7 268 
Сохранить статью: 
Многие мечтают стать специалистом данной профессии и никогда больше не работать.
Получать пассивный доход к примеру от сдачи площадей в аренду и быть сам себе хозяином.
Однако многие мечтатели не понимают, что в этой профессии также нужен навык – умение пользоваться деньгами, прогнозировать общение с банками в части получения кредитов и разбираться в инвестициях.
В феврале к нам обратился Рантье не разбирающийся и не умеющий прогнозировать общение с банками.
Что нам было дано:
?Рантье не оформленный даже как самозанятой (ИП да еще два года как открытый и показывающий прибыль было бы мечтой);
А зачем я буду платить налоги, проще на карту разных банков получать платежи и жить хорошо – сказал он нам.
?6 помещений и квартир в Москве сдающихся частично без договоров знакомым или шаблонные договора из интернета с оплатой денег на карту разных банков ежемесячно;
Здесь нам повезло, что на карты Рантье, а не на карты третьих лиц платежи были?
?желание купить коммерческое помещение в сданной новостройке за 40 млн ₽;
?покупка в ипотеку так как средств в 100% объеме не было;
?желаемая ставка по ипотеке не выше 11%.
Какие сложности выявились в процессе:
1️⃣ Доход подтвердить можно выписками со счетов разных банков и больше никак;
2️⃣ На старте нам не давали общаться с менеджером застройщика под предлогом «я все решу с ними сама, беру третье помещение»;
Но все же мы нашли его сами и возникло понимание второго отклонения- объект они продают по ПДКП, а коммерцию и в ипотеку кредитуют так 2 банка и то через комитет?
3️⃣ Нет средств на первоначальный взнос как оказалось от слова совсем – 5% в данном случае даже не считается так как базовый по коммерции будет 30% в ее случае.
Нужно ли говорить что в совокупности данных о ставке в 11% по ипотеке можно было забыть как о прекрасном сне??
Что было предложено с нашей стороны:
1️⃣ Заключение договоров аренды от текущей даты с теми арендаторами, где договором не было;
Напомню что либо писать задней датой не наш стиль работы. Клиент обратился в феврале и в феврале мы начали процесс работы.
2️⃣ Перевести все платежи по всем договорам в банк, где планировали взять ипотеку, чтобы банк мог подтвердить для себя факт, что по конкретным договорам приходят суммы на счет и приходят стабильно;
3️⃣ Продукт пришлось перевести из целевой покупки по ПДКП, в целевой под залог квартиры, имеющейся в собственности;
Здесь были аргументы более дешевая ставка а размере 12% вместо 14,5% при покупке коммерции по ПДКП + у клиента не было ПВ совсем, но есть в собственности квартира стоимостью 70 млн ₽.
4️⃣ Привлекли мужа как созаемщика с белым доходом;
Несмотря на то, что квартира закладываемая принадлежала заемщику, она была приобретена в браке и брачного договора не было – супруг стал созаемщиком.
5️⃣ Как откатались 3 месяца арендных платежей подали заявку на ипотеку и получили положительное решение;
6️⃣ Согласовали с застройщиком скидку на объект 10% – прошло 3 месяца, коммерцию никто не покупал. Нам пошли на встречу и сделали скидку.
7️⃣ Вышли на сделку по ипотеке заложили квартиру, зарегистрировали залог в пользу банка;
8️⃣ Приобрели по ПДКП коммерческое помещение у застройщика;
9️⃣ Отчитались в банк подписанным ПДКП выполним условия целевого подтверждения.
На выходе получили:
?целевой кредит под залог квартиры на приобретение коммерции под ставку 12%;
?сумма кредита составила 40 млн ₽; (сделали с запасом на расходы при покупке коммерции);
?итоговую стоимость коммерческого помещения со скидкой 36 млн ₽;
Что будем делать дальше:
?рефинансировать кредит в сентябре (пройдет уже 3 месяца с даты выдачи ипотеки);
?переводить залог с квартиры на коммерцию.
Клиент был сложный и избалованный в коммуникации, но кейс с успехом решили.
Вывод можно сделать из этого следующий – оформлять документы нужно всегда с прицелом на будущее.
Если бы здесь клиент был хотя бы ИП, мы не были бы ограничены в выборе банков и вместо 4 месяцев уложились бы в 1 месяц.
