Купить недвижимость в Австралии

Шаг 1. Подготовка

Открыть счет в банке

Вы можете совершать денежные операции в Австралии банковским переводом, но для этого необязательно открывать счет в австралийском банке. Местное законодательство позволяет вам переводить средства непосредственно из-за границы на доверительный счет агентства недвижимости, юриста или застройщика. Деньги поступают на счет в местной валюте – австралийских долларах.

Любой, кто планирует остаться в стране, должен незамедлительно обратиться в банк. В течение первых шести недель иностранцу для открытия счета нужен только паспорт. По истечении этого срока вам придется представить не только его, но и действительную визу, справку с места вашей работы или учебы, а также счета за коммунальные услуги.

Вы можете открыть расчетный счет удаленно до прибытия в страну. Это облегчает процедуру перевода денег. Однако полная активация счета и переводы с него могут быть осуществлены только после личного визита в банк в Австралии.

Покупателю недвижимости также потребуется индивидуальный номер налогоплательщика, полученный в местной налоговой службе, для финансовых операций.

Предварительное одобрение ипотеки

Если вы намерены получить ипотеку, лучше сделать это заранее, потому что вы поймете, на сколько вы можете на это рассчитывать.

Шаг 2. Предложение о покупке

Недвижимость в Австралии пользуется высоким спросом. Условия продажи часто диктуются продавцом. Если покупателю нравится объект, он делает предложение продавцу.

Оно может быть устным или письменным и сопровождается внесением депозита, сумма которого обычно находится в диапазоне 500-5000 австралийских долларов (350-3500 долларов США), в зависимости от стоимости жилья. Эти средства будут учтены при заключении предварительного договора купли-продажи. Если покупатель передумает, он получит полный возврат средств. Однако некоторые разработчики удерживают штраф в размере 500 австралийских долларов.

Поскольку покупатель объекта может быть не один, продавец может организовать аукцион. Это обычная практика в Австралии, в основном для вторичной недвижимости. Аукцион может проходить напрямую или тайно, затем покупатели приносят риэлтору конверты, в которые вкладывают свои ценовые предложения. Тот, кто предложит больше – выигрывает. Победитель должен немедленно оплатить 10% от стоимости недвижимости.

Шаг 3. Подписание контракта

После подачи заявки/оферты продавец отправляет договор купли-продажи потенциальному покупателю. Образец договора, вся документация на недвижимость должны быть подготовлены заранее. Без этого он просто не будет выставлен на продажу.

При совершении сделки как на первичном, так и на вторичном рынке покупатель может сразу подписать договор, а может потратить время на изучение деталей. Но во втором случае есть риск, что объект этого не дождется.

Покупатель подписывает договор

В этом случае происходит обмен контрактами (contract exchange), и имущество снимается с продажи.

Согласно австралийскому законодательству, у покупателя есть возможность отменить сделку в течение пяти рабочих дней после подписания контракта с потерей 0,25% от стоимости объекта.

В течение этих пяти дней юристы покупателя проводят экспертизу контракта и прилагаемых к нему документов. При покупке недвижимости на вторичном рынке одновременно проводится технический осмотр здания (в том числе на наличие термитов).

Покупатель проверяет недвижимость

Покупатель получает проект договора и проводит юридическую и техническую проверку объекта. В этом случае объект не снимается с продажи, и он может быть приобретен кем-то другим, если он сначала подпишет договор и обменяется контрактами.

Важной особенностью австралийского рынка является то, что сделка купли-продажи считается заключенной только после обмена контрактами. До этого владелец имеет право продать объект другому участнику торгов, даже если вы подписали договор и заплатили задаток.

Если покупатель планирует обратиться за разрешением в FIRB после покупки недвижимости, то в договоре должны быть отражены условия расторжения в случае отрицательного ответа. Вы можете указать, что отказ FIRB позволяет вам расторгнуть договор без последствий, и клиент может получить все средства обратно. Однако такие контракты (условные контракты) редко устраивают продавцов, поэтому не стоит рассчитывать на такой вариант.

Договор купли-продажи заключается с застройщиком или агентом в присутствии свидетелей, которые также подписывают договор. Как правило, в сделке участвуют застройщик, их агент и юрист, а покупатель и агент – с другой стороны. В договоре указана дата (расчетный день), когда на счет продавца поступит вся причитающаяся ему сумма.

Этап 4. Проверка документов

Юрист (солиситор) проверяет чистоту документов, права застройщика на земельные участки, а также своевременность уплаты налогов и получения разрешительных документов. Весь пакет документов на недвижимость (выписки, сертификаты и т.д.) прилагается к договору купли-продажи.

Продавец обязан предоставить покупателю оригиналы или копии следующих документов:

• титул, подтверждающий, что имущество не имеет обременений;
• сертификат зонирования;
• официальное разрешение на строительство и его подробный план;
• документы, подтверждающие, что здание построено по строительным стандартам Австралии (наличие дренажной системы и т.д.).

Шаг 5. Государственная регистрация

Если это вторичный объект, покупатель повторно осматривает его непосредственно перед государственной регистрацией. Закон предписывает, что объект должен оставаться в том же состоянии, что и при осмотре в момент принятия договора купли-продажи.

Дата окончательного расчета между покупателем и продавцом указана в договоре (расчетный день).

Юристы и представитель банка занимаются расчетами, обменом документами и их передачей в государственные учреждения.

Гербовый сбор также целесообразнее оплатить в процессе регистрации. Это будет сделано автоматически, если юрист получил право на вывод денежных средств без акцепта сделки со стороны покупателя. Гербовый сбор может быть уплачен в течение 15 месяцев после подписания договора купли-продажи или при регистрации построенного жилья – в зависимости от того, что произойдет раньше.

После того, как продавец получил деньги, сделка считается завершенной, и покупатель получает ключи от своего нового дома.

Обычно с момента обмена контрактами до уплаты гербового сбора проходит не менее 42 дней.

Удаленная транзакция

Вы можете купить недвижимость в Австралии удаленно. Этот метод получил особенно широкое распространение во время пандемии коронавируса. Сейчас риэлторы используют виртуальные туры и видеозаписи с беспилотников, чтобы показать объект, который находится в сотнях или тысячах километров от покупателя.

В этом случае особенно важно найти хорошего риэлтора, который подберет для вас подходящий объект и изучит все детали сделки. Им (или другому лицу, проживающему в Австралии) необходимо будет оформить доверенность (power of attorney), которая позволит ему приобретать недвижимость от вашего имени.