13 947 
Сохранить статью: 
Одни из самых сложных сделок на рынке недвижимости, сделки, где необходимо защитить права несовершеннолетних детей.
На эти сделки смотрят пристально контролирующий орган – Орган опеки.
Их задача стоят на защите интересов детей, чтобы дети не утеряли право на недвижимость и их права не были нарушены с умыслом или без.
И я полностью с ними согласен – дети должны быть в безопасности☝️
По причине вероятной реализации этого риска и потери залога, многие банки до сих пор не готовы предоставлять ипотеку, если видят в структуре несовершеннолетнего, которого необходимо наделить правами в приобретаемой квартире.
Давайте вместе разберем как быть в безопасности покупая такую квартиру за наличные и приобретая ее в ипотеку.
Начнем с покупки квартиры за наличные
Смоделируем кейс- хочу купить вторичку без ипотеки и у меня нет детей, но хочу понять были ли нарушены права несовершеннолетнего на предмет наделения его долей в квартире.
Я запрошу следующие документы:
?выписку ЕГРН текущую и предыдущую (если она сохранилась);
Она мне покажет историю собственников, запретов и перепланировок (стала содержать план квартиры), а также наличие зарегистрированных договоров аренды;
? если квартира приобреталась по доверенности, я проверю на сайте ЕИС нотариата ее реквизиты, ФИО заявителей, а также о том что доверенность не была отозвана и т.д.;
? запрошу правоустановку на квартиру (договора приобретения) и отмету сразу приватизацию, наследство и дарение (те сделки, которые можно оспорить), а также сделку, которая проводится в короткий срок после приобретения квартиры ( к примеру через месяц после приобретения человек продает квартиру);
?справка о регистрации по форме 9 и единый жилищный документ (справка покажет всех лиц, которые были прописаны с даты сдачи дома) и пойму были ли несовершеннолетние, есть ли лица пребывающие в местах не столь отдаленных, выехавшие на длительное лечение;
?паспорта собственников (особенно раздел с детьми);
?документы по ипотеке продавца в части справки о погашении кредита и исполнении обязательств;
?справку (выписку) из ПФР о размере (остатке) средств материнского капитала
Остальные документы не буду перечислять (БТИ, согласия и так далее).
Если в выписке из ПФР указано, что средства МСК на счёте, значит, он не был использован, если нет — буду выяснять, на что они были потрачены.
Далее изучу ДКП, если МСК шёл на оплату первоначального взноса, это должно обозначаться в договоре с указанием реквизитов сертификата и порядка перечисления средств.
Если выделения долей детям не было, то я запрошу готовность выделения этих долей, запрошу есть ли равнозначная альтернатива к наделению собственностью ребенка, получение разрешение Опеки на отчуждение покупаемой мной квартиры и одобрение на альтернативу для ребенка
Не за хотят делать это –я откажусь, так как будет риск оспаривания сделки. Если согласятся-получат пирожок от меня и будем далее двигаться к сделке?
После сделки через 6 месяцев попрошу их вежливо дать комментарии отчитались ли они в опеку о наделении ребенка правом в альтернативной квартире.
Теперь покупка с ипотекой
Смоделируем кейс- хочу купить вторичку с ипотекой и оформить право в том числе на ребенка, при этом продавая свою квартиру где ребенок также собственник.
Проверку квартиры на предмет нарушения прав несовершеннолетнего для минимизации рисков выше описал.
Но что делать мне с ипотекой?
Делаем следующее:
1️⃣ Ищем банк который готов выдавать такую ипотеку (их реально не много);
2️⃣ Получаю одобрение по себе как по заемщику и одобряю залог
Нет смысла идти в опеку, если банк откажет в залоге;
3️⃣ После согласования залога я иду в Опеку
При этом банк предоставляет документ, подтверждающий мое одобрение и одобрение залога, указывает параметры кредита и параметры разбивки долей + выражает готовность выдать ипотеку и принять в залог долю несовершеннолетнего.
Обращаться в опеку желательно по месту регистрации –если такой возможности нет, можно экстерриториально, но это долго.
Важно отметить, что мы просим согласие Опеки не только на отчуждение доли ребенка и наделение его долей в новой квартире, но и согласие опеки на залог его доли.
Не будет этой фразы-банк откажет в сделке с высокой долей вероятности.
Опека будет смотреть документы около 14 дней если обращаемся по месту регистрации и до 21 дня если экстерриториально;
4️⃣ Получив разрешение выхожу на сделку в Банке;
5️⃣ После регистрации сделки, предоставлю в опеку все документы, отчитавшись по реализации сделке и наделению правом ребенка и получу от них одобрение и теплые взгляды.
Может ли отказать Опека?
Да может, если увидит ухудшение условий для ребенка.
К примеру продаем 3-комнатную квартиру в Москве в ЦАО и пытаемся переехать в 2-х комнатную Пыть-Ях.
Минимум это равные условия, максимум улучшение в разы, тем более при залоге доли ребенка – это априори ухудшение для Опеки.
Ну что разобрались немного и сняли градус напряжения? Если нет задаем вопросы и читаем в первом комментарии матчасть
