Флиппинг: плюсы и минусы, общая стратегия, список этапов

Автор Александр Инвестов

Что это такое? Флиппинг – вид инвестирования в недвижимость на вторичном рынке жилья с целью ее дальнейшей перепродажи после ремонта за более крупную сумму. Причем по возможности все это осуществляется в максимально сжатые сроки.

На что обратить внимание? Для получения прибыли нужно учитывать множество моментов. Прежде всего это потенциал жилья как объекта для инвестиций, вероятный цикл оборота капитала и существующие правила налогообложения.

Суть флиппинга

Вкладывать деньги в покупку вторичного жилья с целью его сдачи в аренду давно стало невыгодно. Такие инвестиции слишком долго окупаются. Но всё же на данном рынке недвижимости есть варианты инвестиционных сделок, которые могут принести прибыль.

Приобретение жилья на непродолжительное время с дальнейшей их перепродажей носит название «флиппинг». Что это такое? Простыми словами, покупаются квартира или дом со скидкой – пригодные для проживания, но нуждающиеся в ремонте, приводятся в надлежащее состояние и перепродаются дороже.

Само слово происходит от английского «to flip», что переводится как «переворачивать». Подобную деятельность называют также fix and flip, потому что инвестор, прежде чем перепродать жильё, делает в нём косметический, а при необходимости и капитальный ремонт, обставляет мебелью, то есть вносит изменения к лучшему.

Флиппинг недвижимости возник в конце 80-х годов ХХ века в США. Инвесторы начали приобретать старые дома, вкладывать деньги в их ремонт и перепродавать по ценам, актуальным на рынке. Такое жильё хорошо продавалось, так как страна только что вышла из серьёзного экономического кризиса.

Данный вариант инвестирования вскоре стал настолько популярным, что об этом появились специальные телепередачи. Если в США эта стратегия чаще всего применяется касательно частных домов, флиппинг в России обычно касается квартир.

Этапы флиппинга

Действия, которые необходимо сделать инвестору, осуществляющему стратегию флиппинга, составляют внушительный список. Вот все этапы по порядку:

1. проанализировать объявления о продаже недвижимости;
2. изучить предлагаемые объекты и выбрать подходящую квартиру или дом;
3. купить недвижимость;
4. составить смету на ремонт жилья;
5. выбрать бригаду для ремонта;
6. закупить стройматериалы;
7. контролировать ход работ;
8. сделать фотографии и разместить объявления о продаже;
9. найти покупателя;
10. заключить сделку.

На каждом из этапов имеются свои сложности. Перед тем как заняться флиппингом, нужно учесть, что стартовым капиталом будут ваши личные средства. Хотя вы сможете взять кредит, но это будет невыгодно, так как увеличатся расходы и появятся дополнительные ограничения. Пока кредит не погашен, жильё будет являться собственностью банка, и заключить сделку можно будет только с его разрешения.

Нужно выделить довольно много времени для теоретической подготовки, прежде чем начать флиппинг. Обучение поможет снизить риск потери средств, которые принадлежат лично инвестору. Нужно понимать ситуацию на рынке недвижимости, знать, увеличивается или падает спрос на жильё, быть в курсе особенностей разных районов. Только имея нужную информацию и умело пользуясь ей, можно сделать флиппинг доходным бизнесом.

Плюсы и минусы флиппинга

Сначала отметим положительные моменты. По сравнению с другими видами инвестирования в недвижимое имущество, флиппинг является более выигрышным вариантом. Прежде всего, люди, которые хотят увеличить свои накопления, делают упор на наиболее выгодные перспективы получения прибыли. Приведённый далее список отражает этот и другие плюсы флиппинга.

