11 943 
Сохранить статью: 
За последние 2 недели мы все увидели новостные ленты, о расширении банками допустимого возраста заемщика до 70 лет.
Поможет ли это банкам увеличить портфели ипотеки?
Нет, и ниже я поясню почему это останется рекламными слоганами.
На повестке дня более серьезный вопрос – срок жизни кредита.
Это тот срок, за который в среднем заемщики гасят свои обязательства перед банком и вымывают портфель.
От этого поведенческого рефлекса зависят:
надежность и качество портфеля;
финансовый результат банка
Ведь после 7-10 лет ипотека клиента в банке это балласт, банк уже заработал на процентах и тащит эту ипотеку на себе уже формируя резерв.
Поэтому банки не держатся за своих клиентов и с неохотой рефинансируют внутренние кредиты – это влияет на доход банка, проще и выгоднее отпустить заемщика в другой банк.
Итак к срокам погашения кредитов.
До февраля 2022 года этот показатель балансировал на 7 годах жизни кредита.
Именно за этот срок основная доля заемщиков старалась рассчитаться по ипотечному кредиту.
Доля вымывания портфелей банков в год составляла диапазон от 2 до 5% от портфеля.
Этот показатель позволял чувствовать себя в зеленой зоне комфорта и позволял портфелям быть доходными, за счет притока новых клиентов.
А вот если портфель пополняется при таком вымывании на меньшую долю – это прям очень печально, грозит снижением доходности и тогда в дело идет повышение ставок и доппродукты
Какую картину мы будем иметь сейчас по этим параметрам.
Прогнозное значение на средний срок погашения кредита стал уже 15 лет.
И банки сами в этом виноваты кстати
Причины роста срока погашения лежат на поверхности желания выдавать как можно больше ипотеки.
1️⃣ Субсидированная ставка
Ставка 0,01% не мотивирует досрочно погашать кредит.
Зачем гасить, когда можно вложить и получать пассивный доход, который будет превышать платеж по ипотеке.
А если еще и сдавать эту квартиру, так только сплошные плюсы от этого мероприятия.
2️⃣ Низкие первоначальные взносы в банках
Всеми силами банки старались снизить этот параметр.
А он также непосредственно влияет на мотивацию погашения кредита.
Если заемщик не обладает собственными накоплениями, то можно сделать вывод о его профайле.
Он либо не имеет дохода, располагающему к накоплениям, либо он не планирует свои расходы.
Оба факторы опасны. В лучшем случае заемщик будет долго платить, в худшем это просрочник со всеми вытекающими.
3️⃣ Низкий профайл клиента
Уже аксиомой наверное является следующее утверждение
Чем ниже ставка – тем хуже портрет клиента.
Доступная ипотека порождает неплательщиков.
Клиент не мог пройти на обычную господдержку по доходу, но проходит на субсидированную ставку 0,01%.
И банк, вместо того, чтобы анализировать доход в модели классической господдержки, считает его под 0,01% потирая ладошки.
Конечно- тебе же застройщик заплатит комиссию за весь срок кредита и сразу, а это доход.
А неплательщика не боимся получить и недообеспеченную ипотеку на выходе? ♂️
Да, вы скажете, что это возможность для ряда клиентов, купить жилье. Но именно они первые, потом будут бегать в поисках куда платить ипотеку и с просрочками, когда банк будет присоединен к другому.
Это основные факторы, которые увеличат банкам сроки погашения кредитов.
Это приведет к зависимости банков от объемов.
Для того, чтобы в дальнейшем зарабатывать при низком вымывании портфеля, нужно будет выдавать или больше или повышать доходность.
А это делается за счет или снижения маржи или увеличения ставок и доходности от кросс продуктов (адвосервисы, страховые продукты и т.д.)
Комиссии, которые получены в этом году нельзя реалоцировать на последующие года.
Бухгалтерскую отчетность не перекроить. Получили в этом году – оприходовали и забыли.
Как с этим бороться?
Отказаться от субсидированной ставки ниже 4% по господержкам и ниже 6% по стандартным продуктам;
Увеличить первоначальный взнос банкам до 20%.
Две простые отсечки и реально адекватные, помогут нормализовать этот вопрос.
Срок самой ипотеки никогда не влиял на погашение- он влиял на платеж.
Умный клиент возьмет сразу на максимальный срок кредит, чтобы платеж был меньше, но будет погашать ипотеку досрочно.
Расширенный до 70 лет возраст заемщика в банках не сделает ипотеку доступнее:
1️⃣ У клиента будет высокая страховка
На возрасте от 50 лет коэффициент страхования жизни до 2,5%
Отказ от страхования приведет к увеличению ставки по кредиту на 0,7-1,5%, но сослужит плохую службу вероятным наследникам в случае смерти.
Ипотека также попадет в наследство
2️⃣ Вопрос дохода при достижении пенсионного возраста и дохода в принципе
Сможет ли мужчина после выхода на пенсию, зарабатывать такие же деньги.
Бизнес банки не особо кредитуют, поэтому речь о наемных работниках.
Здесь один метод – урезать суммы кредита, искусственно увеличивая заемщику первоначальный взнос, закладывая базу себе на дальнейшие люфты при реализации квартиры.
3️⃣ В принципе потребность
Люди в возрасте за 50 полагаю уже имеют собственное жилье
Квартира для детей? Ну здесь мне кажется если и есть желание помочь, то нужно стать созаемщиком в кредите ребенка, а не самому тащить на себе ипотеку.
Ребенок то уже большой.
По этим всем причинам, меня больше заботит не срок кредита и не предельный возраст заемщика, а в большей степени срок реального погашения.
Ваш дежурный по ипотеке в стране
