Ненужные два документа

Последние 3 года в стране рекордные росты ипотечного кредитования и отчеты банков о выданных кредитах и рекордах больше похожи на сводки с фронта.
Вместе с этим государство стимулирует со своей стороны приучая заемщиков к льготным ставкам субсидирования переводя заемщиков в категорию «нам все банки обязаны, государство же дает».

В беседах с коллегами-застройщиками я также прихожу к выводу, что новостройки перестали продавать как УТП- застройщик продает теперь ставку.

Но речь пойдет не о застройщиках, об инструменте снижения стоимости квартиры я расскажу позже. Это как ответ на заявление, что застройщики скидки дают😁

В прошлом месяце прозвучал тревожный звонок от Сбербанка – начали обзванивать всех клиентов, которые взяли ипотеку по 2-м документам.

О ней сегодня и поговорим и расставить акценты.

Ипотека по 2-м документам это не программа банков, это опция, в рамках которой при определенных условиях банк готов закрыть глаза на риски.

В рамках этой опции, банк не видит дохода клиентов (за исключением зарплатных клиентов банка безусловно) – соответственно не может прогарантировать для себя же платежную дисциплину заемщика.

Предоставляется паспорт и второй документ.

Отсутствие анализа дохода клиента и его опыта работы ведет к следующим последствиям:

1️⃣ Рост просрочки по портфелю;
Отсутствие возможности реальной проверки повышает риск искажения данных и возможность для заемщиков в принципе при отсутствии работы взять ипотеку

Здесь акцентирую внимание-банк не обладает ресурсами обзванивать всех клиентов и применяют скорринговую модель рассмотрения и принятия решения.

Опция 2 документа генерит в каждом банке максимум просрочки!

2️⃣ Отсутствие возможности секьюритизации этих кредитов.
Не все инвесторы готовы вкладывать средства в бумаги в которых есть повышенный риск невозврата ипотеки.

Как решается вопрос снижения риска:

🔹отсечь клиентов с маленьким первоначальным взносом и гипотетически клиентов, которые берут потреб на первоначальный взнос

Первоначальный Взнос устанавливается в среднем взвесе 30% от стоимости квартиры.

При стоимости квартиры в 10 млн ₽ это будет 3 млн ₽. Потреб на такую сумму без документов не дадут и стратегия обмана банка рассыпется.

Распиской при покупке новостройки его не покажешь – нужно будет зачислить либо до сделки, либо в день сделки эти средства на аккредитив;

🔹запретить кредитование собственников бизнеса и ИП

Этот инструмент не все банки применяют, но мера действенная.

Если собственник не может собрать документы по бизнесу варианта 2 – либо бизнес не совсем белый, либо купить надо уже вчера и сроки поджимают.

Я НДСник и комплект документов для ипотеки мне бухгалтерия собрала за 5 дней (включая справку о задолженности перед бюджетом)

Адекватно бизнес рассматривать могут даже при полном пакете документов от силы 2-3 банка, остальные поверхностно смотрят и не умеют это делать.

Плюс давайте не забывать, что собственнику бизнеса в случае закрытия бизнеса или его провала всегда сложнее устроиться в найм. Здесь забавная ситуация получается – когда наемных работников кредитует банк, а приходит собственник и ему отказ😁 это именно по этой причине.

🔹увеличение ставки для клиента

Увеличение ставки частично компенсирует риск банка, поэтому данные опции всегда дороже для клиентов на 0,5-2%.

Исключение составляют программы господдержки-там увеличить не получится так как есть ограничение максимальной ставки по постановлению.

🔹попытаться добрать комплект документов с клиента в процессе обслуживания кредита

Вообщем это то, что сейчас делает Сбер, обзванивая своих клиентов подтверждая анкетные данные, запрашивая документы о трудоустройстве чтобы укомплектовать досье и вероятно провести секьюритизацию.

Про методы проверки заемщика я уже рассказывал и как звонит банк на этапе рассмотрения заявки, полагаю это уже не интересно будет второй раз читать.

При текущем уровне доступности данных в виде выгрузки выписок ПФР заемщиками, я оправдываю использование опции в следующих случаях:

1️⃣ Собственник бизнеса или ИП у которого уходит квартира мечты.

Рассмотрение по полному пакету и сбор документов в совокупности потеря времени в 2 недели.

2️⃣ Когда работодатель платит зарплату в конверте и отказывается при этом выдать справку по форме банка

Заемщик не должен страдать от этого если он платёжеспособный и надежный.

3️⃣ Когда нет возможности проверить в принципе доход даже звонком

Работники комитетов безопасности, внутренних дел, военнослужащие желающие не военную ипотеку, а гражданскую.

В остальных случаях я зачту это как «не хочу давать документы, вы мне должны».

Надежность банка формируем в том числе и мы. Мы влияем на его показатели, мы формируем его резервы и мы в дальнейшем плачем когда адекватный банк сыпется.

А вы как оцените такую опцию?