Купить недвижимость в Испании

Автор Александр Инвестов

Мечтаете о вилле на побережье Коста-дель-Соль или элегантной квартире в Барселоне? Наше руководство по покупке недвижимости в Испании объясняет, как это сделать.

Это руководство по покупке недвижимости в Испании содержит рекомендации по следующему:

Домовладение в Испании

Уровень домовладения в Испании высок: около 80% жителей владеют собственной недвижимостью, и многие делают это без ипотеки.

Испания значительно пострадала во время мирового финансового кризиса и последовавшего за ним обвала рынка недвижимости. Цены на жилье упали на целых 30%, но за последние несколько лет рынок стал более стабильным.

Цены в Испании неуклонно растут с 2016 года, и хотя вспышка COVID-19 повлияла на рынок в 2020 году, официальные данные показывают, что средние цены выросли во втором квартале года. Цены продажи выросли на 2,1% в годовом исчислении, при этом цены на новостройки выросли на 4,2%, а на подержанные дома – на 1,8%.

Понятно, что количество продаж жилья значительно сократилось. Государственная статистика показывает, что международные покупатели приобретают около 18 000-25 000 домов в Испании за каждый квартал года. Однако во втором квартале 2020 года эта цифра упала ниже 10 000.

Полное экономическое воздействие COVID-19 на испанский рынок недвижимости еще предстоит увидеть. Эксперты по недвижимости прогнозируют, что цены на жилье могут упасть на 5-10% в краткосрочной перспективе.

Стоит ли покупать или арендовать недвижимость в Испании?

Испанский рынок недвижимости имеет много особенностей, и перед покупкой стоит провести собственное исследование. Факторы, о которых следует помнить при покупке недвижимости в Испании, включают мошенничество с недвижимостью, высокий налог на прирост капитала и колебания на рынке недвижимости.

Дополнительная неопределенность, вызванная COVID-19, означает, что сейчас может быть рискованное время для покупок в Испании. Рынок аренды жилья в стране также находится в постоянном движении.

До пандемии региональные правительства стремились ввести более строгие правила в отношении людей, покупающих аренду для отдыха, после того, как цены на аренду значительно выросли в районах, популярных у инвесторов.

Каждый из 17 регионов Испании имеет право устанавливать правила, касающиеся иностранных покупателей, приобретающих недвижимость для сдачи в аренду. Самые строгие правила действуют на Балеарских островах, где только жители Испании могут подать заявление на получение лицензии на право покупки или сдачи в аренду, и в Мадриде, где новые меры предусматривают разрешение на пребывание только на срок до пяти дней.

Если вы планируете более короткое пребывание, аренда в Испании может оказаться более подходящим вариантом, если учесть высокий уровень налога на прирост капитала в Испании, который может нивелировать любые выгоды от покупки в краткосрочной перспективе.

Избегайте наиболее распространенных ошибок покупателей жилья за рубежом

Могут ли экспаты купить недвижимость в Испании?

Покупка недвижимости для отдыха может оказаться более сложной задачей, чем раньше, но Испания – очень гостеприимная страна для иностранных покупателей, что ограничивает возможности распространенных ошибок при покупке жилья.

Правила покупки недвижимости в Испании в качестве экспата относительно просты. Перед покупкой вам потребуется финансовый номер, который можно получить, посетив полицейский участок с вашим паспортом. Обычно это обрабатывается в тот же день для граждан Испании или ЕС, но для других может занять несколько недель.

Испания также предлагает программу “Золотая виза” для иностранных владельцев недвижимости. Согласно этой схеме, если вы инвестируете более 500 000 фунтов стерлингов в испанскую недвижимость, вы получите резидентскую визу. Золотые визы предназначены в первую очередь для пенсионеров и покупателей домов для отдыха, но особенно популярны у инвесторов из-за пределов Европейского Союза.

В первой половине 2019 года Испания одобрила 848 золотых виз, причем большинство успешных заявителей составили китайские (272) и российские (187) инвесторы. В общей сложности это означало, что с момента запуска программы в 2013 году Золотую визу получил 4941 человек.