• Уровень доходности. Уже говорилось, что для того, чтобы схема была удачной, нужно тщательно выбирать квартиру, но, если действовать по всем правилам, доход может составить 20 – 50% от суммы, вложенной в недвижимость.
• Скорость. Это краткосрочная стратегия, потому что при долгой реализации квартиры увеличиваются риски, это связано с плавающими ценами. Будет оптимальным, если от покупки до продажи жилья пройдёт от 3 до 4 месяцев.
• Годовой оборот. Учитывая предыдущий пункт списка, нетрудно увидеть, что флиппинг квартир позволяет провести 3 – 4 сделки в течение года. Другие стратегии не дают таких возможностей.
• Значимость. Чтобы добиться выгодной сделки, флиппер превращает объект в стильное удобное жильё. А значит, его деятельность приводит к улучшению жилищных условий покупателя.
• Защищённость. Покупая недвижимость, инвестор имеет возможность застраховать титул. Это оградит его от мошенников или от претензий, которые могут выставить родственники предыдущего собственника жилья.

Особенности этой стратегии делают её наиболее увлекательной по сравнению с другими вариантами инвестиций в недвижимость. Некоторым инвесторам нравится азарт – определив, какие параметры должны быть у перспективного жилья, нужно найти её среди множества предложений, и сделать это быстрее других. Других привлекает преобразование жилища. Создавая новый интерьер, он видит в квартире творческий объект, при работе над которым можно реализовать своё видение и дизайнерские решения.

Надо сказать и об отрицательных сторонах этой стратегии. Перед тем как начать флиппинг, придётся потратить большее количество времени и усилий по сравнению с другими способами инвестиций в недвижимость.

Чтобы инвестирование принесло положительные эмоции, и максимальную прибыль в короткий промежуток времени, понадобится терпение и соблюдение некоторых особенностей:

• Вовлечённость в процесс. Получить выгоду от флиппинга возможно только в случае приложения активных усилий по анализу рынка, поиску подходящих квартир, составлению проектов по ремонту и дизайну и контролю работ. Можно делегировать эти дела, но нужно сперва самому вникнуть в суть.
• Высокий порог входа. Может сложиться впечатление, что стратегия флиппинга является одной из малозатратных, но нельзя забывать, что придётся вкладываться в ремонт. Также нужно учесть, что лучше использовать не кредитные средства, а реальные. Тогда вы избежите долгов, которые могли бы возникнуть из-за рисков, сопровождающих флиппинг.
• Оформление документации. Бюрократические затруднения сопровождают любые бизнес-проекты, связанные с жильём, но для некоторых людей необходимость долгой возни с документами является важным недостатком.

Подводные камни флиппинга

На какую прибыль можно рассчитывать, начиная флиппинг? Сколько зарабатывает инвестор, зависит от скорости процесса. Успехом считается, если доход составляет около 30%, но для этого желательно, чтобы время от покупки объекта до его продажи после ремонта составляло не больше трёх месяцев. Иначе непредвиденные изменения в экономике могут привести к падению цены на недвижимость.

Например, в столице цикл одной сделки составляет от трёх до пяти месяцев. Это значит, что проводя в течение года несколько сделок, можно выйти на доход, составляющий 100-120% от суммы, вложенной первоначально.

Нельзя забывать и о том, что квартира, которая продаётся по низкой цене, скорее всего имеет определённые особенности. Это или плохое качество самого жилья, или проблемы с документами, а иногда всё это в комплекте. Такая квартира будет стоить значительно меньше, чем сумма её рыночной стоимости, что может привлечь покупателя.

Но для устранения всех недостатков могут потребоваться очень значительные вложения, и флиппинг окажется невыгодным. Если сразу можно понять, что после всех вложений доход составит меньше 30%, стоит отказаться от этого объекта как неподходящего.

Точнее проанализировать выгоды вы сможете, если привлечёте специалистов из строительной сферы, с помощью которых рассчитаете, какая сумма потребуется на ремонтные работы и сколько они займут времени.

Учитывайте, что в данном случае имеется в виду полноценный капитальный ремонт. Именно этим в основном и различаются флиппинг и хоумстейджинг. Сделать жильё привлекательнее с помощью интерьерных изменений не получится, нужна полная переделка.

Проверяя документы, стоит проконсультироваться с юристами. Существуют проблемы, которые не поддаются решению, и об этом нужно знать заранее. Также можно обратиться за помощью к риелторам, чтобы верно оценить рыночную ситуацию и выбрать подходящий момент для продажи квартиры.

