Кому и зачем нужен хоумстейджинг

Автор Александр Инвестов

О чем речь? Хоумстейджинг – способ преображения недвижимости для ее быстрой продажи или сдачи в аренду. Специалист наводит визуальный лоск, чтобы сделать красивые фото. Капитальный ремонт не потребуется, но кое-что придется изменить, докупить.

Что учесть? Занимаются хоумстейджингом профессионалы, но никто не запрещает прибегнуть к концепции самостоятельно, чтобы подготовить свою квартиру к приходу клиентов. Ну а если дело сильно затянет, можно пройти обучение и предлагать свои услуги другим собственникам.

Что такое хоумстейджинг

Хоумстейджинг — это, простыми словами, предпродажная подготовка недвижимости. Термин происходит от английских слов home («дом») и staging («постановка»). В рамках этого мероприятия создается продуманный и привлекательный образ жилья для будущего покупателя или арендатора.

Проводить полноценный ремонт помещений при этом необязательно. Чаще всего требуется лишь подкрасить стены, сделать уборку и переставить мебель.

Хоумстейджинг-агентства в своей работе руководствуются не только принципами дизайна интерьеров. Необходимо также учитывать потребности потенциальных покупателей.

Занимаются данной деятельностью хоумстейджеры — специалисты, способные выявить потенциал уюта в любой квартире и затем продемонстрировать его целевой аудитории, затратив на это минимум средств. Интерес подобным образом вызывается либо у покупателя недвижимости, либо у арендатора. В ход пускаются маркетинговые приемы и грамотный дизайн. Хоумстейджинг учитывает даже психологическую составляющую.

Используя все свои возможности, хоумстейджер стремится прежде всего показать потребителю разные варианты использования недвижимости (проживания в доме или квартире в случае с жильем). При этом объект продвижения должен вызывать у покупателя или арендатора желание возвращаться сюда снова и снова. Хоумстейджеры ищут в первую очередь людей, которые будут чувствовать себя здесь максимально комфортно.

Хоумстейджеры принципиально отличаются от дизайнеров тем, что нацелены не на запросы заказчика, а на существующие рыночные потребности. Иными словами, привлекательный образ интерьера создается не для какого-то конкретного потребителя, а для целевого сегмента рынка в целом.

Также следует учитывать, что хоумстейджинг квартиры не является просто дизайн-проектом или ремонтными работами. Это прежде всего качественное обновление пространства для последующей продажи или сдачи недвижимости в аренду.

Что делает хоумстейджер

Разберем подробно каждую функцию среднестатистического хоумстейджера.

Изучение рынка

Специалист должен обладать полной информацией об актуальной ситуации на рынке недвижимости. Для этого необходимо получить ответы на следующие вопросы:

• Какие квартиры активно продаются или сдаются в конкретном районе?
• Есть ли среди них отремонтированные, и если да, то как давно производился ремонт?
• Почем продаются или сдаются эти квартиры?
• Где сдача в аренду или продажа идет быстро, а где возникают сложности?
• Как меняются цены и уровень спроса в изучаемом районе в течение года?

Для анализа используются популярные ресурсы по продаже и сдаче в аренду жилой недвижимости. На территории РФ наиболее популярны площадки Авито, Циан и ДомКлик. Помимо этого, хоумстейджер ищет в открытом доступе результаты исследований рынка недвижимости или же исследует этот рынок самостоятельно.

Так, по итогам исследовательской работы AdIndex можно сделать вывод, что на отечественном рынке наибольшей популярностью среди инвесторов пользуются digital-инструменты. Большая часть арендаторов и покупателей принимает свое решение только после очного осмотра объекта недвижимости. И важное значение имеет привлечение целевой аудитории к такому просмотру с применением digital-инструментов.

Анализ потенциальных клиентов

Хоумстейджинг-студии подобно любым компаниям, предлагающим какой-то продукт, для начала выявляют свою целевую аудиторию.

