5 443 
Сохранить статью: 
Одна из основных функций любого банка вне зависимости от величины или участия в нем государства это активные операции.
Активные операции приносят банку доход в виде процентов, которые оплачивает клиент.
К таким операциям относят ипотечное кредитование, один из самых массивных и социальных кредитных продуктов в нашей стране.
Однако мало кто из нас задается вопросом:
«Откуда у банка вообще деньги на то, чтобы кредитовать нас?»
Средства, которые выдают нам, банки также привлекают:
займы у Банка России;
расходуют массу вкладов в том числе;
привлекают кредиты у своих же коллег или займы у материнских компаний;
продажа кредитов другому кредитору;
проводят секьюритизацию своего же ипотечного портфеля.
О ней и поговорим – о секьюритизации.
Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов.
Эта деятельность строго регламентируется федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 №152-ФЗ и «Законом о рынке ценных бумаг» от 08.07.1999 №139-ФЗ.
В ходе процесса секьюритизации финансовые активы (ипотечные кредиты) списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику – ипотечному агенту.
Этот агент выпускает облигации, которые обеспечены этими ипотечными кредитами и далее реализовываются на рынке капитала.
При смене владельца облигации, владелец закладной не меняется ☝️
Этот механизм защищает банк от невозврата кредита снижая риск и возвращает часть средств, которые можно снова пустить в оборот.
Секьюритизация может также подразумевать и продажу актива агенту – в данном случае, агент уже выпускает собственные бумаги и привлекает средства для своей выгоды.
Ипотечный агент имеет право заниматься только этой деятельностью согласно букве закона и никакой другой.
Кто является участником ипотечной секьюритизации:
1️⃣ Банк-оригинатор
Первоначальный владелец портфеля, который хочет привлечь деньги (тот кто выдал ипотеку нам);
2️⃣ Ипотечный агент
Покупатель закладных у банка и он же выпускает ценные бумаги;
3️⃣ Инвестор
Тот кто в дальнейшем вложится в эти бумаги купив их.
На первом этапе Оригинатор определяет условия сделки и проводит оценку активов, для чего он распределяет их по группам риска.
Чтобы определить уровень риска, нужно спрогнозировать вероятность исполнения обязательств заемщика.
Категорично не попадут в секьюритизацию кредиты взятые:
на машиноместа;
на кладовые;
на новостройку пока не оформлена закладная.
Закладная-тот инструмент, который необходим для секьюритизации. Поэтому банки, привлекающие таким образом деньги будут оформлять 90% закладных на свой портфель.
Далее как только будет сформирован однородный пул кредитов, ипотечный агент выпускает облигации, а сформированный пул кредитов передается в обеспечение этих бумаг.
При этом досье клиента передается в специальный депозитарий и ипотечному агенту.
Это осуществляется путем купли-продажи закладных где ипотечный агент становится их владельцем.
Привет всем, кто получал письма от банка о продаже закладной
Далее инвесторы покупают облигации и банк получает средства.
Иногда в этой связке возникает еще одна роль – Сервисный агент.
Эта организация обеспечивает функцию фронт-офиса банка и бэк-офиса банка. Его задачи консультировать клиентов, принимать платежи, выдавать справки по кредиту, выдавать закладную клиенту после погашения и т.д.
Яркий пример этой схемы ДОМ РФ (ранее АИЖК) и Банк ВТБ. У ДОМ РФ ранее не было офисов банка до покупки Российского капитала и они выдавали займы. С учетом отсутствия офисов, сервисным агентом стал банк ВТБ и он обслуживал клиентов- он стал сервисным агентом.
Но в большинстве случаев сервисным агентом продолжает оставаться банк выдавший ипотеку, поэтому для заемщика эта операция практически невидима.
Нужно ли заемщику следить за этим механизмом?
Следить не нужно, но важно запомнить 2 простых правила:
1️⃣ Всегда оповещаем банк об изменениях адресов и персональных данных.
Я столько слышу проблем и криков когда кредитор поменялся, заемщик не в курсе и не знает куда и кому платить попав в просрочку. А потом выясняется, что он сменил регистрацию и местожительства и не оповестил об этом банк- хотя обязан по кредитному договору.
2️⃣ Получив письмо о смене залогодержателя от своего банка внимательно читаем.
Если сервисный агент поменялся, в письме будут его контакты и надо с ним связаться и понять порядок погашения и т.д. Помним, банк ничего не должен вам – вы должны.
Если сервисный агент не поменялся- делаем звонок спокойствия в свой банк и подтверждаем, что в обслуживании для вас ничего не поменялось.
Эти два простых совета, позволят спокойно жить и спать.
Признавайтесь, получали письма счастья о смене владельца закладной?
