Инвестиции в отели: как выбрать проект

Автор Александр Инвестов

О чем речь? Инвестиции в отели не являются приоритетным направлением в России, однако эта сфера способна приносить доход при разумном выборе объекта. В гостиничном бизнесе есть два высокодоходных вида: апарт-отели и классика.

На что обратить внимание? В первом случае покупается доля в виде нескольких апартаментов, во втором, как правило, инвестиции идут в строительство отеля с нуля. В любом из этих вариантов масса рисков.

Особенности инвестиций в отели

Гостиничные объекты в России не пользуются высокой популярностью у инвесторов, и на это влияет несколько факторов. В настоящее время мы видим, что текущий экономический кризис негативно сказывается на финансовых показателях отелей, несмотря на стабильный рост туристического потока, увеличение популярности ключевых направлений и повышение цен на проживание в предшествующие годы.

Привлекательность сегмента для инвестиций в отели России снижается из-за нестабильности денежного потока, особенно в условиях неопределенности из-за геополитического кризиса. Играют роль и весомые затраты на начальном этапе создания качественного объекта размещения, и высокие операционные расходы, которые не позволяют формировать финансовые резервы.

Чаще всего крупные инвесторы, владеющие отелями под разными брендами, получают основной доход от других активов в портфеле. В случае форс-мажорных ситуаций они адекватно оценивают риски убытков и готовы вкладывать дополнительные средства для поддержки гостиничных активов.

Важно отметить, что окупаемость и рентабельность крупных отелей высокого уровня в российских городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, требуют времени и, вероятно, не могут привлечь большое количество новых инвесторов в текущих волатильных условиях.

Тем не менее, на рынке периодически появляются новые гостиничные объекты, возводятся отели под известными брендами в разных сегментах. Это может свидетельствовать о пересмотре подхода инвесторов к качественным подобным вложениям в привлекательных локациях с эффективной структурой управления.

Направления инвестиций в отели

Гостиничные предприятия в стремлении к развитию привлекают различные инвестиции, ориентируясь на свои цели и стратегии. Основные направления инвестирования в эту сферу:

• Строительство и реконструкция.

Вложения в возведение гостиничных объектов или модернизацию существующих представляют собой важный аспект. Инвесторы направляют средства на строительство отелей, их расширение, реконструкцию. Приоритеты здесь – расширение номерного фонда, повышение качества услуг и обеспечение комфорта для гостей, а также привлечение новой клиентуры.

• Обновление и модернизация.

Инвестиции, направленные на обновление гостиничных объектов, фокусируются на ремонте интерьера, актуализации оборудования, улучшении инфраструктуры и технических систем. Цель таких вложений – повышение качества предоставляемых услуг, создание более комфортных условий для посетителей и укрепление конкурентоспособности предприятия.

• Маркетинг и реклама.

Вклады в них направлены на активное продвижение гостиничного предприятия на рынке. Инвесторы имеют возможность вносить средства в разработку и реализацию маркетинговых стратегий, создание рекламных кампаний, улучшение имиджа и поддержку бренда компании. Основная цель – привлечение клиентов, увеличение числа бронирований, повышение узнаваемости бренда.

• Обучение персонала.

Этот тип инвестиций в отели связан с улучшением навыков и подготовкой персонала в гостиничном бизнесе. Можно вложить средства в проведение тренингов, семинаров и курсов повышения квалификации сотрудников с целью поднятия их профессионализма, оптимизации качества обслуживания и увеличения удовлетворенности клиентов.

• Информационные технологии.

Этот тип инвестиций в отели связан с интеграцией IT-технологий в деятельность гостиничных предприятий. Собственники капитала могут вложить средства в разработку и внедрение систем управления бронированием, учета и контроля доступа, в автоматизацию процессов обслуживания гостей. Основная цель данных инвестиций заключается в повышении эффективности работы предприятия, снижении издержек и улучшении уровня обслуживания клиентов.