К примеру, необходимо продать трехкомнатную квартиру в московском районе Черемушки. Сперва хоумстейджер анализирует инфраструктуру данного района, изучает демографию жителей. Для этого он общается с текущим собственником жилья, наблюдает за подъездом дома.

Допустим, выявлено, что здание является новостройкой, в непосредственной близости от которой расположены детсад и школа. Исходя из этого можно заключить, что здесь в большинстве своем живут молодые семьи. Именно такая аудитория и будет являться целевой. Соответствующим образом разрабатывается обстановка квартиры, учитывающая наличие в семье маленького ребенка и необходимость в уединенном пространстве для родителей.

Рассмотрим другой пример. Объект продажи находится в тихом историческом районе города рядом с деловым центром. Детских садов в пешей доступности нет, зато недалеко можно найти неплохой ресторан. Жилье в таком районе будет привлекательным для одинокого человека или пары без детей. Главными требованиями целевого покупателя являются близость дома от работы и возможность домашнего отдыха в тишине.

Создание декор-концепции

Полученную на предыдущих шагах информацию специалист использует для разработки конкретного дизайнерского решения по интерьеру. При этом никаких кардинальных изменений не производится. Работа ведется с существующим наполнением, хотя результат может значительно поменять восприятие помещения человеком.

Расчет бюджета и рентабельности

На данном этапе необходимо определить суммарные расходы на реализацию выработанной концепции и выяснить степень влияния этой суммы на конечную стоимость аренды или продажи, а также на скорость этих операций. Собранная информация поможет собственнику жилья или арендодателю реализовать предложенные изменения либо отказаться от этой затеи.

Национальная ассоциация риэлторов США провела исследование, в результате которого были выявлены значимые факторы, влияющие на стоимость сделки и скорость ее осуществления:

• избавление от ненужных вещей;
• профессиональная уборка помещений;
• мелкий и косметический ремонт;
• отсутствие животных в процессе осмотра дома или квартиры;
• качественно сделанные презентационные фотографии;
• создание нейтрального уюта (деперсонализация).

Наиболее важными из этих пунктов по мнению многих экспертов являются первые три. То есть в первую очередь нужно выбросить ненужные вещи, качественно убрать помещение, устранить огрехи в проведенном ранее ремонте. Что касается животных, их присутствие на фотографиях иногда, напротив, может оживить интерес к объекту.

Качество же самих фото зачастую определяется самой рекламной площадкой. Опрос читателей одного из крупнейших бизнес-изданий показал, что аудитория обращает внимание прежде всего на недочеты в мелком ремонте и загрязненность помещений. Поэтому хоумстейджерам нужно работать преимущественно с этими моментами.

Инвестиции в данное мероприятие рассчитываются обычно в табличном формате. Смета должна учитывать каждую статью расходов в отдельности. Так, специалисты из Geometrium School проводили обучающий вебинар для начинающих хоумстейджеров, где в качестве примера была показана однокомнатная квартира. Общий бюджет всего мероприятия составил 100 000 рублей, куда включались затраты на приобретение небольших предметов мебели.

В каких случаях поможет хоумстейджинг

Может показаться, что принципы хоумстейджинга применимы и для собственного жилья. Но в таком случае жильцы руководствуются исключительно своими вкусами и предпочтениями, добиваясь максимального уюта для себя лично. Здесь фантазию владельцев жилой недвижимости ничто не ограничивает.

Иначе дело обстоит с обустройством дома или квартиры для обширной целевой аудитории. Необходимо с одной стороны сделать интерьер стильным и привлекательным, с другой — использовать универсальные приемы, которые привлекут максимально широкий круг потенциальных потребителей.

• Продажа жилья

Стоимость жилой недвижимости, как правило, формируется в зависимости от рыночных расценок. При расчете конечной цены учитывают расстояние от дома до остановки общественного транспорта и важных объектов инфраструктуры, а также наличие поблизости детских садов и школ, состояние самого дома и ремонт помещений.