7 основных правил выбора квартиры для покупки

Флиппинг – проект, который осуществляется на вторичном рынке недвижимости. Понятно, что прибыль от продажи возможна только при покупке квартиры по стоимости ниже средней. Но это только один из признаков, на который нужно обратить внимание при выборе объекта. Нужно учесть ещё несколько факторов.

• Локация

Продать квартиру в доме, находящемся в районе с хорошей инфраструктурой и удобным расположением, гораздо легче, чем жильё на окраине, в бывшей промзоне и с зависимостью от транспортной ситуации. Флиппинг предполагает быструю перепродажу, поэтому нельзя рассчитывать, что локация изменится к лучшему в течение цикла сделки.

• Близость общественного транспорта

Намного лучше покупаются квартиры, которые находятся близко к остановке наземного общественного транспорта, станции метро или железной дороге. Желательно, чтобы дойти пешком до них можно было не больше, чем за 20 минут.

• Площадь жилья

Имея опыт, можно успешно продавать жильё с любым количеством комнат, но наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры. Кроме того, в ремонт небольшой жилплощади придётся вложить меньше средств, а процент прибыли от перепродажи может быть намного больше, чем в случае с трёхкомнатной квартирой.

• Объекты инфраструктуры

Находящиеся поблизости поликлиника, школа или вуз, торговый центр, спортивный комплекс, парк и прочие нужные объекты делают жильё более привлекательным для потенциальных покупателей.

• Вид из окон

Менее востребованы квартиры, выходящие окнами на шоссе или оживлённую улицу. Исправить положение может наличие поблизости необходимых покупателю объектов инфраструктуры. Но при равных прочих условиях выиграет квартира, из окон которой открывается вид на зелёный массив реку, а тем более море. Ценятся панорамные виды с высоких этажей.

Если дорога отгорожена рядом деревьев, восприятие значительно смягчается.

• Состояние и внешний вид дома и общих площадей

В объявлениях о продаже жилья не случайно указывают, что в доме сделан капитальный ремонт или обозначают его намеченные сроки. Привлекательность квартиры сильно падает, если она находится в доме, имеющем трещины или сколы на фасаде, плохой запах в подъезде, облупившуюся краску и прожжённые перила на лестнице, сломанный мусоропровод и т.п. Здесь флиппер ничего не сможет изменить, поэтому такой дом лучше не рассматривать в качестве объекта.

• Потенциал квартиры

Флиппинг не имеет смысла, если продажа квартиры с прибылью маловероятна. Чтобы оценить возможности, нужно сравнить цену выбранного жилья и цены на квартиры с ремонтом, находящиеся поблизости. При этом появляется опорная точка для расчёта желаемой цены.

В целом, нужно понимать основное правило: если квартира продаётся очень дёшево, она отягощена дополнительными проблемами. Можно столкнуться с тем, что жильё находится в залоге, имеет неузаконенную перепланировку, долги по коммунальным услугам или полностью разрушена изнутри. Но иногда всё же стоит обратить внимание на такой объект, так как он даст возможность заработать.

Базовые документы для оформления сделки

После выбора квартиры необходимо убедиться, что все документы находятся в порядке:

• паспорт владельца является действительным: принадлежит ему (фото владельца), не повреждён и не просрочен;
• имеются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие отсутствие постановки на учёт;
• выписка из домовой книги, сведения из которой совпадают с теми, которые предоставил владелец квартиры обо всех, кто там прописан и имеет право пользования;
• выписка ЕГРН, делающая прозрачной историю переходов права собственности на квартиру;
• справка о задолженности по коммунальным платежам или об её отсутствии.

Приведённый список содержит базовые документы, предоставляемые продавцом. Но рынок вторичного жилья может потребовать и другие бумаги в зависимости от сложившейся ситуации.

Советы по ремонту объекта

Квартира с разрушенной отделкой, ужасным состоянием сантехники, старой мебелью – то, с чем придётся сталкиваться, начиная флиппинг. Как заработать в такой ситуации? Придётся исправить все недостатки и привести жильё в привлекательное состояние. Как правило, понадобится капитальный ремонт, включающий замену проводки и сантехники и новую отделку.

Если представляется возможность объединения кухни со столовой и/или гостиной, это стоит сделать. Просторные помещения, по словам бренд-менеджеров, являются более привлекательными для покупателей. Сделать квартиру современной можно, установив систему «Умный дом».

