Инвестиции в землю: виды, стратегии, преимущества

Автор Александр Инвестов

В чем плюсы? Инвестиции в землю по показателям похожи на инвестиции в недвижимость, но менее популярны. Кажется, что заниматься участками долго и неудобно. Более половины россиян готовы инвестировать в недвижимость, но землю даже не рассматривают. Однако при правильном подходе рентабельность может достигать 500-1000 %.

Как? Основное условие – выбрать подходящий участок и действующую стратегию. Способов инвестирования достаточно, чтобы найти тот, где необязательно что-то делать руками, вкладывать дополнительные средства, иногда не требуется даже присутствие.

Смысл инвестиций в землю

Чем привлекательны инвестиции в землю? Многие предприниматели больше склонны вкладывать средства лишь в развитие своих компаний. Они не учитывают один важный момент. Даже у очень успешных направлений бизнеса бывают спады. В эти моменты предприятие перестает приносить прибыль и может остановить деятельность.

В результате собственник потеряет свои активы. Эффективным средством против таких неприятностей является диверсификация капитала. Другими словами, нужно инвестировать параллельно в несколько проектов. В этом случае если один из них станет убыточным, другие позволят преодолеть кризис.

Эффективно минимизировать риски можно, инвестируя в разные сегменты рынка, не имеющие прямого отношения к основному виду деятельности. К примеру, владелец курьерской службы может вложить свои активы в пиццерию или продуктовую сеть. Это позволит защитить себя от влияния факторов кризиса.

Земля относится к наиболее привлекательным объектам инвестирования. С позиции задач бизнеса здесь не стоит ожидать быстрой окупаемости вложений, но вероятность продажи земельного участка с хорошей прибылью через несколько лет достаточно высока.

Многие инвесторы интересуются инвестициями в землю, так как этот вариант капиталовложений имеет ряд привлекательных возможностей. Прежде всего, земельный участок можно перепродать со временем. Данный вариант инвестирования считается самым простым способом сохранить свои сбережения и получить прибыль.

Разновидностью вложения капитала в землю является покупка участка под строительство. Если надел находится в черте города, можно построить жилье или объекты коммерческого назначения. В свою очередь загородный участок подойдет для возведения коттеджа, дачи или усадьбы, которые будут обеспечивать стабильные поступления от аренды.

Покупка земли среди всех доступных способов инвестирования является наиболее надежным решением по диверсификации рисков. Это обусловлено рядом факторов:

• Земля – надежный объект с точки зрения инвестиций, так как она не обесценивается со временем, не пострадает от природных факторов и не утратит свои качественные характеристики даже через полвека. Таким образом, вкладывая в земельный надел, инвестор вкладывает свои активы без серьезного риска потерять их.
• Земля – ограниченный ресурс, поэтому она отличается высокой ликвидностью. Цены на свободные участки постоянно растут. Эксперты из «Авито Недвижимость» на основании собственных исследований утверждают, что в 3 квартале 2022 цена земли в среднем увеличилась на 21 %, если сравнивать с аналогичным периодом 2021 года.
• Города постоянно расширяются. Есть немало примеров, когда участки, купленные «в глуши», через несколько лет оказывались в перспективной пригородной зоне и вырастали в цене более чем втрое.
• Возможность получения пассивного дохода. В аренду можно сдавать как саму землю, так и построенные на ней объекты (к примеру, базы отдыха, гостиницы, коттеджи и т.д.).

Анализируя плюсы и минусы инвестиций в землю, следует провести мониторинг планов развития региона. Такая информация представлена в открытом доступе на официальных порталах муниципалитетов. Зная перспективный плана развития района, можно разработать примерный прогноз изменений в населенном пункте, получить представление о расширении черты города, инвестировать средства в земли еще до того момента, как на них появятся инфраструктурные сети.

Виды земель для инвестиций

Как и в ряде других стран, в РФ определено 7 категорий земельных участков по целевому назначению.

1. Земля под инвестиции аграрного назначения.
2. Участки в населенных пунктах (жилищный фонд).
3. Земли запаса.
4. Участки лесного фонда.
5. Земли водного фонда.
6. Территории природоохранного значения.
7. Земли специального назначения.

Государство как владелец и оператор земельных ресурсов имеет возможность запускать в продажу любые категории земельных наделов, но с позиции инвестирования интерес представляют первые две в представленном выше списке.

