Купить недвижимость в Швейцарии

Автор Александр Инвестов

Вступление

В этой статье мы рассмотрим, как работает покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем. Для эмигрантов, переезжающих в страну, рынок недвижимости может оказаться сложным, поскольку цены на дома сильно варьируются от региона к региону, а с ограничениями на иностранную собственность и швейцарское финансирование может быть довольно сложно ориентироваться.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: взгляд на ситуацию с домовладением

Поскольку только 37,4% населения владеют домами, в Швейцарии один из самых низких показателей домовладения на планете. В городах Базель и Женева этот показатель самый низкий – 16% и 18,3% соответственно. В Цюрихе это число подскакивает примерно до 33%.

Вероятность владения домом выше среди пожилых граждан Швейцарии. По сравнению только с 26,1% людей в возрасте от 25 до 65 лет, 47,5% людей старше 65 лет владеют своими домами. Подавляющее большинство домовладельцев проживают в сельской местности. Этому способствуют многочисленные факторы, в том числе увеличение численности городского населения, что приводит к увеличению предложения жилья, увеличению стоимости жилья и бюрократии, которая замедляет операции с недвижимостью.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: аренда против приобретения

При переезде в Швейцарию многие эмигранты изначально решают арендовать жилье из-за длительной процедуры покупки жилья в стране и высоких цен на недвижимость.

Это не значит, что у каждого будет хороший опыт аренды здесь. Рынок частной аренды довольно конкурентен в желаемых районах, и арендодатели получают многочисленные запросы по каждому дому.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: Цены на жилье

С 2019 года цены на жилье в Швейцарии стремительно растут; в сентябре 2020 года они выросли на 2,1% в годовом исчислении. Это произошло после резкого падения в 2017 году, когда цены на покупку недвижимости в Швейцарии снизились впервые более чем за 15 лет.

Поразительный рост цен на жилье в Швейцарии на 80,5% в период с 2000 по 2016 год побудил Швейцарский национальный банк ужесточить стандарты кредитования и отказаться от верхнего предела стоимости евро в попытке ограничить спрос со стороны инвесторов.

Тем не менее, сохраняется устойчивый спрос на жилые помещения в условиях ограниченного предложения, что приводит к росту цен на швейцарском рынке недвижимости.

На момент написания статьи, по данным агрегатора данных о стоимости жизни Numbeo, покупка квартиры в центре города обходится примерно в 12 468 франков (13 256 долларов США) за квадратный метр. Между тем, цена квадратного метра за пределами центра города составляет около 8445 франков.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: правила и ограничения

Ваши перспективы могут быть ограничены в зависимости от вашего происхождения из-за жестких ограничений при покупке недвижимости в Швейцарии. Если вы являетесь гражданином государства-члена ЕС или ЕАСТ и имеете вид на жительство в Швейцарии, вы имеете право приобрести там недвижимость.

В качестве альтернативы, если у вас есть швейцарский вид на жительство категории С, который является эквивалентом постоянного места жительства в Швейцарии и позволяет негражданам Швейцарии работать и жить там без каких-либо ограничений, вы также можете приобрести там недвижимость.

Вы можете приобрести недвижимость в обеих ситуациях с теми же привилегиями, что и гражданин Швейцарии. В дополнение к покупке основного дома, вы также можете приобрести арендуемую недвижимость, дома для отдыха или бизнес-помещения. Вы даже можете купить дом, но исключительно для проживания, если у вас есть швейцарское разрешение категории В, которое предназначено для иностранных граждан, желающих временно посетить Швейцарию. Эти иностранцы могут быть выходцами из ЕС или из-за пределов ЕС.

За пределами этих групп может оказаться невозможным приобрести недвижимость или им, возможно, потребуется подать заявку на получение лицензии для этого. Это касается иностранцев-нерезидентов, иностранных резидентов, легально работающих в Швейцарии (включая тех, кто работает в организациях ООН для дипломатических миссий), или тех, у кого есть временные или сезонные разрешения на работу.

Как правило, иностранным гражданам, которые не являются резидентами Швейцарии, не разрешается покупать землю или другие активы для использования в качестве основного места жительства.

Прежде чем нерезидент сможет приобрести дом для отдыха в стране, требуется одобрение кантона, в котором расположена недвижимость. Кроме того, закупка должна осуществляться в пределах квоты, разрешенной для конкретного кантона и коммуны в год. Ежегодно нерезидентам по всей Швейцарии выдается около 1500 квот на строительство домов отдыха. Швейцарское правительство распределяет эту квоту каждый год на основе различных переменных, таких как количество туристических объектов и новое строительство.

