Купить недвижимость в ЮАР

Автор Александр Инвестов

Независимо от того, ищете ли вы городскую квартиру или семейный дом в пригороде, процесс покупки дома в Южной Африке относительно прост, если у вас достаточно большой первоначальный взнос.

Для экспатов, покупающих недвижимость в Южной Африке, нет никаких ограничений, но вам нужно будет разобраться в том, чем система отличается от вашей родной страны и какие сборы с нее взимаются. Данное руководство содержит рекомендации по следующему:

Домовладение в Южной Африке

Уровень домовладения в Южной Африке относительно низок. Согласно последним правительственным данным, чуть более трети жителей владеют собственной собственностью.

В отчете Центра финансирования доступного жилья в Африке (CAHF) говорится, что в Южной Африке насчитывается 6,7 миллиона объектов жилой недвижимости, общая стоимость которых составляет 5,96 трлн реалов. Наиболее ценным районом с точки зрения жилищного фонда является Кейптаун.

Ознакомьтесь с нашими руководствами по переезду в Южную Африку

Хорошей новостью для тех, кто хочет приобрести недвижимость, является то, что в Южной Африке существует устойчивый рынок перепродажи. За последнее десятилетие ежегодно продавалось около 150 000 существующих объектов недвижимости, причем примерно шесть из 10 были куплены с помощью ипотеки.

Стоит ли покупать или арендовать недвижимость в Южной Африке?

Многие люди предпочитают снимать жилье, когда они впервые переезжают в Южную Африку. Аренда позволяет вам потратить некоторое время на то, чтобы найти свой идеальный район и развить свое понимание рынка недвижимости Южной Африки и процесса покупки жилья.

В Южной Африке насчитывается около трех миллионов арендуемых домов. Как правило, аренда дороже в крупнейших городах, таких как Йоханнесбург и Кейптаун, где конкуренция за недвижимость выше.

Узнайте больше в нашем руководстве по аренде жилья в Южной Африке

Чтобы обезопасить арендуемую недвижимость, вы должны внести предоплату в размере арендной платы за четыре или шесть недель. Вам также необходимо оплатить справочный сбор и плату за оформление договора аренды (это может отражать только фактические расходы, понесенные агентом по недвижимости или арендодателем).

Возможно, вы сможете арендовать дом неофициально, но вы будете лучше защищены, если будете сдавать его через агента по недвижимости и подпишете официальный договор аренды. Соглашение об аренде должно включать срок действия договора (часто 12 месяцев), подробно указывать, кто несет ответственность за коммунальные платежи, и разъяснять условия, при которых арендодатель или арендатор может расторгнуть соглашение.

Могут ли эмигранты купить дом в Южной Африке?

Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Южной Африке без ограничений при условии соблюдения визовых требований для проживания и работы в стране. Экспатам с криминальным прошлым не разрешается покупать недвижимость.

Как и в других странах, для покупки дома в Южной Африке вы должны предоставить ряд документов. Это включает в себя действительный паспорт, подтверждение вашего адреса, последние банковские выписки и чеки о зарплате от вашего работодателя. Если вы покупаете недвижимость с помощью ипотеки, вам нужен сертификат от Южноафриканского резервного банка (SARB), подтверждающий, что вы имеете право на получение финансирования. Как эмигранту, вам, вероятно, потребуется большой первоначальный взнос, прежде чем ипотечный кредитор предложит вам кредит – подробнее об этом позже.

Если вы покупаете недвижимость за пределами Южной Африки, вы должны нотариально заверить свои документы или подписать их в посольстве Южной Африки.

Рынок недвижимости Южной Африки

Как и в других странах, рынок недвижимости Южной Африки в последние годы столкнулся с рядом проблем – от последствий пандемии COVID-19 до растущей инфляции.

Данные First National Bank (FNB) показывают, что цены на жилье в Южной Африке выросли на 4,2% в 2021 году после роста на 2,5% в 2020 году. Официального индекса цен на жилье в Южной Африке нет, но FNB ежемесячно публикует последние данные о ценах на жилье. Недвижимость, как правило, продается в течение восьми недель после выставления на продажу, хотя это варьируется от района к району.

