Коммерческая недвижимость в 2024 году: тренды, риски, прогноз

Автор Александр Инвестов

О чем речь? Коммерческая недвижимость в 2024 году представляет интерес для многих инвесторов, однако взрывной рост 2023 заставляет задуматься о том, что будет дальше – стагнация или продолжение роста.

На что обратить внимание? Чтобы окончательно решить, стоит ли инвестировать в недвижимость, необходимо оценить количество предложений на рынке, внешние условия для развития и предлагаемые банковские услуги в коммерческом секторе.

Факторы роста рынка коммерческой недвижимости в 2024 году

Прошедший год запомнился высокой деловой активностью: инвесторы прикладывали максимум усилий, чтобы реализовать накопленный потенциал. Экономический рост повлек за собой увеличение потребности компаний в коммерческой недвижимости. Однако Центральный банк РФ увеличил ключевую ставку. И пока не понятно, как именно эти изменения отразятся на рынке. С момента повышения прошло не так много времени, поэтому оценивать последствия рано. Деловая активность пока еще находится на прежнем уровне. Стагнация проявит себя ориентировочно к середине 2024 года.

Заметно снизилась вакантность в торговых и офисных центрах. В ноябре 2023 года доля свободных помещений в офисах в среднем составляла 7,8 %, а в январе — 10,3 %. В классе А вакантность к концу 2023 года достигла отметки 12,7 % (снизилась на 0,3 п.п. по сравнению с аналогичным периодом 2022 года). А в классе В — 7,1 % (уменьшилась на 0,4 п.п.).

Торговые центры тоже отошли от событий 2022 года. В этом сегменте вакантность существенно снизилась. В Москве в конце 2022 года средний уровень вакантности достигал 15,6 %. В течение года этот показатель опустился до 8,9 %.

Если говорить о складских помещениях, то спрос превышает предложение. Эта тенденция объясняется оживлением отечественного бизнеса, развитием логистики и колоссальным ростом товарооборота в сфере онлайн-торговли.

Ярко проявляется эффект отложенного спроса. 2022 год был крайне нестабильным, поэтому большинство компаний планировали только операционную деятельность. Долгосрочные перспективы в тот период ушли на второй план. Ситуация в бизнесе стабилизировалась к концу года — этого времени хватило, чтобы адаптироваться к новым реалиям. Компании от тактики выжидания перешли к активным действиям: выросло количество сделок, возобновилось строительство в формате BTS.

Негативные факторы коммерческой недвижимости в 2024 году

В отличие от стабильного роста в 2023 году, в сфере коммерческой недвижимости в 2024 году не исключен дефицит. Из-за высокой ключевой ставки запускать новые девелоперские проекты невыгодно.

Судя по прогнозам, ключевая ставка останется на прежнем уровне — существенных изменений не ожидается. При самом оптимистичном раскладе этот показатель достигнет отметки 13 %. Но такое снижение не сильно изменит сложившиеся тенденции — девелоперских проектов ожидается крайне мало. Все усилия будут сосредоточены на том, чтобы завершить строительство площадей. Уже сейчас объем ввода офисных и торговых помещений достиг исторического минимума. Пока ключевая ставка не снизится хотя бы до 10 %, улучшений ждать не стоит.

Читайте также!

Коммерческая недвижимость в 2024 году: тренды, риски, прогноз

Подробнее

Сильнее всего высокая ставка скажется на сегменте торговой недвижимости и стрит-ретейле. Под удар попадут объекты, для которых характерна высокая долговая нагрузка, и новые проекты. Увеличение процентов по депозитам влечет за собой уменьшение наличных в обороте. Закономерно сократится текущая покупательская активность.

Проблемы из-за высокой ключевой ставки затронут и складскую недвижимость. Данная сфера обладает низкой маржинальностью, поэтому доходность инвесторов, использующих кредитное плечо, заметно снизится.

Из-за увеличения ключевой ставки интерес инвесторов к складской недвижимости падает. При нынешнем значении этого показателя строить новые склады под аренду нерентабельно. Срок окупаемости таких объектов может достигать 14 лет. При этом банки кредитуют строительство коммерческой недвижимости в 2024 году, которая окупит вложения максимум через семь лет. Улучшения стоит ждать только в том случае, если рубль укрепится, а на рынок придет дешевая иностранная валюта.