Этапы и расчеты инвестиций в отель с нуля

Когда решение принято, все за и против взвешены, настал момент приступить к реализации проекта. Как это работает с инвестициями в отели? Давайте рассмотрим общий план действий:

Постоянное внимание к деятельности гостиницы, тщательный анализ информации, оптимизация управления — все это составляет фундамент развития успешного бизнеса в сфере гостеприимства. Для привлечения постояльцев предлагается несколько стратегий:

• PR преимуществ: комфорт номеров, многообразие услуг, удобное расположение.
• Создание идеальных условий для деловых встреч, включая проведение совещаний, форумов и презентаций в конференц-зале гостиницы.
• Взаимодействие с местными туристическими агентствами, предлагая скидки за выбор вашего отеля для размещения их гостей.
• Регулярное обновление виртуального пространства гостиницы: красочные фотографии номеров, информация о предоставляемых услугах и положительные отзывы.
• Активное участие в выставках, распространение информационных листовок и сувениров, а также предложение специальных пакетов для туристических групп с целью привлечения потенциальных партнеров.

Ключевым моментом для оценки успешности проекта является окупаемость — период времени, в течение которого проект начнет приносить прибыль и достигнет точки безубыточности, где доходы уравновешивают затраты.

Рассмотрим экономическую эффективность отеля, предоставляющего 50 номеров. Для анализа возьмем во внимание разные показатели, в том числе инвестиционные затраты, которые включают в себя расходы на строительство и запуск проекта:

Издержки, накапливающиеся за год, представляют собой общую сумму затрат, необходимых для обеспечения нормальной работы гостиницы:

Годовой доход представляет собой общую сумму денег, которую гостиница зарабатывает за этот период, включая оплату за проживание и доходы от дополнительных услуг. Для определения выручки от аренды номеров используется следующая формула:

Выручка от аренды = Средняя стоимость проживания × Количество номеров × Количество дней в году × Процент заполнения гостиницы.

В данном примере предполагается, что отель имеет 50 номеров, средняя стоимость номера составляет 2 500 ₽, а заполняемость гостиницы составляет 60 %:

2 500 × 50 × 365 × 60 % = 27 375 000 ₽.

Определим теперь прибыль, которая представляет собой разницу между годовым доходом и операционными расходами:

33 000 000 — 17 000 000 = 16 000 000 ₽.

Далее рассчитаем коэффициент окупаемости, разделив годовую прибыль на инвестиционные затраты и умножив результат на 100 %:

(16 000 000 / 75 000 000) × 100 % = 21 % (годовая доходность вложений).

Определение периода окупаемости производится делением общей суммы инвестиций в отели на годовую прибыль:

75 000 000 / 16 000 000 = 4,7 лет.

Таким образом, период окупаемости составит приблизительно пять лет.

Важно отметить, что представленные для расчетов данные являются условными и используются исключительно в качестве примера. Фактические доходы и расходы зависят от разных факторов, таких как тип отеля, его местоположение, загруженность, сезон.

Преимущества инвестиций в апарт-отели

Существуют уникальные объекты, предоставляющие возможность инвестирования с дальнейшим участием в доходе. Такой может быть действующим или находиться в стадии разработки или строительства. В обоих случаях владелец продаёт часть своей доли в объекте, привлекая к сотрудничеству инвесторов.

При подобном сотрудничестве предлагают различные программы. Сумма инвестиций в апарт-отели может быть минимальной для группы участников или равной полной стоимости объекта. Размер вложений определяется управляющим или организатором проекта инвестиционного отеля. Типично предлагается приобретение долей, юнитов или токенов в конкретном объекте, и в договоре четко прописываются привилегии, связанные с этой покупкой.

Инвестиции в отели могут быть кратко- и долгосрочными, в зависимости от предложения управляющей компании. Этот формат сотрудничества дает вкладчику возможность приобрести часть права собственности на объект. Таким образом, инвестор получает право на долю в прибыли или фиксированные выплаты от управляющей компании. Все условия вложений в такой отель подробно описывают в договоре между инвестором и управляющей компанией.

Остается неизменным принцип: чем выше риск, тем привлекательнее потенциальная прибыль. Этот принцип сохраняется и в сфере отельного бизнеса. При инвестировании в проект на стадии проектирования, начала строительства или приобретения старого здания, цена доли может быть в 2–3 раза ниже, чем у уже действующего объекта.

