Договор мены между близкими родственниками. Как проходит обмен недвижимости?

Понятие договора мены долей квартиры

Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Бланк

В тексте договора прописывают:

• личные данные, паспорта и полные адреса всех сторон сделки;
• наиболее точное описание квартир с их адресом, указанием кадастрового номера, доступной общей площади и точного количества комнат;
• стоимость жилой недвижимости, точный размер доплаты;
• порядок внесения суммы по специальному акту или действующему договору;
• другие условия по согласованию сторон.

В бланке такого соглашения обязательно присутствует рыночная, кадастровая или инвентаризационная стоимость жилой недвижимости. Предоставление специальных отчетов не нужно, а оценка жилья проводится по усмотрению. Также в бланке обязательно указывается размер доплаты с указанием равных цен или её отсутствие.

Важно! Бланк подготовленного договора мены не требует от оформителя удостоверения у нотариуса при отсутствии в нем указанных несовершеннолетних лиц и не отчуждении доли в праве.

Советы по продажи и обмену

Выбор способа обмена квартир во многом зависит от конкретной ситуации. Найти покупателей на свое жилье и подобрать оптимальный вариант новой недвижимости проще через договор купли-продажи. Однако возникает риск срыва сделки, когда собственник продал собственную недвижимость, а покупка отменена по инициативе продавца или по независящим причинам.

Покупать и продавать жилье в рамках обмена квартир без риэлтора проще, хотя к составлению документов и урегулированию условий договоров следует привлекать специалистов.

Обменные операции сложны тем, что поиск желающих переехать в квартиру продавца, одновременно обладающих подходящим жильем для обмена, весьма ограничен. Если предстоит переезд, то стоит выбрать поиск квартиры в другом городе через агентство, где уже собрана база собственников, рассматривающих варианты для обмена со сменой населенного пункта или региона.

Без доплаты найти равноценный обмен довольно сложно, поэтому в любом случае предстоит решать вопрос с расчетами между сторонами сделки, даже если стороны выбрали оформление через договор мены.

Проведение обмена неприватизированной квартиры

В точном соответствии с ЖК РФ обмен такого жилья совершается исключительно с разрешения арендодателя, которым могут быть органы муниципальной власти или остальные собственники. Положительное разрешение или отказ в такой процедуре получается после подачи подготовленного письменного заявления.

К отказу могут привести следующие причины:

• изменения в договоре условий соцнайма или его полное расторжение;
• происходящие судебные разбирательства, касающиеся обмениваемой недвижимости;
• постановление о полной непригодности помещения для постоянного проживания;
• переоборудование жилья для каких-либо других задач, предстоящий капремонт или запланированный снос здания;
• обмен жилья лицом, в течение длительного времени страдающим психическими заболеваниями;
• отсутствие необходимого разрешения со стороны Опеки в случае проживания в квартире несовершеннолетнего лица, полностью недееспособного человека или гражданина, признанного ограниченно дееспособным.

Обмен неприватизированной квартирыТакже для проведения обмена получают согласие всех взрослых членов семьи, которые проживают на одной жилплощади с арендатором. При полной невозможности его получения подаётся заявление о совершении принудительного обмена, что возможно исключительно в судебном порядке.

Важно! Условия того, как правильно обменять квартиру, указаны в статье 72 ЖК РФ.

Запланированный обмен между социальными квартирами требует подготовки довольно внушительного набора документации:

• письменное разрешение от арендодателя социальной недвижимости;
• заявление от арендатора, которое подписано взрослыми дееспособными членами семьи;
• ордер, заключённый договор найма или другой документ с подтверждением права аренды этого недвижимого объекта;
• справка с подтверждением количества проживающих совершеннолетних и несовершеннолетних лиц;
• справка с подтверждением отсутствия накопленных задолженностей по коммунальным услугам.

Размер доплаты

Как осуществить обмен квартирами:

1. Две жилые квартиры являются одинаковыми по некоторым техническим и эксплуатационным характеристикам, но располагаются в разных по престижности городских районах.
2. Один человек желает обменять квартиру на жильё меньшей площади для заработка определенной суммы наличных средств, а другой улучшает собственные условия проживания и может доплатить за расширение.

В таком случае без доплаты невозможно обойтись, причём её размер определяется разными путями:

• обоюдное согласие сторон и дальнейшее оформление сделки;
• поиск необходимого консенсуса, так как продавец желает получения максимальной цены, а покупатель – минимальных затрат.

Неравнозначный процесс обмена квартирами подразумевает обязательное отражение ценовой разницы в заключенном договоре.

Размен квартиры: с чего начать?

Каждый проводимый обмен жилья обладает своими нюансами, разными обстоятельствами и некоторыми трудностями. Чаще всего к ним относятся физическая доступность жилой квартиры, а также юридическая сторона сделки:

1. Мена. Заключение только одного договора с описанием обмениваемых квартир и непосредственных участников, что очень удобно при найденной недвижимости и согласованных условиях.
2. Купля-продажа. Составление на каждую подлежащую обмену квартиру ДКП с проведением двух сделок, что является более простой процедурой по сравнению с договором мены, в котором гораздо больше нюансов.

