Купить недвижимость в Тайланде

Популярность Королевства Таиланд не ограничивается сектором туризма. Это направление также популярно у инвесторов в недвижимость. Дома в Таиланде приобретаются для личного пользования, постоянного или сезонного проживания, а также в качестве инвестиций для сдачи в аренду. Недвижимость в Таиланде стала более привлекательной после снижения цен, вызванного пандемией и программами гарантированного дохода Королевства.

Если вы планируете переехать, вам следует ознакомиться с вариантами аренды, прежде чем покупать недвижимость в Таиланде. Дома, квартиры и кондоминиумы доступны по всей стране. Есть много современных кондоминиумов со всеми удобствами, такими как бассейны, фитнес-залы и центры отдыха.

Ежемесячная арендная плата за все типы зданий часто значительно ниже, чем в крупных европейских городах.

Даже в самых популярных регионах и городах Таиланда средняя арендная плата составляет менее половины от стоимости аналогичного жилья в США или Париже. Сборы и удобства либо включены в стоимость аренды, либо нет – вам следует заранее проконсультироваться с арендодателем.

Может ли иностранец стать домовладельцем в Таиланде?
Нерезидент может приобрести любой тип недвижимости в Таиланде, но с ограничениями на регистрацию прав собственности. Иностранцы не могут владеть землей в Королевстве, поэтому при покупке виллы или отдельно стоящего дома земля сдается в аренду на долгосрочной основе.

Формы собственности в Таиланде
В Таиланде существуют 2 основные формы владения недвижимостью, которые распространены и во всем мире:

Собственность, находящаяся в свободном владении, приобретается в зоне свободного владения, которая становится собственностью покупателя. Это жилье может быть использовано в качестве пассивного источника дохода, передано по наследству или подарено в дар. В качестве доказательства права собственности покупатель получает официальный документ под названием chanote.

Аренда – это долгосрочная аренда с двойным продлением. Контракт заключается на 30 лет и может быть продлен до 90 лет. Хотя фактическое владение имуществом ограничено по времени, оно может быть подарено, унаследовано или продано. Контракт зарегистрирован и заверен Земельным департаментом Таиланда.

Что вы можете купить?
В зонах свободного владения нерезидент может приобрести квартиру в кондоминиуме – жилом комплексе, общая площадь которого совместно принадлежит владельцам квартир.

Важное условие: застройщик кондоминиума может продать иностранцу только 49% жилья. Оставшаяся доля зарегистрирована в праве аренды.

Отдельно стоящие дома, виллы и таунхаусы можно приобрести как в аренду, так и бесплатно, но прилегающая территория доступна только в аренде.

Исключение: нерезидент может приобрести земельный участок только в том случае, если сделку совершит юридическое лицо, 51% которого должно принадлежать гражданину Королевства Таиланд.

Недвижимость и вид на жительство в Таиланде
Оформить вид на жительство в Таиланде на основании покупки недвижимости невозможно. Однако есть возможность получить долгосрочную визу по программе Thailand Elite для инвестиций за 16 000 долларов. Тайские застройщики часто идут навстречу и предлагают покупателям оформить визу при покупке недвижимости.

Обязанности иностранных домовладельцев в Тайланде

Нерезидент, имеющий недвижимость, должен надлежащим образом оплачивать счета за коммунальные услуги и налоги. При покупке недвижимости также необходимо оплатить единовременные регистрационные сборы в Земельном департаменте – в среднем 2-3% от стоимости недвижимости.

Налоговые резиденты других стран (проживающие в своей стране более 183 дней в году) также имеют налоговые обязательства в своем государстве, т.е. они обязаны уведомлять налоговый орган о том, что они открыли счет в Таиланде или для других финансовых операций.

Пошаговая покупка недвижимости в Тайланде

Чтобы лучше понять процесс покупки жилья в Таиланде, мы предлагаем вам ознакомиться с его ключевыми аспектами.

1. Выбор и бронирование недвижимости

Важным этапом сделки купли-продажи является бронирование жилья и подписание договора с продавцом. Документ содержит подробную информацию о сторонах сделки и важные данные о жилье, а также реквизиты обеих сторон и график платежей.

В качестве задатка покупатель выплачивает продавцу 1% от стоимости, и единица жилья изымается с рынка.

Важно! Если сделка расторгается по вине покупателя, депозит остается у бывшего владельца, а если наоборот, то деньги будут возвращены.

Что вам нужно для бронирования

• Копия паспорта покупателя;
• Адрес электронной почты;
• Номер телефона;
• Почтовый адрес.