Мифы о вложениях в гостиничные комплексы:

• Инвестиции в отели всегда сопряжены с определенными рисками, что вполне естественно для любой формы финансирования. Это особо актуально, когда речь идет о гостиничном бизнесе или аренде жилья посуточно. Однако ключевым моментом успешных инвестиций в отели является выбор подходящего местоположения, предпочтительно в туристическом районе рядом с метро, с развитой инфраструктурой, включая кафе, бары, рестораны, магазины, рабочие площадки и зоны отдыха. Дополнительным бонусом может быть наличие спортзала рядом с объектом или в его помещении.
• Фактор сезонности часто влияет на заполняемость отеля. Однако инвестиционные договоры могут смягчить этот риск, предоставляя дополнительные финансовые гарантии на минимальные платежи даже в период низкой загрузки, что является весьма важным при наличии кредита.
• Убеждение в том, что посуточная аренда может быть хлопотной, не соответствует действительности при инвестировании в отели – управляющая компания берет на себя ответственность за все аспекты, включая заполнение номеров, маркетинг, общее управление. Так вкладчик получает не только прибыль от посуточной аренды, но и освобождается от рутины.
• Существует мнение, что управляющая компания не может обеспечить нужную заполняемость отеля. Но инвестиционные отели привлекают как иностранных туристов, так и деловых партнеров, об этом свидетельствует статистика заполняемости за год, предоставленная управляющей компанией. С учетом стремительного роста рынка апарт-отелей и апартаментов посуточно, вложения в такие объекты всё более привлекательны.
• Распространенный миф и предположение, что с приобретением инвестиционного отеля ваш номер будет простаивать. На самом деле, такие вклады подразумевают не просто приобретение номера, а доли в гостинице, что дает инвестору часть от общей прибыли.
• Относительно налогов стоит отметить, что они взимаются после получения прибыли. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя позволяет уплачивать всего 6 % от дохода на инвестиции, в то время как физическим лицам придется платить 13 %. Имея статус ИП, вкладчик также освобождается от налога на имущество, что дает еще одно финансовое преимущество. Если у вас нет ИП, то ставка этой местной платы – 0,1 % от кадастровой стоимости апартаментов. Например, если их цена – 1 миллион рублей, то ваш налог на имущество в России будет равен 1 000 руб.

Стратегии инвестирования в апарт-отели

Инвестирование в недвижимость становится исключительно привлекательным и доступным вариантом для тех, кто предпочитает путь минимального сопротивления. Один из легких способов — приобретение готовых апартаментов в сервисном отеле с последующим заключением договора с управляющей компанией для гарантированного пассивного дохода от сдачи в аренду.

Для тех, кто готов погрузиться в более сложные стратегии, существует возможность покупки апартаментов, готовых или на стадии строительства, с последующей арендой или перепродажей.

Однако самый многообещающий вариант – инвестирование в апарт-отель на ранней стадии строительства, что предоставляет уникальную возможность заработка на росте стоимости объекта. После полной сдачи объекта в эксплуатацию возможен выбор между выгодной продажей или началом получения стабильного дохода от сдачи в аренду.

Выбор апартаментов в комплексе, на стадии строительства или уже готовых, также дает право на выбор подходящей доходной программы, подробности о ней можно найти на сайте апарт-отеля.

Одним из востребованных предложений является гарантированный доход, предоставляющий инвесторам фиксированные ежемесячные выплаты в течение первых лет после ввода недвижимости в эксплуатацию, причем сумма зависит от размера вложенных средств.

Для обеспечения максимального комфорта и стабильности рекомендуется выбирать апарт-отели с ограниченным количеством номеров, предполагающие гарантированный доход не менее 30 тыс. ₽ в течение первых 5 лет. Успешность управления недвижимостью легко отслеживать через личный кабинет, предоставляемый управляющей компанией.

При заключении договора есть возможность учесть разные условия, включая право на проживание в апартаменте в определенные периоды, при этом доступ к этой опции в некоторых отелях может открываться только после прохождения определенного срока после приобретения.

Правила инвестиций в апарт-отели

При выборе вкладчик обращает внимание на предлагаемую программу доходности, которую предоставляет управляющая компания или застройщик. Она определяет уровень прибыльности бизнеса, учитывая факторы – заполняемость номеров, доход от продажи апартаментов, стоимость проживания.

При анализе договора с управляющей компанией важно задавать вопросы, обращать внимание на детали. Уточните обязанности отельера, степень ответственности сторон, наличие штрафных санкций, условия расторжения договора. Ясность схемы распределения средств между сторонами является неотъемлемой частью успешного вложения.