Если требуется отремонтировать квартиру или дом перед продажей, а необходимых для этого ресурсов нет, помогут флиппинг и хоумстейджинг. В некоторых случаях легкого косметического ремонта достаточно, чтобы выгодно продемонстрировать жилплощадь будущему покупателю.

• Сдача жилья в аренду

Данный вариант пользуется наибольшей популярностью. Если человек планирует купить недвижимость, чаще всего он рассчитывает самостоятельно обустроить новое жилье. Для арендаторов в приоритете получить сразу готовую к проживанию квартиру, не вкладываясь в дальнейшем в ремонт и обустройство. И здесь для хоумстейджера очень важно правильно продемонстрировать интерьер.

На этапе демонстрации можно скрыть незначительные недостатки и акцентировать внимание аудитории на достоинствах сдаваемой в аренду недвижимости. Например, на старый ламинат имеет смысл постелить новый ковер, а непрезентабельные участки обоев скрыть за шкафом. При наличии балкона желательно максимально освободить его от ненужных вещей. Дополнительный уют на лоджии создадут кресло-качалка и правильно подобранное освещение.

Стоимость аренды квартир в одном ценовом сегменте колеблется в достаточно узком диапазоне, и потенциальные арендаторы весьма придирчивы в выборе жилья. Поэтому внимание следует уделять даже минимальным элементам декора, предварительно выполнив полную уборку помещений, устранив мелкие недочеты в ремонте, своевременно избавившись от неприятных запахов.

• Самостоятельное обустройство жильцом арендуемого жилья

В ряде случаев арендаторы ищут необустроенную жилплощадь, чтобы своими руками создать в ней уют. Если необходим хоумстейджинг пустой квартиры с последующим обустройством, это следует заранее обговорить с владельцем. Вероятно, у собственника появятся возражения относительно такого варианта, тогда придется искать компромисс. Как вариант, стоит остановиться на незначительных изменениях в интерьере, тем более, если они пойдут на пользу и самому арендодателю.

Если же арендатор обязуется оставить после себя квартиру в более презентабельном виде, имеет смысл договориться с владельцем жилья о скидке.

• Сохранение клиентской базы и привлечение новых клиентов

Если говорить в целом о термине «хоумстейджинг», работы такого рода распространяются не только на жилую, но и на коммерческую недвижимость. Чаще всего ими пользуются представители сферы услуг — фитнес-клубы, салоны красоты и т. п. Хоумстейджеры могут создать дополнительный уют для клиентов и повысить тем самым привлекательность заведения. К тому же такой бизнес можно будет выгодно продать.

7 шагов хоумстейджинга

Нередкими являются ситуации, когда для достижения результата достаточно использовать имеющиеся ресурсы, не вкладывая дополнительные средства и не привлекая сторонних специалистов. Нужно прежде всего грамотно продумать стратегию и разработать образ квартиры, который обеспечит приток покупателей или арендаторов.

Шаг 1. Избавление от хлама

Подавляющее количество предметов мебели и декора можно смело удалить из квартиры. Как показывает практика, жилая недвижимость на вторичном рынке за годы использования захламляется множеством ненужных вещей. Прежде всего следует избавляться от визуального мусора — лишних стульев, старомодных шкафов-стенок, пианино, старых фотографий и прочих следов жизни прежних жильцов. Нередко уже на этом этапе удается добиться презентабельного вида квартиры.

Шаг 2. Мелкий и косметический ремонт

Заниматься капитальным ремонтом жилой недвижимости до продажи и сдачи в аренду весьма накладно. Более того, это не имеет смысла — новые жильцы, скорее всего, захотят самостоятельно перестроить жилье на свой вкус. Более рациональным будет минимальный ремонт для придания квартире презентабельности.

Зачастую достаточно лишь покрасить стены в нейтральный цвет, чтобы освежить внутреннее пространство.

