Купить недвижимость в Шри Ланке

Если вы планируете переехать в Шри-Ланку, хотели бы иметь там недвижимость или у вас есть семья, которую вы хотите содержать в Шри-Ланке, одно можно сказать наверняка: вам нужно знать все о том, как проходит процесс покупки недвижимости, особенно если вы не являетесь гражданином Шри-Ланки.

Наше подробное руководство по покупке недвижимости в Шри-Ланке поможет вам разобраться.

Можете ли вы купить недвижимость в Шри-Ланке как эмигрант?

У вас есть несколько вариантов покупки недвижимости в Шри-Ланке.

• На ваше имя: Если вы намерены купить квартиру на свое имя, вам придется заплатить земельный налог для иностранцев в размере 100% от стоимости недвижимости. Это означает, что вам придется раскошелиться на двойную стоимость недвижимости, причем половина вашего платежа пойдет правительству.
• Сдача недвижимости в аренду на 99 лет: Считаете, что земельный налог слишком велик? Тогда вы, возможно, захотите арендовать интересующую вас недвижимость на 99 лет. Это позволит снизить земельный налог до 7%. Вы все еще можете продать / сдать недвижимость в аренду в течение этого периода без каких-либо осложнений.
• Через частную компанию с ограниченной ответственностью: Создайте частную компанию с ограниченной ответственностью, в которой вы, как иностранец, будете владеть миноритарной долей (до 49%). Местный партнер будет владеть оставшимися акциями, но предоставит вам все юридические полномочия и право собственности на 51% акций.
• Через публичную компанию с ограниченной ответственностью: Компаниям на фондовой бирже Коломбо, владеющим менее чем 50% иностранной собственности или более того, теперь разрешено приобретать недвижимое имущество благодаря Закону о земле (ограничения на отчуждение) 2018 года.

На что похож рынок недвижимости Шри-Ланки?

Рынок недвижимости Шри-Ланки легко можно назвать рынком покупателя. Более низкий, чем ожидалось, спрос со стороны иностранных покупателей, замедление экономического роста и отток иностранных инвесторов и застройщиков – все это привело к снижению цен на недвижимость в стране.

Возьмем пример Коломбо, чтобы понять этот момент.

Средняя цена на жилье в столице Шри–Ланки упала на 4 процента в период с 2017 по 2019 год – после роста на 52 процента за последние три года. Эксперты предполагают, что фактическое падение, вероятно, будет намного хуже, учитывая, что дорогостоящие дома завысили среднюю запрашиваемую цену.

Это было до того, как COVID-19 усугубил и без того тревожную ситуацию.

КПМГ, одна из ведущих мировых консалтинговых фирм, утверждает, что из-за вируса пострадали рынки как развлекательной, так и жилой недвижимости. В нем также предупреждается, что цены на недвижимость в Шри-Ланке могут не вернуться к до пандемическому уровню.

Все это означает хорошие новости для иностранных покупателей.

Поскольку стоимость Шри-ланкийской рупии продолжает падать, а правительство намеренно поддерживает низкие процентные ставки, чтобы дать толчок умирающей экономике, те, кто зарабатывает в фунтах стерлингах или долларах США, могут получить максимальную отдачу, инвестируя в рынок недвижимости Шри-Ланки.

Каковы средние цены на недвижимость в Шри-Ланке?

Средняя цена продажи дома с 4 спальнями в Шри-Ланке в марте 2021 года составила 45,17 млн чешских крон (230 000 долларов США), согласно Lanka Property Web, одному из ведущих онлайн-порталов недвижимости в стране. Средняя цена квартиры с 3 спальнями в то же время составила 41,46 миллиона чешских крон (210 000 долларов США).

Ниже приведены средние цены продажи жилья в некоторых регионах Шри-Ланки в LKR с приблизительным пересчетом в доллары США:

• Южная провинция: 23,78 млн. литовских крон (119 386 долларов США)
• Центральная провинция: 31,41 млн. чешских крон (157 629 долларов США)

   

• Северо-Западная провинция: 15,73 млн. литовских крон (78 971 доллар США)
• Провинция Ува: 20,45 млн. шведских крон (102 688 долларов США)
• Провинция Сабарагамува: 23,48 млн. шведских крон (117 880 долларов США)
• Восточная провинция: 25,03 литовских крон (125 661 доллар США)

Какой тип недвижимости там доступен?

Жилая недвижимость в Шри-Ланке бывает самых разных форм и размеров, как и во всем остальном мире. Учитывайте свои потребности, местоположение, в котором вы хотите жить, и образ жизни, который вы намерены вести, чтобы выбрать тип недвижимости, который подходит именно вам.

Вот некоторые типы недвижимости, которые большинство людей хотят рассмотреть, – это:

• Дома
• Апартаменты
• Бунгало
• Виллы

Возможно, вы захотите приобрести бунгало или виллу в сельской местности Шри-Ланки, если хотите проснуться среди пышных зеленых плантаций или живописных долин.

И наоборот, если вы планируете жить в районе, где все жизненные удобства легко доступны, покупка квартиры в центре города может больше соответствовать вашему вкусу.

Как я могу найти недвижимость в Шри-Ланке как эмигрант?

Вот несколько ресурсов, которые вы можете использовать, чтобы найти недвижимость в Шри-Ланке:

Веб-сайты недвижимости

Посетите несколько веб-сайтов, чтобы купить, продать и сдать в аренду свою недвижимость.

Агенты по недвижимости

Вы также можете воспользоваться услугами риэлтора для покупки недвижимости в Шри-Ланке. Наличие агента по недвижимости на вашей стороне, особенно когда вы находитесь за пределами страны, может сделать процесс покупки недвижимости удобным и простым.