Существует четыре основных вида доходных программ:

• С гарантированной платой: Инвестор получает стабильный ежемесячный доход по фиксированной ставке, независимо от заполняемости номеров и факторов рынка.
• С гибкой выгодой: Доход инвестора зависит от процента общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон сумма может значительно возрасти, а в простое оставаться нулевой.
• Программа совокупной доходности: Инвестор получает фиксированную плату плюс процент, объединяя элементы программы с гарантированной платой и гибкой выгоды.
• «Котловой» метод дохода: Прибыль от всех номеров объединяется в общий фонд и пропорционально распределяется между инвесторами. Этот метод минимизирует риски простоя и считается более справедливым.

Не только расположение и рейтинг апарт-отеля, но и честная и прозрачная работа управляющей компании оказывают влияние на доходность. Обычно она специализируется в гостиничном бизнесе, являясь дочерней фирмой застройщика либо сторонней компанией.

При выборе управляющей компании надо обратить внимание на несколько ключевых моментов:

• Разнообразие отелей и стоимостных сегментов: Компания, которая успешно управляет несколькими объектами в разных ценовых секторах, демонстрирует просчитанный и уравновешенный подход. Эти проекты не только дополняют друг друга, но и привлекают разнообразную целевую аудиторию.
• Состояние апарт-отелей: Здесь важны чистота прилегающих территорий, исправность инженерных систем, бесперебойная работа инфраструктуры. Внимание к деталям, таким как лифты и места общего пользования, говорит о качестве управления.
• Уровень обслуживания и качество услуг: Оценка удовлетворенности постояльцев служит надежным показателем. Интересно узнать, насколько они довольны предоставляемыми услугами и обслуживанием.
• Заполняемость номеров в разные сезоны и корпоративные контракты: Исследования этого показателя по временам года и договорам позволяют понять, как успешно компания привлекает различные категории гостей.
• Доходность программы и эффективность руководства: Запрос показателей доходности апарт-отеля перед приобретением помогает оценить эффективность управляющей компании. Несмотря на возможный отказ в предоставлении данных, это важный шаг для будущего инвестора.

При выборе апартаментов на стадии застройки у неизвестного подрядчика с малой историей, оценить эффективность управляющей компании сложно из-за отсутствия статистики. В таких случаях сравнение программы доходности с предложениями других девелоперов и оценка эффективности в процессе руководства становятся основными ориентирами.

Показатели доходности апарт-отеля:

Проверка надежности компании может быть осуществлена через:

• Сайт управляющей компании: детали её деятельности, включая длительность присутствия на рынке, объекты под управлением и планы по инвестиционным проектам.
• Выписку из ЕГРЮЛ: важная информация о фирме – основной профиль деятельности, адрес, дата регистрации, уставный капитал, сведения о руководителе и наличие лицензий. Получение выписки в формате PDF – мгновенный и бесплатный процесс, он не требует аккаунта на соответствующем веб-сайте.
• Систему проверки контрагентов, где предоставляется история изменений в юридическом статусе компании, краткий финансовый анализ, отчетность и информация о судебных разбирательствах и исполнительных производствах.
• Форумы и телеграм-каналы, где инвесторы обмениваются мнениями и опытом. На таких платформах активно обсуждают программы доходности, включая апарт-отели, и делятся впечатлениями – например, на популярном ресурсе «СПбГуру».

Риски инвестиций в отели в 2024 году

Малые гостиницы для семейного бизнеса

Объекты с 30–50 номерами не представляют интереса для управляющих компаний по своей структуре. Когда пытаются их встроить в обширную структуру этой фирмы, вся экономическая система начинает показывать дефекты. Маленькие отели лучше подходят для семейного бизнеса, нежели для корпораций. Инвесторы видят больший потенциал в гостиницах с номерным фондом от 120 единиц.

Скромные возможности малых объектов преодолевают эффективными схемами рабочих процессов, рациональным управлением расходами. Но гостиницы с большим номерным фондом дают инвесторам более обширные перспективы. Здесь ключевое значение у грамотной стратегии бизнес-процессов, оптимизации расходования ресурсов для достижения успеха.

Предвидится замедление перспектив развития рынка отелей с 30–50 номерами, особенно тех, которые создаются с нуля. В то время как рынок уже действующих небольших отелей может начать снижаться, особенно по мере расширения числа крупных гостиниц.