2. Юридические аспекты

Чтобы соблюсти юридическую чистоту сделки, необходимо проверить состояние жилья. Юрист может помочь в этом вопросе и проконтролировать соблюдение обязательных правовых норм.

Какие услуги предлагают юристы?

• Проверка земельного участка: есть ли долговые обязательства, кто является реальным владельцем?
• Проверка компании продавца;
• Проверка правильности договора, внесение изменений и согласование с текущим владельцем;
• Регистрация сделки в Земельном департаменте.

Эти аспекты актуальны для вторичного рынка. На рынке новостроек существует только проверка и внесение изменений в договор.

3. Договор купли-продажи

После внесения задатка продавец предоставляет покупателю договор купли-продажи для проверки и возможных корректировок. Этот документ содержит всю информацию о приобретаемой недвижимости, условиях покупки и способе регистрации. В нем также указаны финансовые расходы на оформление документов и содержание жилья, а также штраф за нарушение условий.

Договор включает копии документов от обеих сторон сделки, включая документы на жилье.

4. Денежный перевод

Существует 2 основных способа оплаты транзакции в Таиланде:

1. На первичном рынке – перечислите средства на реквизиты застройщика, указанные в договоре. Оплата может быть произведена со счета в любой точке мира. Главное, чтобы учетная запись была оформлена на покупателя. Возможна оплата со счета юридического лица, если покупатель является учредителем;

2. На вторичном рынке – открытие счета в одном из банков Таиланда и перевод на него денег со счета в вашей родной или любой другой стране. Когда жилье регистрируется в Земельном департаменте, покупатель выдает продавцу чек на указанную сумму.

Условие: при покупке недвижимости, находящейся в свободном владении, деньги должны быть переведены с иностранного счета. Если вы покупаете дом в аренду, вы можете оплатить сделку любым удобным способом.

Если кондоминиум не выставлен на продажу иностранцу, покупатель может создать тайскую компанию, которую он / она контролирует, для покупки недвижимости. Многие люди создали компанию с номинальными тайскими акционерами. Вы не только владеете большинством акций, но и являетесь доверенными лицами со всеми номинальными голосами. Примерно за 50 000 фунтов стерлингов (1500 долларов США) вы создаете компанию и все необходимые документы. Компания, возглавляемая вами как директором, покупает кондоминиум и владеет им.

Недостатком является то, что вам приходится платить около 15 000 долларов в год, чтобы платить корпоративные налоги и поддерживать свою компанию. Преимущество заключается в том, что вы можете передать компанию и кондоминиум другому иностранцу, чтобы избежать налогов при передаче собственности. Другими словами, кто-то покупает вашу компанию с кондоминиумом в качестве единственного актива.

5. Право собственности

Сделки с недвижимостью в Таиланде подлежат обязательной регистрации в Земельном департаменте. Обычно иностранные покупатели приезжают в сопровождении своих представителей, поскольку местный персонал плохо говорит по-английски, а все документы на недвижимость выдаются на тайском языке.

Как работает процедура регистрации?

Если жилье приобретается на первичном рынке, сделку регистрирует представитель застройщика с доверенностью от иностранного покупателя.

Юридическая помощь оказывается на вторичном рынке.

Когда сделка совершается в Земельном департаменте, покупатель получает пакет документов, которые могут отличаться от способа регистрации собственности. Возьмем, к примеру, квартиру в зоне свободного владения:

• Стандартный тайский договор купли-продажи с указанием сведений о владельце, подробной информации о недвижимости, а также всех печатей и подписей уполномоченных должностных лиц.;
• Чаноте;
• Домовая книга.

Покупка виллы

Что такое вилла?

Виллу обычно можно описать как отдельно стоящий или двухквартирный дом в жилом комплексе или построенный как частный автономный дом, как правило, большинство роскошных вилл имеют 1 или 2 этажа и располагают частным бассейном и садом.

Управляются ли дачные поместья?

При покупке недвижимости в Таиланде большинство тайских вилл будут иметь определенный уровень управления. Услуги могут включать в себя содержание мест общего пользования (дорог, дорожек, ландшафтного дизайна), охрану, вывоз мусора, борьбу с вредителями, специального управляющего виллами. Владельцы вилл должны будут ежемесячно вносить плату за обслуживание, аналогичную плате за кондоминиум.

Существуют ли какие-либо требования к иностранному физическому лицу для покупки виллы в Таиланде?

Существует очень мало требований для покупки роскошной виллы в Таиланде иностранцем. Однако иностранец должен перевести иностранную валюту в Таиланд при совершении покупки.