Проще всего инвесторам, которые предпочитают вкладываться в light industrial — для этого сегмента предусмотрена льготная промышленная ипотека. Соответственно, расходы гораздо ниже.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в 2024 году

Инвесторы могут заработать на приросте цены, выгодно перепродав объект после ввода в эксплуатацию, или получать стабильный пассивный доход, сдавая имущество в аренду. Второй вариант выбирают многие собственники коммерческой недвижимости в 2024 году.

По данным компании CORE.XP, доходность от сдачи в аренду площадей в московских бизнес-центрах, которые относятся к премиум-сегменту, достигает 10–11 %. Эксперты из NF Group сходятся во мнении: сдавая в аренду торговые помещения, можно рассчитывать на доход 8–10 %. При этом доходность от сдачи в аренду квартир не превышает 3–5 %.

Сдавать в аренду офисные помещения не менее выгодно. Этот сегмент рынка более стабилен: здесь не такую важную роль играют факторы внешней среды. Из-за отсутствия резких колебаний, арендодатели сталкиваются с меньшими потерями (по сравнению с ретейлом). Еще одно преимущество данного сегмента — договоры заключаются на длительный период времени (обычно до пяти лет). Что касается торговых площадей, договор действует 11 месяцев и пролонгируется по мере необходимости.

Офисы в пределах одного бизнес-центра, имеющие схожие параметры, сдаются примерно по одной цене. При этом похожие торговые помещения, находящиеся в одном здании, могут подразумевать разную арендную плату за квадрат (в стоимость закладывается процент от товарооборота арендаторов).

Владельцы коммерческой недвижимости, специализирующиеся на ретейле, отмечают, что расценки на аренду сильно зависят от внутренней конкуренции. Если рядом будут находится два похожих арендатора, например, салоны сотовой связи, арендная ставка может существенно снизиться. В тех случаях, когда соседние помещения занимают крупные сетевые арендаторы, расценки подвергаются еще большему давлению.

Востребованность офисных помещений зависит от бизнес-окружения. В отличие от ретейла, цены за один квадратный метр особо не отличаются даже при наличии внутренней конкуренции. Решив приобрести офис для сдачи в аренду, нужно учитывать качество проекта и репутацию девелопера. Важную роль играет то, насколько развит бизнес-район. Обязательно нужно проанализировать инфраструктуру. Стоит выбирать помещения, которые находятся в непосредственной близости от метро и обладают хорошей транспортной доступностью.

Условия коммерческой ипотеки в 2024 году

У коммерческой ипотеки (иногда ее называют бизнес-ипотекой) есть несколько особенностей:

• ссуду может получить только индивидуальный предприниматель или юридическое лицо;
• кредит предоставляется на приобретение недвижимости, которая относится к нежилому фонду: офисы, а также торговые, производственные и складские помещения;
• на приобретаемый объект оформляется закладная в пользу банка до полного погашения задолженности;
• если заемщик нарушает условия кредитного договора и ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, финансовая организация вправе реализовать залоговое имущество, чтобы возместить убытки.

Коммерческую ипотеку можно оформить в большинстве крупных финансовых учреждений: Сбер, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Росбанк, ЮниКредит банк и др. Они предлагают различные программы, которые отличаются суммой и сроком кредитования, процентной ставкой и размером первоначального взноса.

Стандартные требования к заемщикам зависят от организационно-правовой формы. В большинстве банков они примерно одинаковы.

Юридические лица:

• компания открыта более девяти месяцев назад на момент оформления заявки;
• если в уставном капитале есть доля государства, муниципального образования, нерезидента, религиозной или общественной организации, благотворительного или иного фонда, она должна быть меньше 25%;

Читайте также!

Коммерческая недвижимость в 2024 году: тренды, риски, прогноз

Подробнее

• юридический адрес должен быть зарегистрирован в регионе присутствия банка;
• деятельность осуществляется в регионе присутствия банка (в пределах 100 км от населенного пункта, где есть отделение финансовой организации).