Рынок недвижимости Испании и цены на недвижимость

Полное влияние COVID-19 на цены на недвижимость в Испании еще предстоит до конца понять, поэтому можно дать лишь общее представление о том, что происходит на рынке.

Предпандемический анализ, проведенный Global Property Guide, показал среднюю стоимость квадратного метра недвижимости в 14 из 17 автономных регионов Испании.

Данные, основанные на третьем квартале 2019 года, показали, что средние цены на жилье в крупных городах выросли на 5% и достигли 1649 евро за квадратный метр, в то время как недвижимость на Балеарских и Канарских островах выросла на 11% и достигла 1604 евро за квадратный метр.

Самые дорогие места для покупок в Испании – Сан-Себастьян, Барселона и Мадрид. Цены во всех трех районах варьировались от 3000 до 3600 евро за кв.м.

Мадрид был самым дорогим местом для покупки земли в Испании по цене 338 евро за квадратный метр. В первую пятерку вошли Канарские острова (245 евро), Каталония (184 евро), Андалусия (171 евро) и Валенсия (158 евро). Кастилия-и-Леон – самое дешевое место для покупки, со средними ценами на землю в 66 евро за квадратный метр.

Расходы на покупку недвижимости в Испании

Сборы за покупку недвижимости в Испании варьируются от региона к региону, и многие из них являются предметом переговоров – например, нет фиксированных сборов для юристов или агентов по недвижимости. Покупатели должны оплатить большую часть расходов, которые, как правило, заключаются в следующем:

• Налог на передачу недвижимости: 6-10% (существующая недвижимость) / НДС (или IVA) в размере 10% (новая недвижимость)
• Нотариальные расходы, налог на право собственности и сбор за регистрацию земельного участка: 1-2,5%
• Судебные издержки: 1-2% (включая НДС)

Продавец обычно оплачивает услуги агента по недвижимости в Испании. Агенты по недвижимости обычно взимают свои комиссионные в процентах, обычно около 3% от окончательной цены продажи.

Финансирование покупки недвижимости в Испании

Некоторые зарубежные покупатели совершают покупки без ипотеки, но можно получить финансирование для покупки дома. Испанские и международные банки предлагают ипотечные кредиты; некоторые также предлагают специальные предложения для экспатов из определенных стран.

Как покупатель из-за рубежа, вы можете обнаружить, что можете брать кредиты только по более низкой процентной ставке (LTV), чем жители Испании, а это означает, что вам потребуется больший депозит. Резиденты Испании, как правило, могут занимать до 80% от оценочной стоимости недвижимости, но нерезиденты могут быть ограничены 60-70% LTV, в зависимости от типа ипотеки.

Ипотечные кредиторы не будут заключать ипотечное соглашение до тех пор, пока вы не станете владельцем недвижимости. Важно включить в договор купли-продажи недвижимости пункт, позволяющий вам отказаться от покупки, если вы не можете получить ипотеку.

В Испании любой долг, связанный с недвижимостью, переходит к новому владельцу при продаже недвижимости. Это означает, что крайне важно убедиться в отсутствии долгов, связанных с недвижимостью, или в том, что, если они есть, они покрываются условиями контракта.

Поиск недвижимости в Испании

Поскольку иностранцам легко купить недвижимость в Испании, существует множество веб-сайтов и агентств недвижимости, обслуживающих практически все языки и национальности.

Многие британские сайты недвижимости также перечисляют объекты недвижимости в Испании, а некоторые онлайн-порталы перечисляют тысячи вариантов. Однако в основном они ориентированы на дома отдыха. В результате вы можете предпочесть вместо этого использовать испанский сайт.

Можно купить дом до вашего приезда и сразу заселиться. Однако это, естественно, сопряжено с рисками. Вам следует ознакомиться с объектом недвижимости, который вы рассматриваете, и не срезать углы в процессе, даже если это означает провести несколько недель в отеле, когда вы приедете.

Агенты по недвижимости в Испании

Агенты по недвижимости могут предоставить обширную информацию о регионе, владеют двумя языками и часто имеют дело с зарубежными покупателями; они являются полезным помощником при поиске недвижимости в Испании. Однако регулирование относительно низкое, и недобросовестные агенты по недвижимости действительно существуют, поэтому будьте осторожны с теми, кто просит предоплату или предлагает срезать углы.

