Купить недвижимость в Японии

Автор Александр Инвестов

Рынок недвижимости Японии предлагает покупателям большой выбор, когда речь заходит о жилой недвижимости и объектах для отдыха с премией по сравнению с теми, что находятся на лучших горнолыжных курортах страны и вокруг них. И первым шагом в процессе поиска идеальной недвижимости для вас является понимание того, как работает рынок в Японии и что требуется для завершения покупка. На этой странице вы найдете следующую информацию:

Мы надеемся, что следующая информация поможет вам понять процесс покупки недвижимости в Японии и, в конечном счете, найти ту недвижимость, которая вам нужна. Если у вас возникли какие-либо вопросы или вам нужна помощь в установлении контакта с агентом / брокером в Нагано и Центральной Японии, нажмите на кнопку ЗАПРОСА внизу страницы, отправьте нам свой вопрос или то, что вам нужно, и мы свяжемся с вами как можно скорее.

Недвижимость в Японии

Вопреки ожиданиям, вы можете быть удивлены, узнав, что Япония – страна, в которой легко покупать и продавать недвижимость. Во многих случаях цены также значительно ниже, чем на сопоставимых рынках в других развитых странах. Независимо от того, ищете ли вы дом, дом для отдыха или инвестиционную недвижимость в виде новостройки или существующей недвижимости, японский рынок предлагает множество возможностей совершить выгодную покупку прямо сейчас.

Ключом к покупке в Японии является понимание рынка, процесса покупки и продажи, а также связанных с этим затрат. Хотя большинство этапов купли-продажи в Японии будут знакомы тем, кто находится за пределами страны, важно понимать точный процесс, налоги, затраты, терминологию и, в конечном счете, имущество, с которым совершается сделка.

На этой странице вы найдете информацию, необходимую вам для начала процесса покупки недвижимости в Японии, включая пошаговое руководство, налоговые и другие расходы, которые необходимо учитывать, право на получение кредита и часто задаваемые вопросы, наиболее распространенными из которых являются:

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Японии?

Ответ таков: да. Приобрести недвижимость в Японии может любой желающий. Требования к гражданству или резидентству отсутствуют, что означает, что независимо от того, живете ли вы здесь, имеете вид на жительство или посещаете страну только время от времени, вы можете приобрести недвижимость в Японии. Одни и те же правила и требования применяются к японским и неяпонским покупателям.

Одним из заметных отличий является легкость, с которой японцы и неяпонцы могут получить доступ к финансированию в Японии. Если вы захотите профинансировать свою покупку через японский банк, взяв ипотеку, вам будет трудно получить одобрение, если у вас нет японского гражданства или постоянного места жительства. В связи с этим многим людям, приобретающим недвижимость в Японии, будет проще организовать финансирование через кредитора в вашей собственной стране. Для получения дополнительной информации об этом смотрите раздел “Финансирование и займы для иностранцев’ ниже.

Выход на японские рынки – отличный вариант для многих иностранцев, но для того, чтобы убедиться, что вы принимаете правильные решения на этом пути, может оказаться необходимым воспользоваться услугами надежного местного агента / брокера.

10 шагов к покупке недвижимости в Японии

Этапы покупки недвижимости в Японии, как правило, знакомы большинству людей, однако стоит рассмотреть каждый из них по очереди и при этом определить, что необходимо сделать и каких затрат можно ожидать на каждом этапе процесса. Первым шагом процесса, конечно же, является определение типа недвижимости, которую вы хотите приобрести:

1. Определите свои критерии покупки

Это может показаться очевидным, однако мы бы рекомендовали провести тщательное исследование на ранней стадии, чтобы помочь сузить круг интересующих вас мест, определить тип недвижимости и особенности, которые вам нужны, определить свой бюджет и, в свою очередь, убедиться, что ваши ожидания точны с точки зрения финансирования и общего качества. процесс покупки недвижимости в Японии. Рынки недвижимости во всем мире функционируют по-разному, поэтому, чем больше времени вы потратите на знакомство с японским рынком, тем больше вы можете ожидать, что процесс будет плавным и в конечном итоге успешным.

