Изменение льготной ипотеки в стране

В ближайшую пятницу состоится очередное заседание Банка России, в рамках которого ключевая ставка (это очевидно) будет снижена до 7,5%.   Эта мера в свою очередь позволит снизить банкам ставки как по активным операциям (кредитованию) так и по пассивным операциям (вкладам и депозитам).

Сейчас кстати мне один из банков, в которых у нас открыто РКО предлагает ставку 3% на размещение от юрика ‍♂️ Все, финансовая машина насытилась топливом, больше не надо.

По ипотечному кредитованию банки ожидаемо снизят рыночную ставку (не программы господдержки) до 9-9,5%, в зависимости от аппетита к маржинальности продукта.

Будут герои рынка обязательно, которые предложат вопреки здравой логике и 8,5%.

К чему это все приведет? 1️⃣ Банки пересмотрят скорринговую модель сначала раскрутив гайки. Потом посмотрев пул новых обращений и профайл клиента по ним обязательно закрутят гайку.   Одобрение в 55% от входящих сейчас норма по рынку, докрутят до 65-70%.

Да и я говорю в тотале о всем пироге, не нужно к этим цифрам привязывать конкретный банк и вступать в споры «в зеленом процент одобрения 70%. У меня в компании так вообще 85%, но это достигается путем отсева непроходящих.

2️⃣ Активизируется спрос на вторичный рынок, таща вверх за собой и ценник на квадратный метр.

Поэтому кто надумал вторичку брать, берите сейчас, лучше рефнуться через год, но не потерять на метре.

3️⃣ Застройщики опять начнут истерить на тему оттока клиентов и как у них все плохо. При этом начнут это делать на растущем рынке продаж и растя как гриб после дождя ценник на квадратный метр.

Хотите немного цифр? Моя компания в августе выдала по ипотеке беспрецедентные 4 млрд ₽ без особого наличия субсидированной ставки от застройщика, только на крупных чеках, поставив месячный рекорд.

4️⃣ Средний чек по кредиту увеличится   Ставка сделает более доступной ипотеку на суммах кредита от 30 млн ₽.   Это не значит, что данному профайлу клиента она не была доступна по ставке 13% годовых.   Ниже ставка – меньше переплата по кредиту. А эта категория клиентов умеет считать деньги как никто другой.   5️⃣ Рынок загородки сделает очередной скачок вверх.   Причем как ИЖС, так и готовое от физиков

На носу изменения в законах по стройке ИЖС, плюс вероятно пандемия сделает очередной виток – самое время для покупки.

6️⃣ Изменится подход очевидно к программам господержки в части лимитов на банки и модернизации продукта.

А вот на этом давайте остановимся с вами более детально

Какой я вижу льготную ипотеку (не путаем с семейной, сельхозипотекой, дальневосточной и т.д.)?   Льготную ипотеку на покупку новостройки я вижу в следующем формате:   1️⃣ Ограничение ставки как по максимальному порогу, так и по минимальному.

Четкая и фиксированная ставка в 6% и никаких гвоздей

Чтобы застройщики прекратили играть с дальнейшей судьбой клиента предлагая ему ставку 0,01%.   Не застройщику потом жить с недообеспеченным кредитом, а банку!   Не он будет работать потом округляя глаза когда стоимость квартиры на вторичке в этом жк будет ниже чем стоимость покупки на стадии строительства.

Ставка в 6% годовых абсолютно вменяемая и абсолютно адекватная к спросу!

2️⃣ Ограничить цели покупки, сделав программу доступной реально для улучшения жилищных условий.   Нужно ограничить доступ к ней инвесторов, покупающих по 3-4 квартиры для продажи.

Хватит уже, заработали

Спросите меня как это сделать? Был очень хороший опыт у нас ранее в Югре. Житель Югры получал ипотеку по баснословной ставке 7%, когда рынок был по 12%, НО если он уезжал работать в другой регион, он должен был вернуть все средства, которые ему субсидировали.

Программа удержания рабочего населения в регионе.

В льготке можно поставить на мониторинг ограничения: продажа квартиры (минимум 3 года с даты покупки), исключая случаи где расширение нужно (к примеру родились дети еще и двушка уже мала- нужна трехкомнатная); цель покупки, только проживание, а не сдача в аренду (проверять заявителя программы на наличие иной недвижимости в собственности- если куча квартир, отказать).   3️⃣ Расширить сумму кредита до 30 млн ₽ для Москвы и до 12 млн ₽ для остальных регионов.   Эта мера позволит без всякого субсидирования остатка суммы взять кредит тем, кто реально не вписывается в сумму на квартиры больших метражей.

Ну 12 млн это крайне мало для Москвы, а она генерит этот продукт больше всего.

Вот такая льготка нужна рынку, а не под 0,01%!   Безусловно это изменение должно сопровождаться: изменением условий проектного финансирования; возможностью рефинансирования проектных кредитов; проверками фас и минстрой, застройщиков на предмет пузыря цен и т.д.   Тогда это будет здравый и самое главное конкурентный рынок ипотеки, а не рынок двух игроков.   Банкам же я посоветую одно – дать рынку рабочий продукт рефинансирования с увеличением суммы кредита.   Заемщикам нужно делать ремонт в новостройке – если такой продукт будет на рынке по прайсу не выше 9%, заемщик прибежит сам к вам.   Брать потреб 2 млн на короткий срок под неадекватную ставку или же уйти со ставки 7% на 9,5 с увеличением суммы и незначительным увеличением платежа – это не платить ипотеку и такой же платеж по потребу.