Покупка недвижимости в Токио

Автор Александр Инвестов

Теперь, когда вы живете в Токио уже некоторое время, вы не думаете о том, чтобы стать домовладельцем? Вам интересно, могут ли иностранцы купить дом или квартиру в Японии? И как получить кредит? Все ли обладатели визы имеют право? Читайте дальше, чтобы узнать все, что вам нужно знать о покупке недвижимости в Токио.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Токио?

Прежде всего, давайте сразу ответим на самый главный вопрос. Да! Иностранцы могут купить дом, квартиру или участок земли в Токио. Они также могут продавать свою собственность, сдавать ее в аренду и передавать как семейную реликвию. По сути, иностранцы могут проводить те же сделки с недвижимостью, что и граждане Японии. Им не нужно быть постоянным жителем. На самом деле иностранцы могут продавать, покупать или инвестировать в недвижимость даже в качестве нерезидента.

Таким образом, вы можете стать владельцем своего основного дома и/или инвестировать во второй. Но убедитесь, что вы соблюдаете закон. Япония отреагировала на вторжение Airbnb, и власти прислушались к глубокой озабоченности профессионалов традиционного гостеприимства. С 2018 года в отношении арендованного жилья действуют более строгие правила, особенно если оно находится в туристических зонах. В 2021 году новый закон будет регулировать землепользование.

Также будьте осторожны с налогами. Вы должны будете декларировать все доходы, которые вы получаете от сдачи в аренду, в налоговые органы. Если вы платите все налоги в Японии, то это будут налоговые органы Японии. В противном случае проверьте, есть ли двустороннее соглашение с вашей страной.

Закон от 15 июня 2018 года о краткосрочной аренде

Закон «минпаку» касается практики сдачи в аренду жилья туристам. С 2018 года владельцы недвижимости должны зарегистрировать свою собственность в местных органах власти, прежде чем размещать ее на платформах аренды. Срок аренды не должен превышать 180 ночей в год и на единицу размещения.

Однако каждое сообщество имеет право ужесточить правила. Так обстоит дело в городе Киото или районе Синдзюку в Токио. Там «минпаку» в туристический сезон не пускают. Аренда разрешена только в жилых районах и в межсезонье. Аналогичные меры приняты и в других районах Токио. Помимо требований гостиничной индустрии, муниципалитеты реагировали на недовольство местных жителей, которые сообщали о случаях беспорядков, вызванных шумом и/или несоблюдением правил. Некоторые путешественники даже считались жителями источником неприятностей.

Так что подумайте дважды, прежде чем покупать недвижимость для сдачи в аренду. Если вы не будете соблюдать закон, вам грозит штраф в размере 1 миллиона иен.

Закон от 26 марта 2021 года об ограничении землепользования

В последние годы все больше и больше иностранцев покупают землю на Хоккайдо (самый северный остров Японии) и на других отдаленных островах и островках. Этот вопрос был доведен до сведения японского правительства, поскольку некоторые из закупок были совершены недалеко от баз сил самообороны или атомных электростанций.

Закон об ограничении землепользования устанавливает периметр безопасности в 1 км вокруг так называемых секретных участков. Теперь правительство может получить контактную информацию любого потенциального покупателя и другую конкретную информацию об их проекте недвижимости. Он может отозвать любую сделку, которую сочтет неуместной. Правительство рассматривает это как меру экономической безопасности, хотя и признает, что инцидентов после того, как иностранец купил землю рядом с базой Сил самообороны, пока не произошло.

Однако геополитическая ситуация, особенно с соседним Китаем, заставляет Японию сохранять крайнюю бдительность. Правительство Японии рассматривает возможность ограничения возможности приобретения недвижимости иностранцами. Оппозиция опасается, что это будет нарушением прав людей. Еще ничего не решено.

Различные типы домов, доступных для покупки в Японии

Покупка земли с незанятым домом в Японии

Японский термин «akiya» относится к пустым домам. К концу 2018 года их насчитывалось 8,46 млн, или 13,5% от общего числа домов, о чем свидетельствуют данные Japan Times и информационного агентства Kyodo. Ни один регион не пощажен, но заброшенных домов больше в префектуре Яманаси (21,3%) и префектуре Вакаяма (20,3%). В Сайтаме и на острове Окинава меньше всего таких домов-призраков. Даже если это явление, кажется, растет быстрее в сельской местности, Токио не пощадил 820 000 заброшенных домов. Население Японии стареет, а COVID только усугубил ситуацию. Молодежь массово переезжает в большие города. Также необходимо подчеркнуть непомерные налоги на наследство, от которых страдают наследники.

Чтобы возродить эти пустынные территории, правительство снижает цены и распределяет субсидии для привлечения молодых рабочих (особенно семей) обратно в сельские районы. В 2019 году правительство предложило раздать пустующие дома или продать их по дешевке. Поскольку рост «akiya» приводит к запустению других учреждений, таких как школы, магазины и службы, вымирают целые районы.

