Купить недвижимость в Германии

Автор Александр Инвестов

Покупка недвижимости – одно из самых важных решений в нашей жизни; однако при покупке недвижимости за границей или в качестве иностранного гражданина процесс может стать очень сложным. Как вы можете купить дом или квартиру в Германии и как финансировать это как иностранец – вот два основных вопроса, на которые мы отвечаем в этом посте.

Иностранцам разрешено покупать недвижимость в Германии. Приобрести недвижимость в Германии может как частное лицо иностранного происхождения, так и юридическое лицо. Более того, никаких юридических ограничений в отношении этого процесса не существует. Вы можете купить дом / квартиру так же, как это сделал бы гражданин Германии.

Хотя в некоторых странах действуют особые правила, касающиеся покупки недвижимости иностранцами, Германия является одним из наиболее доступных мест для инвестирования в недвижимость. В этой статье вы узнаете о правилах и обо всем процессе покупки недвижимости в Германии.

Как иностранцу приобрести недвижимость в Германии?

Знали ли вы тогда, что даже немцам не разрешается покупать недвижимость в некоторых зарубежных странах? А как насчет других национальностей, и зависит ли это вообще от того, откуда вы родом?

В Германии все строго регламентировано, как и продажа недвижимости, особенно иностранным гражданам. Доля домовладельцев в Германии составляет всего около 50%; если вы хотите стать частью этих счастливчиков, на вашем пути не так много препятствий.

Германия позволяет иностранцам приобретать недвижимость без каких-либо ограничений; ни гражданство, ни происхождение не играют роли; им просто нужно следовать тем же шагам, которые проходят граждане Германии.

Более того, как иностранец, вы можете купить дом для самостоятельного проживания или дом для инвестиционных целей.

На самом деле правила, касающиеся продажи недвижимости, намного проще и непринужденнее, чем во многих других странах. Поэтому, если вы хотите приобрести недвижимость как иностранец, вы можете сделать это без каких-либо ограничений.

Кроме того, статус проживания человека, который покупает недвижимость в Германии, также не имеет значения. С учетом сказанного, вам даже не обязательно проживать в стране, вы можете просто поехать туда, чтобы купить дом своей мечты.

Проблема может возникнуть только с финансированием, в зависимости от того, как вы планируете это делать.

Имейте в виду, что приобретение недвижимости не приводит к получению вида на жительство или визы, как в некоторых странах, таких как Кипр, Португалия или даже Сербия.

Процесс покупки дома или квартиры в Германии

Вообще говоря, Германия – отличное место для инвестиций в недвижимость, с растущими ценами (и, следовательно, удорожанием) и очень низкими процентными ставками благодаря хорошей экономической ситуации. Более того, в стране очень стабильный рынок недвижимости.

Ставки по долгосрочным ипотечным кредитам находятся на рекордно низком уровне – от 0,6% до 2,5%, а цены на жилье гораздо более умеренные, чем в других странах Европы. Возможно получение ипотечного кредита в банке по ставке всего 1-2% годовых.

Теперь, когда вы уверены в инвестировании в недвижимость, давайте посмотрим, какой процесс ожидает вас при покупке недвижимости в Германии. Мы обязательно обсудим это с tsearch.

1. Search for the right property

Как и где искать недвижимость в Германии? Какой регион, город или деревня самые лучшие? Все эти вопросы, вероятно, в какой-то момент приходят вам в голову.

Что касается домов на продажу в Германии, местоположение является наиболее важным фактором, влияющим на цену, а также на ликвидность и перспективность ваших инвестиций в недвижимость. Лишь немногие люди хотят купить дом у черта на куличках.

Поскольку недвижимость в Германии – это долгосрочная инвестиция, наличие хорошей инфраструктуры вокруг имеет решающее значение. Рекомендуется нанять агента по недвижимости, который поможет с поиском.

Люди в Германии не размещают табличку “Продается” перед своим домом, поэтому единственный вариант – поискать в Интернете или обратиться в одну из многих компаний по недвижимости.

Кроме того, вы могли бы просмотреть местные газеты, но это несколько устаревший способ и работает только на местном уровне. При поиске вашей недвижимости будьте осторожны с низкими ценами. Это могут быть старые объекты недвижимости, которые требуют больших инвестиций в реконструкцию.

Недвижимость в Германии продается либо частным образом (арендодателем), либо через агента по недвижимости. Если вы видите в рекламе “von privat”, это означает, что никакой агент по недвижимости здесь не задействован. Рассчитывайте заплатить комиссионные агенту при выборе непубличного листинга.