Имейте в виду, что в Шри-Ланке нет базы данных риэлторов, работающих в стране. Также в нем нет никаких нормативных актов, регулирующих их регистрацию и квалификацию. Вы сами будете определять, есть ли у агента по недвижимости все необходимое для заключения сделки.

Убедитесь, что агент, которого вы собираетесь нанять, знает регион и имеет опыт проведения сделок вашего типа. Спросите их о количестве транзакций, которые они совершили за последние шесть месяцев. Скажите им, чтобы они предоставили вам доказательства того же самого.

Как выбрать правильную недвижимость?

Обязательно проведите комплексную проверку недвижимости, которую вы собираетесь купить в Шри-Ланке. Вот что вам нужно сделать, чтобы правильно выбрать недвижимость в Шри-Ланке:

1. После определения объекта недвижимости, который вы хотите купить, свяжитесь с продавцом. Задайте им вопросы о текущем состоянии дома, о том, в каком ремонте он нуждается, о годе его постройки и о других вещах.
2. Посетите отель. У вас должно быть достаточно свободного времени, чтобы осмотреть имущество со всех возможных сторон, чтобы определить любые потенциальные отклонения. Вы также можете нанять инспектора по недвижимости, который поможет вам на этом этапе.
3. Осмотрите окрестности, как только почувствуете, что дом кажется идеальным. Спросите местных жителей о наличии в этом районе основных удобств, таких как вода, электричество и газ. Также поинтересуйтесь ситуацией с безопасностью в этом районе.

Как купить недвижимость в Шри-Ланке?

1. Начните с найма адвоката. Попросите их проверить план и акт о собственности в Земельном кадастре. Это позволит вам узнать, является ли объект чистым, без каких-либо нарушений. Юрист также подготовит для вас договор купли-продажи.
2. Проведите свое исследование о цене дома, основываясь на его размере, местоположении, уровне доступных удобств и ценах на другую недвижимость по соседству. Учитывайте свой бюджет при определении максимальной суммы, которую вы можете заплатить за недвижимость
3. Договоритесь о встрече с продавцом. Сделайте свое наиболее выгодное предложение и, если они согласятся на него, заплатите продавцу 10% от покупной цены. Это заставит их не развлекать покупателей, которые придут за вами, даже если они предложат больше денег, чем предлагаете вы.
4. Осмотрите недвижимость в последний раз, оплатите оставшуюся покупную цену продавцу и подпишите контракт, чтобы все стало официальным. На этом этапе должны присутствовать все стороны – владельцы, покупатели, законные представители обеих сторон.
5. Попросите своего адвоката зарегистрировать новый акт в Земельном реестре и соответствующем муниципалитете. Передача теперь завершена, и вы являетесь новым официальным владельцем недвижимости.

Какие сборы и налоги вам необходимо оплатить?

• Земельный налог: 100% от стоимости недвижимости (если вы покупаете квартиру на свое имя) или 7% от стоимости недвижимости
• Гербовый сбор: от 3% до 4% от стоимости недвижимости
• Плата за обследование объекта: 0,10% от стоимости объекта
• Судебные издержки: от 1% до 3% от стоимости недвижимости
• Гонорар риэлтора: от 3% до 5% от стоимости недвижимости (иногда делится поровну между покупателем и продавцом)

Можете ли вы легально избежать уплаты 100%-ного земельного налога?

Большинство законных способов избежать уплаты 100%-ного земельного налога связаны с выплатой больших денег. Однако некоторые из них могут оказаться для вас дешевле и доступнее по цене. Они включают в себя:

• Покупка квартиры на 4-м этаже (или выше) проекта кондоминиума
• Покупка недвижимости на условиях аренды на 99 лет у гражданина Шри-Ланки

Как профинансировать оплату за недвижимость?

Иностранцы не могут получить кредит или ипотеку для покупки недвижимости или инвестирования в Шри-Ланку. Все деньги должны поступать из-за пределов Шри-Ланки, и в некоторых случаях Центральный банк может потребовать от вас указать источник финансирования, прежде чем выводить ваши средства из банка.

Деньги для покупки недвижимости также должны быть внесены на внутренний инвестиционный счет (IIA) в местном банке. IIA – это специальный счет для иностранных инвесторов, проживающих в Шри-Ланке или за ее пределами, с целью направления средств в страну для разрешенных инвестиций.

Все ваши инвестиции, а также доход от продажи недвижимости должны направляться через IIA. Вы можете воспользоваться онлайн-сервисом международных денежных переводов, таким как Xe, для отправки денег из вашей страны проживания в Шри-Ланку и обратно.

С какими еще трудностями, связанными с деньгами, вы могли бы столкнуться при покупке недвижимости в Шри-Ланке?

Не имея кредита

Поскольку Шри-Ланка не разрешает иностранцам получать кредит или ипотеку в своих банках, вам придется постоянно иметь при себе весь кредит. Однако, если вы не можете оформить весь кредит сразу, внесите предоплату в размере от 10% до 20% от суммы платежа и попросите продавца дать вам некоторое время для оформления оставшейся суммы.

Отправка денег за границу

Иностранцы в Шри-Ланке должны осуществлять свои транзакции через IIA. В редких случаях, особенно когда вы отправляете деньги за пределы страны, банк, в котором у вас есть IIA, может попросить вас указать источник средств, заставив вас предъявить квитанции и другую документацию.

Как отправить деньги в Шри-Ланку для покупки недвижимости

Многие рекомендовали бы вам воспользоваться онлайн-денежным переводом для отправки денег в Шри-Ланку. Это связано с тем, что международные денежные переводы обычно стоят дешевле, относительно беспроблемны и часто занимают меньше времени, чем межбанковские переводы или международные транзакции по кредитным картам.