Что можно сделать, чтобы увеличить стоимость незанятых домов? В 2022 году Киото хочет изменить свою стратегию и нацелиться на наследников. Город подумывает о дальнейшем налогообложении наследников, отказавшихся от дома или квартиры. Местные власти насчитали 100 000 пустующих домов, принадлежащих наследникам, которых нет на рынке. Поскольку для продажи доступно всего 2000 пустующих домов, власти Киото рассматривают возможность введения дополнительных налогов, чтобы заставить наследников продавать. Ставка налога будет зависеть от возраста здания, его местоположения и площади. Это может доходить до более чем 500 000 иен для самых последних домов и может принести от 800 до 900 миллионов иен для государственной казны. Если Киото примет эту меру, это будет первый муниципалитет в Японии, применяющий налог на наследие.

Каковы процедуры покупки «akiya»?

Если вы хотите купить «akiya», сначала нужно узнать, в каком году она была построена. Дома, построенные в 1950-х и 1970-х годах, не были рассчитаны на длительный срок. Их продолжительность жизни составляла от 20 до 30 лет. То же самое относится и к домам, построенным в 80-х и 90-х годах. Кроме того, только в 2005 году Япония объявила о трехлетнем плане по ликвидации асбеста. Им потребовалось больше времени, чтобы полностью реализовать его. На самом деле Японии удалось полностью избавиться от асбеста в своих зданиях только в 2012 году. Итак, отдайте дом на оценку специализированному агентству, чтобы выяснить, имеет ли он еще ценность, можно ли его отремонтировать или лучше его вытащить. вниз.

Как правило, вы покупаете участок земли, на котором есть «akiya». Если значение последнего низкое или отсутствует (что часто бывает), агентство посоветует вам снизить его. Процедура дорогая. Вот почему многие потенциальные домовладельцы предпочитают покупать голый участок земли и строить на нем свой дом.

Строительство вашего дома

Есть два варианта построить свой дом в Японии. Вы можете либо купить голый участок земли, либо купить его с «akiya» и снести здание. В обоих случаях вам придется иметь дело со строительным агентством, чьи услуги аналогичны архитектурным фирмам. Агентство предоставит вам дом, сделанный по индивидуальному заказу — ультраиндивидуальная работа, за которую придется платить. Неудивительно, что построить новый дом с нуля — самый дорогой вариант. Базовая цена рассчитывается в зависимости от площади в квадратных метрах, но можно также иметь дело с цубо, традиционной единицей площади в Японии.

Покупка существующего дома

Покупка уже построенного дома, как правило, обойдется вам дешевле. Вам все равно нужно будет прибегнуть к услугам агентства недвижимости. Вы можете выбрать новый дом или тот, в котором уже жили. Эти дома дешевле, чем купленные по проекту. Однако в обоих случаях у вас будет гораздо меньше вариантов; эти дома не настраиваются.

Шаги при покупке недвижимости в Токио

Информация ниже относится не только к Токио. Он применим по всей Японии.

Ищите агентство недвижимости

Прежде всего, обратите внимание, что продажа от человека к человеку не является частью японской культуры. Вам понадобится «фудосан», японский термин для агента по недвижимости. Агентство недвижимости называется «фудосанья», и Suumo является их номером один в Японии. Но рекомендуется присмотреться и сравнить различные существующие предложения, которые могут соответствовать вашим потребностям и ожиданиям.

Презентация вашего проекта агентству недвижимости

Вместо того, чтобы покупать и продавать в частном порядке, японцы предпочитают опыт агентства недвижимости. Это также то, что мы рекомендуем, покупка дома не является тривиальным делом. Нанимая агентство недвижимости, убедитесь, что у вас есть вся необходимая информация о жилищных стандартах, ценах и юридических аспектах рынка. Кроме того, будет облегчено посещение объектов. Агентство также проконсультирует вас по вашей ситуации и даже может перевести для вас документы.

Свяжитесь с вашим банком

Не торопитесь ни с чем, даже если вы влюблены в недвижимость. Перед посещением дома обратитесь в свой банк для составления плана финансирования. Вы получите свой кредит? Даже если вы состоятельный домовладелец и покупаете за наличные, не игнорируйте совет своего банкира.

Получение жилищного кредита

Купить дом в Токио могут как нерезиденты, так и резиденты, но кредит требует солидных гарантий. Во-первых, это статус проживания иностранца, например, тип визы. Чем дольше вид на жительство в Японии, тем лучше. Если статус постоянного проживания лучше всего подходит для быстрого получения кредита, виза, зарезервированная для высококвалифицированных талантов, также высоко ценится.

С другой стороны, не воспринимайте супружескую визу как должное. Если это позволяет вам работать в Японии в течение неопределенного периода времени, этого часто недостаточно, чтобы удовлетворить банки. Они предпочли бы получить твердую рабочую визу.