2. Встреча с арендодателем и посещение объекта недвижимости

Как только вы выберете понравившиеся вам объекты, назначьте встречу, чтобы осмотреть дом. В случае частного объявления владелец лично покажет вам недвижимость. Это не тот случай, когда вы работаете с агентом по недвижимости; агент сделает это вместо вас.

Таким образом, у вас не будет возможности встретиться с арендодателем только после того, как вы примете решение.

3. Процесс покупки

Соглашайтесь с ценой и условиями

Сначала вам нужно договориться о цене и условиях, которые удовлетворят вас и владельца. После этого нотариус может соответствующим образом составить договор купли-продажи.

Приведите свои финансы в порядок

Главный вопрос, который возникает при покупке недвижимости, заключается в том, как вы будете ее финансировать. Достаточно ли у вас денег, чтобы внести первый платеж по кредиту, или, может быть, у вас даже есть вся сумма для покупки недвижимости?

Самый распространенный способ – это взять ипотеку. Для иностранца это может оказаться не так просто.

Отправлять деньги из-за границы

Один из способов профинансировать вашу будущую покупку – отправить деньги из-за границы в Германию. Но тщательно подумайте о том, как вы будете отправлять деньги: наличными, банковским переводом или с помощью служб денежных переводов.

Подпишите контракт

Как только вы будете уверены в своих финансах, вы сможете подписать контракт и произвести оплату. Соглашение должно быть подписано в присутствии нотариуса. Как только договор будет подписан, нотариус зарегистрирует продажу в земельной книге.

Платить налоги и сборы

Теперь недвижимость официально передана в вашу собственность. Вам нужно будет оплатить налог с продажи недвижимости через четыре недели.

Покупка недвижимости в Германии в качестве негражданина ЕС

Если вы не из страны ЕС и в настоящее время не проживаете в Германии, вы все равно можете купить там недвижимость. Однако вы не можете там жить, так как у вас нет вида на жительство.

Покупка недвижимости в Германии в качестве гражданина ЕС

Для гражданина Европы процесс покупки недвижимости в Германии выглядит так же, как и для кандидатов, не входящих в ЕС; единственное отличие заключается в возможности проживания в стране и недавно приобретенном жилье, а также в легкости получения ипотеки.

Покупка недвижимости в Германии с целью сдачи ее в аренду

Airbnb стал популярным способом хорошо заработать на вашей недвижимости, или даже просто сдавать ее в аренду на длительный срок может быть очень выгодно! Можете ли вы сделать это как иностранец, проживающий или даже не проживающий в Германии?

К счастью, нет никаких ограничений на аренду жилья в качестве иностранного гражданина, что бы там ни было. Кроме того, не играет роли, живут ли они в Германии или где-то еще.

Следовательно, можно купить недвижимость как иностранец, чтобы сдавать ее в аренду и зарабатывать деньги. Однако обратите внимание на налогообложение, так как теперь вы будете получать больше личного дохода; следовательно, часть этого процента может облагаться налогом.

Чтобы подать налоговую декларацию, вы можете воспользоваться этим удобным онлайн-инструментом для подачи налоговой декларации.

Чтобы убедиться, что все правильно и законно, проконсультируйтесь с налоговым консультантом, используя эту бесплатную платформу. Здесь работают различные специалисты по законодательству Германии, которые предоставят вам всю необходимую информацию.

Имейте в виду, что договоры аренды в Германии заключаются в интересах арендатора, что означает, что арендодатели имеют строгие обязательства по отношению к своим арендаторам, и закон в целом больше на стороне арендатора.

Знание немецкого языка при покупке дома в Германии

Покупка недвижимости – это важное решение, в котором участвуют несколько человек (покупатель, владелец, нотариус и, в конечном счете, переводчик). По этой причине вы должны говорить по-немецки, или люди, с которыми вы имеете дело, должны в достаточной степени знать английский.

Несмотря на это, договор на недвижимость в любом случае составляется на немецком языке немецким юристом. Нотариус должен быть удовлетворен вашим знанием немецкого языка, чтобы вы могли понять основное содержание договора купли-продажи до его подписания.

Если нотариус увидит, что вы не владеете языком на этом уровне, он потребует, чтобы во время встречи рядом с вами был официальный переводчик.

Как определить свой бюджет и финансирование

Этот вопрос, безусловно, зависит от вас, от того, сколько денег у вас есть в наличии, от максимальной ипотеки, которую вы можете себе позволить и можете получить, и так далее.

