07.08.2022
Блог
7 267
Время чтения:

Сложности Рантье

Сохранить статью:
автор
Автор Александр Инвестов
автор
Автор Александр Инвестов

Многие мечтают стать специалистом данной профессии и никогда больше не работать.
 

Получать пассивный доход к примеру от сдачи площадей в аренду и быть сам себе хозяином.

 

Однако многие мечтатели не понимают, что в этой профессии также нужен навык – умение пользоваться деньгами, прогнозировать общение с банками в части получения кредитов и разбираться в инвестициях.

 

В феврале к нам обратился Рантье не разбирающийся и не умеющий прогнозировать общение с банками.

 

Что нам было дано:
?Рантье не оформленный даже как самозанятой (ИП да еще два года как открытый и показывающий прибыль было бы мечтой);

А зачем я буду платить налоги, проще на карту разных банков получать платежи и жить хорошо – сказал он нам.

?6 помещений и квартир в Москве сдающихся частично без договоров знакомым или шаблонные договора из интернета с оплатой денег на карту разных банков ежемесячно;

Здесь нам повезло, что на карты Рантье, а не на карты третьих лиц платежи были?

?желание купить коммерческое помещение в сданной новостройке за 40 млн ₽;

 

?покупка в ипотеку так как средств в 100% объеме не было;

 

?желаемая ставка по ипотеке не выше 11%.

 

Какие сложности выявились в процессе:

 

1️⃣ Доход подтвердить можно выписками со счетов разных банков и больше никак;

 

2️⃣ На старте нам не давали общаться с менеджером застройщика под предлогом «я все решу с ними сама, беру третье помещение»;

Но все же мы нашли его сами и возникло понимание второго отклонения- объект они продают по ПДКП, а коммерцию и в ипотеку кредитуют так 2 банка и то через комитет?

3️⃣ Нет средств на первоначальный взнос как оказалось от слова совсем – 5% в данном случае даже не считается так как базовый по коммерции будет 30% в ее случае.

Нужно ли говорить что в совокупности данных о ставке в 11% по ипотеке можно было забыть как о прекрасном сне??

Что было предложено с нашей стороны:

 

1️⃣ Заключение договоров аренды от текущей даты с теми арендаторами, где договором не было;

Напомню что либо писать задней датой не наш стиль работы. Клиент обратился в феврале и в феврале мы начали процесс работы.

2️⃣ Перевести все платежи по всем договорам в банк, где планировали взять ипотеку, чтобы банк мог подтвердить для себя факт, что по конкретным договорам приходят суммы на счет и приходят стабильно;

 

3️⃣ Продукт пришлось перевести из целевой покупки по ПДКП, в целевой под залог квартиры, имеющейся в собственности;

Здесь были аргументы более дешевая ставка а размере 12% вместо 14,5% при покупке коммерции по ПДКП + у клиента не было ПВ совсем, но есть в собственности квартира стоимостью 70 млн ₽.

4️⃣ Привлекли мужа как созаемщика с белым доходом;

 

Несмотря на то, что квартира закладываемая принадлежала заемщику, она была приобретена в браке и брачного договора не было – супруг стал созаемщиком.

 

5️⃣ Как откатались 3 месяца арендных платежей подали заявку на ипотеку и получили положительное решение;

 

6️⃣ Согласовали с застройщиком скидку на объект 10% – прошло 3 месяца, коммерцию никто не покупал. Нам пошли на встречу и сделали скидку.

 

7️⃣ Вышли на сделку по ипотеке заложили квартиру, зарегистрировали залог в пользу банка;

 

8️⃣ Приобрели по ПДКП коммерческое помещение у застройщика;

 

9️⃣ Отчитались в банк подписанным ПДКП выполним условия целевого подтверждения.

 

На выходе получили:
?целевой кредит под залог квартиры на приобретение коммерции под ставку 12%;
?сумма кредита составила 40 млн ₽; (сделали с запасом на расходы при покупке коммерции);
?итоговую стоимость коммерческого помещения со скидкой 36 млн ₽;

 

Что будем делать дальше:
?рефинансировать кредит в сентябре (пройдет уже 3 месяца с даты выдачи ипотеки);
?переводить залог с квартиры на коммерцию.

 

Клиент был сложный и избалованный в коммуникации, но кейс с успехом решили.

 

Вывод можно сделать из этого следующий – оформлять документы нужно всегда с прицелом на будущее.

 

Если бы здесь клиент был хотя бы ИП, мы не были бы ограничены в выборе банков и вместо 4 месяцев уложились бы в 1 месяц.

Комментарии
Также интересно
Флиппинг: плюсы и минусы, общая стратегия, список этапов
20.02.2024
Блог

Флиппинг: плюсы и минусы, общая стратегия, список этапов

Что это такое? Флиппинг – вид инвестирования в недвижимость на вторичном рынке жилья с целью […]
Оплата ЖКХ в Сбербанке онлайн с телефона и без комиссии
20.02.2024
Блог

Оплата ЖКХ в Сбербанке онлайн с телефона и без комиссии

Оплата ежемесячные услуг ЖКХ с мобильного телефона – в наше время это довольно просто процедура, […]
Как войти в Сбербанк Онлайн с другого телефона?
20.02.2024
Блог

Как войти в Сбербанк Онлайн с другого телефона?

Сейчас каждый человек может управлять своими средствами при помощи интернета. Если ранее нужно было постоянно […]
Перевод с карты Сбербанка на карту Райффайзен
20.02.2024
Блог

Перевод с карты Сбербанка на карту Райффайзен

Все больше людей оформляют продукты, используя несколько банков одновременно. Или пользователям одной кредитной организации необходимо […]
Как потратить кэшбэк тинькофф
20.02.2024
Блог

Как потратить кэшбэк тинькофф

Перед тем как потратить кэшбэк Тинькофф, следует изучить основную информацию, которую предлагает банк, а также […]
Риски инвестиционного портфеля: суть, оценка, минимизация
19.02.2024
Блог

Риски инвестиционного портфеля: суть, оценка, минимизация

О чем речь? Риск инвестиционного портфеля – показатель, указывающий на возможные потери прибыли ценных бумаг. […]
Перепродажа недвижимости: 5 стратегий
16.02.2024
Блог

Перепродажа недвижимости: 5 стратегий

Есть ли смысл? Перепродажа недвижимости принесет существенный доход, если она была куплена ниже рыночной цены. […]
Кредитное плечо: плюсы, минусы и пример расчета
14.02.2024
Блог

Кредитное плечо: плюсы, минусы и пример расчета

О чем речь? Кредитное плечо – финансовый термин, обозначающий использование заемных средств для увеличения инвестиционных […]
Квартира от инвестора: разбираемся в деталях
13.02.2024
Блог

Квартира от инвестора: разбираемся в деталях

О чем речь? Квартира от инвестора – предложение о продаже с дисконтом от рыночной стоимости […]
Как стать инвестором без
первоначального капитала