Индивидуальные предприниматели:

• заемщик должен быть зарегистрирован в качестве ИП не менее девяти месяцев на момент подачи заявки;
• гражданство РФ;
• возраст от 22 до 65 лет (включительно);
• наличие контактного номера телефона, который используется для целей бизнеса (может совпадать с личным);
• регистрация по месту жительства в регионе присутствия банка;
• деятельность осуществляется в регионе присутствия банка (в пределах 100 км от населенного пункта, где есть отделение финансовой организации).

Некоторые финансовые организации выдают ипотеку только на покупку коммерческих площадей, где будут размещены предприятия:

• розничной или оптовой торговли: магазины, крытые рынки, заведения общественного питания и т.д.;
• оказывающие услуги бытового обслуживания населению: ателье, мастерские, бани, прачечные, фотосалоны, парикмахерские и т.п.

Типовые требования к объектам коммерческой недвижимости:

• расположение в одном из субъектов РФ, где есть офис банка, выдавшего кредит (в пределах 100 км от населенного пункта, где есть отделение финансовой организации);
• свободный доступ к зданию или сооружению и возможность беспрепятственного контроля (отсутствие статуса режимного объекта, ЗАТО и т.д.);
• наличие четких идентификационных признаков;
• полный комплект правоустанавливающих документов;
• отсутствие обременений и прочих ограничений.

Алгоритм оформления ипотеки на коммерческую недвижимость в 2024 году схож с процедурой получения остальных кредитов для бизнеса. Не обязательно лично посещать офис банка, можно заполнить онлайн-заявку на сайте. Менеджер перезвонит по указанному номеру телефона, согласует дату и время встречи, озвучит перечень документов и ответит на все интересующие вопросы.

На встрече необходимо заполнить анкету заемщика и представить документы, которые запросит банк.

Проанализировав платежеспособность, особенности финансово-хозяйственной деятельности и благонадежность компании, финансовая организация одобряет или отклоняет заявку.

Необходимые документы для сделки с коммерческой недвижимостью в 2024 году

Если продавец — юридическое лицо

• Выписка из ЕГРЮЛ

Выписка должна быть актуальной — она действует всего сутки. Этот документ лучше заказывать дважды: когда найдена подходящая площадь и в тот день, на который назначена сделка.

Выписка позволяет убедиться, что компания действительно работает. В противном случае, сделка окажется недействительной. Еще в этом документе указано, кто является директором (в договоре купли-продажи должна стоять его подпись).

• Доверенность, заверенная нотариусом

Если вместо директора организационными вопросами занимается кто-то из сотрудников, необходимо проверить наличие нотариальной доверенности.

В документе обязательно должны быть указаны:

• дата и место оформления;
• срок действия;
• ФИО, гражданство, место проживания, а также паспортные данные доверителя и поверенного.

Должна быть отметка о том, что доверенное лицо вправе представлять интересы юридического лица в сделках, связанных с куплей-продажей недвижимости. А именно: заниматься подготовкой документов, заключать договоры и подавать их в органы государственной регистрации, получать оплату. В отдельных случаях в доверенности может быть прописана сумма сделки.

Чтобы убедиться, что доверенность является подлинной, нужно зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты. В строке поиска необходимо ввести реестровый номер и дату выдачи, а также указать фамилию нотариуса.

• Устав организации

Важно внимательно ознакомиться с положениями Устава. Иногда в данном документе зафиксированы ограничения на продажу недвижимости, которая находится в собственности компании. Распространена практика, когда перед тем, как подписать договор купли-продажи, директор должен получить согласие учредителей.

• Бухгалтерский баланс за прошедший год

Эта форма отчетности позволяет оценить финансовое положение организации. Насторожить должны чистые активы со знаком «минус».

Читайте также!

Коммерческая недвижимость в 2024 году: тренды, риски, прогноз

Подробнее

Это явный признак того, что заемные средства превышают собственный капитал. В данном случае не исключено банкротство или ликвидация. Категорически запрещено покупать недвижимость у банкротов — сделка в любой момент может быть оспорена в пользу кредиторов.

