7 499 
Сохранить статью: 
Не часто к тебе приходит кредитор, просить за заемщика, проведение рефинансирования его займа или кредита.
Так было в этом кейсе, который мне показался интересным до такой степени, что провел я его от начала и до конца самостоятельно.
По рекомендации ко мне обратился кредитор со следующим кейсом:
выдал бридж-заем от физического лица в размере 70 млн ₽;
заемщиком оказалась строительная компания, которой нужны были средства на получение ИРД;
ставка по договору займа была 7% в месяц от остатка долга;
обеспечением (как оказалось в дальнейшем игрушечное) был объем метров, которые после ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности, застройщик должен был оформить на займодавца;
платежная дисциплина исполнялась без нареканий и в срок по договору – здесь проблем не было;
необходимо было рефинансировать заемщика, чтобы он мог погасить кредит и займодавец смог вложить средства в другой бизнес.
На установочной встрече стратегию разработать не удалось, так как займодавец вопреки договоренностям не принес документы и встречу назначили повторно.
На вторую встречу документы принес, но у меня после знакомства с ними начали округляться глаза
Что я увидел в документах:
1️⃣ Обеспечение было зафиксировано предварительным договором купли продажи в котором:
не было срока действия договора, а значит он действует по ГК РФ 1 год, который истек 3 месяца назад;
ПДКП заключен с компанией, не имеющей отношения к заемщику.
Как оказалось на бумагах заем был выдан не застройщику, а дочерней компании, а ПДКП заключен естественно с застройщиком.
На мой вопрос «Как планировали вообще зачет проводит встречных требований?» развели руками и ответили «Как-то договорились бы…наверное» ♂️
не было четких параметров квартир (корпуса, этажа, квадратуры, комнатности и т.д)
Просто указано, что заключат основной договор на сумму площадей, эквивалентным 70 млн ₽.
Вообщем не ПДКП, а сплошная фикция на бумаге, никому не нужная (застройщику уж точно) и легко аннулируемая по своей природе.
2️⃣ Срок действия договора займа истек 6 месяцев назад.
Наверное я уже никого не удивлю если скажу, что допников о пролонгации не было в принципе и незнакомые люди как ни странно доверяли друг другу настолько, что займодавец не переживал на тему возврата, а заемщик продолжал исправно платить.
При таком подходе к документации и в принципе к вопросу приходит одна мысль «Как тебя до сих пор не кинули?»
После анализа документов было предложено с моей стороны 2 варианта решения:
1️⃣ Вариант. Требовать возвращения заемных средств так как срок действия договора истек, а значит к этому моменту займ должен быть возвращен;
2️⃣ Вариант. Привести документацию в порядок и рефинансировать кредит в банке.
Первый вариант он не захотел с аргументами «Зачем, они же мне платят сейчас?!»
Глаза стали еще более круглыми у меня, но запустил второй вариант.
Какие шаги я сделал:
1️⃣ Встретился с заемщиком на предмет получения обратной связи от него, готовности работать по кейсу рефинансирования и приведения в порядок документации.
Застройщик оказался реально лояльным и готовым к сотрудничеству и дальнейшему диалогу в части рефинансирования – 7% в месяц это реально дорого.
2️⃣ Определил банк и провел переговоры на предмет готовности рефинансировать займ.
Рефинансировать займ в чистом виде не получилось бы в любом случае, но ужалось согласовать бридж для застройщика на 2 года под ставку 15% годовых и под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности застройщика.
3️⃣ Привели с заемщиком и займодавцем в порядок ПДКП прописав в нем сроки, предмет договора (определив заранее договорившись на тему площадей), ответственности сторон, порядка проведения зачета встречных требований и т.д.
Работу эту сделал, так как не было гарантий погашения обязательств заемщиком после получения бриджа. А вдруг не захочет?
4️⃣ Продлили договор займа увеличив срок и прописав формат дальнейшего зачета встречных требований;
5️⃣ Получил одобрение по бриджу для застройщика и провел сделку по получению его.
6️⃣ Спустя неделю получил счастливый звонок от горе-инвестора и займодавца, что ему погасили займ.
Вся процедура у меня заняла времени 3 месяца.
На выходе стороны получили желаемый эффект, а застройщик заключил с нами договор на реализацию его объектов.
Иногда полезно делать работу своими руками
