Сделки с глубокими пенсионерами

Проверка и еще раз проверка!

Эта фраза, которую мы всегда слышим в случае операций с недвижимостью.

Но нужно ли проверять к примеру только продавца объекта или предидущих собственников тоже?

Разберем на кейсе, который был у нас в работе.

У нам обратился клиент, с вопросом покупки загородного дома, оформленного в собственность.

Клиент был следующего профайла:
🔹собственник бизнеса;
🔹положительная кредитная история;
🔹первоначальный взнос 27% от стоимости дома с земельным участком;
🔹клиент готов отвечать на все вопросы и наши оперативно;

Казалось бы пока все штатно, но переходим к объекту и продавцу.

Объект:
🔹загородный дом оформлен в собственность, но без отделки и изрядно уставший (видны трещины в конструкции, стоит давно и никто не покупал его);
🔹квадратура дома 550 кв м, что во многих банках отклонение;
🔹стоимость коттеджа с з/у 70 млн ₽ и если откинуть 27% своих средств, получим сумму кредита в 51,1 млн ₽, а это уже у многих банков не стандарт.

Продавец дома:
🔹женщина 1941 года рождения;
🔹желает сделку с занижением до 10 млн ₽, то есть остальное по расписке хотела 🤦‍♂️

Далее мы начали проверять документы по сделке нашего продавца и выясняем:
🔹продавец купил этот коттедж с землей у застройщика;
🔹застройщик был полностью нерезом с Кипрских островов;
🔹продавец состоит в родстве с застройщиком и подписантами своего договора купли-продажи.

Иными словами подписали документы от лица застройщика-нереза, родственники нашего продавца.

🔹купля-продажа между текущим продавцом и застройщиком, была совершена менее 3-х лет назад (в 2020 году).

Что делать?

Начали работать над кейсом:
1️⃣ Получили документы о ликвидации застройщика и подтверждение, что он не существует более в природе;

2️⃣ Разъяснили нашему клиенту, что страхование титула прикроет только нашу сделку и не закроет на 100% сделку продавца и застройщика и придется жить в небольших негативных эмоциях еще 1 год.

В связи с этим мы порекомендовали не делать капитальных вложений в дом и не начинать ремонта

Получили одобрение от нашего клиента и понимание готовности принять риск

3️⃣ Согласовали не стандарты с банками:
🔹одобрили сумму выше лимита кредитование;
🔹согласовали не стандарт по квадратуре дома и его состоянию;

4️⃣ убедили продавца показывать полную сумму в дкп, в противном случае от сделки было решено отказаться;

5️⃣ Перевели сделку в нотариальный формат с медицинским освидетельствованием продавца и покупателя;

Это нам закрыло риск невменяемости на сделке, риск продажи под давлением и вероятных проблем на этом фоне.

6️⃣ Провели сделку в банке через аккредитив.

Пока все довольны, но делаем из ситуации выводы:
🔹проверять нужно не только продавца и оценивать риски;
🔹продавцы пенсионеры (а у нас женщина, которой 81 год) должны через мед.освитдеткльствование идти на сделку;
🔹нужно страховать титул, чтобы жить спокойно.

А у вас были сделки где продавец был очень возрастным?