Квартира от инвестора: разбираемся в деталях

Автор Александр Инвестов

О чем речь? Квартира от инвестора – предложение о продаже с дисконтом от рыночной стоимости объекта недвижимости. Жилплощадь приобретают на стадии котлована и к моменту сдачи продают, оставаясь в прибыли.

На что обратить внимание? Такие квартиры обычно продают до сдачи дома в эксплуатацию, поэтому сделка заключается договором цессии. Покупатель должен знать, в чем разница между этим документом и привычной куплей-продажей. Для инвесторов более важен вопрос о выгодности таких сделок в текущих условиях.

Кто такой инвестор в сфере недвижимости

Квартира от инвестора – что это за понятие? Инвесторы – те клиенты, которые приобретают недвижимость в жилом фонде и перепродают ее в момент, когда цена растет. Также квартира от инвестора может сдаваться в аренду. Кроме того, такие люди нередко становятся участниками специальных акций девелоперов или софинансируют строительство. Главный результат, к которому стремится инвестор, состоит в получении прибыли в краткосрочной или долгой перспективе.

В самом расширенном значении инвестицией может считаться та недвижимость, которая куплена для заработка на росте стоимости, сохранения и конвертации накоплений, получения пассивного дохода – все, кроме так называемого личного пользования. Точный процент инвестиционных сделок подсчитать невозможно, так как в договорах долевого участия, купли-продажи, уступки прав не предусмотрено указание таких целей приобретения, о которых рассказано выше.

Назвать покупателя инвестором можно в случае покупки им одновременно свыше трех квартир. В 2019 году доля подобных сделок составляла лишь 1 % от общего числа, тогда как в 2020 году это число выросло в два раза и составило уже 2 %.

Определить, является ли покупатель инвестором, можно по договору уступки прав требования – обычно такие квартиры перепродаются еще до ввода новостройки в эксплуатацию. Конечно, человек может перепродать площади в недостроенном здании по различным причинам, но чаще всего так поступают именно те покупатели, чья цель – заработать. IT-специалисты платформы bnMap.pro анализировали сделки по недвижимости в Москве в 2020 году и насчитали 5,8 уникальных продавцов, совершивших уступки. Это больше 4 % процентов от общего числа сделок, которых 141 тысяча.

Однако существуют и «неотслеживаемые инвесторы» – физические лица, покупающие квартиры и иные помещения для получения пассивного дохода в виде ренты, либо для последующей перепродажи на вторичном рынке через несколько лет, либо просто воспользовавшись возможностью оформить ипотеку по рекордно низкой ставке с целью вложения и сбережения средств. По инвестиционной привлекательности рынок недвижимости сейчас близок по ситуации к началу 2010-х годов, нежели к кризисным 2015-2018 годам.

Особенности квартиры от инвестора

Инвестор – покупатель, который зарабатывает на разнице в цене, которая растет по мере строительства здания и готовности жилья.

В 2020 и 2021 году из-за высокого спроса резко выросли цены, что позволяло частным инвесторам получать быстрый доход уже через несколько месяцев после вложения капитала. Далее рост цен превратился в стагнацию к 2022 году. Спрос на квартиры упал, а многие из домов остались долгостроями. Это привело к тому, что у инвесторов во владении остались квартиры в домах, стройку которых заморозили на неопределенный период.

По уверениям участников рынка, знакомых с ситуацией изнутри, квартиру от частного инвестора сейчас можно приобрести с большим дисконтом, ведь некоторым продавцам нужно реализовать свои квартиры немедленно. Обращаем ваше внимание, что инвестиционное жилье, еще не введенное в эксплуатацию, передается по договору уступки прав требований по ДДУ. На такие сделки не выделяются программы субсидированной ипотеки от банков.

Из этого следует, что главными кандидатами на покупку жилья от инвесторов считаются лица, обладающие полными суммами и способные заплатить сразу же. Их интересует именно скидка на квадратные метры, а не ипотека, объясняют эксперты.

Послабление цены на квартиры по переуступкам составляет 15-30 %, а дисконты от инвесторов могут доходить до 20-30 %. Многие инвесторы часто теряют возможность выплачивать свои кредиты без ухудшения достатка, поэтому если у потребителя есть наличные, то ему стоит присмотреться к подобным сделкам.