Южная Африка может похвастаться хорошим выбором недвижимости для покупателей, на каком бы рынке вы ни хотели купить. CAHF делит рынок недвижимости на пять разделов следующим образом:

• Начальный рынок (недвижимость стоимостью 300 000 реалов и ниже): 2,1 млн объектов недвижимости (32%)
• Доступный рынок (300 000-600 000 реалов): 1,4 млн (21%)
• Обычный рынок (600 000-900 000 реалов): 1,1 млн (16%)
• Рынок элитных товаров (900 000-1,2 млн реалов): 654 000 (10%)
• Рынок предметов роскоши (1,2 млн реалов+): 1,4 млн (21%)

Эти категории дают общее представление о ценах на жилье в Южной Африке, но сумма, которую вы платите, может значительно отличаться в зависимости от того, где вы покупаете дом.

Помимо цен на жилье, при выборе района стоит подумать о стоимости жизни в Южной Африке. Данные Numbeo показывают, что Йоханнесбург, Претория, Кейптаун и Дурбан являются самыми дорогими городами Южной Африки.

Покупка дома в Кейптауне

В Кейптауне проживает около четырех миллионов человек, и этот город является одним из самых красивых (и дорогих) мест Южной Африки.

Самые популярные места для семейных домов, как правило, находятся в пригородах. К югу от центра города Констанция, Токай и Бишопскорт являются одними из наиболее богатых районов для эмигрантов, с большими семейными домами и престижными школами. К западу от города, в районах Блаубергстранд, Милнертон и Тейблвью, предлагается более доступная семейная недвижимость.

Самая дорогая недвижимость находится в Кэмпс-Бей, к западу от Кейптауна. Агентство недвижимости Seeff сообщает, что цены в Кэмпс-Бей выросли на 131% в период с 2010 по 2021 год. За первые 10 месяцев 2021 года недвижимость была продана в среднем на 14,2 миллиона реалов.

Покупка дома в Йоханнесбурге

Йоханнесбург является экономическим центром Южной Африки, и его демография моложе, чем в некоторых других городах страны.

Наиболее привлекательная недвижимость в Йоханнесбурге часто находится в элитных коттеджных поселках, в которых есть такие удобства, как тренажерные залы и рестораны.

Многие эмигранты живут в Fourways, удобном для семейного отдыха пригороде Сэндтона, районе к северу от центра города, где расположены некоторые из крупнейших транснациональных компаний Южной Африки. Направляясь дальше на северо-восток, Мидлендс также популярен среди иностранных покупателей.

Расходы на покупку дома в Южной Африке

Существует ряд дополнительных расходов, которые вам необходимо учитывать при покупке дома в Южной Африке. К ним относятся следующие:

Пошлина за перевод

Налог на передачу применяется ко всем покупкам недвижимости на сумму свыше 1 миллиона реалов. Ставка, которую вы платите, зависит от стоимости приобретаемой вами недвижимости и должна быть оплачена в течение шести месяцев с даты покупки. В случае несвоевременной оплаты начисляются проценты по годовой ставке в размере 10% за каждый месяц, в течение которого счет остается неоплаченным.

Налоговая служба Южной Африки публикует последние ставки трансфертных пошлин на своем веб-сайте. В 2022 году ставки будут следующими:

• Недвижимость по цене до 1 000 000 реалов: 0%
• R1,000,000-1,375,000: 3% от значения выше R1,000,000
• R1,375 000-1,925 000: R11,250 + 6% от стоимости выше R1,375000
• R1,925 000-2,475000: R44,250 + 8% от стоимости выше R1,925000
• R2,475 000-11 000 000: R88,250 + 11% от значения выше R2,475000
• R11,000,000 и выше: R1,026,000 + 13% от стоимости выше R11,000,000

Судебные издержки

Покупателям необходимо оплатить два сбора, связанных с юридическими аспектами приобретения недвижимости (передачи в собственность).

Во-первых, плата за регистрацию облигаций покрывает расходы на регистрацию вашей ипотеки. Эта сумма выплачивается адвокату по регистрации облигаций, который назначается банком, в котором вы оформляете ипотеку.

Далее, гонорар адвоката по передаче имущества покрывает расходы по передаче права собственности на недвижимость. Эта сумма выплачивается адвокату по передаче, который назначается продавцом.

Обе эти платы рассчитываются по скользящей шкале в зависимости от стоимости дома, который вы покупаете. Сайт сравнения ипотечных кредитов Ooba предоставляет калькулятор, который может дать вам оценку расходов, которые вы можете понести.

В дополнение к этим сборам вам, возможно, потребуется оплатить небольшую комиссию за обработку ваших документов. Точная сумма варьируется в зависимости от фирмы.

Финансирование покупки недвижимости в Южной Африке

Большинство людей, покупающих недвижимость в Южной Африке, делают это с помощью ипотеки. Вы часто слышите, как ипотечные кредиты в Южной Африке называют облигациями.