Большинство потенциальных покупателей сочтёт приятной нейтральную светлую окраску стен (белый, бежевый, светло-серый цвета), которая к тому же делает пространство визуально больше. Преимущество однотонных стен в их универсальности, они сочетаются с любым стилем интерьера. К тому же смотрятся они престижно в сравнении с блестящим покрытием или фресками низкого пошиба. Чтобы добавить стенам рельефа и усложнить поверхность, хорошо подойдут молдинги.

Интерьер будет казаться интереснее и выделит ваше объявление на фоне других, если вы разбавите лаконичный интерьер аксессуарами. Они придадут уют, но следите, чтобы предметы сочетались по стилю с ремонтом. Используйте аксессуары различного размера, но не слишком мелкие, чтобы избежать визуального шума. Дополнительно расширить пространство помогут зеркала, их тоже можно использовать для декора. При этом стоит помнить, что назначение аксессуаров – дополнить пространство, дизайнеры рекомендуют избегать захламления.

Не нужно забывать о возможностях текстиля. Например, если правильно подойти к выбору штор, можно не только усилить эффект от цветового решения интерьера, но и повлиять на визуальное восприятие: увеличить высоту комнаты или расширить окно.

Используя качественную фурнитуру, выбрав более дорогие выключатели и розетки, вы внесёте дополнительную оригинальную нотку в интерьер и сделаете ремонт более статусным. Поработайте над правильным освещением: лучше использовать лампы нейтрального спектра. Слишком тёплый свет придаёт жёлтый оттенок и делает картину тусклой, а слишком холодный делает квартиру похожей на офис.

Важно понимать, что заменить коммуникации и отделать стены недостаточно. Флиппинг предполагает продажу квартиры, полностью готовой к проживанию: с новой современной мебелью, сантехникой, бытовой техникой и т.д.

Учитывать нужно всё. Даже такие, казалось бы, мелочи, как картина на стене или диванные подушки могут увеличить скорость продажи объекта и выгодность сделки. Все расходы на благоустройство нужно учесть ещё до того, как вы купите квартиру.

Необходимая мебель и техника входят в сумму вложений в таком бизнесе как флиппинг. Отзывы опытных инвесторов говорят, что их проекты в основном рассчитаны на ипотеку. Делая первоначальный взнос, покупатели обычно используют все имеющиеся финансы, и средств на ремонт и покупку мебели или техники уже не остаётся. Поэтому полностью обставленная квартира, в которой можно сразу жить, не испытывая дискомфорта, будет очень привлекательным вариантом.

Особенности флиппинга домов

В нашей стране перепродажа отремонтированных домов практикуется гораздо реже, чем за границей. Чаще всего загородный дом продаётся без учёта состояния, потому что покупатель с большой долей вероятности будет переделывать его «под себя» в соответствии со своими вкусами и потребностями.

Да и ремонт дома займёт больше времени, к тому же, будет зависеть от времени года.

Список требований к дому для флиппинга тот же, что и для квартиры: удобная локация, доступность общественного транспорта, порядок в документации и проведённые коммуникации.

С другой стороны, это открывает возможность для заработка. Купив дом без водопровода или газа и проведя эти коммуникации, флиппер может продать жильё намного дороже.

Опытные инвесторы рекомендуют приобретать постройки, требующие минимального ремонта. Это может быть замена кровли, ремонт крыльца или окон, внутренняя отделка. То есть имеющиеся недостатки должны поддаваться быстрому устранению.

10 распространенных ошибок начинающих флиппинг

Свои особенности, которые могут привести к лишним тратам, есть у любой инвестиционной стратегии. Вот каких ошибок следует избегать флипперу:

• Приобретать объект на кредитные средства

Флиппинг является краткосрочной стратегией, и время играет здесь решающую роль. Это влечёт за собой высокую степень риска.

Поэтому опасно брать заём или ипотеку для покупки квартиры. Вы можете не вернуть вложенное и остаться с долгом.

• Пренебрегать составлением бизнес-плана

Так как флиппинг станет успешным только при соблюдении сроков, нужен чёткий расчёт времени на ремонт и продажу. Нужно отразить все моменты проекта, составив подробный бизнес-план. Без него шансы на удачное инвестирование уменьшаются.