Стоимость земли для инвестиций

Чтобы разобраться в принципах формирования цен на участки земли, рассмотрим основные определяющие факторы на примере наделов под ИЖС. Далее приведем перечень критериев, расположенных по степени их важности в структуре ценообразования:

• Расположение и уровень благосостояния в близлежащем районе (цена земли возрастает, если вокруг живут богатые соседи).
• Наличие обременений и сервитутов.
• Площадь и форма надела (вести строительные работы на «кривых» и «кособоких» участках сложнее, а большие территории требуют дополнительных затрат на обслуживание).
• Наличие подъездных путей (лучший вариант – асфальтированная дорога прямо к участку).
• Подведены ли инженерные сети, или есть возможности для их подключения (газовые магистрали, электроснабжение, водопровод, канализация и интернет).
• Близость к общественному транспорту (на такси ездить в магазин будет накладно).
• Социальная инфраструктура (объекты торговли, школы, медицинские и другие учреждения).
• Живописная природа (лес, луг, водоем).
• Дополнительные аспекты (отсутствие рядом мусорных свалок, предприятий по переработке отходов, фермер, трансформаторных подстанций, аэровокзалов и производственных объектов).

Виды инвестиций в землю

По аналогии с различными видами инвестиций, вложения в землю бывают активными, пассивными и смешанными.

• Пассивное инвестирование

Этот вид инвестиций в землю подразумевают покупку участка с целью последующей продажи при росте его рыночной цены. К пассивным формам также относят варианты приобретения надела для последующей сдачи в аренду. Такие инвестиции отличаются минимальным риском, но и потенциальная прибыль здесь ниже, чем при активном инвестировании.

• Активное инвестирование

Такая форма предполагает изменение целевого назначения земли, улучшение ее характеристик, возведение жилых или коммерческих объектов, а также другие мероприятия, позволяющие увеличить итоговую прибыль.

• Смешанное инвестирование

Смешанные инвестиции основаны на совмещении двух, описанных выше форм размещения капитала. Такую стратегию можно рекомендовать начинающим инвесторам, которые еще не имеют больших финансовых ресурсов для активного инвестирования.

Приведем пример плана действий при смешанной форме инвестиций в землю:

• Приобретение надела с большой площадью.
• Межевание земли на несколько меньших участков.
• Сооружение на одном из наделов частного дома с его дальнейшей продажей.
• На вырученные средства застраиваются оставшиеся участки, которые затем продаются.

Стратегии инвестирования в землю

Различают несколько методов увеличения капитала, инвестированного в землю:

• Покупка надела для последующей продажи

Покупая участок земли для инвестиции в перспективном районе, можно ожидать повышения его стоимости уже через 1-2 года. Важно внимательно следить за динамикой цен на землю в регионе.

• Покупка земли с последующим размежеванием на несколько наделов

Совокупная стоимость нескольких небольших участков превышает цену одного большого. Часть инвесторов активно используют эту особенность, приобретая большие наделы для последующего дробления. Чтобы реализовать такую идею, нужно воспользоваться услугами кадастрового специалиста (примерно 5000 -7 000 руб.) и зарегистрировать новые участки в Госреестре (размер пошлины составит 350 руб. за каждый участок для частных лиц).

• Приобретение земли под строительство

В этом случае на приобретенной земле строится объект недвижимости, который увеличит стоимость участка. Многие люди не готовы браться за строительство с нуля, поэтому надел с построенным жильем всегда пользуется спросом. Такая стратегия инвестирования в землю больше подходит для тех, кто имеет опыт в строительстве и может быстро соорудить качественный дом с минимальными затратами. Потенциальная прибыль в этом случае может составить от 20 до 50 %.

• Размежевание земли и возведение жилья

Данный метод объединяет элементы двух предыдущих стратегий. Сначала приобретается земля, которая дробится на несколько участков. Затем на новых наделах строится жилье и выставляется на продажу. Этот подход к инвестированию в землю требует значительных вложений, но потенциальная прибыль может быть более высокой.

• Покупка земли со сменой ее целевого назначения

Теоретически можно приобрести сельскохозяйственный надел и существенно увеличить его стоимость путем перевода в категорию земли населенных пунктов. Это очень редкий метод инвестиций, поскольку здесь потребуется ряд дополнительных факторов, финансовых затрат и прохождение сложных бюрократических процедур.

• Инвестиции в долевой проект

Не у всех есть достаточно времени, чтобы заниматься развитием проекта. В этом случае можно воспользоваться услугами инвестиционного агентства. Такие компании имеют хороший опыт в области подбора и оценке ликвидной земли. Некоторые из них предлагают услуги «под ключ», включая покупку участка, проектные работы, строительство отдельных домов или коттеджных поселков. Вам нужно будет только заключить контракт, а весь процесс развития проекта будет под контролем квалифицированных специалистов.