Нерезидентам запрещено приобретать загородный дом через юридическое лицо; они могут делать это только под своим именем. Только от случая к случаю или на ограниченной основе загородный дом можно сдавать в аренду.

Более того, нерезидент может владеть только одним объектом недвижимости для отдыха в Швейцарии; будут учитываться дома для отдыха, принадлежащие супругу, зарегистрированному партнеру и детям в возрасте до 18 лет.

Когда речь заходит о коммерческих активах, для нерезидентов не налагается никаких ограничений на покупку недвижимости в Швейцарии в деловых целях. Кроме того, нерезидентам разрешается покупать коммерческую недвижимость просто по инвестиционным соображениям.

Обратите внимание, что в каждом кантоне действуют разные требования к лицензированию. Обычно это благоприятствует заявителям, приобретающим основное место жительства и прожившим в кантоне не менее пяти лет.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: затраты

Покупатель несет ответственность за оплату всех расходов, связанных с приобретением; продавец не выплачивает никаких денег. Если вы являетесь продавцом, вы также не будете нести нотариальные сборы при продаже своей собственности.

Общая плата за покупку, которая включает нотариальные сборы, сборы за земельную регистрацию и налоги, составляет от 2,5% до 5% от стоимости покупки и зависит от конкретного кантона. В Швейцарии нотариальные сборы и налоги покупателя определяются местным правительством и начисляются в соответствии со шкалой начислений, основанной на параметрах, включая ипотеку и цену покупки.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: Инструкции по эксплуатации

Нахождение своей цели

Большинство объектов недвижимости в Швейцарии доступны онлайн через агентов по недвижимости и порталы недвижимости, как и во многих других странах. Кроме того, все крупные газеты и специализированные издания по недвижимости также публикуют объявления о недвижимости. Обычно они предлагаются бесплатно агентами по недвижимости и в торговых центрах.

В крупнейших городах Швейцарии существует жесткая конкуренция за аренду жилья, поэтому некоторые квартиры, возможно, уже сданы, когда вы увидите их на сайте. Сделки с недвижимостью обычно совершаются медленно, когда дело доходит до покупки и продажи, но знание местных условий дает вам преимущество. Вы можете зарегистрироваться у местного агента, у которого есть доступ к домам, не продающимся на рынке.

В Швейцарии действуют строгие законы о зонировании. Существующая недвижимость на сельскохозяйственных землях, такая как фермерские дома, может быть приобретена и использоваться лицами, не занимающимися сельским хозяйством, но могут существовать строгие ограничения на новое строительство, пристройки или реконструкцию зданий, которые не являются необходимыми для сельскохозяйственного труда.

Выбор недвижимости

Необычно запрашивать профессиональное обследование недвижимости в Швейцарии, поскольку такой запрос может быть истолкован подрядчиками как критика качества их работы. Однако, поскольку продавец не обязан сообщать вам о каких-либо проблемах, опрос может дать вам представление о существенных проблемах, особенно когда речь идет о старых домах.

В стране доступен широкий выбор типов недвижимости, от просторных отдельно стоящих домов до квартир в закрытых сообществах.

Если вы проживаете в квартире, возможно, вы уже привыкли платить плату за обслуживание общих помещений. Однако в Швейцарии даже отдельно стоящие дома иногда сопровождаются ежегодной платой за обслуживание общих помещений, таких как автостоянки, лодочные причалы и частные дороги. Расходы на квартиры могут составлять до 1% от покупной цены в год.

В Швейцарии местные налоги на недвижимость сильно варьируются от одного кантона к другому и от одной коммуны к другой. Рассматривая дома, также поинтересуйтесь ставкой налога.

Вам все еще нужно сделать предложение, обеспечить ипотеку, одобрить продажу и подписать соглашение, как только вы найдете свой будущий дом. Для завершения процедуры требуется время, которое в стране часто занимает три месяца или дольше.

При покупке недвижимости в Швейцарии вам следует отложить 5% от общей стоимости на налоги и сборы, которые включают налог на передачу собственности, который в некоторых регионах может достигать 3% от стоимости покупки.

Получение швейцарской ипотеки

Вам следует получить ипотеку в банке, прежде чем делать предложение. Переговоры об ипотеке могут вестись как непосредственно с кредиторами, так и через ипотечных брокеров.

Когда вы подаете заявку, кредитор оценивает стоимость потенциальной недвижимости и определяет, следует ли предоставлять вам ипотеку. Обычно требуется внести депозит в размере 20%, из которых 10% должны быть наличными.

