Покупка недвижимости на Бали

Если ваш опыт экспатрианта на Бали заставит вас обосноваться на постоянной основе, возможно, вы захотите купить там недвижимость. Каковы процедуры и правила для иностранцев в отношении такой сделки?
Индонезия – страна грез для иностранцев. Благодаря тропическому климату, райским пляжам, уникальной фауне и флоре, а также тысячам островов, которые стоит посетить, страна привлекает многих экспатриантов. По оценкам, по всей стране проживает около 350 000 экспатриантов, но большинство из них проживает в Джакарте. Бали, остров богов, – еще один рай в Индонезии, который очень популярен среди эмигрантов. Надо сказать, что образ жизни на Бали довольно приятный, даже не принимая во внимание захватывающую дух красоту острова.

Короче говоря, у иностранца есть много причин купить небольшой участок земли, дом или квартиру на Бали. Однако подавляющее большинство из них предпочитает снимать жилье, а не покупать там недвижимость. Причина этого кроется в индонезийском законодательстве о собственности на землю. Если сегодня иностранец может пользоваться недвижимостью на Бали или в другом месте Индонезии, в большинстве случаев это остается очень сложным процессом.

В течение многих лет местное законодательство запрещало иностранцам покупать землю или здания в Индонезии. Но к концу 90-х ситуация как-то изменилась с принятием новых законов, которые позволили экспатриантам купить дом или квартиру. Однако это относится только к объектам недвижимости, в которых земля, на которой расположено приобретаемое здание, не является частью договора купли-продажи.

В 2010 и 2015 годах вступили в силу новые законы, на этот раз разрешающие экспатриантам арендовать землю на срок, не превышающий 80 лет. Однако эти законы остаются неясными и допускают множество интерпретаций. Кроме того, условия предоставления аренды иностранцу довольно строгие, не говоря уже о том, что административные процедуры также длительны и сложны.

Имейте в виду, что законом, регулирующим собственность в Индонезии, является Закон № 5 от 1960 года. В этом законе четко указано, что только граждане Индонезии могут получить Хак Милик, местный термин, обозначающий право собственности на землю. Строгость этого запрета такова, что в пункте 5 этого закона говорится, что даже с гражданами Индонезии, имеющими другое гражданство, обращаются так же, как с иностранцами, и они должны отказаться от своего другого гражданства, чтобы стать владельцами собственности в своей стране.

Какие есть варианты и условия покупки недвижимости на Бали?

Даже если, как мы объясняли ранее, покупка недвижимости на Бали может быть сложной для иностранцев, вы все равно можете пользоваться недвижимостью на острове Богов, не владея ею.

Во-первых, имейте в виду, что в Индонезии есть два типа прав собственности, а именно «право на владение» (Хак Милик), о котором мы уже упоминали, и «право на строительство» (Хак Гуна Бангунан). Как и Хак Милик, Хак Гуна Бангунан запрещен для иностранцев.

С 2015 года экспатриантам, проживающим в Индонезии , разрешено арендовать землю или жилье на долгосрочной основе, но при соблюдении определенных условий. Правительство изменило законодательство в этом отношении, чтобы еще больше поощрять иностранные инвестиции и способствовать национальному росту.

Поэтому, хотя Хак Милик остается недоступным для тех, кто не имеет балийского гражданства, в действующее законодательство были добавлены два других юридических термина: Хак Гуна Бангунан и Хак Пакаи. Вот значения этих двух терминов:

• Hak Guna Bangunan позволяет вам строить и пользоваться своей собственностью до 80 лет.
• Hak Pakai дает вам право покупать и использовать вашу недвижимость в течение 25 лет с возможностью продления до 70 лет, проживания в ней или сдачи ее в аренду путем лизинга или субаренды. Поскольку договор аренды долгосрочный, вы можете использовать его как офис, передать члену семьи или продать гражданину Индонезии. Однако этот тип аренды требует первоначальных инвестиций, которые включают всю арендную плату, подлежащую уплате заранее.

Согласно новому закону, иностранцы могут покупать землю или дом в категории «Право пользования» на срок, не превышающий 30 лет. По истечении первоначального срока можно дважды продлевать договор о праве пользования, первый раз на тот же период в 30 лет и второй раз на 20 лет. Если вы выберете это решение, вы будете арендовать недвижимость на Бали максимум на 80 лет.

