14.09.2022
Блог
11 943
Время чтения:

Срок жизни ипотеки

Сохранить статью:
автор
Автор Александр Инвестов
автор
Автор Александр Инвестов

За последние 2 недели мы все увидели новостные ленты, о расширении банками допустимого возраста заемщика до 70 лет.
 

Поможет ли это банкам увеличить портфели ипотеки?

 

Нет, и ниже я поясню почему это останется рекламными слоганами.

 

На повестке дня более серьезный вопрос – срок жизни кредита.

 

Это тот срок, за который в среднем заемщики гасят свои обязательства перед банком и вымывают портфель.

 

От этого поведенческого рефлекса зависят:
надежность и качество портфеля;
финансовый результат банка
Ведь после 7-10 лет ипотека клиента в банке это балласт, банк уже заработал на процентах и тащит эту ипотеку на себе уже формируя резерв.

 

Поэтому банки не держатся за своих клиентов и с неохотой рефинансируют внутренние кредиты – это влияет на доход банка, проще и выгоднее отпустить заемщика в другой банк.

 

Итак к срокам погашения кредитов.

До февраля 2022 года этот показатель балансировал на 7 годах жизни кредита.

Именно за этот срок основная доля заемщиков старалась рассчитаться по ипотечному кредиту.

Доля вымывания портфелей банков в год составляла диапазон от 2 до 5% от портфеля.

Этот показатель позволял чувствовать себя в зеленой зоне комфорта и позволял портфелям быть доходными, за счет притока новых клиентов.

 

А вот если портфель пополняется при таком вымывании на меньшую долю – это прям очень печально, грозит снижением доходности и тогда в дело идет повышение ставок и доппродукты

 

Какую картину мы будем иметь сейчас по этим параметрам.

 

Прогнозное значение на средний срок погашения кредита стал уже 15 лет.

И банки сами в этом виноваты кстати

Причины роста срока погашения лежат на поверхности желания выдавать как можно больше ипотеки.

 

1️⃣ Субсидированная ставка
Ставка 0,01% не мотивирует досрочно погашать кредит.

 

Зачем гасить, когда можно вложить и получать пассивный доход, который будет превышать платеж по ипотеке.

 

А если еще и сдавать эту квартиру, так только сплошные плюсы от этого мероприятия.

 

2️⃣ Низкие первоначальные взносы в банках

 

Всеми силами банки старались снизить этот параметр.

 

А он также непосредственно влияет на мотивацию погашения кредита.

 

Если заемщик не обладает собственными накоплениями, то можно сделать вывод о его профайле.

 

Он либо не имеет дохода, располагающему к накоплениям, либо он не планирует свои расходы.

 

Оба факторы опасны. В лучшем случае заемщик будет долго платить, в худшем это просрочник со всеми вытекающими.

 

3️⃣ Низкий профайл клиента

 

Уже аксиомой наверное является следующее утверждение

 

Чем ниже ставка – тем хуже портрет клиента.

 

Доступная ипотека порождает неплательщиков.

 

Клиент не мог пройти на обычную господдержку по доходу, но проходит на субсидированную ставку 0,01%.

 

И банк, вместо того, чтобы анализировать доход в модели классической господдержки, считает его под 0,01% потирая ладошки.

 

Конечно- тебе же застройщик заплатит комиссию за весь срок кредита и сразу, а это доход.

А неплательщика не боимся получить и недообеспеченную ипотеку на выходе? ‍♂️

Да, вы скажете, что это возможность для ряда клиентов, купить жилье. Но именно они первые, потом будут бегать в поисках куда платить ипотеку и с просрочками, когда банк будет присоединен к другому.

 

Это основные факторы, которые увеличат банкам сроки погашения кредитов.

 

Это приведет к зависимости банков от объемов.

 

Для того, чтобы в дальнейшем зарабатывать при низком вымывании портфеля, нужно будет выдавать или больше или повышать доходность.

 

А это делается за счет или снижения маржи или увеличения ставок и доходности от кросс продуктов (адвосервисы, страховые продукты и т.д.)

 

Комиссии, которые получены в этом году нельзя реалоцировать на последующие года.

 

Бухгалтерскую отчетность не перекроить. Получили в этом году – оприходовали и забыли.

 

Как с этим бороться?