• Неправильно выбирать объект

Это самое важное. Для грамотного выбора нужно иметь опыт, понимать рынок, анализировать имеющуюся информацию. Если у вас хорошие аналитические способности, можно справиться с задачей самостоятельно, но при их отсутствии лучше обращаться за помощью к специалистам.

• Небрежно проверять документы на жильё

Всё зависит от особенностей объекта. Если вы покупаете квартиру, которую собственник покупал на стадии котлована, он не женат и не имеет детей, и продаёт жильё сразу после того, как получил ключи, доскональной проверки скорее всего не потребуется. А вот если квартира получена в наследство, могут всплыть подводные камни. Лучше всего обратиться к проверенному риелтору или заказать услугу по проверке в специализирующейся на этом организации.

• Реализовывать смелые решения по планировке и дизайну

Для первых проектов стоит выбирать классический стиль, который соответствует вкусам большинства. Возможно, позже вы сможете экспериментировать, но сейчас нужно ориентироваться на широкую аудиторию.

• Не контролировать бригаду

Стоит упомянуть и об этой стороне вопроса. К сожалению, строители иногда ведут себя в чужой квартире неподобающим образом.

Если пустить всё на самотёк, можно обнаружить унитаз, засорившийся от того, что в него спускали строительный мусор, получить претензию от затопленных соседей или жалобу на громкую вечеринку.

• Затягивать с рекламой объекта

Публиковать объявление о продаже нужно вовремя. Откладывать это можно, только если вы точно знаете, что ситуация на рынке позволит продать квартиру дороже через некоторое время. Вы можете выставлять объект даже за месяц до окончания работ, если ремонт типовой и имеются фотографии. Но лучшим вариантом будет, если вы не будете ждать полного окончания ремонта, но и квартира будет уже в такой стадии, что её можно показывать клиентам, то есть, за одну-две недели до конца работ.

• Не уделять внимание качеству объявлений

Если вы хотите хорошо продать недвижимость, не забывайте про хорошие фотографии. Ваше объявление должно заинтересовать потенциальных покупателей и стимулировать их на переход к следующему этапу – посмотреть квартиру «вживую».

В объявлении должны быть хорошие фото: с нормальным освещением и геометрией, без личных вещей в кадре. Их должно быть не меньше 15 штук. Кроме того, должна быть планировка и грамотно составленное описание квартиры, в котором раскрыты её основные и второстепенные преимущества. Используйте для размещения объявлений все основные ресурсы.

• Допускать ошибки ценообразования

Это тоже связано со скоростью. Выгоднее получить деньги и заняться следующим проектом, чем ждать более высокой цены. Оптимальная стоимость зависит от рынка. Если на объявление никто не откликается, и оно набирает мало просмотров – где-то есть проблема. Рассмотрите ситуацию вместе с риелтором, посоветуйтесь с другими флипперами. Если других ошибок не обнаружено – виновата именно цена.

• Забывать о налогах

Если вы владели квартирой недолго, что и предполагает флиппинг, налоги при продаже обязательны. При неуплате к вам будут применяться штрафные санкции.

Уплата налогов

Флиппинг доступен как физическим лицам, так и ИП. Налоги для физических лиц следующие: при владении недвижимостью менее пяти лет (если это единственное жильё – трёх лет) нужно будет уплатить налог на доходы физических лиц. Он составит 13% прибыли от продажи.

Нужно иметь в виду такую особенность: продавать без рисков физическое лицо может одну-две квартиры в год. Если ежегодные продажи происходят систематически, человека могут привлечь к ответственности и доначислить налоги и пени за три года. Расчёт налогов будет произведён по основной системе налогообложения, включая НДС.

Также нелегальный предприниматель может быть оштрафован за отсутствие постановки на учёт в налоговую службу. Штраф составит 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности, но минимальная сумма – 40 тысяч рублей. За неуплату налогов и страховых взносов нужно будет уплатить штраф в размере 40% от недоимки.