Банк также может потребовать подтверждения наличия постоянной работы, стажа работы, хорошей зарплаты, премий и т. д. Однако для получения кредита больше не требуется обосновывать стаж работы в несколько лет. Иногда бывает достаточно одного года в компании. Некоторые профессии считаются даже лучше, чем другие, особенно врачи, юристы, инженеры, директора компаний и т. д.

Как правило, японские банки неохотно предоставляют кредиты иностранцам из-за страха неплатежа, как это происходит в большинстве стран. Гражданин Японии, проживающий за границей, также столкнется с теми же проблемами, поскольку иностранец часто воспринимается как невыгодный и потенциально ответственный. Таким образом, все зависит от вас, чтобы доказать свою финансовую надежность с хорошим послужным списком, чтобы получить кредит по хорошей ставке. На самом деле процентные ставки в Японии довольно низкие (от 0,1 до 5%), и ваш агент по недвижимости сможет помочь вам с оформлением заявки на получение кредита.

Посещение вашего будущего объекта

Вот несколько полезных слов для начала:

• Ikkodate (一戸建て): Дом
• Apa-to (アパ一ト): Квартира
• Mansion (マンション): Кондоминиум
• Fudôsanya : (不動産屋): Агентство недвижимости
• Kenchikuka : (建築家): архитектор
• Tochi (土地): Часть земли
• Madori (間取り): План дома
• Washitsu (和室): комната в японском стиле
• Youshitsu (洋室): Комната в западном стиле
• Atamakin : (頭金): Авансовый платеж

На что обратить внимание

Теперь, когда у вас есть кредит, вы готовы пойти на дом. Как бы вам ни нравилась недвижимость, вам также необходимо обращать внимание на ее окружение. Делайте домашнее задание и исследуйте окрестности:

• Как там окружающая среда? Тихо или шумно?
• Есть ли поблизости магазины или школы?
• Есть ли в округе заброшенные дома? И если да, то сколько их?
• А как насчет транспорта в этом конкретном регионе Японии (автобус, метро, поезд)? Как часто они ездят на работу?
• Соседство дружелюбное?
• Люди в округе старые? Молодой? Или это смесь того и другого?

Продолжайте разведку сами. Посетите дом, район и, если возможно, в разное время дня, когда дело доходит до района.

Закрытие сделки

Процесс приобретения недвижимости в Японии аналогичен тому, что вы можете испытать в других странах. Во-первых, вам нужно связаться с вашим агентством недвижимости и вашим банком. Как только кредит будет обеспечен и недвижимость вашей мечты будет определена, ваш банк свяжется напрямую с агентством недвижимости, чтобы перевести им средства. Вы должны будете вернуть свой банк в соответствии с условиями, согласованными с ними во время подачи заявки на кредит.

Как правило, агентское вознаграждение составляет 3 % от налога с продаж, а первоначальный взнос или депозит составляет примерно 10 % от стоимости недвижимости, в то время как другие сборы, такие как регистрация или налог на имущество, также могут взиматься.

Необходимые документы перед подписанием договора купли-продажи

Для покупки недвижимости в Токио или другом месте Японии вам понадобятся:

• Visa, карта резидента (карта «zaryu»)
• Паспорт
• «Inkan» (подписная печать, выгравированная на «Hanko», что является штампом)

А если вы живете за пределами Японии, вам необходимо будет предоставить аффидевит в дополнение к вашим документам, удостоверяющим личность. Это заявление под присягой представляет собой заявление, которое вы делаете перед нотариусом об освобождении от налогов на активы, которые уже облагаются налогом в вашей стране.

Дополнительные советы по покупке недвижимости в Японии

Потратьте время на изучение рынка и присмотритесь к агентствам недвижимости. Весь процесс будет намного проще для вас, если вы говорите по-японски. Даже в этом случае не стесняйтесь сопровождать контактное лицо из Японии, так как агенты по недвижимости все еще могут немного колебаться, имея дело с иностранцами, которые путешествуют самостоятельно. Если вы еще не говорите свободно на языке, ваш собеседник сможет объяснить вам технические термины.

Не удивляйтесь, если некоторые домовладельцы не захотят продавать вам свою собственность из-за вашей национальности. Свяжитесь с многоязычными агентствами, такими как Wagaya Japan, Real Estate Japan или Japan property. Будьте терпеливы, настойчивы и оставайтесь целеустремленными. Традиционные агентства постепенно адаптируются к многоязычию страны, обусловленному изменениями в обществе.

Избегайте слишком многого. Покупка дома в Токио или Японии — это не просто очередная инвестиция. Если вы выбрали «акия» (пустой дом), опять же, найдите время для изучения рынка. Не думайте только о низкой цене.

Если вам нравится комната в японском стиле («васицу»), подумайте о важном уходе за татами, так как он требует гораздо большего ухода, чем паркет или кафельный пол. Ковер чистить еще проще! Не ставьте на татами тяжелую мебель, а для ежедневного ухода выбирайте веник или пылесос.