• Справка о крупности сделки

Сделка считается крупной, если цена или балансовая стоимость недвижимости превышает четверть от активов, которыми обладает юридическое лицо. Такие договоры заключаются только с согласия учредителей.

• Решение совета директоров о продаже недвижимости

Этот документ обязательно должен быть в наличии, если у организации больше одного собственника.

• Основание назначения директора и паспорт руководителя

Если у компании один учредитель, достаточно копии решения. А если несколько — потребуется копия протокола собрания.

Если продавец — физическое лицо

Физические лица должны представить паспорт и подтвердить согласие супруга/супруги на сделку купли-продажи (важно, чтобы документ был заверен нотариусом).

В тех случаях, когда продавцом недвижимости выступает индивидуальный предприниматель, ему необходимо представить выписку из ЕГНИП.

Стандартный пакет документов:

• Выписка из ЕГРН о праве собственности и отсутствии обременений (оформляется в МФЦ, а также онлайн за 350 ₽ на портале «Госуслуг» или на сайте Росреестра).
• Документ, подтверждающий переход права собственности к нынешнему владельцу: договор купли-продажи, мены, дарения, долевого участия или судебное решение.
• Разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию (если речь о новостройке).
• Кадастровый план и технический паспорт.
• Договоры с арендаторами.
• Чеки, подтверждающие оплату коммунальных платежей за прошлый месяц.
• Договоры с сотрудниками (охранник, дворник, уборщица и т.д.).

• Договоры с обслуживающими и ресурсообеспечивающими компаниями: электроэнергия, вода, отопление, вывоз мусора, услуги охраны и т.п.
• Отчет об оценке рыночной стоимости. Этот документ не относится к обязательным, но лучше, чтобы он был. Например, он позволяет выявить неузаконенные перепланировки.
• Договор купли-продажи. Обычно используется типовой шаблон. В обязательном порядке должны быть указаны реквизиты продавца и покупателя. Если одну из сторон представляет доверенное лицо, это тоже обязательно должно быть отмечено в договоре.

Стоимость объекта недвижимости может быть указана полностью или за квадратный метр. В договоре отдельным пунктом прописывается порядок взаиморасчетов — оплата может быть внесена одним платежом или частями. Как правило, используются безналичные переводы на расчетный счет или через аккредитив.

Продавая или покупая коммерческую недвижимость в 2024 году, категорически запрещено занижать ее стоимость. В противном случае, если договор будет аннулирован, покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре.

Иногда целесообразно оформить предварительный договор. Особенно если сделка по каким-то причинам затягивается. Покупатель должен внести аванс/задаток (оплата происходит через аккредитив или поступает на расчетный счет продавца). Это гарантия того, что собственник снимет объект недвижимости с продажи.

В тексте основного и предварительного договора не должно быть противоречий. В предварительном договоре обязательно должна быть обозначена дата, до которой нужно заключить основной. Если конкретный срок не указан, сделку необходимо завершить в течение года. Если предварительный договор заверяется у нотариуса, то же самое нужно сделать и с основным.

При условии, что одна из сторон не выполняет свои обязательства, уклоняясь от сделки, продавец или покупатель могут обратиться в суд. В этом случае основной договор заключается принудительно — по решению суда.

Налоги на коммерческую недвижимость в 2024 году

Для большинства объектов налог на коммерческую недвижимость в 2024 году рассчитывается на основании кадастровой стоимости. Эта практика впервые стала применяться в 2015 году — тогда нужно было заплатить всего 1,2 %. Постепенно процентрная ставка увеличивалась и теперь она достигает 2 %.

Ставка налога может быть базовой и дифференцированной. Во втором случае органы местного самоуправления вправе повышать процент, если объект обладает высокой рентабельностью и общей привлекательностью. Кроме того, на ставку влияет тип площадей, собственник и состояние помещений.

Если объект не пользуется особым спросом или имеет низкую рентабельность, процент, который нужно уплатить в бюджет от кадастровой стоимости, как правило, снижают. Это позволяет поддержать бизнес и создать новые рабочие места: поскольку уменьшается налоговая нагрузка, больше денег остается в обороте. Если покупатель обладает плохой деловой репутацией, на снижение процента можно не рассчитывать.

