3 561 
Сохранить статью: 
Что происходит с заемщиком и его недвижимостью, если он не может платить по ипотеке и влезает все больше в просрочку?
Когда и как реагирует на это банк и что он делает, чтобы получить обратно средства, которые выдал в кредит?
Начнем с того, что в любом крупном банке, выдающим ипотеку, подразделение, которое взыскивает такие долги находится особняком и оно более ценно, чем обычные подразделения взыскания долгов по потребам.
Вспоминаю нормативы в коллекшен потребов банка – 1 звонок в 10 минут и 8 часовой день, люди без особого образования. В потребах задача простая-системно долбить клиента чтоб вернул деньги, и если не вернул продать долг?
Взыскание ипотеки работает по другому.
Они не давят, они разбираются в законодательстве, детально анализируют каждую ситуацию и их задача если не удается найти компромисс с клиентом и решить ситуацию досудебно, довести дело до суда и возможного принятия недвижимости на баланс и реализации с баланса банка.
Ведь жилье может быт единственным и приобретено по семейной ипотеке для детей-инвалидов.
Это подразделение на банковском жаргоне ласково называют workout.
Процесс работы с ипотечным должником.
Весь процесс работы делится на 4 этапа:
1️⃣ досудебный этап;
2️⃣ судебный этап;
3️⃣ этап исполнительного производства;
4️⃣ постановка недвижимости на баланс банка и реализация недвижимости
Все этапы описаны в хронологии событий и если не получается нормализовать платежную дисциплину и ситуацию на конкретном этапе, дело двигается на следующий.
1️⃣ Досудебный этап.
Когда вообще он начинается?
Этот этап начинается не сразу после просрочки.
Первые звонки начинают поступать ближе ко второму платежу, который заемщик может просрочить.
В рамках этого диалога сотрудник банка уточнит когда сможете внести платеж и оплатить долг, нет ли у вас сложностей с работой, не произошел ли страховой случай, нет ли иных факторов, препятствующих погашению задолженности.
Если заемщик идет на контакт, банк ставит его на мониторинг и в дату платежа обязательно проверит все ли договоренности по оплате были исполнены.
Банк не может безакцептно списать средства со счета, не привязанного к кредиту и если у вас на другом счету лежит сумма хоть в 100 раз превышающая платеж, банк не имеет права без судебного решения их списывать
В случае не реализации договоренностей, заемщик уже попадает в работу к workout.
В рамках этого блока работы клиенту предлагают:
?реструктуризации кредита
Речь об изменении параметров кредита: могут предложить ввести созаемщика, увеличить срок кредита и включить пеню в тело нового кредита, отсрочку платежа «кредитные каникулы» если в тех, которые положены по закону отказали;
?кредитные каникулы
Если заемщик не догадался ими воспользоваться и соответствовал критериям;
?предложить продать квартиру из под залога
Последний путь самый гуманный. Во многих банках уже есть продукты покупки недвижимости из под залога, в том числе и на первичном рынке.
Для того, чтобы не перейти на следующий этап, заемщик должен проявлять лояльность к банку и реализовывать на практике все, что предлагает банк. Пригласили на встречу-приехал, предложили схему-воспользовался.
В комментариях приведу ссылки на то, что банки получают на баланс и станет ясно почему нет желания забирать недвижку?
2️⃣ Судебный этап.
Начинается в случае невозможности договориться с клиентом на досудебке или если клиент не идет на контакт (как правило после 3-х периодов неоплаты).
Банк не может прийти и отобрать ключи от квартиры, на это должно быть решение суда.
В рамках подготовки к этому этапу банк собирает все данные о неплательщике, документы по недвижимости, доказательную базу, приобщает к материалам дела всю переписку с клиентом (поэтому они будут проводить все переговоры в переговорных с камерами, все диалоги попросят письменно подтвердить и т.д.) и подает документы в суд.
Далее уже наш «самый гуманный суд в мире» принимает решение не только исходя из интересов кредитора, но и исходя из конкретной ситуации заемщика.
Примеры.
-Семья с единственным жилищем и тремя несовершеннолетними детьми- мораторий на реализацию на 1 год с обязательством выплаты долга банку в течение этого года. Однако статус многодетной семьи не прикроет заемщиков, если они продолжат не платить;
-Семья с ребенком-инвалидом в параллели разбирательств получила статус малоимущих с обязательным выделением муниципального жилья. До предоставления данного жилья согласно решению суда запрет на взыскание;
Каждый кейс индивидуален и решений может быть на данном этапе масса как и компромиссов с законом и совестью.
4️⃣ Этап исполнительного производства
Банк выиграл судебный процесс и далее начинается работа ФССП.
Сначала предлагают погасить долг самостоятельно и дают на это несколько дней.
После этого обращают взыскание на банковские счета и если на них обнаружится нужная сумма, то реализацию недвижимости с торгов не будут проводить.
После совершения всех этих действий, квартира выставляется на торги и реализацию недвижимого имущества (Торги проводит Росимущество или подрядчик).
Должнику и его родственникам запрещается участие в торгах-они могут только погасить долг своими средствами.
Банк не забирает всю сумму с продажи и если после реализации недвижимости и погашении всех обязательств остается сумма средств, она возвращается заемщику, а не забирается банком-у него морально ущерба нет как говориться.
Однако если после реализации недвижимости средств на погашение не хватает, банк имеет право далее продолжать взыскивать долг.
Сумма при проведении первых торгов берется согласно актуальному оценочному альбому в размере 80% от оценки недвижимости.
В случае не реализации недвижимости на первых торгах (к примеру никто не захотел покупать квартиру), назначаются вторые уже с более низким ценником.
В случае не реализации со вторых торгов, ФССП предлагает банку выкупить недвижимость на свой баланс, но уже за 60% от ее стоимости.
4️⃣ Постановка недвижимости на баланс и реализация банком
После того, как банк выкупил недвижимость на баланс (примеры такой недвижимости приведу в комментариях), он начинает ее продавать.
Если недвижимость не находится в аварийном состоянии, то ошибочно предполагать, что она будет стоит ниже рынка.
На моей практике работы в банке, мы продавали недвижимость по цене дороже на 1 млн ₽ чем рынок. А все потому, что банк не платил коммуналку от слова совсем и забыл о налоге.
Процесс продажи стандартен.
У банков есть свои витрины недвижимого имущества и там лоты публикуются, желающий может принять участие в торгах (если банк государственный) или же купить напрямую если банк коммерческий.
В банках как правило это делает или специальное подразделение (которое в том числе занимается поиском помещений под офисы и так далее) или передают подрядчикам-агентствам недвижимости.
Процессом сделки не гружу, он стандартен
Вроде все понятно попробовал описать? Если остались вопросы, давайте обсуждать в комментариях
