11.10.2022
Блог
3 135
Время чтения:

Ненужные два документа

Сохранить статью:
автор
Автор Александр Инвестов
автор
Автор Александр Инвестов

Последние 3 года в стране рекордные росты ипотечного кредитования и отчеты банков о выданных кредитах и рекордах больше похожи на сводки с фронта.
Вместе с этим государство стимулирует со своей стороны приучая заемщиков к льготным ставкам субсидирования переводя заемщиков в категорию «нам все банки обязаны, государство же дает».

 

В беседах с коллегами-застройщиками я также прихожу к выводу, что новостройки перестали продавать как УТП- застройщик продает теперь ставку.

Но речь пойдет не о застройщиках, об инструменте снижения стоимости квартиры я расскажу позже. Это как ответ на заявление, что застройщики скидки дают

В прошлом месяце прозвучал тревожный звонок от Сбербанка – начали обзванивать всех клиентов, которые взяли ипотеку по 2-м документам.

 

О ней сегодня и поговорим и расставить акценты.

 

Ипотека по 2-м документам это не программа банков, это опция, в рамках которой при определенных условиях банк готов закрыть глаза на риски.

 

В рамках этой опции, банк не видит дохода клиентов (за исключением зарплатных клиентов банка безусловно) – соответственно не может прогарантировать для себя же платежную дисциплину заемщика.

Предоставляется паспорт и второй документ.

Отсутствие анализа дохода клиента и его опыта работы ведет к следующим последствиям:

 

1️⃣ Рост просрочки по портфелю;
Отсутствие возможности реальной проверки повышает риск искажения данных и возможность для заемщиков в принципе при отсутствии работы взять ипотеку

Здесь акцентирую внимание-банк не обладает ресурсами обзванивать всех клиентов и применяют скорринговую модель рассмотрения и принятия решения.

Опция 2 документа генерит в каждом банке максимум просрочки!

 

2️⃣ Отсутствие возможности секьюритизации этих кредитов.
Не все инвесторы готовы вкладывать средства в бумаги в которых есть повышенный риск невозврата ипотеки.

 

Как решается вопрос снижения риска:

 

отсечь клиентов с маленьким первоначальным взносом и гипотетически клиентов, которые берут потреб на первоначальный взнос

 

Первоначальный Взнос устанавливается в среднем взвесе 30% от стоимости квартиры.

При стоимости квартиры в 10 млн ₽ это будет 3 млн ₽. Потреб на такую сумму без документов не дадут и стратегия обмана банка рассыпется.

Распиской при покупке новостройки его не покажешь – нужно будет зачислить либо до сделки, либо в день сделки эти средства на аккредитив;

 

запретить кредитование собственников бизнеса и ИП

 

Этот инструмент не все банки применяют, но мера действенная.

 

Если собственник не может собрать документы по бизнесу варианта 2 – либо бизнес не совсем белый, либо купить надо уже вчера и сроки поджимают.

Я НДСник и комплект документов для ипотеки мне бухгалтерия собрала за 5 дней (включая справку о задолженности перед бюджетом)

Адекватно бизнес рассматривать могут даже при полном пакете документов от силы 2-3 банка, остальные поверхностно смотрят и не умеют это делать.

Плюс давайте не забывать, что собственнику бизнеса в случае закрытия бизнеса или его провала всегда сложнее устроиться в найм. Здесь забавная ситуация получается – когда наемных работников кредитует банк, а приходит собственник и ему отказ это именно по этой причине.

увеличение ставки для клиента

 

Увеличение ставки частично компенсирует риск банка, поэтому данные опции всегда дороже для клиентов на 0,5-2%.

Исключение составляют программы господдержки-там увеличить не получится так как есть ограничение максимальной ставки по постановлению.

попытаться добрать комплект документов с клиента в процессе обслуживания кредита

Вообщем это то, что сейчас делает Сбер, обзванивая своих клиентов подтверждая анкетные данные, запрашивая документы о трудоустройстве чтобы укомплектовать досье и вероятно провести секьюритизацию.

Про методы проверки заемщика я уже рассказывал и как звонит банк на этапе рассмотрения заявки, полагаю это уже не интересно будет второй раз читать.

 

При текущем уровне доступности данных в виде выгрузки выписок ПФР заемщиками, я оправдываю использование опции в следующих случаях:

 

1️⃣ Собственник бизнеса или ИП у которого уходит квартира мечты.

Рассмотрение по полному пакету и сбор документов в совокупности потеря времени в 2 недели.

2️⃣ Когда работодатель платит зарплату в конверте и отказывается при этом выдать справку по форме банка

Заемщик не должен страдать от этого если он платёжеспособный и надежный.

3️⃣ Когда нет возможности проверить в принципе доход даже звонком

Работники комитетов безопасности, внутренних дел, военнослужащие желающие не военную ипотеку, а гражданскую.

В остальных случаях я зачту это как «не хочу давать документы, вы мне должны».

 

Надежность банка формируем в том числе и мы. Мы влияем на его показатели, мы формируем его резервы и мы в дальнейшем плачем когда адекватный банк сыпется.

 

А вы как оцените такую опцию?

Комментарии
Также интересно
Инвестиции в стартапы: оценка рисков, выбор проекта, первые шаги
26.02.2024
Блог

Инвестиции в стартапы: оценка рисков, выбор проекта, первые шаги

Для инвестирования в стартапы нужно обладать значимым капиталом, багажом знаний, деловым чутьем. Также стоит хотя […]
Инвестиции в отели: как выбрать проект
21.02.2024
Блог

Инвестиции в отели: как выбрать проект

О чем речь? Инвестиции в отели не являются приоритетным направлением в России, однако эта сфера […]
Флиппинг: плюсы и минусы, общая стратегия, список этапов
20.02.2024
Блог

Флиппинг: плюсы и минусы, общая стратегия, список этапов

Что это такое? Флиппинг – вид инвестирования в недвижимость на вторичном рынке жилья с целью […]
Оплата ЖКХ в Сбербанке онлайн с телефона и без комиссии
20.02.2024
Блог

Оплата ЖКХ в Сбербанке онлайн с телефона и без комиссии

Оплата ежемесячные услуг ЖКХ с мобильного телефона – в наше время это довольно просто процедура, […]
Как войти в Сбербанк Онлайн с другого телефона?
20.02.2024
Блог

Как войти в Сбербанк Онлайн с другого телефона?

Сейчас каждый человек может управлять своими средствами при помощи интернета. Если ранее нужно было постоянно […]
Перевод с карты Сбербанка на карту Райффайзен
20.02.2024
Блог

Перевод с карты Сбербанка на карту Райффайзен

Все больше людей оформляют продукты, используя несколько банков одновременно. Или пользователям одной кредитной организации необходимо […]
Как потратить кэшбэк тинькофф
20.02.2024
Блог

Как потратить кэшбэк тинькофф

Перед тем как потратить кэшбэк Тинькофф, следует изучить основную информацию, которую предлагает банк, а также […]
Риски инвестиционного портфеля: суть, оценка, минимизация
19.02.2024
Блог

Риски инвестиционного портфеля: суть, оценка, минимизация

О чем речь? Риск инвестиционного портфеля – показатель, указывающий на возможные потери прибыли ценных бумаг. […]
Перепродажа недвижимости: 5 стратегий
16.02.2024
Блог

Перепродажа недвижимости: 5 стратегий

Есть ли смысл? Перепродажа недвижимости принесет существенный доход, если она была куплена ниже рыночной цены. […]
Как стать инвестором без
первоначального капитала