Минимальных затрат потребуют и кухня с ванной. Например, можно обойтись покраской кухонных шкафов, заменой фурнитуры и наклеиванием на столешницу новой пленки. В ванной комнате достаточно покрасить плитку и обновить затирку, а также при необходимости спрятать водопроводные трубы за дверцами или шторками. В туалете желательно заменить обод унитаза.

Шаг 3. Изменение функционала помещений

Данный шаг не обязателен в хоумстейджинге. Пример, когда он необходим — слишком темный рабочий кабинет и спальня, расположенная рядом с кухней. В таком случае имеет смысл поменять предназначение этих двух комнат.

Шаг 4. Приобретение предметов мебели и интерьера

Безусловно, всю мебель менять не нужно. Речь идет, например, о покупке кофейного столика или кухонного стула, если тех не хватает в имеющемся гарнитуре.

Шаг 5. Капитальная уборка и оформление помещений

Этот этап является основополагающим для визуализации жизни нового жильца в данной квартире. Покупатель сразу должен увидеть и понять, где он будет принимать пищу, а где отдыхать.

Все личные вещи прежних жильцов следует удалить. Это касается фотографий на стенах, одежды в шкафах, детских игрушек, различных предметов коллекционирования.

Шаг 6. Съемка помещений

Фотографировать интерьер нужно, учитывая заданное позиционирование. Необходимо соблюдать меру, не выставляя в кадр чрезмерное количество предметов декора. Напротив, более выигрышной будет композиция с небрежно брошенным на диван пледом. Впрочем, и здесь важно не перемудрить.

Чтобы легче было оценить эффект, фотосъемку желательно проводить при дневном свете. Если комната темная даже днем (например, окно находится в тени деревьев), можно попробовать добавить уровень экспозиции готовой фотографии на 5-10 %. Слишком большое значение устанавливать не следует, чтобы не ввести клиентов в заблуждение.

Шаг 7. Создание и публикация объявления

Данный этап выполняется совместно с риелтором, ответственным за написание текста, компоновку объявления и проведение сделки. От хоумстейджера требуется лишь давать рекомендации относительно целевой аудитории.

Очень важный и неочевидный для многих момент — правильная последовательность фотографий в объявлении.

Часто задаваемые вопросы о хоумстейджинге

Кто автор данной концепции?

Саму концепцию придумала дизайнер Барб Шварц из Сиэтла, будучи в то время риелтором. Идея возникла в результате поиска универсального решения для продажи и сдачи в аренду непрезентабельно выглядящих квартир.

Каков средний заработок хоумстейджера?

Часто можно услышать о хоумстейджинге, что это весьма прибыльная деятельность благодаря востребованности на рынке. Так, среднестатистический специалист за одну свою консультацию берет от 1500 до 5000 рублей.

Специализированный ресурс «Профи» дает следующую информацию. Максимальная стоимость разработки проекта для стандартной квартиры площадью не более 100 м² составляет 150 000 рублей.

Месячный заработок некоторых хоумстейджеров может доходить и до 450 000 рублей, но в этом случае специалисту придется вести сразу несколько дорогих проектов на протяжении 3-4 недель.

Как стать хоумстейджером?

Вне зависимости от конкретного направления деятельности (продажа собственной недвижимости, сдача ее в аренду, продвижение квартир для широкой аудитории) можно выбрать один из двух путей для старта.

Первый вариант — самостоятельное обучение хоумстейджингу. В этом поможет специализированная литература, пригодятся материалы вебинаров и мастер-классов. Однако в реальных рыночных условиях навыков, полученных самостоятельно, может быть недостаточно. Здесь уже потребуется прохождение курсов под руководством действующих специалистов. Либо сразу записаться на обучение к профессионалам – это второй вариант, как стать хоумстейджером.

Подведем итог. Продажа любой недвижимости подразумевает под собой участие многих людей и сервисов. Этот сложный процесс можно упростить, грамотно организовав взаимодействие продавца и покупателя на всех этапах. Правильно проведенный хоумстейджинг должен приносить выгоду всем сторонам сделки.