Какие налоги платит за флиппинг ИП, зависит от того, какую систему налогообложения он выбрал. Если это УСН с объектом налогообложения «Доходы», размер налога составит 6 %, а вариант «Доходы минус расходы» предполагает 15 % налога.

Флипперы имеют право на налоговый вычет, то есть уменьшение налоговой базы на 1 млн руб. или возврат налога при наличии дохода, с которого уплачивается 13 %.

Риски флиппинга

• Суммы вложений

Нужно понимать, что привести квартиру в товарный вид дорого. Обычно для флиппинга выбирают объекты с низкой стоимостью, но в очень плохом состоянии. Также в таких квартирах могут оказаться насекомые, избавление от которых тоже потребует много затрат. Поэтому нужно заранее всё рассчитать. Сравните сумму, за которую вы сможете в дальнейшем продать жильё, с суммой затрат на покупку и ремонт. Выгодно продать можно не каждую квартиру.

• Сроки

Цены на мебель и строительные материалы могут непредсказуемо изменяться, но главной причиной увеличения сроков ремонта является человеческий фактор. Если строительная бригада не успевает закончить работы вовремя, отодвигая время продажи, а затраты при этом увеличиваются, флиппинг в лучшем случае не принесёт прибыли, а в худшем – станет убыточным. Ещё одна проблема – в последнее время срок экспозиции квартир на вторичном рынке увеличился с двух-трех месяцев до шести. Здесь имеет значение и класс жилья, и количество комнат.

• Совершение спорных сделок

В некоторых случаях сделку могут оспорить, и покупатель рискует деньгами и имуществом.

Это может случиться, если не учтён один из наследников. Поэтому до того, как подписать договор флиппинга, нужно тщательно проверить все документы у продавца квартиры. Квартира может стоить очень дёшево не только из-за плохого состояния или проблем с наследованием. Она может оказаться в ипотеке, под арестом и т.д. Но если объект стоит усилий, снять можно любые обременения.

• Проблемы из-за ремонта

Ремонт в старых домах связан с некоторыми опасностями. Например, может обвалиться часть стены, или прорваться трубы. Чтобы в результате таких проблем не появилось дополнительных затрат, жильё следует застраховать.

Часто задаваемые вопросы о флиппинге

Какая разница между ценой покупки и продажи объекта оптимальна?

Чтобы разница между начальной и итоговой ценой покрыла расходы на ремонт, налоги и т.д., она должна составлять 30-40 %.

Насколько важна скорость сделки?

Чем короче срок проекта, тем он доходнее, поэтому скорость имеет очень важное значение.

Какую квартиру выбрать, начиная флиппинг?

Быстрее продаются студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Наибольшим спросом пользуются «однушки» с балконом площадью 35-45 кв.м. и «двушки» до 60 кв.м.

Как найти подходящие объекты?

Жильё для флиппинга можно искать на онлайн-платформах, через аукционы или с помощью агентов по недвижимости.

Какая сумма нужна для старта?

Главное, чтобы денег хватило на покупку недорогого жилья, но чем больше стартовая сумма, тем большую прибыль можно получить.

Как быстро продать квартиру?

Для быстрой продажи нужно правильно определить стоимость жилья, сделать хорошую рекламу с выделением его преимуществ и грамотно вести переговоры.

Получится ли заработать на флиппинге, если нет опыта?

Вам понадобятся знания в сфере недвижимости и финансов. Но нехватку опыта можно компенсировать, если привлечь помощь наставника или брокера.

Как уменьшить риски?

Существует несколько правил для успешного флиппинга, снижающих риски. Это, во-первых, грамотная оценка рисков. С помощью анализа вы определите потенциальный спрос и поймёте, будет ли проект прибыльным. Во-вторых, помогут надёжные партнёры: привлекайте юриста для работы с документами, это поможет избежать многих проблем. И наконец, не забывайте про обучение. Так как флиппинг является не самым простым бизнесом, знания – то, что поможет добиться успеха.

Заработать на таком виде инвестиций не слишком просто. Ремонт – только одна из составляющих бизнеса. Не менее важно разбираться в недвижимости и ориентироваться на вторичном рынке жилья. Очень поможет умение грамотно вести переговоры и убеждать людей. Но если всё сложится, можно получить хорошую прибыль.