Как выбрать землю под строительство дома, чтобы потом не пожалеть? 10 советов екатеринбургского риелтора. Какую площадь участка выбрать?

1. Направление

Логично выбрать то направление, откуда вам будет проще добираться до работы, а детей довозить до садика, школы или кружков. Если вы живете на Вторчермете, выбирайте участок по Полевскому тракту: Горный Щит, Курганово. Живете на Ботанике — смотрите в сторону Челябинского тракта, живете в Пионерском поселке — ищите участок в районе Березовского, и так далее.

Смысл в том, чтобы минимизировать время на дорогу. Стояние в городских пробках в часы пик, прежде чем выехать на трассу, занимает много времени и сильно изматывает.

Для начала вам нужно понять, зачем вам загородный дом

Фото: Артем Устюжанин / E1.RU

Поделиться

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.

Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.

Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

2. Расстояние до города

Это расстояние будет влиять на время и стоимость любой поездки, причем не только вашей. Ведь уже сама стройка предполагает постоянные разъезды: доставка строительных материалов, дорога для рабочих, вызов спецтехники, доставка мебели.

Чем больше будет расстояние до города, тем дороже всё это обойдется. Да и вам самим придется ездить на стройку каждый день: принимать товар, контролировать, организовывать строительные и отделочные процессы. Каждый километр от Екатеринбурга до вашего будущего дома влетит в копеечку.

3. Категория земель

Строить жилой дом можно только на землях населенных пунктов, предназначенных под ИЖС. Иногда можно рассмотреть земли сельхозназначения, но там всего два вида разрешенного использования, которые нам подходят: садоводство и личное подсобное хозяйство. Но стоит иметь в виду, что в таком случае дом можно будет только зарегистрировать, прописаться в нем невозможно.

Никакие другие категории и виды земель для строительства жилого дома не подходят. И лучше с этим не экспериментируйте. Вспомните Балтым, где часть жителей купили себе участки, построили дома и теперь не могут их зарегистрировать, потому что у тех земель, на которых они построились, категория — земли сельскохозяйственного назначения, а разрешенное использование — сельхозпроизводство.

Да, все понимают, что в перспективе там будет жилая застройка и по стратегии развития этот участок будет включен в территорию города, но, когда это произойдет, непонятно. А люди сейчас живут в домах, которые по закону считаются нелегальными постройками.

Тема серьезная, и я еще напишу об этом подробнее, а пока скажу: перед строительством обязательно берите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Там о вашем земельном участке будет написано всё. А еще лучше подайте в администрацию уведомление о планируемом строительстве и получите разрешение. Хотя сейчас по «дачной амнистии» можно этого не делать, но практика показывает, что этот путь самый надежный и безопасный.

4. Тип организации

Чаще всего люди строятся либо в деревнях (поселках, маленьких городах), либо в коттеджных поселках. Лично мне больше по душе первый вариант, но многие клиенты предпочитают именно коттеджные поселки. Им важно, чтобы была охрана, вывозили снег, были детские площадки, проводили для жителей какие-то мероприятия.

Хорошо организованная жизнь, какая описана в рекламных буклетах, бывает только в дорогих поселках. Бюджетные варианты коттеджных поселков тоже есть, но хороших из них единицы. В общем, в любом случае надо ехать и подробно спрашивать соседей, как им живется.

Плюс смотрите инфраструктуру. Естественно, что для разных людей важны разные вещи: например, кто-то собирается отдавать детей в местные садики и школы, тогда надо смотреть именно эти объекты, заранее узнать заполняемость. А другие родители возят детей в Екатеринбург, и им достаточно продуктового магазина и аптеки.

Ландшафт и почва участка

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

Строиться на берегу реки

Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…

Кто не мечтал об участке на берегу реки с собственным причалом?

Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.

Возведение дома на равнинной местности вдали от водоема

Хороший вариант в плане того, что не возникнет никаких проблем с возведением и планировкой.

Мечта любого архитектора — ровная поверхность

Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.

Построить дом на холмистой местности

Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).

С планированием и обустройством на склоне справится далеко не каждый

Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.

Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности

Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?

Лесные уголки для уединения и максимальной релаксации

Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

Если для вас основным моментом в строительстве загородного дома является само здание, а не ведение хозяйства на приусадебном участке, то особо обращать внимание на характеристики грунта не стоит (если, конечно же, речь не идет о серьезных недостатках по типу «плавающего грунта» и тому подобного).