Расходы на покупку жилья не покрываются никакими программами общей помощи в Швейцарии. Вам не будет разрешено приобрести дом в стране, если у вас нет необходимого взноса в размере 20% на ипотеку. Только те, кто приобретает жилье впервые, имеют право на получение помощи, в связи с чем некоторые ипотечные компании предоставляют им более низкие процентные ставки.

Банки Швейцарии предоставят кредит в размере до 70% от стоимости приобретения. Кредит обычно предоставляется в виде овердрафта по текущему счету, который обеспечен имуществом и имеет 25-летний срок погашения.

Как установочные сборы, так и требования к страхованию жизни являются необычными для швейцарских банков. В разных кантонах взимаются разные сборы за регистрацию ипотеки. В Вале (кантон Южная Швейцария) она составляет 0,8% от суммы займа, в то время как в кантоне Во (западная Швейцария) она составляет 0,5%.

Непогашенный остаток капитала за квартал подлежит выплате процентов в течение этого периода. Таким образом, ожидается, что первые выплаты будут выше; но когда капитал будет возвращен, выплаты будут уменьшены.

При переменной ставке примерно в 1% или фиксированной на уровне 1,5% в долгосрочной перспективе процентные ставки в Швейцарии исторически были самыми низкими в Европе (но в 2022 году они подскочили, что характерно для многих стран мира).

Делаю ставку

На вашу способность сделать предложение по недвижимости вполне может повлиять сумма, которую вы можете занять при оформлении ипотеки. Как только вы примете решение, отправьте свое предложение продавцу либо напрямую, либо через своего агента по недвижимости. Обратите внимание, что в Швейцарии брокеры по недвижимости часто представляют интересы продавца, что указывает на то, что вам следует скептически относиться к их заявлениям.

Возможно, от вас потребуется внести депозит сейчас, если предложение будет одобрено. После подтверждения нотариус хранит это на депозитном счете. Вам по-прежнему требуется подписанный контракт с изложением условий, при которых депозит будет аннулирован или возвращен.

Если ваше предложение было принято, вы также должны уведомить своего ипотечного кредитора и предоставить ему всю оставшуюся документацию. После этого они сообщают нотариусу, что процесс оплаты завершен и теперь продажа может быть продолжена.

Завершение процесса приобретения

Как только вы получите предложение об ипотеке, будет выбран нотариус, который будет наблюдать за продажей от имени покупателя и продавца. Агентство или другие сотрудничающие агентства, которые одобрили продажу, часто назначают нотариуса. Обращение к предложенному нотариусу имеет смысл, поскольку агенты обычно выбирают тех, кто добился наилучших результатов в работе со своими покупателями в прошлом. Однако вы также можете решить, что хотите выбрать своего собственного нотариуса.

Нотариус осуществляет передачу собственности в Швейцарии. Нотариусы – это государственные должностные лица, которые представляют интересы как покупателя, так и продавца во многих швейцарских кантонах. Нотариусы беспристрастны по отношению к обеим сторонам и имеют фиксированную структуру оплаты.

Разрешение на покупку для иностранцев

Первоначальная задача нотариуса – собрать основные детали сделки. Это включает в себя основную информацию о покупателях, основную информацию о продавцах и основную информацию о продаваемой недвижимости. Эти данные используются для создания проекта акта купли-продажи и заявления на получение разрешения на покупку недвижимости в Швейцарии.

Прежде чем они смогут завершить покупку, подписав акт купли-продажи, все иностранные покупатели в стране должны подать заявление и получить разрешение на покупку у иностранца. Нотариус составляет заявление и направляет его в соответствующий кантон для получения разрешения. Обычно на это уходит 2-4 недели (на самом деле это всего лишь формальность), и заявка будет отклонена только в том случае, если у вас уже есть другая недвижимость в Швейцарии или недвижимость не соответствует правилам.

Нет необходимости подавать заявление на получение разрешения на покупку иностранцем, если вы являетесь резидентом Швейцарии, что подтверждается вашим паспортом или видом на жительство. Таким образом, по сравнению с иностранным покупателем, вы, как правило, сможете завершить приобретение на 2-4 недели быстрее.

Акт купли-продажи

После получения разрешения на покупку иностранцем акт купли-продажи должен быть подписан в течение 30 дней. Это можно сделать либо лично, либо по доверенности. Более 90% сделок купли-продажи, о которых мы договариваемся в Швейцарии, заключаются по доверенности для удобства. Нотариус также будет сотрудничать с банком для оформления вашей ипотеки.

Акт купли-продажи должен быть подписан в течение 30 дней после получения разрешения на покупку иностранцем. Это может быть сделано как лично, так и с помощью доверенности. Последнее может быть более практичным выбором для удобства, поэтому многие предпочитают делать это таким образом. Тем временем нотариус будет сотрудничать с банком в регистрации вашей ипотеки.

