13 711 
Сохранить статью: 
Проверка и еще раз проверка!
Эта фраза, которую мы всегда слышим в случае операций с недвижимостью.
Но нужно ли проверять к примеру только продавца объекта или предидущих собственников тоже?
Разберем на кейсе, который был у нас в работе.
У нам обратился клиент, с вопросом покупки загородного дома, оформленного в собственность.
Клиент был следующего профайла:
собственник бизнеса;
положительная кредитная история;
первоначальный взнос 27% от стоимости дома с земельным участком;
клиент готов отвечать на все вопросы и наши оперативно;
Казалось бы пока все штатно, но переходим к объекту и продавцу.
Объект:
загородный дом оформлен в собственность, но без отделки и изрядно уставший (видны трещины в конструкции, стоит давно и никто не покупал его);
квадратура дома 550 кв м, что во многих банках отклонение;
стоимость коттеджа с з/у 70 млн ₽ и если откинуть 27% своих средств, получим сумму кредита в 51,1 млн ₽, а это уже у многих банков не стандарт.
Продавец дома:
женщина 1941 года рождения;
желает сделку с занижением до 10 млн ₽, то есть остальное по расписке хотела ♂️
Далее мы начали проверять документы по сделке нашего продавца и выясняем:
продавец купил этот коттедж с землей у застройщика;
застройщик был полностью нерезом с Кипрских островов;
продавец состоит в родстве с застройщиком и подписантами своего договора купли-продажи.
Иными словами подписали документы от лица застройщика-нереза, родственники нашего продавца.
купля-продажа между текущим продавцом и застройщиком, была совершена менее 3-х лет назад (в 2020 году).
Что делать?
Начали работать над кейсом:
1️⃣ Получили документы о ликвидации застройщика и подтверждение, что он не существует более в природе;
2️⃣ Разъяснили нашему клиенту, что страхование титула прикроет только нашу сделку и не закроет на 100% сделку продавца и застройщика и придется жить в небольших негативных эмоциях еще 1 год.
В связи с этим мы порекомендовали не делать капитальных вложений в дом и не начинать ремонта
Получили одобрение от нашего клиента и понимание готовности принять риск
3️⃣ Согласовали не стандарты с банками:
одобрили сумму выше лимита кредитование;
согласовали не стандарт по квадратуре дома и его состоянию;
4️⃣ убедили продавца показывать полную сумму в дкп, в противном случае от сделки было решено отказаться;
5️⃣ Перевели сделку в нотариальный формат с медицинским освидетельствованием продавца и покупателя;
Это нам закрыло риск невменяемости на сделке, риск продажи под давлением и вероятных проблем на этом фоне.
6️⃣ Провели сделку в банке через аккредитив.
Пока все довольны, но делаем из ситуации выводы:
проверять нужно не только продавца и оценивать риски;
продавцы пенсионеры (а у нас женщина, которой 81 год) должны через мед.освитдеткльствование идти на сделку;
нужно страховать титул, чтобы жить спокойно.
А у вас были сделки где продавец был очень возрастным?