 

Отказаться от субсидированной ставки ниже 4% по господержкам и ниже 6% по стандартным продуктам;
Увеличить первоначальный взнос банкам до 20%.

 

Две простые отсечки и реально адекватные, помогут нормализовать этот вопрос.

 

Срок самой ипотеки никогда не влиял на погашение- он влиял на платеж.

 

Умный клиент возьмет сразу на максимальный срок кредит, чтобы платеж был меньше, но будет погашать ипотеку досрочно.

 

Расширенный до 70 лет возраст заемщика в банках не сделает ипотеку доступнее:
1️⃣ У клиента будет высокая страховка
На возрасте от 50 лет коэффициент страхования жизни до 2,5%

 

Отказ от страхования приведет к увеличению ставки по кредиту на 0,7-1,5%, но сослужит плохую службу вероятным наследникам в случае смерти.

Ипотека также попадет в наследство

2️⃣ Вопрос дохода при достижении пенсионного возраста и дохода в принципе

 

Сможет ли мужчина после выхода на пенсию, зарабатывать такие же деньги.

 

Бизнес банки не особо кредитуют, поэтому речь о наемных работниках.

 

Здесь один метод – урезать суммы кредита, искусственно увеличивая заемщику первоначальный взнос, закладывая базу себе на дальнейшие люфты при реализации квартиры.

 

3️⃣ В принципе потребность

 

Люди в возрасте за 50 полагаю уже имеют собственное жилье

 

Квартира для детей? Ну здесь мне кажется если и есть желание помочь, то нужно стать созаемщиком в кредите ребенка, а не самому тащить на себе ипотеку.

 

Ребенок то уже большой.

 

По этим всем причинам, меня больше заботит не срок кредита и не предельный возраст заемщика, а в большей степени срок реального погашения.

 

Ваш дежурный по ипотеке в стране

Комментарии
Также интересно
Инвестиции в стартапы: оценка рисков, выбор проекта, первые шаги
26.02.2024
Блог

Инвестиции в стартапы: оценка рисков, выбор проекта, первые шаги

Для инвестирования в стартапы нужно обладать значимым капиталом, багажом знаний, деловым чутьем. Также стоит хотя […]
Инвестиции в отели: как выбрать проект
21.02.2024
Блог

Инвестиции в отели: как выбрать проект

О чем речь? Инвестиции в отели не являются приоритетным направлением в России, однако эта сфера […]
Флиппинг: плюсы и минусы, общая стратегия, список этапов
20.02.2024
Блог

Флиппинг: плюсы и минусы, общая стратегия, список этапов

Что это такое? Флиппинг – вид инвестирования в недвижимость на вторичном рынке жилья с целью […]
Оплата ЖКХ в Сбербанке онлайн с телефона и без комиссии
20.02.2024
Блог

Оплата ЖКХ в Сбербанке онлайн с телефона и без комиссии

Оплата ежемесячные услуг ЖКХ с мобильного телефона – в наше время это довольно просто процедура, […]
Как войти в Сбербанк Онлайн с другого телефона?
20.02.2024
Блог

Как войти в Сбербанк Онлайн с другого телефона?

Сейчас каждый человек может управлять своими средствами при помощи интернета. Если ранее нужно было постоянно […]
Перевод с карты Сбербанка на карту Райффайзен
20.02.2024
Блог

Перевод с карты Сбербанка на карту Райффайзен

Все больше людей оформляют продукты, используя несколько банков одновременно. Или пользователям одной кредитной организации необходимо […]
Как потратить кэшбэк тинькофф
20.02.2024
Блог

Как потратить кэшбэк тинькофф

Перед тем как потратить кэшбэк Тинькофф, следует изучить основную информацию, которую предлагает банк, а также […]
Риски инвестиционного портфеля: суть, оценка, минимизация
19.02.2024
Блог

Риски инвестиционного портфеля: суть, оценка, минимизация

О чем речь? Риск инвестиционного портфеля – показатель, указывающий на возможные потери прибыли ценных бумаг. […]
Перепродажа недвижимости: 5 стратегий
16.02.2024
Блог

Перепродажа недвижимости: 5 стратегий

Есть ли смысл? Перепродажа недвижимости принесет существенный доход, если она была куплена ниже рыночной цены. […]
Как стать инвестором без
первоначального капитала