10 807 
Сохранить статью: 
В последние месяцы 2021 года и в течении 2022 года на рынке недвижимости происходили не стандартные явления. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и ещё ряде городов недавно возведённую «вторичку» можно купить гораздо дешевле, чем «первичку» в той же локации. Ощущение, что рынок первичной недвижимости стал жить по своим законам ценообразования.
Причина разделения рынка недвижимости на два самостоятельных рынка — это ставки по ипотечным кредитам, точнее их разница на первичном и вторичном рынках.
ЦБ своё отношение к «околонулевым»ставкам уже высказал.
Позиция Эльвиры Набиуллиной: «За счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заемщиков».
Ранее ЦБ высказывался в подобном ракурсе о комиссиях по валютным вкладам и счётам. Ситуацию это не изменило, только несколько упорядочило.
То есть, вполне вероятно, что дело закончится не запретом «околонулевых»ставок, а, допустим, обязанностью застройщика информировать потенциальных покупателей об особенностях ценообразования при низких ставках или чем то подобным.
У рынка недвижимости по большому счёту драйверов в данный момент не так много, чтобы ими так раскидываться.
Опытные инвесторы рынка недвижимости сейчас, в основном, заняли выжидательную позицию.
Думаю, что может серьезно просесть вторичный рынок и начать появляться спецпредложения от застройщиков, а в этот момент можно успеть поймать что-то интересное.
Первые реакции рынка, вероятно, появляться уже в ближайшее время. Предложения по продаже квартир по ценам ниже рынка возможны от тех граждан, которые внезапно приняли решение о перемещении в другие страны.
Пока рынок, можно сказать «на паузе». Уже есть сведения о том, что банки отказывать в одобрении ипотеки тем, кто может быть мобилизован.
Бизнес есть бизнес, без учёта рисков никуда и банки учитывают новый вид риска — мобилизационный.
Это своего рода тормозная жидкость для рынка и приведёт это к избытку предложений на рынке с ограниченным кругом потребителей и падению продаж.
Официальных разъяснений ЦБ по данному вопросу не было, а уже пора бы.
Рынок недвижимости в данный момент можно охарактеризовать, как рынок покупателя, причём либо с наличными либо не имеющего риска мобилизации.
Любопытная конфигурация: Рынок кэша и покупателей преимущественно женского пола, студентов и мужчин с бронью. Учитывая, что студенты доход имеют не часто, а бронь имеет определённый срок, который тоже может быть расценен банком, как фактор риска, остаются женщины.
Эйфория 2020 года, когда на рынок недвижимости пришло много новых инвесторов сыграла злую шутку.
У новичков могло сложится не верное впечатление, что на рынке недвижимости всегда царит рай и можно удваивать или даже утраивать портфели легко и без особых временных затрат.
На самом деле, все гораздо сложнее и рынок недвижимости характеризуется тем, что всегда нужно иметь в запасе план Б, для того, чтобы избежать несвоевременной продажи.
В противовес новичкам-2020 были люди, «понюхавшие порох» в 2015 году, которые смотрели на всю эту эйфорию скептически, вспоминая, как купили за 5 млн, а продали с трудом всего за 4 млн.
Правда, как обычно, по середине. На рынке недвижимости можно великолепно расти только в том случае, если вовремя продавать, а не скидывать, иметь план «Б», и не находится в зависимости одной стратегии, нацеливаться на рост, а не на пассивный доход, думать и считать. Калькулятор — это вообще лучший друг инвестора.
Просадка на рынке недвижимости, на мой взгляд, будет точно. Причём, с учетом тех тенденций, которые наметились сейчас, просадка будет и на вторичном и на первичном рынке. Глубину и длительность пока предсказывать сложно, так как они напрямую зависят от того, сколько продлиться период нестабильности и непредсказуемости.
Просадка – это явление всегда временное. В 2015 году просадка была месяцев 9, а затем снова начался постепенный рост. Это касается, в основном, ликвидной недвижимости в крупных городах.
Портал Novostoy 21 сентября 2022 года проводил опрос экспертов с рынка недвижимости. Разумеется никакой конкретики в прогнозах не было и быть их не могло. Их и сейчас не может быть, так как пока сложно оценить масштабы и последствия шока.
Рынок недвижимости реагирует на внешние факторы не моментально и благодаря «околонулевым» ставкам и субсидированным программам, застройщикам удалось практически восстановить провал спроса, который образовался после 24 февраля 2022 года.
Поэтому, сложившаяся ситуация к банкротству застройщиков не приведёт, и время на то, чтобы найти новые драйверы рынка в сложившиеся реалиях есть.
Проектное финансирование даёт возможность для того, чтобы не снижать темп стройки при нестабильных продаж (строительство на фоне низкого спроса не остановится).
Не является инвестиционной рекомендацией. Публикация основана на личном опыте и виденье рынка.