Всегда помните, что вы можете сами выбрать нотариуса, ипотечного брокера и так далее; вам не нужно пользоваться услугами, предложенными агентом по недвижимости.

Процесс покупки недвижимости в Испании

Процесс покупки недвижимости в Испании обычно проходит следующим образом. Сначала покупатель делает предложение. Если это принимается, то покупатель и продавец подписывают предварительный договор (contrato privado de compraventa), и покупатель вносит задаток, обычно 10% от покупной цены.

Затем покупатель оформляет любую необходимую ему ипотеку, хотя он уже должен был обсудить свои потребности с поставщиком ипотечных услуг. Если вам понадобится консультация по ипотеке, в Испании есть множество экспертов-консультантов, таких как UCI Mortgages. Договор купли-продажи (escritura de compraventa) обычно подписывается в присутствии нотариуса, после чего наступает срок уплаты полной цены продажи, налогов и других расходов.

Просмотр недвижимости в Испании и составление предложения

Как только вы нашли понравившуюся вам недвижимость, вам обычно нужно сделать предложение через агента по недвижимости продавца.

Как и в других странах, цены открыты для переговоров; запрашиваемая цена недвижимости является скорее показателем, чем спросом. Если цена не является особенно привлекательной или вы не конкурируете с другими покупателями, имеет смысл начать переговоры ниже запрашиваемой цены, но не настолько низкой, чтобы обидеть продавца.

Основные переговоры о цене часто проводятся устно. Как только вы достигнете общего соглашения, ваш нотариус должен кратко изложить ваше предложение в письменной форме.

Найм адвоката или нотариуса

Услуги нотариуса по закону не являются необходимыми для завершения сделки купли-продажи. Привлечение юриста для проведения due diligence настоятельно рекомендуется и требуется многими ипотечными кредиторами.

Покупатель несет ответственность за регистрацию собственности. Ваш нотариус может предоставить эту услугу за отдельную плату и/или может уведомить отдел регистрации о том, что продажа состоялась, без завершения полной регистрации.

Любой адвокат, практикующий в Испании, должен быть зарегистрирован в местной коллегии адвокатов (Colegio de Abogados). У них будет регистрационный номер, который вы можете запросить, а затем подтвердить в ассоциации адвокатов. Естественно, регистрация не гарантирует честности или компетентности, но это хороший минимальный стандарт, на котором можно настаивать.

Организация опроса

Можно купить недвижимость в Испании, не проводя обследования дома, но это не рекомендуется. Обследование дома поможет вам убедиться в отсутствии существенных дефектов в собственности, которые могли бы вернуться и преследовать вас в дальнейшем.

Для существующих объектов недвижимости, как правило, доступны два основных типа обследования. Отчет об оценке – это поверхностное исследование, которое дает вам независимое представление о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Обследование здания проводится глубже, с учетом структурного состояния объекта и выявления любых серьезных проблем. Обследования зданий обходятся дороже, чем отчеты об оценке, но они также дают более полное представление о состоянии объекта.

Переводчики для покупки вашего дома на испанском языке

Многие правительства предоставляют списки юристов и переводчиков, владеющих как испанским, так и другим языком. Список англоговорящих юристов и переводчиков посольства Великобритании является полезным ресурсом.

Правительство Испании предоставляет список аккредитованных переводчиков.

Переезд в вашу испанскую собственность

Страхование

Настоятельно рекомендуется оформить страховку жилья при покупке дома в Испании.

Полис страхования здания (который покрывает структуру имущества от стихийных бедствий, пожара и других повреждений) часто является обязательным требованием для ипотечных компаний.

Страхование содержимого (которое покрывает ваши вещи в доме) по закону не требуется. Однако это может быть разумной инвестицией, особенно если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду или проводите много времени вдали от дома.

Коммунальные услуги и телекоммуникации

Настройка инженерных сетей – одна из наиболее утомительных задач при покупке дома в Испании. Вы можете обнаружить, что у предыдущего владельца уже были действующие правила, которые вы можете перенять.