Компании, которые относятся к категории малого бизнеса, вправе пользоваться общими налоговыми льготами. В частности, пониженная процентная ставка действует на помещения, площадь которых менее 300 м². Главное условие — это единственная недвижимость, которая принадлежит ИП или ООО.

Все здания и сооружения (независимо от типа) проходят процедуру кадастровой оценки. Но иногда для некоторых помещений налог по-прежнему начисляется по балансовой стоимости. Важное значение имеет, какую часть здания занимает данное помещение. Доля этих площадей вычитается из общей кадастровой стоимости, а уже из разницы рассчитывается налог.

Кадастровая оценка необходима не только для целей налогообложения. Она позволяет свести к минимуму попытки мошенничества при осуществлении сделки купли-продажи. Эта проблема крайне остро стояла еще 5–10 лет назад.

Специалисты, занимающиеся кадастровой оценкой, обращают внимание на различные факторы: общее состояние здания, его привлекательность для покупателей и т.д. Если речь о новостройках, в обязательном порядке анализируются расходы на всех этапах строительства. В налоге учитывается как минимум 70 % от кадастровой стоимости. Исключение — объекты, обладающие льготной ставкой.

Судя по прогнозам, налоги на коммерческую недвижимость в 2024 году последний раз будут начислены по смешанной системе. Уже со следующего года налоговая база будет зависеть  исключительно от кадастровой стоимости.

Это способствует сокращению числа случаев, когда собственники пытаются скрыть доходы и расходы, намеренно занижая реальную стоимость объектов недвижимого имущества. Как следствие, увеличатся поступления в государственный и местный бюджет.

На протяжении последних лет законодательство в сфере купли-продажи коммерческой недвижимости неоднократно менялось. Планируя сделку, нужно обязательно подключить квалифицированного юриста. В договоре надо прописать множество нюансов: тип и назначение здания, кадасторую стоимость и т.д. Эти факторы оказывают непосредственное влияние на ставку налога, а также на расходы продавца и покупателя.

Физические лица сначала обязаны уплатить НДФЛ — 13 % от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи (если местные органы самоуправления не назначили другую ставку). При этом, по новому законодательству, уплаченная сумма не может быть меньше 70 % от кадастровой стоимости.

Юридические лица вправе снизить сумму налога с помощью вычета. В обязательном порядке придется документально подтвердить расходы при продаже. Только в этом случае их можно вычесть из налогооблагаемой базы и заплатить менее 70 % от кадастровой стоимости.

Если в сделке участвуют нерезиденты, налоговая ставка для них выше — нужно заплатить 20 % от цены, указанной в договоре. Налоговый вычет не предусмотрен.

Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости в 2024 году

Какой формат пользуется наибольшей популярностью?

Built-to-suit — постройка площадей с нуля под конкретный запрос. К примеру, заказчику необходимо офисное помещение на 300 рабочих мест. Застройщик возводит объект, оставляя определенное количество квадратов в качестве резерва (вдруг заказчик надумает расширяться), либо выводит их в розницу.

Как работать с CapEx-инвестициями?

Предположим, у компании есть собственное здание. Владелец инвестирует в его улучшение в соответствии со стандартами оператора, который оказывает всестороннюю поддержку и выводит здание под своим брендом на рынок. Валовая выручка делится между собственником и оператором.

Стоит ли рассчитывать на иностранные инвестиции в 2024 году?

Эксперты сходятся во мнении, что глобальных изменений не будет. Компании, которые хотели уйти, покинули рынок. Другие, напротив, остались. Некоторые бренды, которые вынуждены были релоцироваться, постепенно возвращаются.

Выбирая подходящую коммерческую недвижимость в 2024 году, обязательно нужно проанализировать локацию, инфраструктуру (в том числе транспортную), бизнес-окружение, а также перспективы развития района. В бюджет необходимо заложить инвестиции, которые придется вложить в помещение, чтобы оно начало приносить прибыль. Важно учитывать срок экспонирования и дополнительные расходы.