Владение

Могут ли иностранцы легально владеть виллой в Таиланде?

Да, иностранцы, покупающие недвижимость в Таиланде, могут получить в собственность строение в Таиланде, однако иностранцам не разрешается владеть землей в Таиланде. Иностранцы могут заключить долгосрочный договор аренды, широко известный как “Арендное владение”, чтобы обезопасить землю.

Каков максимальный срок аренды, доступный для владения арендованным имуществом?

При покупке недвижимости в Таиланде максимальный срок аренды составляет 30 лет с возможностью дополнительного продления на 30 лет. В большинстве случаев застройщики вилл предлагают в общей сложности 90 лет владения (30 лет + 30 лет + 30 лет).

Может ли иностранец владеть землей в Таиланде?

Тайское законодательство в настоящее время запрещает иностранцам покупать землю в собственность. Однако существуют и другие способы приобретения законных прав на земельные участки.

Владение арендованным имуществом – Самый простой способ получить землю в собственность – это заключить долгосрочную аренду. В настоящее время договоры аренды земли могут быть зарегистрированы максимум на 30 лет с возможностью дополнительного продления. Наиболее распространенные условия аренды – 30 лет + 30 лет + 30 лет, что дает иностранцу право собственности на 90 лет.

Тайская компания – Зарегистрированная тайская компания с ограниченной ответственностью, владеющая контрольным пакетом акций в Таиланде, может свободно владеть землей. Эта форма собственности должна быть согласована с тайским адвокатом.

Текущие расходы

Существуют ли какие-либо дополнительные текущие расходы, связанные с владением виллой?

Да. Обычно это будет в виде ежемесячной платы за обслуживание, если роскошная вилла является частью жилого комплекса. Все совладельцы должны будут вносить свой вклад в общее содержание и управление поместьем. Ваша плата может быть либо установленной, либо рассчитанной исходя из общей площади земельного участка виллы. Однако плата за обслуживание на Пхукете, как правило, взимается ежегодно.

Тайские виллы также могут иметь специальный резервный фонд для капитального ремонта и модернизации мест общего пользования, это известно как “плата за амортизационный фонд”.

Закон

Должен ли я назначать адвоката при покупке недвижимости в Таиланде?

Да. При покупке недвижимости в Таиланде мы всегда рекомендуем вам проконсультироваться с профессиональным юридическим консультантом, даже если покупка кажется простой. Мы рады порекомендовать вам авторитетные юридические фирмы, чтобы ваша покупка прошла гладко.

Финансы

Могу ли я получить финансирование и ипотеку на виллу?

Как правило, при покупке недвижимости в Таиланде иностранцы не смогут получить ипотечные кредиты на покупку вилл в Таиланде в тайском банке.

Покупка кондоминиума

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум, также известный как кондоминиум – это тип жилья. Кондоминиум – это отдельная единица, расположенная в более крупном комплексе кондоминиумов. Кондоминиум представляет собой большой имущественный комплекс, который разделен и продается отдельными единицами (кондоминиумами). Владение кондоминиумом также включает в себя совместное владение “общим имуществом”. Идеально подходящие для инвестиций в недвижимость или проживания в Таиланде, кондоминиумы могут принадлежать как иностранному покупателю, так и гражданам Таиланда.

Что такое общая собственность?

Общая собственность (общая площадь) определяется как части комплекса кондоминиума, которые не являются единицами индивидуальной собственности. то есть земля, на которой расположен комплекс кондоминиума, и любые части имущества, которые предоставляются в пользование совладельцам или для общей выгоды.

В чем разница между кондоминиумом и квартирой?

При покупке недвижимости в Таиланде здание кондоминиума, которое регулируется Законом о кондоминиумах, предоставляет индивидуальные документы о праве собственности на каждую единицу с общей собственностью в местах общего пользования комплекса. Единица кондоминиума может находиться в собственности на правах свободного владения или аренды.

Многоквартирный дом принадлежит одному владельцу/компании, а отдельные квартиры сдаются в аренду покупателям. Квартира может быть продана только на условиях аренды.

Существуют ли какие-либо требования к иностранному физическому лицу для покупки кондоминиума в Таиланде?

Существует очень мало требований для покупки кондоминиума в Таиланде иностранцем. Однако иностранец должен перевести иностранную валюту в Таиланд, чтобы приобрести кондоминиум.

Владение

Могут ли иностранцы легально владеть кондоминиумом в Таиланде?