Инвестиции в государственную землю

Земли можно купить у государства или частных владельцев. Первый вариант предполагает более выгодную стоимость. С позиции инвестиций лучше приобретать государственный участки с последующей перепродажей частным покупателям.

Инвестиции в государственные земли в России могут осуществляться тремя способами:

Покупка на аукционах

Земельные участки находятся в муниципальной собственности. Местные власти периодически выставляют их на торги. Есть особый государственный портал, где представлены данные о различных наделах, времени проведения аукционов, сроках подачи заявок и стартовых ценах. Бывает, что в торгах участвует всего один участник. В этом случае он приобретает участок по начальной стоимости.

Выкуп ранее арендованной земли

Нередко на аукционы выставляют не продажу, а аренду земельных участков. При этом на арендованном наделе можно строить дом, оформлять его в собственность, а затем выкупать земельный участок, на котором он расположен.

Собственники недвижимых объектов имеют законное право на приоритетный выкуп земли. Во многих регионах такие участки можно выкупить по более выгодной цене, чем даже их кадастровая стоимость без предварительной аренды.

Прямая покупка земли, без аукциона

Частные покупатели могут стать владельцами участка без участия в аукционах, выбирая их на открытой кадастровой карте Росреестра. Здесь представлены два вида наделов: зарегистрированные в кадастре и неразграниченные. Того, кто хочет купить новую землю для инвестиции, которая является неразграниченной, могут обязать предварительно провести ее межевание и постановку на учет в кадастре. Эти процедуры обходятся не очень дорого.

Такая процедура предусматривается, только если после публикации информации о предоставлении участка никто другой не проявил интерес к его приобретению. Для поиска желающих отводится 30 дней. Если появляются другие покупатели, муниципалитет проводит межевание и выставляет участок на аукцион. В случае отсутствия других заинтересованных лиц правом на выкуп земли заявитель будет обладать в течении двух лет.

Есть варианты и бесплатного получения прав собственности на государственный участок. В соответствии со статьей 39.5 Земельного кодекса РФ герои России и СССР, герои труда, а также несколько других категорий граждан имеют право на получение надела площадью 8 соток в городской зоне или 25 в сельской местности.

Можно также заключить договор о комплексном освоении. В каждом муниципалитете имеются свободные участки, которые требуют развития. Информацию о таких землях можно получить из плана застройки. После этого нужно напрямую оформить договор с местными органами власти о комплексном освоении территории с целью строительства жилья или развития района.

Муниципалитеты обладают полномочиями по распределению земельных участков в пределах городских и сельских поселений, поэтому заключение такого соглашения обычно не вызывает серьезных затруднений. На выделенных землях можно осуществить строительство коттеджного поселка, создать центр логистики или сдать их в аренду другим организациям.

Инвестиции в земли сельхозназначения

Преимущества инвестиций в сельскохозяйственную землю:

• Необходимо заметить, что большие инвестиции не обязательны. Приобрести землю можно по относительно низкой цене. Следует учитывать, что чем ближе объект к городу или другим населенным пунктам, тем выше будет стоимость.
• Перспективы для капитализации. Инвестиции в землю можно сделать более доходными, если заняться благоустройством и развитием участка.
• Можно выбирать целевое назначение земли.

Но не все так оптимистично, как кажется изначально. Есть и ряд ограничений, которые нужно учитывать, планируя инвестиции в землю сельхозназначения:

• Использование наделов не по целевому назначению. На земле, предназначенной для садоводства, нельзя вести капитальное строительство.
• На земле, предназначенной для садоводства, возможно возведение жилого дома. Вот только оформление прописки здесь будет весьма непростой задачей.
• На участках с целевым назначением для сельхознужд разрешено возведение жилья лишь в случае, когда земля находится в пределах населенных пунктов.

Отметим, что при инвестировании в сельскохозяйственные угодья не следует рассчитывать на простое изменение целевого назначения. В реальной практике чаще всего это невозможно.

Сельскохозяйственные наделы доступны по низкой цене, но часто находятся далеко от транспортных артерий. При этом инфраструктура играет определяющую роль в формировании стоимость земли. Есть мнение, что участки в деревенских и рекреационных районах более выгодны, чем сельскохозяйственные, так как развивать фермерское хозяйство не каждому по силам.

Наделы в городах и поселках имеют более высокую стоимость и редко продаются в больших площадях, но здесь можно вести строительство. Составляя проект развития определенного бизнеса, убедитесь, что земля подходит для данной идеи.