Покупка инвестиционного жилья может быть интересна приобретателям, которым важна определенная локация, район, конкретная планировка, какие он не может найти у девелоперов.

Согласно оценке сервиса ЦИАН, на квартиры со скидкой от 25 % выгодно оформить и традиционное ипотечное кредитование. В таком случае, ежемесячный платеж будет почти равен платежам при «околонулевой» программе рассрочки от застройщика. К тому же, на переуступку и дисконт можно рассчитывать и по программе семейной ипотеки. В ее проекте предусмотрены сделки переуступки без изменения ставки.

Этапы приобретения квартиры от инвестора

Для успешной сделки по квартире от инвестора потребуются следующие документы:

• Договор участия в долевом строительстве.
• Справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику (при ее отсутствии обязанность выплатить стоимость ложится на покупателя).
• Разрешение застройщика на передачу прав.
• Личное присутствие или расписка-согласие одного из супругов.
• Виза банка, одобряющая переуступку, необходима в случае кредита у продавца. Без нее право на квартиру считается залоговым, что делает договор недействительным без согласия банка.

Уступка прав собственности составляется письменно и в нескольких экземплярах. Оригиналы получают обе стороны сделки (продавец и покупатель), при этом банк и застройщик тоже имеют право запросить копии для себя. Еще один оригинал обязательно хранится в Росреестре.

Какую информацию нужно прописать в договоре?

• утвердить обязанности и права сторон;
• вписать данные паспортов сторон;
• вписать сведения об участниках долевого договора;
• вписать адрес объекта недвижимости и описать его технические характеристики;
• установить сумму сделки;
• указать реквизиты счета и порядок расчета;
• определить список документов, которые передает продавец, а также срок передачи;
• зафиксировать дату и место проведения сделки.

Со стороны покупателя предоставляются следующие сведения для Росреестра. Все документы должны быть оригинальными либо заверенной у нотариуса копией.

• долевой договор строительства;
• цессия от продавца об уступке права по долевому участию;
• паспортные данные обеих участвующих сторон;
• письменное согласие их супругов на сделку;
• разрешение от застройщика;
• справка об отсутствии долга перед застройщиком либо обязательство о погашении долга в случае его наличия;
• разрешение банка, если предусмотрено кредитование;
• оплата госпошлины.

После сдачи бумаг покупателю выдается расписка с перечнем документов, датой внесения исправлений. Как правило, подтверждение корректив происходит в течение 10 рабочих дней. После этого Росреестр уведомляет о том, что в договор долевого участия были внесены изменения о собственниках.

Когда вы заключили сделку переуступки прав на собственность, успешно зарегистрировали договор, дожидайтесь завершения строительства, принятия объекта и ввода его в эксплуатацию.

Новостройке присваивают почтовый адрес, оформляют протокол по разделу жилья, выписывают кадастровый паспорт. Далее подрядчик составляет акт приема-передачи и выдает копию документа, подтверждающего запуск эксплуатации. Новый собственник обязательно должен зарегистрировать право владения в МФЦ, Росреестре.

Какие документы потребуются для того, чтобы узаконить покупку квартиры от частного инвестора:

• паспорт;
• договор переуступки;
• договор долевого участия;
• копия документа о сдаче объекта;
• акт приёма и передачи жилья;
• квитанция об оплате госпошлины, которая составляет 2000 рублей для физлиц, 22 000 рублей для юрлиц.

При отсутствии ошибок оригиналы документов и выписка из ЕГРН возвращаются заявителю в течение 10 рабочих дней.

Стоимость квадратных метров всегда определяет продавец. Налог на прибыль от продажи недвижимости по переуступке составляет 13 %, его оплачивает он же. Также ему необходимо заполнить декларацию для ФНС.

Оплата издержек по оформлению цессии ложится на покупателя. Затраты могут быть следующими:

• 350 рублей – государственная пошлина за регистрацию договора в Росреестре;
• 2000 рублей – пошлина за оформление права собственности.