Если вы берете ипотеку в Южной Африке как эмигрант, вы обычно можете занять только до 50% от стоимости недвижимости. Это означает, что вы должны быть в состоянии оплатить оставшуюся часть покупной цены самостоятельно. Как указано выше, SARB должен одобрить иностранных покупателей, прежде чем они смогут купить дом.

В Южной Африке доступны как ипотечные кредиты с фиксированной, так и с переменной процентной ставкой. Ипотека с фиксированной ставкой гарантирует, что ваша процентная ставка остается неизменной в течение определенного периода времени – обычно пяти лет. Ипотека с переменной процентной ставкой более распространена в Южной Африке. Они предполагают увеличение или уменьшение ваших ежемесячных выплат в зависимости от ставок, установленных SARB. Может быть полезно проконсультироваться с ипотечным брокером, который поможет вам найти наиболее подходящий кредит, исходя из ваших финансовых обстоятельств.

Чтобы претендовать на получение ипотеки, вы должны доказать, что ваши ежемесячные выплаты не превысят более трети вашего дохода, и обычно вам необходимо иметь хорошую кредитную историю. Срок ипотеки может достигать 30 лет, но чаще встречаются 20- или 25-летние сроки. Большинство кредиторов требуют, чтобы ипотека была погашена до того, как заемщику исполнится 70 лет.

Поиск недвижимости в Южной Африке

Агенты по недвижимости обычно продают недвижимость в Южной Африке. Агенты должны зарегистрироваться в регулирующем органе по недвижимости (PPRA) и получить ежегодный сертификат, подтверждающий их соответствие кодексу поведения. Некоторые агенты также являются членами Института агентов по недвижимости Южной Африки.

Некоторые агенты по недвижимости специализируются в определенном месте или фокусируются на определенных типах недвижимости. Это особенно актуально в таких крупных городах, как Кейптаун, Претория, Дурбан и Йоханнесбург. Поскольку доступно так много различных агентов, вы можете зарегистрироваться у нескольких из них, чтобы максимально расширить свои возможности.

Порталы недвижимости, на которых перечислены дома от множества агентов в одном месте, могут стать хорошим местом для начала поиска недвижимости.

Процесс покупки дома в Южной Африке

После того, как вы нашли недвижимость, вы можете организовать личный просмотр, связавшись с агентом по недвижимости, продающим дом. Агент будет сопровождать вас и покажет вам недвижимость, в течение этого времени вы сможете задать любые интересующие вас вопросы.

Составление предложения и подписание договора купли-продажи

Когда вы будете готовы сделать предложение по недвижимости, отправьте это в письменной форме агенту по недвижимости. Если продавец принимает предложение, обе стороны подписывают договор купли-продажи. Возможно, на этом этапе вам потребуется внести какой-либо резервный депозит.

Договор купли-продажи обычно содержит оговорку о voetstoots. Это подтверждает, что вы планируете купить недвижимость именно такой, какой вы ее видели, если только не обнаружатся какие–либо существенные, невидимые дефекты – например, проблемы со структурой недвижимости.

Относительно редко перед покупкой недвижимости в Южной Африке проводится структурное обследование, но это не значит, что вы не должны его провести для собственного спокойствия. Королевский институт дипломированных сюрвейеров предоставляет справочник сертифицированных сюрвейеров домов в Южной Африке.

Процесс передачи

В процессе покупки жилья в Южной Африке участвуют три посредника (или адвоката):

• Доверенное лицо по передаче выбирается продавцом для контроля за передачей права собственности.
• Адвокат по облигациям назначается банком для обработки вашей заявки на ипотеку.
• Адвокат по аннулированию облигаций назначается банком продавца для рассмотрения вопроса об аннулировании их текущей ипотеки.

В промежутке между ними адвокаты позаботятся о юридическом процессе передачи собственности на ваше имя. Это включает в себя сбор всех ключевых документов (например, документов, удостоверяющих личность, подтверждающих доход, и документов о собственности). Затем нотариусы составляют документ о праве собственности и отправляют его в Бюро регистрации актов гражданского состояния для обработки.

Принятие на себя права собственности на имущество

Как только вы будете зарегистрированы в качестве нового владельца недвижимости, необходимо внести оставшуюся сумму для завершения сделки. После завершения этого процесса вы официально становитесь владельцем недвижимости.

Переезд в вашу собственность в Южной Африке

Страхование

Когда вы берете ипотеку в Южной Африке, кредитор обычно требует, чтобы вы оформили страховку зданий. Это обеспечивает защиту в случае повреждения конструкции, например, в случае пожара или наводнения. Страхование содержимого, которое защищает ваши вещи, обычно не требуется, но вы все равно можете захотеть оформить полис.