Проверки перед инвестициями в землю

Чтобы принять обоснованное инвестиционное решение, следует убедиться в целесообразности вложения средств в определенный участок. Для этого нужно сделать анализ следующих аспектов:

Отсутствие правовых препятствий

Для проверки информации, связанной с правом собственности на участок, нужно получить данные из ЕГРН. Выписки бывают разных видов, включая сведения об основных характеристиках земли, объекте недвижимости, переходе прав собственности и зарегистрированных ДДУ. Рекомендуем ознакомиться со всеми доступными вариантами информации из реестра.

Выясните количество прежних собственников, как давно произошла последняя смена владельца. Узнайте, нет ли каких-либо обременений на объекте (ипотеки, аресты и др.). Уточните режим собственности (индивидуальная, долевая, семейная).

Проведите проверку правоустанавливающей документации. Убедитесь, что участок не находится:

• в аренде на длительный срок;
• в совместном владении;
• под арестом или отчуждением;
• в пределах специальных охраняемых природных зон.

Эту задачу можно решить своими силами, но лучше привлечь квалифицированного юриста. Только такой специалист сможет провести грамотную проверку документов на землю.

Характеристики и состояние земельного участка

Иногда участок может оказаться не пригодным для строительства, поэтому если есть планы по возведению на нем дома, важно провести предварительную проверку.

Чтобы инвестировать в земельный участок, следует предварительно выяснить, были ли проведены на нем геологические исследования. Заключение об этом должно быть у владельца. Если такие мероприятия были проведены, необходимо узнать данные о глубине грунтовых вод. Этот момент может оказать влияние на сложность и стоимость строительных работ.

Важен и тип почвы на участке, так как от этого зависит допустимый вариант фундамента. Инвестиции в землю без проведения геологических изысканий сопряжены с риском.

Упростит процесс благоустройства земли наличие подведенных коммуникаций. Подвод электрики, газа и обустройства скважины потребует много времени и дополнительных вложений.

Транспортная инфраструктура

Планируя инвестиции в городские или другие земли, следует выяснить наличие и состояние расположенных рядом дорог, а также удаленность от транспортных развязок. Самый привлекательный по живописности и плодородию участок потеряет в стоимости, если к нему нужно несколько километров добираться по бездорожью.

Инфраструктурные объекты

Уточните, есть ли рядом с выбранным участком школы, больницы, детские сады и магазины. В районах с развитой инфраструктурой обычно сохраняется высокий спрос на недвижимость, поэтому у вас всегда будет возможность успешно продать или сдать аренду объект инвестиций.

Потенциал района

Прежде чем инвестировать в землю, следует выяснить планы застройщиков по данному району. Если есть проект на строительство крупных инфраструктурных объектов или дорог, вероятно, цены на участки будут расти. Например, завершение строительства второй кольцевой автодороги около СПб приведет к существенному подорожанию наделов, находящихся поблизости.

Существуют ли ограничения на строительство дома

Если ваши планы включают перепродажу участка с построенным вами домом, стоит рассматривать земли ИЖС. Хотя наделы в садоводческих товариществах также позволяют строить, чаще всего они находятся на большем удалении от города, что может повлиять на будущую цену объекта.

Перед приобретением участка важно учесть наличие рядом «красных линий» (трубопроводы, линии электропередач, автодороги, различные сооружения, железнодорожные пути и др.). Такая земля не является привлекательным объектом инвестиций. Сдавать в аренду или выгодно продать коттедж рядом с железной дорогой довольно сложно. То же самое относится и к объектам возле ЛЭП.

Выбор партнера для инвестиций в недвижимость

В ситуациях, когда нет достаточного количества денег на покупки земли или присутствуют опасения самостоятельно осуществлять инвестицию, можно рассмотреть вариант с привлечением партнера в лице инвестиционной компании. В этом случае сохранность ваших финансов будет во многом зависеть от надежности такой организации. Перед тем как вступать в сделку, изучите деятельность инвестиционного агентства. Прежде всего, обратите внимание на следующие моменты:

• Сайт и соцсети. Они должны быть качественно оформленными, информативными и представляющими полную информацию о компании. Недостаточно продуманный сайт указывает на несерьезность бизнеса.
• Длительность работы на рынке. Компания с большим стажем имеет больше опыта, что снижает риски инвестирования в неудачный проект.
• Численность инвесторов-партнеров. Этот показатель демонстрирует уровень доверия к компании.
• Подход к проекту. Профессионалы всегда анализируют потенциал района и экономическую ценность участка до оформления сделки.
• Область компетенций. Агентства, самостоятельно занимающиеся приобретением земли, закупкой материалов, строительством и сдачей в эксплуатацию завершенного объекта, в целом, более надежны, по сравнению с теми, кто привлекает сторонних подрядчиков. Такие компании способны гарантировать сроки реализации проекта и размер дохода.
• Участие в инвестиционном проекте. Если компания вкладывает собственные активы, это говорит о ее заинтересованности в успехе и снижает ваши риски как инвестора.