5. Сам участок

Хотите жить у самого озера или на опушке леса? Это красиво и романтично, но подумайте вот о чем. Если дом на берегу водоема, то, скорее всего, грунтовые воды окажутся совсем рядом. В этом случае у вас возможны проблемы с вечно сырым подвалом, помещениями для хранения овощей, с установкой дополнительных дренажных систем на участке (кстати, делать их лучше заранее, пока дом еще не построен).

Хорошо организованная жизнь в загородных поселках, какая описана в рекламных буклетах, — это редкость

Фото: Артем Устюжанин / E1.RU

Поделиться

Если дом возле леса, то к вам в гости наверняка будут наведываться зверьки. Особенно бывает неприятно, когда на участке надолго поселяются кроты и землеройки, которые потом каждый год портят урожай. А лесные пожары? Вы уверены, что сможете защитить свой дом в таком случае?

Идеальный вариант — участок на высоком, сухом, не болотистом месте. Смотрите, какие деревья здесь растут: сосны любят сухие участки, березы часто растут на болотах. Предпочтителен ровный участок, без рвов и пригорков, квадратной формы. Проверьте, какая на участке земля: глина или чернозем.

6. Межевание

Узнайте, отмежеваны ли участки — и ваш, и соседние. Если вы строите дом в ипотеку (сейчас это возможно), то банк будет требовать определения границ участка, и тут часто бывает вот что. Вы приглашаете кадастрового инженера, он отмежевывает ваш участок — а потом оказывается, что вы пересекаете границы соседнего участка.

Иногда это бывает из-за ошибки кадастрового инженера, но чаще из-за того, что соседние участки не отмежеваны и границы у них условны. Тут придется договариваться с соседями. Не все из них соглашаются тратиться на межевание, часто покупателю приходится делать это за свой счет, а иногда и вовсе доплачивать за принципиальное согласие соседа определить границы территории.

Потому что банк сообщит вам об этом в последний момент, и вы потеряете время, за которое вы могли бы уже договориться с соседями и урегулировать ситуацию.

Дороги и инфраструктура

Наличие удобной транспортной развязки, вариантов подъезда к участку и дому, магазинов, образовательных учреждений и прочих благ цивилизации существенно повышает стоимость земли. Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение. Или хотя бы наличие асфальтированной дороги, чтобы подъехать можно было.

Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение

Как купить участок?

Существует два основных способа покупки земли для ИЖС: оформление договора купли-продажи с частным собственником либо с местной администрацией. В роли собственника может выступать физлицо или организация (к примеру, владелец коттеджного посёлка).

При покупке земли под ИЖС у собственника:

• Изучите полный пакет документов на земельный участок (выписку ЕГРН, межевое дело, планы по застройке территории и пр.).
• Пообщайтесь с соседями и узнайте нет ли судебных споров о границах и какова история участка (как часто он перепродавался в прошлом, нет ли сервитутов и пр.).
• Проверьте действительность информации самостоятельно заказав выписку из ЕГРН через сайт rosreestr-info.ru.
• Убедитесь, что границы участка определены правильно и совпадают с указанными в документах.
• Если всё в порядке, передавайте задаток и заключайте предварительный договор купли-продажи.

Основной договор купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не требует этого для всех сделок. Дополнительно нотариус ещё раз проверит все сведения из реестра и наличие ограничений на сделку.

После этого переход прав регистрируется в Росреестре, а покупатель передаёт оставшуюся часть денег. Финал сделки: оформление акта приёма-передачи земли.

Сделки с государством проходят по более сложной схеме, в особенности если участок неузаконенный и не имеет своего кадастрового номера.

Покупатель платит только за нотариальное оформление сделки (от 3-10 тыс. руб.) и регистрацию перехода прав собственности в реестре (госпошлина 2 тыс. руб.). В его расходы также входят комиссионные риэлтору, которые могут забирать до 3-5% стоимости участка. Налог с продажи (13%) оплачивает только продавец, получивший доход.

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).

В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.

7. Объекты рядом

Обратите внимание на объекты федерального значения в этом районе. Рядом может быть железная дорога или завод, полигон по переработке отходов, очистные сооружения, организованные карьеры для добычи полезных ископаемых. Важно заранее проанализировать, с чем придется в этих случаях столкнуться: шум, пыль, грязь, возможные выбросы и т. д. Если есть возможность, лучше выбирать более тихие и спокойные места.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости»3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.

Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования

Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.

Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.

Предельные размеры земельных участков:

Минимальный размер участка

Ответ на вопрос, какой минимальный размер земельного участка, содержится в Земельном Кодексе РФ. По закону минимальный размер площади участка составляет не менее 3 соток.