Утилизация отходов осуществляется на муниципальном уровне с ежегодной оплатой за вывоз мусора. Что касается других коммунальных услуг, таких как газ, электричество и вода, вы сможете сравнить предложения, прежде чем выбрать поставщика.

Для некоторых элементов переезда, возможно, стоило бы нанять подрядчика. Обычно вы можете найти их онлайн или с помощью поиска на таких платформах, как TaskRabbit. Обязательно проверьте, какая квалификация требуется вашему подрядчику, поскольку некоторые работы по электрике, сантехнике или газоснабжению должны выполняться профессионалом.

Покупка земли для строительства новой недвижимости в Испании

Долгое время Испания пользовалась популярностью у зарубежных покупателей, ищущих дома для отдыха. Иногда большое количество неопытных иностранных покупателей предоставляло возможность недобросовестным застройщикам и агентам по недвижимости продавать объекты, которые не являются законными.

В некоторых случаях разрешение на планировку не было получено до начала строительства, и объекты недвижимости в конечном итоге сносятся местными властями. В других случаях качество недвижимости было не на должном уровне или не соответствовало заявленному, что привело к дорогостоящему ремонту.

Министерство иностранных дел Великобритании выпустило уведомления, предупреждающие покупателей-экспатов быть осторожными и не идти на ненужный риск. Они рекомендуют, как минимум, проверить:

• Полномочия задействованных юристов или агентов по недвижимости
• Земельный кадастр (Registro de la Propriedad)
• Что имеется соответствующее разрешение на планировку
• Что у имущества нет непогашенных долгов
• Что объект является конструктивно надежным (это может сделать либо геодезист, либо архитектор).

Большую часть этой информации можно получить в земельном реестре, отправив запрос по электронной почте, телефону, факсу или лично. Вы можете найти подходящее управление земельного кадастра, посетив национальный веб-сайт: www.registradores.org (Только на испанском языке).

Покупка нового дома в Испании

Самые страшные аферы с недвижимостью в Испании, как и везде, связаны с недостроенной недвижимостью. Хотя злой умысел встречается редко, рекомендуется соблюдать осторожность при покупке недвижимости, которая еще не существует. Как минимум, вы должны:

• Проверьте, существует ли компания, и убедитесь, что проект зарегистрирован в земельном реестре.
• Проверьте, выдано ли разрешение на планировку, обратившись в местную мэрию.
• Не подписывай контракт, которого ты не понимаешь.
• Привлекайте независимую сторону для любых переводов.
• Требуйте доказательств того, что любые выплаченные суммы (например, депозит) хранятся или расходуются надлежащим образом.
• Получите подтверждение того, что вам вернут ваши деньги, если недвижимость не будет построена.

Как нерезидент, вы также можете купить землю и построить недвижимость самостоятельно. В этом случае хорошая юридическая консультация еще более важна, поскольку вам нужно будет убедиться, что контракты со строителями являются надлежащими и водонепроницаемыми.

Продажа недвижимости в Испании

Налог на прирост капитала (CGT) может стать серьезным препятствием для продажи недвижимости в Испании. CGT выплачивается с прибыли от продажи вашего дома, и его уровень варьируется от 19% до 23% следующим образом:

• Первый €6,000: 19%
• €6,000–€50,000: 21%
• 50 000 евро и более: 23%

Если вы платите 200 000 евро за недвижимость и продаете ее за 350 000 евро, вы платите CGT за 150 000 евро. Благодаря многоуровневой системе это в сумме составляет 33 260 евро.

Вы можете претендовать на снижение CGT с учетом инфляции, если вы приобретаете другую недвижимость в Испании или если вам больше 65 лет и вы проживаете в этой недвижимости в качестве основного места жительства более трех лет.

В противном случае, в отличие от других стран, CGT применяется независимо от того, как долго вы проживаете в собственности. Ваш статус резидента не влияет на применение налога, поскольку CGT следует уплачивать за недвижимость, принадлежащую в Испании, даже если вы больше не являетесь резидентом.