В чём заключается риск курортных апартов

Гостиничные предприниматели пристально следят за растущим интересом инвестиций в апарт-отели, но рынок этого сегмента не так привлекателен, как предполагалось несколько лет назад. В настоящее время примерно 70–90 % вновь открывающихся курортных отелей стремятся внедрить в свою структуру апартаменты с возможностью реинвестиций. Но этот всплеск интереса скорее обусловлен желанием владельцев уменьшить период окупаемости первоначальных вложений, чем высоким спросом гостей на такой вид размещения.

Модель апартаментов в городском сегменте довольно устоялась, а в курортном направлении она только начинает формироваться, при этом все участники рынка пока оперируют лишь гипотезами. Основной вызов – в разработке устойчивой экономической модели для всей инфраструктуры.

Городские проекты естественным образом вписываются в муниципальную среду, имея минимальные затраты на инфраструктуру и, следовательно, минимальные риски. В отличие от курортных объектов, где рестораны, бары, бассейны и разные развлекательные точки составляют неотъемлемую часть продукта. Следовательно, возникает вопрос: как эффективно распределить затраты на всю эту инфраструктуру при реализации инвестиционных апартаментов?

Некоторые участники рынка предполагают, что, продавая инвестиционные апартаменты множественным собственникам, они смогут заключить с ними договор, который исключает возможность отказа от управления при фиксированных платежах за инфраструктуру. Однако с точки зрения юридических аспектов это представляется невозможным.

Мировой опыт показывает, что инвестиционные апартаменты в курортных продуктах успешно развивались в регионах с уже готовой инфраструктурой. В российских курортных районах ситуация достаточно далека от этого, и вопросов здесь больше, чем ответов.

Компания на данный момент формулирует гипотезу о том, что 50 % номерного фонда в комплексе должны принадлежать основному инвестору, и инфраструктуру надо рассматривать в контексте этой модели. Весь остальной расчет должен проводиться дополнительно с учетом доли риска для общего варианта.

Городские апарты: подушка безопасности

Выбор: возвести апарт-отель или создать роскошный гостиничный комплекс в нетуристической зоне, зависит от расположения и уникальности самого объекта. Если мы имеем дело с объектом в удивительном месте, с восхитительным видом и предпосылками для создания выдающегося отеля, то инвестор, несомненно, будет стремиться к строительству первоклассной гостиницы. Но когда возникают проблемы с местоположением и окружением, но земельный участок получен именно под гостиницу, выбор становится единственным – апарт-отель.

Однако не в каждой локации или регионе подобный формат оправдывает себя, поскольку инвесторы иногда имеют завышенные ожидания на перспективы апарт-отеля, полагая, что его открытие приведет к немедленному успеху. В реальности ситуация может оказаться иной, и вместо ожидаемых двадцати юнитов в месяц продаются всего три.

Часто задаваемые вопросы об инвестициях в отели

Как решить трудности, связанные с управляющей компанией?

В случае изменений, таких как реорганизация или банкротство управляющей компании, застройщик может создать новую или пригласить внешнего управляющего. Инвесторам не придется разрешать данный вопрос. Возможны разногласия и проблемы, не устранимые переговорами с управляющей компанией, и тогда споры решаются в суде.

Какой вариант предпочтительнее: владение долями в инвестиционных отелях или гостиницей целиком?

Разумное решение – в распределении рисков, так как «не стоит все яйца класть в одну корзину». Для эффективного управления прибылью инвесторам лучше диверсифицировать инвестиции в отели и посуточную аренду квартир. Исследования и опыт говорят, что разумнее вкладываться в три различных объекта отельного бизнеса, чем контролировать один.

Какие аспекты необходимо учесть при выборе проекта?

Важны различные факторы. Юридические и регуляторные вопросы также влияют на успешность инвестиций в отели. Это такие аспекты, как налоговые ставки, правила и лицензирование в отрасли, а также соблюдение трудового законодательства и другие правовые нюансы.

Инвестиции в отели – важный элемент развития и успешной работы предприятия. Главная их цель – увеличение прибыли и повышение качества предоставляемых услуг. Варианты инвестирования могут включать приобретение оборудования, реконструкцию помещений, разработку маркетинг-стратегий, иные мероприятия. Оценка эффективности вложений поможет определить успешность, учитывая риски и возможности, и разработать стратегии для достижения поставленных целей.