Девелоперы обычно реализуют объекты большей площади — от 6 соток. На такой территории можно разместить частный дом, машиноместо, теплицу, небольшой цветник и зону для летнего отдыха.

Максимальный размер участка

Максимальный размер площади участка законодательно не ограничен. Даже если девелопер не продает объекты нужной вам площади, можно купить несколько соседствующих наделов, объединить их и получить подходящую территорию для вашего проекта.

На объекте более 40 соток обычно строят большой жилой дом, в котором могут комфортно проживать несколько поколений одной семьи, временно размещаться друзья и родственники, баню, бассейн, хозяйственные постройки. Остается достаточно места для благоустройства в соответствии с желаниями хозяина.

Оптимальный размер загородного участка

Выбирать оптимальный размер участка для строительства дома нужно, ориентируясь на все вышеперечисленные факторы. При выборе стоит обратить внимание не только на площадь участка в ГА, но и на его геометрические и ландшафтные особенности.

Что учесть при выборе площади земельного участка

Денежные вложения на благоустройство

При составлении сметы учитывайте не только стоимость объекта и строительства коттеджа, но и цены на возведение хозяйственных построек, бани, бассейна, закупку объектов ландшафтного дизайна, мощение дорожек.

Общая площадь участка напрямую влияет и на то, сколько владелец будет ежегодно тратить на его обслуживание. Большой дом требует значительных затрат на содержание инженерных сетей, просторная территория — на расчистку снега, поддержание аккуратного вида газона, уход за растениями.

Назначение участка

Размер участка для строительства частного дома должен быть достаточным для размещения всех дополнительных функциональных зон. Постройка дома с нуля без сада, огорода, зон отдыха не требует большой площади.

Если территория будет использоваться в качестве дачи, обычно достаточно 6-8 соток: на них можно уместить огород с теплицами и небольшой домик для отдыха.

Размер дома

Еще до покупки стоит точно представлять размер дома на участке. При выборе размера строения оцените количество проживающих, требования к размерам и расположению жилых и общих помещений.

Максимальный размер дома на участке не ограничен. При выборе площади и местоположения важно учитывать ограничительные линии на плане объекта недвижимости.

Дополнительные постройки

Необходимо заранее просчитать размеры каждой постройки на земельном участке: бани, гаража, мастерской, строения для инвентаря и других объектов.

Ландшафт

Подумайте, что еще будет располагаться на территории. Это могут быть:

• садово-огородная зона;
• благоустроенная зона отдыха в эко-стиле;
• искусственный водоем;
• другие объекты благоустройства.

Если нет желания тратиться на ландшафтный дизайн участка, подойдет небольшой объект рядом с лесом.

Форма земельного участка

Важно учесть не только размер участка для строительства жилого дома но и соотношение его габаритных размеров. Небольшая ширина и в два раза большая длина прямоугольного участка земли заставят задуматься о грамотном зонировании пространства. Сложности возникнут и при покупке объекта нестандартной формы.

8. Коммуникации

Построить дом будет намного проще и дешевле в обжитом месте, чем в чистом поле. Убедитесь в том, что все необходимые вам коммуникации проходят рядом и для вас это не станет одной большой проблемой.

Уточните у продавца и соседей, как обстоят дела с электричеством, не будет ли сложностей с вводом в дом. Заранее продумайте, возможно ли подключиться к центральной канализации или нужно будет устанавливать автоматические очистные станции. Обязательно задайте вопрос по питьевой воде: нужна ли скважина и на какой глубине в этом месте идет хорошая вода.

Всегда учитывайте дорогу от города до вашего будущего дома

Фото: Артем Устюжанин / E1.RU

Поделиться

9. Улица

Какие подъездные пути ведут к участку, есть ли асфальтированная или просто хорошая грунтовая дорога, освещение на улице? Сможет ли заехать на участок большая техника, привезти блоки, бетон? Всё это надо смотреть и рассчитывать сразу. Когда начнется строительство, думать о подъездных путях будет уже поздно.

• https://www.e1.ru/text/realty/2021/08/22/70088822/
• https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/kak-ne-oshibitsya-pri-vybore-zemelnogo-uchastka/
• https://sdelat-dom.ru/uchastok/kak-vybrat-uchastok-dlya-stroitelstva-doma/
• https://finuslugi.ru/navigator/stat_pokupka_zemli_pod_izhs_kak_vsyo_sdelat_pravilno
• https://yard72.ru/about/articles/kakuyu-ploshchad-uchastka-vybrat/