Да, иностранцы могут стать владельцами кондоминиума, либо купив кондоминиум с правом свободного владения, либо заключив долгосрочный договор аренды, широко известный как “Арендное владение”.

Что такое собственность в свободном владении и на правах аренды?

Иностранцы могут приобрести в собственность кондоминиум в Таиланде в пределах установленной квоты владения кондоминиумом иностранцами. По закону иностранцы могут владеть до 49% общей площади кондоминиума, пригодной для продажи. Остальные 51% могут быть приобретены на правах аренды. Право аренды дает право пользования и владения объектом в течение определенного периода времени и полностью подлежит передаче. Как правило, при покупке недвижимости в Таиланде мы рекомендуем приобретать недвижимость в собственность бесплатно.

Каков максимальный срок аренды, доступный для владения арендованным имуществом?

Максимальный срок аренды составляет 30 лет с возможностью дополнительного продления на 30 лет. В большинстве случаев застройщики кондоминиумов предлагают в общей сложности 90 лет владения (30 лет + 30 лет + 30 лет).

Что такое название кондоминиума?

Когда речь идет о покупке недвижимости в Таиланде, право собственности на кондоминиум является документом о праве собственности, выданным Земельным департаментом.

Что такое домовая книга в кондоминиуме?

Домовая книга (она же синяя книга, или Та Бьен Баан) – это регистрационная книга адресов проживания, выданная местным самоуправлением муниципалитета. Иностранцам необходимо будет перейти на “желтую” домовую книгу. Домовую книгу не следует ошибочно принимать за юридическую документацию, относящуюся к собственности.

Налоги

Существуют ли какие-либо налоги, связанные с владением кондоминиумом?

Начиная с 2020 года, налог на имущество, связанный с владением кондоминиумом, взимается в зависимости от цен на недвижимость.

Текущие расходы

Существуют ли какие-либо дополнительные эксплуатационные расходы при владении кондоминиумом?

Да. Все совладельцы должны будут вносить свой вклад в общее содержание и эксплуатацию кондоминиума, этот обязательный платеж известен как плата за обслуживание CAM (Плата за обслуживание общей зоны). Ваша плата будет рассчитываться ежемесячно исходя из общей площади квадратного метра вашего кондоминиума. Однако плата за камеру на Пхукете, как правило, взимается ежегодно.

Пример: Плата за аренду 50 бат за кв.м в месяц, площадь кондоминиума 100 кв.м, общая годовая плата = 50 бат х 100 кв.м = 5000 бат в месяц Х 12 месяцев = 60 000 бат в год.

У кондоминиумов также есть специальный резервный фонд для капитального ремонта и модернизации здания, это известно как “плата за амортизационный фонд”.

Комиссионные агентам

Должен ли я платить комиссионные агентам?

При покупке недвижимости в Таиланде не взимается комиссия при использовании услуг агента по недвижимости. Авторитетное агентство никогда не попросит вас заплатить им что-либо напрямую. Весь регистрационный взнос и плата за перевод должны быть оплачены непосредственно разработчику или через надежную тайскую юридическую фирму.

Почему я должен обратиться к агенту по недвижимости в Таиланде?

Хороший агент по недвижимости в Таиланде изучит тенденции рынка и поможет вам с руководством по покупке недвижимости в Таиланде. Они будут знать, какие застройщики являются наиболее авторитетными, и будут иметь доступ ко всем лучшим предложениям и предпродажным акциям, что очень полезно при покупке недвижимости в Таиланде.

Закон

Должен ли я назначить юриста при покупке кондоминиума?

Да. При покупке недвижимости в Таиланде мы всегда рекомендуем вам проконсультироваться с юристом по недвижимости, даже если покупка кажется простой. В правовой системе Таиланда, особенно в земельном управлении, лучше всего ориентироваться профессионалам, и они могут помочь вам со всеми аспектами покупки кондоминиума или квартиры, от регистрации компании Co Ltd до документов о праве собственности, консультаций по налогам на бизнес и тайским акционерам, а также, если вам требуется виза в Таиланд или брачный договор.

Финансы

Могу ли я получить финансирование и ипотеку на кондоминиум?

Как правило, иностранцы не смогут получить ипотечные кредиты на покупку недвижимости в Таиланде в тайском банке. В зависимости от цены покупки может оказаться возможным получить частичный кредит на зарубежном банковском счете, таком как UOB в Сингапуре или Гонконге. Если ваша покупка недвижимости в Таиланде зависит от получения финансовой поддержки, пожалуйста, свяжитесь с нами для получения дополнительной помощи и консультаций.