Есть и другие варианты для желающих приобрести землю в Индонезии. Например, вы можете назначить местного представителя, который будет вашим партнером в сделках с землей. Это может быть интересным решением, поскольку только граждане Индонезии могут законно владеть недвижимостью в Индонезии. Однако такое партнерство может быстро обернуться против экспатрианта. Есть много случаев, когда индонезийский партнер влезал в долги, что приводило к конфискации соответствующего актива. Также поступали сообщения о прямом вымогательстве.

Еще один способ для иностранца стать владельцем недвижимости на Бали — создать компанию в Индонезии. Как иностранцу, вам нужно будет создать компанию под названием PT PMA. Проще говоря, это общество с ограниченной ответственностью, основанное иностранным капиталом. Требования для создания PT PMA на Бали следующие:

• Компания должна иметь минимальный капитал в размере 10 миллиардов индонезийских рупий с оплаченным капиталом не менее 25% этой суммы.
• Акции общества должны принадлежать как минимум двум физическим или юридическим лицам.
• Учредители должны сначала подписать учредительный договор перед нотариусом. Учредительный акт должен содержать всю необходимую информацию об учредителях, а также о членах совета директоров и акционерах, будь то физические лица или компании.

Такая процедура может показаться громоздкой на первый взгляд, но это более безопасное решение, чем партнерство с местным жителем. В этом конкретном случае рассматриваемое имущество будет передано в собственность компании.

Однако типы земли, доступные иностранцам в результате приобретения компанией PT PMA, ограничены определенными категориями. Поэтому рекомендуется выяснить, к какому типу классификации местное законодательство относит интересующую вас землю, прежде чем продолжить.

Иностранцы, вступившие в брак в Индонезии с гражданами Индонезии, также могут иметь право владеть недвижимостью в Индонезии. Вам важно знать, что в любом случае к покупке недвижимости иностранцем в этой стране предъявляются строгие условия. Например, вам нужно будет иметь KITAS (ограниченный вид на жительство в Индонезии), и вы можете покупать только отдельные дома или квартиры.

Кроме того, правительство Индонезии установило минимальную стоимость местной собственности, которую могут купить иностранцы. Эта минимальная сумма будет варьироваться в зависимости от региона и различных географических областей. Например, в районе Джакарты стоимость вашей собственности не может быть меньше 10 миллиардов индонезийских рупий (673 000 долларов США), а на Бали минимум составляет 3 миллиарда (202 000 долларов США).

Цены на недвижимость на Бали

Что касается стоимости недвижимости на Бали, будьте финансово подкованы, так как колебания цен могут быть экстремальными. За элитную виллу на берегу моря в туристическом районе будьте готовы заплатить почти ту же цену, что и в западных странах. До пандемии COVID-19 вилла с 2 спальнями на участке площадью 250 м 2 в Семиньяке или Чангу стоила около 600 000 долларов США, по сравнению с 350 000 долларов США в Джимбаране или Нуса-Дуа и чуть меньше в Денпасаре, около 300 000 долларов США.

После кризиса COVID-19 в Индонезии цены на недвижимость на Бали немного упали, и несколько компаний предприняли усилия по привлечению потенциальных инвесторов. Некоторые застройщики, такие как Realtek Bali, теперь предлагают виллы по всему острову за 95 000 долларов США.

К кому обратиться при покупке недвижимости на Бали?

Чтобы ориентироваться в сложных и постоянно меняющихся законах о недвижимости, рекомендуется нанять надежного агента по недвижимости.

У этих агентов есть обширные списки недвижимости для продажи или аренды на Бали, и они помогут вам с юридическими аспектами. Они позаботятся о том, чтобы имущество было юридически пригодным для продажи или сдачи в аренду. Этот последний пункт чрезвычайно важен, так как на Бали недвижимость часто является семейной собственностью, передается по наследству и делится между разными членами семьи. Вам также необходимо убедиться, что лицо, которое ведет переговоры о сделке, имеет на это законное право, чтобы избежать проблем в будущем.

Хотя агентство недвижимости является платным вариантом, вы гарантированно защищены на всех этапах сделки.