Кроме того, ваш бюджет будет определять, где вы можете приобрести недвижимость; например, в Мюнхене цены очень высоки, поэтому мало кто может купить там жилье.

Ипотека в Германии

Банковская система в Германии великолепна, и даже иностранцы могут получить ипотеку, если они соответствуют всем критериям. В целом, получить кредит в Германии не сложнее, чем в других странах.

Хотя банки в Германии тщательно проверяют потенциальных кредиторов, например, проводя проверку биографических данных. Да, они, как правило, довольно консервативны.

Банки оценят стоимость недвижимости, но они также оценят вас как заемщика. Тем не менее, до тех пор, пока вы выполняете основные требования и предоставляете все имеющиеся документы, с вами все будет в порядке.

В Германии рекомендуется внести не менее 20% от стоимости вашего дома в качестве первоначального взноса. При определенных обстоятельствах возможно заплатить меньше этой суммы или даже получить 100%-ный кредит.

Ежемесячные платежи не должны превышать 35% от вашего дохода. Возможно, вам придется заплатить больше, если банк сочтет, что вы подвергаетесь более высокому риску, например, если вы иностранец или экспат.

Основные требования для получения ипотеки в Германии включают:

• У вас есть действующий вид на жительство с разрешением на работу
• В настоящее время вы работаете в Германии или имеете бизнес в Германии
• Вы зарабатываете в ЕВРОПЕ
• Вы можете внести залог в размере от 20 до 30% от стоимости недвижимости
• Вы можете оплатить связанные с покупкой расходы (до 15% от стоимости покупки).

Для граждан ЕС:

Если вы являетесь гражданином ЕС, вы, как правило, можете рассчитывать на те же лимиты заимствования, что и граждане Германии (например, до 100% от стоимости недвижимости). Однако некоторые банки могут потребовать более крупный первоначальный взнос.

Для граждан стран, не входящих в ЕС:

Все общие требования применимы к гражданам стран, не входящих в ЕС, за исключением некоторых объявлений для них. Вообще говоря, вы также имеете право на получение всех видов ипотечных кредитов в Германии, если соответствуете следующим критериям:

• Вы работаете в немецкой компании не менее 3 месяцев
• У вас закончился испытательный срок
• Вы зарабатываете не менее 1500-2500 евро в месяц

Несмотря на то, что у вас есть все это, вы всегда будете подвергаться более высокому риску для банка, чем граждане Германии и ЕС. Следовательно, не многие банки захотят одолжить вам деньги или крупную сумму.

Те, кто будет считать вас должником, потребуют больший первоначальный взнос. К счастью, вы можете повысить свои шансы на получение одобрения ипотеки в Германии, получив постоянный вид на жительство.

Для самозанятых физических лиц:

Предположим, вы работаете не по найму, например, фрилансер. В этом случае вам может оказаться сложнее получить одобрение на ипотеку, поскольку банки обычно рассматривают предпринимателей и самозанятых как инвестиции с высоким риском.

Вы должны доказать, что можете постоянно производить выплаты. Чем дольше вы работаете не по найму / предпринимателем, тем легче вам будет получить одобрение от финансового учреждения в Германии.

Основные документы, которые вам необходимо иметь для того, чтобы получить ипотеку в Германии:

• Личное удостоверение личности, такое как паспорт, карточка
• Копия вида на жительство (для стран, не входящих в ЕС)
• Свидетельство о регистрации адреса
• Подтверждение наличия немецкой пенсионной системы, например удостоверение личности социального страхования
• Подтверждение наличия собственного капитала (подтверждение от банка)
• Документы о собственности (выписка из земельного кадастра, оценка имущества (если применимо), поэтажный план и декларация о разделе – получите их у владельца или агента по недвижимости)

Дополнительные документы для фрилансеров и самозанятых

• Две последние налоговые декларацииДве последние налоговые оценки (Steuerbescheid) от налоговой службы Германии
• Отчет о прибылях и убытках за предыдущий год, подтвержденный вашим бухгалтером

После того, как вы предоставите все документы, банк примет решение, предоставлять вам кредит или нет. Если несколько банков отказывают вам, возможно, имеет смысл попробовать одолжить деньги в вашей родной стране.

Процентная ставка в Германии

Процентная ставка по вашей ипотеке будет зависеть от суммы вашего первоначального взноса, а также от срока действия вашей ипотеки. Процентная ставка на данный момент очень низкая (в пределах 1-2%).

Срок действия вашей ипотеки зависит от суммы вашего кредита и вашего ежегодного погашения. Ипотечный период в Германии обычно длится 25 или 30 лет.