2. Определение потенциальных свойств

Изучая рынок, вы попадете на сайты по недвижимости и начнете выявлять потенциальные объекты, представляющие интерес. Вы можете найти объявления о недвижимости в Нагано и прилегающих районах Центральной Японии на нашей странице рекомендуемой недвижимости. После того, как вы определили интересующую вас недвижимость, вы, возможно, захотите рассмотреть возможность привлечения брокера / агента покупателя для действий от вашего имени в Японии. Хотя процесс покупки недвижимости довольно прост, вся документация будет составлена на японском языке, и большинство продавцов (и агентов, если уж на то пошло) будут говорить только по-японски. Привлечение услуг англоговорящего (или владеющего другим иностранным языком) агента значительно упростит процесс и в конечном итоге может потребоваться для завершения покупки.

3. Приведите в порядок свои финансы

На ранней стадии процесса, а в идеале до того, как вы начнете осматривать недвижимость, важно убедиться, что у вас есть точное представление о своих финансах и о том, что вы можете себе позволить. Это особенно важно для покупателей, рассматривающих возможность обращения в японский банк за кредитом. Чтобы получить кредит в японском банке, в большинстве случаев заявителю необходимо быть гражданином или постоянным жителем Японии. Если у вас нет этого статуса, у вас, скорее всего, возникнут проблемы с получением кредита – хотя это вполне возможно, поскольку некоторые банки больше привыкли кредитовать иностранцев, чем другие. Независимо от вашей ситуации, жизненно важно знать свои финансы относительно стандартных затрат на покупку недвижимости в начале процесса и, в идеале, до того, как вы ее осмотрите. Если вы планируете подать заявку на получение кредита в Японии, то этот шаг необходим, и вам следует связаться с банками, чтобы подтвердить, будут ли они предоставлять вам кредит – в идеале, в форме предварительного одобрения.

4. Просмотр интересующих объектов

Предприняв эти первые шаги, пришло время осмотреть интересующую вас недвижимость либо лично, либо нанять вашего брокера / агента покупателя, чтобы он сделал это от вашего имени. Независимо от того, живете ли вы в Японии или находитесь за границей, привлечение брокера для посещения просмотров вместе с вами или от вашего имени помогает гарантировать, что вы получите надежную консультацию на одном из наиболее важных этапов процесса.

5. Отправьте письменное предложение и подпишите агентский контракт

На том этапе, когда вы определили недвижимость, которую хотите приобрести, пришло время сделать первый существенный шаг к этому. Вы должны подать официальное предложение о покупке недвижимости – “Письмо о намерениях” в случае бывшей в употреблении недвижимости и “Заявку на покупку” в случае недавно построенной недвижимости. Если продавец примет от вас этот документ, он будет сотрудничать с вами как с серьезным покупателем, и, хотя нет никаких обязательств делать это, большинство продавцов не будут вступать в переговоры с другими потенциальными покупателями, пока они не завершат свои переговоры с вами. Это веская причина заранее ознакомиться со своими финансами, чтобы вы могли быстро переехать, как только определитесь с предпочитаемой недвижимостью и сможете отправить письменное предложение с указанием цены покупки. На этом этапе брокер / агент также попросит вас подписать агентский контракт, уполномочивающий их действовать от вашего имени и оговаривающий их гонорары и сроки оплаты.

6. Проверка квалификации покупателя

Как только письменное предложение будет отправлено, ваш иммиграционный статус и финансовые возможности для завершения сделки будут проверены агентом / брокером. Это делается для того, чтобы они могли сообщить продавцу, что вы являетесь жизнеспособным покупателем и что процесс переговоров может быть продолжен. Если вы финансируете покупку через банк или другое финансовое учреждение, агент подтвердит, что у вас есть средства для завершения покупки.

7. Переговоры с продавцом и подготовка финансовых документов

На этом этапе начинаются серьезные переговоры с продавцом, поскольку вы определяете согласованную цену, способы оплаты и сроки платежей. Если вы финансируете покупку через банк или другое учреждение, сейчас самое время подать заявку на получение кредита. Переговоры продолжаются до тех пор, пока покупатель и продавец не договорятся о цене или не смогут этого сделать, и процесс завершается.

