Инвестиции в недвижимость

Автор Александр Инвестов

Сколько раз за последние 2 недели вы слышали призыв вложить деньги в новостройку, по ставке 0,1% и получить астрономическую доходность от этого мероприятия?
Я лично посчитал-27 раз из разных пабликов и 53 раза из группу в мессенджерах.

Именно это и побудило меня раскрыть тему инвестиций в недвижимость, какие они бывают в принципе.

Начнем пожалуй?

Инвестиции в недвижимость – вложение денег в любые виды недвижимости для получения прибыли или сохранения имеющихся накоплений.

Инвестировать можно не только в квартиры в новостройках или на вторичном рынке жилья, но и в коммерческие объекты, загородные дома, земельные участки.

Инвестор может вкладывать не только свои, но и заемные средства.

Вкладывая средства инвестор должен преследовать цели:
?Получить пассивный доход
С арендных платежей к примеру или дивиденды от ипотечных бумаг;

?Получить прибыль с перепродажи или обмена с наценкой;

?Сохранить имеющиеся накопления;

Плюсы инвестиций в недвижимость:
?Стабильное вложение
Даже в кризис квартиры продаются и покупаются, сдаются в наем;

?Ликвидность
Цены растут и меняются (если говорим о вложении в новостройку), плюс под такой актив можно привлечь средства (банки охотнее берут недвижимость в залог) для старта собственного дела или его развития;

?Надежный пассивный доход или высокая разовая прибыль при перепродаже;

?Вариативность использования
Можно продать, сдать, проживать, оставить в наследство и т.д.

Минусы инвестиций в недвижимость:
?Высокая стоимость на старте
Это не вклад где можно положить 1 млн рублей-стоимость будет в разы больше;

?Дополнительные расходы
Ремонт, налоги, коммунальные платежи;

?Долгая окупаемость
Если брать аренду окупаемость может быть в десятки лет. Если перепродажу, то нужно учесть факторы допрасходов и рынка. Если рынок упал, то придется ждать;

?Риск снижения ликвидности
К примеру панорамный вид пропал-построил другой девелопер дом напротив или же будущее метро перенесли в другой район.

Какие способы инвестиций в недвижимость бывают:
?Инвестиции в покупку объектов (квартиры, загородка, коммерческая недвижимость);
?Ипотечные облигации;
?Внебюджетные фонды недвижимости – так называемые ЗПИФН.

С первым пунктом более менее все понятно, не буду заострять внимание на нем, уделим внимание двум другим

Ипотечные облигации
Ипотечные облигации – один из видов ценных бумаг, которые банки выдают под залог недвижимости.

Инвестор, приобретая облигацию, вносит в банк средства, которые в последующем используются для выдачи ипотечных займов.

Далее инвестор получает доход от ипотечных платежей, которые заемщики вносят в банк.

Даже если заемщики перестают платить по ипотеке, банк может реализовать их ипотечные квартиры на торгах и выполнить свои обязательства перед инвесторами.

Это долгосрочный инструмент и на получение дохода уйдет много времени.

Наряду с этим, ипотечные облигации – один из самых надежных видов инвестиций, так как обеспечен недвижимостью заемщика и репутацией банка.

К примеру мои сейчас в плюсе так скажем?

Закрытые Паевые Инвестиционные Фонды Недвижимости (ЗПИФН)
3ПИФH — это вариант коллективных инвестиций на основе доверительного управления.

Управление средствами пайщиков-инвесторов осуществляет Управляющая Компания.

Основные направления деятельности паевых фондов недвижимости:
1️⃣ 3ПИФH пoкyпaeт гoтoвыe oбъeкты, чтoбы пepeпpoдaть нa pocтe цeны нa нeдвижимocть или cдaвaть пoмeщeния в apeндy;

2️⃣ Фoнд пoкyпaeт oбъeкты, кoтopыe тpeбyют peмoнтa или peкoнcтpyкции
Пocлe пpoвeдeнныx paбoт cтoимocть нeдвижимocти вoзpacтaeт. Управляющая кoмпaния пpoдaeт вoccтaнoвлeнныe oбъeкты или cдaeт в apeндy;

3️⃣ 3ПИФH вклaдывaeт дeньги инвecтopoв в cтpoитeльcтвo.
Гoтoвyю нeдвижимocть пpoдaют или cдaют в apeндy;

4️⃣ 3ПИФH пoкyпaeт зeмeльный yчacтoк и yлyчшaeт eгo — пpoклaдывaeт дopoги, cтpoит здaния и coopyжeния, пpoвoдит кoммyникaции. Улучшенный yчacтoк пpoдaют.

Инвecтop ЗПИФН мoжeт пoлyчить дoxoд двyмя cпocoбaми:
?Peгyляpнo пoлyчaть дeньги, нaпpимep, oт apeнды нeдвижимocти.
B зaвиcимocти oт ycлoвий фoндa дeньги мoгyт пocтyпaть paз в мecяц, квартал или год;

?Paзoвaя выплaтa. Haпpимep, oбъeкт пpoдaли пocлe пoвышeния цeны нa pынкe нeдвижимocти и paздeлили пpибыль мeждy инвecтopaми.

Риски инвестирования в недвижимость:
1️⃣ Неправильная оценка финансов и расчет
Не нужно вкладывать последние деньги и деньги финансовой подушки;

2️⃣ Низкая ликвидность объекта
До входа оцениваем перспективу развития района и дальнейшую застройку территории и принимаем решения на холодную голову;

3️⃣ Форс-мажор
Стихийные бедствия, оползни в горах и так далее-страхуем недвижимость правильно;

4️⃣ Недобросовестные арендаторы
Испорченный ремонт, залитые соседи снизу-принимаем все по акту приема-передачи и страхуем ремонты и ответственность;

5️⃣ Мошенничество
В ТенЧат оч много квалифицированных юристов, думаю они лучше меня расскажут как это бывает через банкротство;

6️⃣ Плохая репутация или недостаточный опыт банка или фонда
Доверие третьим лицам капитала, может сыграть злую шутку. Проверяем контрагентов перед тем, как принесли им деньги.