Плюсы инвестиций в землю

• Относительно небольшие суммы вложений по сравнению с покупкой жилья.
• Возможность получения дохода даже при пассивной форме инвестирования. К примеру, при приобретении земли можно просто ждать ценового роста (при условии благоприятного местоположения участка).
• Вариативность стратегий увеличения капитала через приобретение земли.
• Менее высокий уровень конкуренции относительно жилищного рынка.
• Минимальные риски и стабильность земельного рынка.

Анализ рынка инвестиций в землю

Покупка земли – пассивная и долгосрочная форма инвестирования. Множество факторов влияют на динамику стоимости земельных участков. Это могут быть заявления органов власти, планы строителей, девелоперов, реализация инфраструктурных инициатив, появление газо- и водоснабжения, а также доступность основных инженерных сетей.

Информация о проектах по открытию предприятий или возведению жилой застройки может значительно поднять цену участка, в то время как отмена таких планов способна снизить цену до минимума.

Бизнес часто базируется именно на таких факторах.

Покупка земли, ее межевание и запуск рекламы. Когда все участки проданы, рекламная кампания прекращается, и многие покупатели остаются с участками, стоимость которых не соответствует рынку и не имеет перспектив.

Для пожилых людей владение земельным наделом — это гордость, часто ассоциирующаяся с «своими» овощами. Отметим, что в аграрном контексте инвестиции целесообразны только при масштабном производстве и развитии агробизнеса.

Мы рассматриваем исключительно инвестиции в земли с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Важно понимать риски и то, что окупаемость может занять многие годы, а рост стоимости может зависеть только от инфляционных процессов.

Инвестиции в землю не требуют привлечения никаких других ресурсов, кроме денег. Но, если в планах покупка участка с последующим размежеванием и перепродажей, стоит задуматься о сотрудничестве с рекламными или маркетинговыми агентствами. Можно также договориться о сотрудничестве со строительными фирмами и девелоперами, планирующими вести проекты в данном районе.

Основной целью удачного инвестирования в землю является активная стратегия инвестора. Целью здесь является увеличение стоимости участка и его развитие с социальной точки зрения, чтобы он казался привлекательным для будущего покупателя. Это можно достичь, опираясь на текущие и потенциальные преимущества участка. К первым относится актуальная ценность надела и наличие таких ее составляющих, как газ, электричество, вода, забор и т.д. Потенциальными факторами выступают перспективы развития земли.

Несмотря на цифровизацию нашего мира, земля остается одним из наиболее привлекательных активов для инвестирования. Даже если покупка земельных участков кажется архаичной, реальность такова, что средний рост стоимости наделов начинается от 30% в год, а может достигать и 100 %.

Часто задаваемые вопросы об инвестициях в землю

Какая доходность у инвестиций в землю?

При правильном выборе объекта, например в результате инвестиции в землю в Подмосковье, рентабельность может составлять до 40 %. В то время как вложения в драгоценные металлы, по мнению экспертов, приносят до 25 % годовых.

Доходность от инвестиций в землю может колебаться в зависимости от множества факторов, но в среднем она находится на уровне 25–30 %.

Присутствуют ли риски инвестиций в землю в период кризиса?

Правильно выбранный земельный участок минимизирует возможные риски. Периоды экономических потрясений являются наилучшим временем для покупки земли, так как цены на недвижимость часто падают.

Даже если стоимость «сотки» существенно не снижается, приобретать земельные активы все равно выгодно (их цена стабильно растет). Инвестиции в землю более привлекательны, чем банковские депозиты, так как рост цен на недвижимость превышает инфляцию.

Необходим ли персонал для управления земельными инвестициями?

Число необходимых сотрудников зависит от стратегии инвестирования. Если инвестор планирует продавать землю по частям, ему потребуются только бухгалтер и, возможно, директор. Если же в планах использование участка для строительства и последующей продажи промышленных или жилых объектов, потребуется инженер или специалист в строительной сфере.

Как мы видим, инвестиции в землю входят в перечень наиболее надежных вариантов финансовых вложений. В этом случае минимизируются такие факторы риска, как природные катаклизмы, потеря ликвидности или экономические кризисы.

Отечественный рынок земли отличается высокой стабильностью, а цена «сотки» постоянно растет. Если грамотно подходить к инвестициям в землю, то доходность может достигать 500-1000 %. В противном случае может случиться и так, что участок будет продан в убыток.