8. Заявление о раскрытии информации и подписание договора купли-продажи

Как только цена продажи согласована покупателем и продавцом, покупателю предоставляется полное заявление о раскрытии информации, озаглавленное “Объяснение важных вопросов, касающихся недвижимости и сделки” – 重要事項説明書 / “jyuyou jikou setsumeisho”. Это набор документов, который включает в себя регистрацию права собственности, тип собственности, юридическое описание имущества, соответствующие вопросы, касающиеся имущества и его продажи, а также положения на случай аннулирования. Как только покупатель ознакомится с этим документом, если он будет рад продолжить покупку, он подпишет договор купли-продажи. На этом этапе покупатель вносит депозит наличными – обычно около 10%, но может составлять и до 20%. Это стандартный процесс в Японии, означающий, что покупатель должен иметь эти деньги на руках для перевода в данный момент. Если покупатель или продавец после этого не завершат продажу, на них будут распространяться условия аннулирования, изложенные в этих документах.

9. Подпишите и окончательно оформите договор купли-продажи

Продажа недвижимости завершается подписанием договора. В это время должна быть оплачена оставшаяся сумма и платежи, включая гербовый сбор и комиссионные агентам. Большинство продавцов рассчитывают завершить продажу в течение одного-трех месяцев.

10. Покупатель вступает во владение

Теперь, когда продажа завершена, покупатель вступает во владение недвижимостью. Право собственности было передано на законных основаниях, и покупателю предоставляются ключи.

Сроки платежей

При покупке подержанной недвижимости в Японии большинство владельцев ожидают полного завершения сделки в течение трех месяцев. Это делает крайне важным иметь точное представление о сборах, налогах и других различных расходах, которые применяются при покупке недвижимости в Японии, и иметь достаточные средства для их покрытия. Конечно, будут некоторые различия в зависимости от соглашения, которое вы подписываете с продавцом, но в качестве руководства будет применяться следующее:

1. На момент подписания договора купли-продажи:

— для обеспечения сохранности имущества потребуется внести первоначальный взнос. Обычно это составляет 10%, но может достигать 20% от суммы покупки – это зависит от соглашения между покупателем и продавцом.

— в настоящее время, вероятно, также будут взиматься различные расходы в размере около 1,7% от общей стоимости покупки.

2.  К моменту закрытия:

— для того, чтобы получить ключи в свои руки, вам нужно будет оплатить оставшуюся часть стоимости покупки.

— на данный момент дополнительные расходы, вероятно, составят от 6 до 10%.

3.  В течение следующих 24 месяцев:

— вам необходимо будет оплатить японский ‘Налог на приобретение недвижимости’. Ставка может варьироваться в зависимости от префектуры (региона), однако обычно составляет 1,4%. Сроки уплаты этого налога зависят от префектуры, в которой находится недвижимость, и местных законов, однако большинство префектур направляют уведомление об уплате налога в период от 6 до 18 месяцев после завершения продажи.

Налоги и другие расходы

При покупке недвижимости в Японии вы можете ожидать, что налоги, комиссионные агента и другие прочие расходы добавят от 8 до 10% к согласованной цене продажи. Это средства, которые вам нужно будет иметь под рукой, в дополнение к любому финансированию, которое вы можете организовать через свой банк или другое учреждение. К ним относятся:

Агентские сборы

При привлечении агента по недвижимости или брокера они будут взимать плату за свои услуги. Сборы, которые могут взиматься, установлены законом.

Сколько это стоит?

Агентские сборы применяются ко всем продажам, проводимым через агента, и обычно рассчитываются как 3% от покупной цены + 60 000 JPY (это максимальная сумма, которая может быть применена) + налог на потребление (10%) = 3,3% + 66 000 JPY. Существует более высокая ставка для объектов недвижимости, проданных менее чем за 4 000 000 JPY.

Когда это оплачивается?

Половина агентских сборов выплачивается в момент подписания договора купли-продажи, а другая половина подлежит оплате при закрытии.

Налог на потребление

Налог на потребление – 消費税 / “shouhi zei” – применяется при продаже здания в Японии, однако он не распространяется на продажу земли. Он также взимается с агентских сборов (при использовании агента или брокера).

Сколько это стоит?

Налог на потребление в Японии составляет 10%.

Когда это оплачивается?

Как отмечалось выше, налог на потребление применяется только к продаже здания, а не к продаже земельного участка, и будет взиматься в момент завершения продажи. Потребительский налог на комиссионные сборы агента будет применяться каждый раз, когда покупатель производит оплату своему агенту / брокеру за их услуги.

