Как не нужно инвестировать

Не часто к тебе приходит кредитор, просить за заемщика, проведение рефинансирования его займа или кредита.

Так было в этом кейсе, который мне показался интересным до такой степени, что провел я его от начала и до конца самостоятельно.

По рекомендации ко мне обратился кредитор со следующим кейсом:
🔹выдал бридж-заем от физического лица в размере 70 млн ₽;

🔹заемщиком оказалась строительная компания, которой нужны были средства на получение ИРД;

🔹ставка по договору займа была 7% в месяц от остатка долга;

🔹обеспечением (как оказалось в дальнейшем игрушечное) был объем метров, которые после ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности, застройщик должен был оформить на займодавца;

🔹платежная дисциплина исполнялась без нареканий и в срок по договору – здесь проблем не было;

🔹необходимо было рефинансировать заемщика, чтобы он мог погасить кредит и займодавец смог вложить средства в другой бизнес.

На установочной встрече стратегию разработать не удалось, так как займодавец вопреки договоренностям не принес документы и встречу назначили повторно.

На вторую встречу документы принес, но у меня после знакомства с ними начали округляться глаза 👀

Что я увидел в документах:
1️⃣ Обеспечение было зафиксировано предварительным договором купли продажи в котором:
🔹не было срока действия договора, а значит он действует по ГК РФ 1 год, который истек 3 месяца назад;
🔹ПДКП заключен с компанией, не имеющей отношения к заемщику.

Как оказалось на бумагах заем был выдан не застройщику, а дочерней компании, а ПДКП заключен естественно с застройщиком.

На мой вопрос «Как планировали вообще зачет проводит встречных требований?» развели руками и ответили «Как-то договорились бы…наверное»🤷‍♂️

🔹не было четких параметров квартир (корпуса, этажа, квадратуры, комнатности и т.д)

Просто указано, что заключат основной договор на сумму площадей, эквивалентным 70 млн ₽.

Вообщем не ПДКП, а сплошная фикция на бумаге, никому не нужная (застройщику уж точно) и легко аннулируемая по своей природе.

2️⃣ Срок действия договора займа истек 6 месяцев назад.

Наверное я уже никого не удивлю если скажу, что допников о пролонгации не было в принципе и незнакомые люди как ни странно доверяли друг другу настолько, что займодавец не переживал на тему возврата, а заемщик продолжал исправно платить.

При таком подходе к документации и в принципе к вопросу приходит одна мысль «Как тебя до сих пор не кинули?»

После анализа документов было предложено с моей стороны 2 варианта решения:

1️⃣ Вариант. Требовать возвращения заемных средств так как срок действия договора истек, а значит к этому моменту займ должен быть возвращен;

2️⃣ Вариант. Привести документацию в порядок и рефинансировать кредит в банке.

Первый вариант он не захотел с аргументами «Зачем, они же мне платят сейчас?!»

Глаза стали еще более круглыми у меня, но запустил второй вариант.

Какие шаги я сделал:
1️⃣ Встретился с заемщиком на предмет получения обратной связи от него, готовности работать по кейсу рефинансирования и приведения в порядок документации.

Застройщик оказался реально лояльным и готовым к сотрудничеству и дальнейшему диалогу в части рефинансирования – 7% в месяц это реально дорого.

2️⃣ Определил банк и провел переговоры на предмет готовности рефинансировать займ.

Рефинансировать займ в чистом виде не получилось бы в любом случае, но ужалось согласовать бридж для застройщика на 2 года под ставку 15% годовых и под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности застройщика.

3️⃣ Привели с заемщиком и займодавцем в порядок ПДКП прописав в нем сроки, предмет договора (определив заранее договорившись на тему площадей), ответственности сторон, порядка проведения зачета встречных требований и т.д.