Подводные камни покупки квартиры от инвестора

Переуступка ипотечной квартиры

Такая сделка имеет более сложную процедуру, чем рядовая переуступка квартиры, совершенная за наличные средства. Прежде чем продавать право требования, придется закрыть кредит, иначе банк не снимет обременение и не даст нужное разрешение. Во время совершения продажи при невыплаченной ипотеке советуем всегда работать с юристом.

Права на новостройку у несовершеннолетних лиц

Законными представителями несовершеннолетних являются родители и опекуны, именно они подписывают все бумаги. Покупателю обязательно стоит получить разрешение на сделку от органов опеки.

Если использовался материнский капитал

Процедура усложняется, если при изначальной покупке квартиры фигурируют средства из материнского капитала. В таком случае указывается, что дети получают в долю собственность после окончания срока строительства.

Стоит ли инвестировать в квартиры

В 2022 году на рынок недвижимости оказала давление ситуация в мировой политике. Предложение превысило спрос, что привело к снижению цен на недвижимость. Например, в Москве стоимость вторичного жилья вернулась к уровню 2021 года.

В конце 2023 года проявилась тенденция восстановления спроса, ведь экономическая ситуация начала стабилизироваться. Оживление уже идет полным ходом.

В деле инвестирования более перспективными сейчас будут долгосрочные стратегии. При быстрой перепродаже есть риск понести убытки. В благоприятной обстановке на рынке реализация квартиры в течение 5-10 лет принесет прибыль, а при негативных изменениях покроет инфляцию.

Квартира от инвестора – что это? Для покупателя это хороший способ купить жилье по выгодной цене. Для самого инвестора это не имущество для личного пользования, а способ получения выручки в будущем. Величина дохода и риски зависят от стратегии инвестирования.

Достоинства:

• Ежемесячный пассивный доход от сдачи в аренду.
• Увеличение капитала с течением времени за счет роста цен на недвижимость.
• Защита вложений при изменчивости рынка недвижимости, на котором редко случаются волны трансформации цен.
• Инвесторы не теряют деньги при инфляции. Для примера можно сравнить инфляцию и цены на недвижимость: 37 % против 50 % за одинаковый период.
• На покупку квартиры в целях инвестиции можно брать кредит у государства. Существует множество госпрограмм и льготного субсидирования на недвижимость.
• Налоговый вычет при покупке недвижимость. Он ограничен 260 тысячами рублей.
• При ипотеке положен вычет на проценты до 390 тысяч рублей.

Недостатки:

• Высокий порог инвестиций. Инвестору нужно иметь как минимум полмиллиона рублей или взять заем под залог квартиры.
• В рамках разных типов стратегий инвестирования предусмотрены расходы на ремонт, налоги.
• При сдаче в аренду есть риск, что небрежные квартиросъемщики испортят имущество.

Часто задаваемые вопросы о квартире от инвестора

В каком случае не требуется согласия застройщика?

При уступке прав на квартиру после уплаты дольщиком всей цены помещения по договору долевого участия (ДДУ).

При каких условиях оригинал ДДУ не отдается покупателю?

Это возможно в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких квартир или иных помещений на несколько покупателей. При таком обстоятельстве, если покупателю отходят права не на все объекты сразу, он не получает оригинал документа. Обратите внимание, при любых других условиях покупатель помимо подписанной цессии обязательно получает оригинал договора долевого участия.

Что такое эскроу-счет и что нужно учесть при покупке через него?

Эскроу-счет – это специальный счет в банке, который открывается для расчетов покупающего квартиру в строящемся доме или квартиру от частного инвестора. Если новостройка продается по правилу через эскроу-счет, необходимо и документы проверять по нему. После регистрации договора уступки прав требования переоформляются на эскроу-счет покупателя.

Важно предусмотреть в договоре последствия и санкции в правовом поле в случае, если эскроу-счет будет раскрыт, а деньги вернутся продавцу. Такое возможно при задержке строительства при условии, что покупатель в течение этого времени не успеет перевести счет на себя.

Если взять во внимание все особенности, достоинства и недостатки сделки, квартира от инвестора может стать подходящим вариантом покупки. И фирма-застройщик, и сам инвестор должны внушать доверие. Если же появляются мысли стать инвестором, нужно тщательно взвесить все за и против, точно оценив свои силы.