Земельный кадастр и оборот

Акт купли-продажи будет передан в Земельную книгу после того, как он будет подписан. Тем не менее, многие продавцы и покупатели организуют передачу ключей и ответственность за имущество после подписания договора, поскольку в этом случае продажа будет гарантирована.

Тем не менее, многие продавцы и покупатели организуют передачу ключей и ответственность за имущество после подписания договора, поскольку в этом случае продажа будет гарантирована. Как только это будет внесено в земельную книгу, продажа считается официально завершенной. В целом, весь процесс может занять от двух до четырех месяцев.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: о налогах

Федеральное правительство, кантон и коммуна – это три субъекта, которым иностранцы, владеющие недвижимостью в Швейцарии, должны платить налоги. Налоги в кантоне и местных коммунах различаются. У владельцев есть возможность подать налоговую декларацию с указанием своих активов по всему миру или получить оценку только по фискальной стоимости их швейцарской собственности. Многие владельцы недвижимости предпочитают последнее.

Налог на передачу недвижимости

Как правило, покупатель несет ответственность за уплату любых налогов на передачу недвижимости, которые могут взиматься кантонами и/или муниципалитетами в отношении стоимости недвижимости. Обычный диапазон размера налога составляет от 1% до 3,3%, хотя он варьируется от кантона к кантону. Налоги на передачу недвижимости не требуются в нескольких кантонах, включая Цюрих и Цуг, но на практике это иногда компенсируется дополнительными сборами за регистрацию сделки в реестре недвижимости.

Налог на имущество

Некоторые кантоны или муниципалитеты ежегодно взимают налог на имущество со всей налогооблагаемой стоимости имущества, не принимая во внимание какие-либо ипотечные кредиты или другие механизмы финансирования. Владелец, указанный в регистрации земли, – это тот, кто должен это уладить. Средняя ставка налога на имущество составляет от 0,01% до 0,03%. Подоходный налог и налог на богатство

Подоходный налог и налог на богатство

Ежегодный подоходный налог взимается с предполагаемого дохода от аренды всех владельцев швейцарской недвижимости, включая нерезидентов. Обычно кантонские или муниципальные власти определяют эту предполагаемую стоимость аренды. Ставки налога на доход различаются от кантона к кантону и от муниципалитета к муниципалитету.

Ежегодный налог на богатство также взимается с нерезидентов, владеющих недвижимостью в Швейцарии. Налог, основанный на чистом имуществе, вводится каждым кантоном и коммуной. Налогооблагаемая стоимость имущества, которая обычно представляет собой уменьшение его истинной стоимости за вычетом любых долгов, понесенных для целей налогообложения богатства, – это то, что называется чистым богатством.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем

Несомненно, в какой-то момент вы захотите вернуть свою недвижимость на рынок, если только вы не купили ее с намерением выйти на пенсию.

Сборы за выставление дома на продажу обычно варьируются от 3 до 5 процентов для продавца. Рассчитывайте оплатить комиссию в размере не менее 0,5% от продажной цены, если вы пользуетесь услугами агентства. В Швейцарии продажа недвижимости облагается налогом на прирост капитала. Если вы дарите кому-то собственность, от вас также могут потребовать уплаты налога.

Вы несете ответственность за то, чтобы сообщить покупателю о любых недостатках недвижимости, когда вы продаете дом в Швейцарии. Если вы этого не сделаете, то можете стать объектом судебного иска.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: Ограничения на перепродажу недвижимости

Иностранцам может быть запрещено перепродавать свою собственность в различных кантонах, включая Вале и Во, в течение пяти лет после ее приобретения. Если вам необходимо продать по законной причине, такой как болезнь или финансовые трудности, и если вы не получаете прибыли от собственности, такое ограничение может быть снято.

Некоторые кантоны, включая Берн и Обвальден, разрешают вам перепродавать недвижимость сразу, хотя в течение первых пяти лет вы можете платить более высокий налог на прирост капитала.

Покупка недвижимости в Швейцарии иностранцем: Об инвестициях

Является ли швейцарская недвижимость хорошей инвестицией?

Швейцарская недвижимость – очень безопасная инвестиция, потому что всегда существовали жесткие ограничения на предложение новых вторичных домов, а действующие правила запрещают любое дальнейшее строительство вторых домов. Цены не скачут резко, но и не падают в трудные времена.

Одна из самых стабильных валют в мире, швейцарский франк, была основным источником дохода для зарубежных инвесторов. Швейцарская недвижимость исторически росла в цене относительно стабильно, и недвижимость на лучших горнолыжных курортах также всегда растет в цене.