Также возможно получить страховку по ипотечным кредитам в Южной Африке. Эта форма страхования покрывает ваши выплаты по ипотеке в случае, если вы серьезно заболеете или умрете. Некоторым заемщикам – например, тем, кто приобретает доступное жилье или занимает крупную сумму – может потребоваться воспользоваться этим покрытием.

Коммунальные услуги и телекоммуникации

Когда вы переедете в свой новый дом, вам нужно будет заключить договоры на коммунальные услуги. Eskom является единственным поставщиком электроэнергии в Южной Африке. Перевод контракта на ваше имя – это простой процесс, хотя вам, возможно, потребуется предоставить удостоверение личности. Водоснабжение осуществляется муниципальным управлением водоснабжения, но вы можете сэкономить, отправившись по магазинам в поисках поставщика газа. Интернет в Южной Африке доступен у целого ряда провайдеров, поэтому стоит провести некоторое исследование, чтобы узнать, сможете ли вы найти выгодное предложение.

Строительство новой недвижимости в Южной Африке

Строительство собственного дома в Южной Африке может быть жизнеспособным вариантом, хотя финансовые выгоды от этого остаются предметом дискуссий. В то время как земля в Южной Африке может быть относительно дешевой, то же самое можно сказать и о существующей недвижимости во многих районах по всей стране.

Если вы решите построить свой собственный дом, в дополнение к покупке участка земли (либо у застройщика, либо в частном порядке), вы должны назначить архитектора для проектирования объекта недвижимости и строителя для воплощения ваших планов в реальность. Архитекторы обычно регистрируются в Южноафриканском институте архитекторов. Строителей домов можно найти, обратившись в Национальный совет по регистрации домостроителей.

Покупка нового дома в Южной Африке

Покупка новостройки в Южной Африке имеет некоторые преимущества. Помимо того, что вы сможете жить в совершенно новом доме, вы не будете платить пошлину за передачу, поскольку плата взимается только при покупке существующей недвижимости.

Застройщики обычно продают новостройки непосредственно покупателям жилья. Некоторые объекты недвижимости покупаются вне плана, то есть до того, как они были построены. Если вы покупаете вне плана, вы можете оформить ипотеку заранее, но выплаты не начнутся до тех пор, пока недвижимость не будет готова. Недостатком покупки вне плана, конечно, является то, что вы не сможете увидеть само здание, которое покупаете. Это означает, что важно изучить послужной список застройщика, прежде чем бронировать новостройку в Южной Африке.

Продать дом в Южной Африке

Существуют различные способы продать свой дом в Южной Африке. Наиболее распространенным является назначение местного агента по недвижимости для продвижения недвижимости в Интернете и в магазине. В качестве альтернативы, хотя и менее распространенной, вы можете продать свою недвижимость частным образом или воспользоваться услугами онлайн-агента.

Когда вы продаете недвижимость в Южной Африке, продавец оплачивает комиссионные агента по недвижимости в размере до 8% от продажной цены (плюс 14% НДС). Комиссионные агентов по недвижимости часто являются предметом переговоров и могут варьироваться в зависимости от того, подписываете ли вы соглашение с единственным агентом или открытое соглашение (где другие агенты также могут продавать вашу недвижимость).

Когда дело доходит до налогов в Южной Африке, продажа недвижимости может повлечь за собой дополнительные сборы, помимо упомянутых выше. Также могут подлежать уплате налоги на прирост капитала, но для уменьшения вашего налогового счета в Налоговой службе Южной Африки предусмотрено несколько налоговых льгот.

Советы по покупке дома в Южной Африке

• Исследуйте районы, прежде чем определиться с местом покупки. Сначала подумайте об аренде, чтобы посмотреть, нравится ли вам этот район.
• Ознакомьтесь с ценами на жилье и типами недвижимости в этом районе, прежде чем просматривать объекты недвижимости. Если вы подумываете о покупке недвижимости, нуждающейся в ремонте, ознакомьтесь с местными строительными нормами.
• Просматривайте потенциальные объекты недвижимости в разное время суток, чтобы получить представление о таких вещах, как уровень шума и дорожного движения. Подумайте о том, чтобы взять кого-нибудь с собой для получения второго мнения.
• Узнайте о ваших вариантах ипотеки. Изучите, какие предложения доступны в разных банках, прежде чем выбрать один из них, и подумайте о том, чтобы проконсультироваться с брокером.