Во многих случаях процентная ставка фиксирована на первые 10 лет. После этого вы должны заключить новый кредитный договор, исходя из текущих условий и ситуации.

Затраты на покупку дома в Германии

Во сколько вам обойдется покупка дома в Германии? Эта стоимость включает в себя цену покупки и другие сопутствующие расходы, которые вам необходимо учитывать.

Стоимость покупки дома в Германии сильно варьируется в зависимости от региона и города. За последние 10 лет цены на жилье быстро выросли, особенно в крупных городах.

На данный момент Мюнхен остается самым дорогим местом и, вероятно, останется таковым в будущем. В дополнение к ценам на жилье, арендная плата продолжает расти с каждым годом.

Расходы на покупку недвижимости в Германии включают:

• депозит 20%
• комиссионные агентов по недвижимости 3-7% плюс 19% НДС
• нотариус 2%
• налог на передачу имущества 3,5 и 6,5%
• на расходы по переводу

Если вы решите продать свой дом до того, как будете владеть им в течение десяти лет, вы облагаетесь налогом на прирост капитала в размере 25%. Все вышеупомянутые расходы также не зависят от вашей национальности; немец заплатит ту же цену.

Налоговый консультант

Я бы настоятельно рекомендовал вам получить профессиональную консультацию, когда дело доходит до аренды недвижимости, а также ее продажи.

Кроме того, это поможет вам понять все, что вам нужно относительно кредита или ипотеки. Вы можете использовать такую платформу, как Yourxpert.de чтобы получить бесплатную онлайн-оценку от налогового консультанта и в конечном итоге забронировать ее.

Нотариальные и регистрационные сборы

Как только вы найдете недвижимость своей мечты и договоритесь с продавцом, вы должны подписать контракт. Невозможно приобрести дом или квартиру без участия нотариуса, поэтому их гонорар будет вашим другим расходом.

Нотариус отвечает за подготовку договора, проверку земельного кадастра, чтобы убедиться, что выбранная вами недвижимость может быть продана, и если есть какие-либо ограничения на ее использование. Например, продавец не должен платить никаких налогов на имущество.

Оплата нотариуса и регистрационного сбора обойдется примерно в 2-3% от стоимости покупки недвижимости. Во-первых, вы можете оплатить нотариальный сбор, а затем и стоимость дома, чтобы не покупать то, что даже нельзя продать.

Как только все будет проверено, нотариус внесет собственность в земельную книгу. Смена владельца может произойти только после внесения этой записи. Кроме того, убедитесь, что у вас зафиксирована ипотека, прежде чем подписывать договор у нотариуса.

Нотариус также должен убедиться, что вы понимаете немецкий договор купли-продажи, прежде чем подписывать его. Поэтому, если вы недостаточно владеете немецким языком, вы должны взять с собой на встречу переводчика.

В этом случае вам также необходимо будет учесть гонорар переводчика.

Используйте Yourxpert, чтобы получить бесплатную оценку от налогового консультанта. При инвестировании в недвижимость в Германии важно понимать все налоговые аспекты.

Гонорар агента по недвижимости

Мы все можем согласиться с тем, что найти подходящую недвижимость для покупки непросто; этот процесс требует времени и энергии. Если у вас нет ни того, ни другого, вы можете обратиться за помощью к профессиональному агенту по недвижимости, что довольно распространено в Германии.

Плата агента за подбор жилья для вас обычно составляет 6% от стоимости недвижимости плюс налоги (в общей сложности 7,14%). Хотя эта стоимость может варьироваться от 1,5% до 7%, в зависимости от того, как комиссия распределяется между покупателем и продавцом. Дополнительно вы заплатите 19% НДС.

Как только вы согласитесь купить недвижимость, ваш агент оформит нотариальный договор между вами и продавцом. Вам придется оплатить агентский гонорар после завершения контракта.

Переводчик

Если для завершения процедуры вам не хватает знаний немецкого языка, вам необходимо будет нанять переводчика для составления контракта и записей в реестре; только таким образом контракт может быть признан.

Налоги

В Германии ничего не происходит без уплаты налога. Регулируемый государством налог на имущество составляет от 3,5% до 6,5% от покупной цены и должен быть оплачен покупателем после подписания контракта. Сумма варьируется в зависимости от штата.

Если стоимость недвижимости составляет менее 2500 евро (чего никогда не бывает в Германии), вы будете освобождены от этих расходов.

Если в дополнение к недвижимости вы покупаете земельный участок, к этому налогу будут добавлены расходы на земельную регистрацию. Они варьируются в зависимости от стоимости недвижимости.