Налог на приобретение недвижимости

Налог на приобретение недвижимости – 不動産取得税, / “фудосан шутоку зей” – это местный налог, взимаемый с любой земли и / или здания, приобретенных путем покупки или дарения, или когда здание недавно построено или отремонтировано.

Сколько это стоит?

Налог рассчитывается в размере 3% для земельного участка или предполагаемого жилого дома / 4% для предполагаемого нежилого дома.

Когда это оплачивается?

Он варьируется в зависимости от региона, в котором находится недвижимость, и местного налогового законодательства, однако налог обычно применяется в течение от 6 до 18 месяцев после завершения продажи / передачи права собственности; максимум через 24 месяца после этого срока.

Налог на регистрацию недвижимости и лицензию

Налог на регистрацию недвижимости – 登録免許税 / “touroku menkyo zei” – это федеральный налог, взимаемый при регистрации сохранения, передачи права собственности или соглашения об ипотеке на недвижимость. Для земельного участка и здания требуется отдельная регистрация.

Сколько это стоит?

Налог рассчитывается как 2% от стоимости основных средств земельного участка и 0,3% от стоимости основных средств жилого здания или 0,4% для нежилого здания. На некоторые покупки распространяется освобождение от уплаты налога, которое снижает налог до 0,15% от стоимости основных средств земли и 0,3% от стоимости основных средств здания.

Когда это оплачивается?

Выплачивается при передаче права собственности и при оформлении ипотеки на недвижимость.

Гербовый сбор

Гербовый сбор – 印紙税 / “инши зей” – это налог, взимаемый с документации, необходимой для оформления продажи имущества и / или успешного приобретения ипотеки.

Сколько это стоит?

Сумма основана на цене покупки недвижимости: 5-10 миллионов иен = 5 000 иен / 10-50 миллионов ИЕН = 10 000 иен / 50-100 миллионов иен = 30 000 иен / 100-500 миллионов иен = 60 000 иен.

Когда это оплачивается?

Оплачивается при подписании договора купли-продажи, строительного подряда или ипотечного договора.

Финансирование и займы для иностранцев

Хотя нет никаких ограничений для иностранцев, приобретающих недвижимость в Японии, совсем другая история, когда речь заходит о финансировании. Строго говоря, иностранцы могут получить кредит в японском банке или финансовом учреждении, однако реальность такова, что большинство японских кредиторов не будут рассматривать заявителей, которые не являются гражданами Японии или постоянными жителями.

Это не означает, что это невозможно, и некоторые временные резиденты и нерезиденты могут быть рассмотрены, если они смогут соответствовать требованиям банков – учитывая, что планка, вероятно, будет установлена очень высокой, а условия заимствования, вероятно, будут сильно взвешенными для обеспечения инвестиций банков – но успешные кандидаты будут в силе –выходят как исключения из правил.

Для иностранных покупателей (включая нерезидентов) лучшим вариантом будет поговорить с кредиторами в вашей родной стране, чтобы обсудить, будут ли они финансировать вашу покупку в Японии. Для временных жителей Японии вы можете рассмотреть возможность обращения в японские банки – вы, скорее всего, добьетесь успеха, если у вас есть японский партнер и / или солидная финансовая и трудовая история в Японии – или обратиться к кредиторам в вашей родной стране. Для постоянных жителей и иностранцев, получивших японское гражданство, вы можете обратиться к японским кредиторам, отметив, что большинство банков и учреждений предоставляют услуги и документацию только на японском языке.

Горнолыжная недвижимость в Японии

Япония может похвастаться сотнями горнолыжных курортов, наибольшее количество которых находится в Нагано и прилегающих префектурах Центральной Японии, а также дальше на север, в Тохоку и Хоккайдо. Мы находимся в Нагано, и у нас есть местные знания и контакты, которые помогут вам найти и купить недвижимость в некоторых из лучших курортных районов Японии и вокруг них, включая Сига Коген, Нозава Онсен, Мадарао, Хакуба, Миоко Коген и Каруидзаву. На нашей странице “Горнолыжная недвижимость в Японии: лучшие курорты для покупки в 2022 году” подробно описаны наиболее привлекательные курортные зоны в Центральной Японии, плюсы каждого из них и чего ожидать при поиске недвижимости.