Можно ли обменять приватизированную квартиру?Нотариальное заверение обязательно при отчуждении долей или при наличии ребенка-собственника. Во всех остальных случаях сделка осуществляется по соглашению сторон.

Госпошлина взимается за каждую подлежащую обмену квартиру в виде отдельного чека. Поэтому нельзя вносить по договору мены общую сумму размером 4000 рублей, ведь потребуется новая оплата и возвращение излишка из бюджета. Разница по налогам отсутствует.

Физическая доступность

Каждая квартира при продаже привязывается к обменной цепочке. При этом рекомендуется принять во внимание следующие факторы:

• при определении точных сроков сделки обязательно учитываются интересы остальных участников цепочки предстоящего обмена;
• существует серьезная вероятность затягивания сроков сделки из-за разных личных обстоятельств ее участников;
• часто предварительно заключенные договора расторгаются, что приводит к необходимости нового выстраивания обменной цепочки.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.

Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

• на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
• на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
• на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

• паспорта участников обмена;
• выписка из ЕГРН – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
• документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
• технический паспорт – для проверки перепланировки;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью;
• справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение опеки, если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
• квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

• ФИО, паспорта и адреса сторон;
• описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
• общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
• стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
• порядок передачи (по акту или по договору);
• иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
3. Оформление соглашения.
4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет. Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

• в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
• далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
• от полученной суммы берется 13% – это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Встречная продажа квартир: есть ли в этом смысл?

В интернете – множество советов о том, что обмен лучше оформить через два договора купли-продажи. Не рекомендую пользоваться этой схемой по следующим причинам:

1. Фактически происходит не купля-продажа, а обмен, деньги не передаются;
2. В случае отмены сделки вернуть предыдущую квартиру не получится;
3. В каждом договоре указывается цена, поэтому возможность «снизить налоговую нагрузку» исчезает.

Откуда вообще взялась идея прятать обмен за двойной куплей-продажей? Думаю, это придумали риэлторы, чтобы брать двойной тариф с клиентов. Нет никакой проблемы прописать в договоре мены недвижимости необходимость доплаты, оставление мебели и прочие условия. Более того: законодательно нет запрета обменять одну квартиру на две другие (особенно равноценные), на загородный дом или даже на участок.

Обратите внимание! Договор мены в отношении ипотечной квартиры теоретически возможен, но на практике банки не дают согласия на подобные сделки.

Юридические сложности при оформлении

В рамках проведения договора мены возможны различные сложности, связанные с оформлением документов и согласованием условий сделки. Избежать проблем с переоформлением и регистрацией имущества поможет опытный юрист, привлекаемый одной из сторон договора.

Поскольку есть особые нюансы при оформлении обмена через договор мены и купли-продажи, следует проконсультироваться с опытным юристом по вопросу выбора варианта оформления. Юрист подскажет оптимальную схему, как поменяться квартирами с минимальными рисками, и поможет в грамотном составлении договоров.

Договор мены: понятие

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Преимущества оформления договора мены

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

Можно ли мебель, технику и ремонт указать как доплату за объект?

Интересный совет – «уравновешивание» стоимости квартиры мебелью и техникой. Проблема в том, что в этом случае нужно индивидуально определять каждый предмет и указывать его стоимость. Ремонт вообще не может быть «опцией» при продаже квартиры, так как объект продаётся либо с отделкой, либо без.

Как выйти из ситуации? Указать в договоре только дорогие вещи (если они действительно выступают в качестве доплаты). Например, кухонный гарнитур, духовой шкаф, холодильник. Ещё один вариант – составить приложение к договору, где будет перечисляться мебель. Но лучше – прописать в соглашении доплату в рублях, которая по договорённости будет принята мебелью.

Проценты по ипотеке на сегодня

• Новостройки

  От 0.1%

• Вторичка

  От 4.7%

• Рефинансирование

  От 6%

Посмотреть другие программы

Ипотечный калькулятор

Введите стоимость жилья в калькулятор₽Сроки (лет):51015202530Рассчитать Сделать расчет на калькуляторе

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

• в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
• обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
• полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Понравилась статья? Сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться» и поставьте 5 звезд!

Читайте далее: особенности оформления аванса и задатка при купле-продаже.

Помогла статья? Оцените её

3.2

• обмен
• продажа и покупка квартиры

Подпишитесь и получайте новости первыми

• Вконтакте
• Телеграм
• Яндекс.Дзен

Смотрите нас на YouTube

Узнай как получить от государства1 741 282 руб.в гашение ипотеки в этом году

Ваш e-mail*УзнатьРекомендуем по теме

Как делается перерасчет ипотеки при досрочном погашении ипотеки в 2022 году: калькуляторЧитать далее

Условия военной ипотеки при увольнении в 2022 годуЧитать далее

Ипотека ВТБ 24 на строительство частного дома в 2022 году: условия, проценты, калькулятор и материнский капиталЧитать далее

Обсуждения

Нажмите, чтобы отменить ответ. <текстареа class=”form__input form__field comment-form__field comment-form__comment” name=”comment” id=”comment” rows=”4″ placeholder=”Ваш комментарий” required=””> Δ<текстареа name=”ak_hp_текстареа” cols=”45″ rows=”8″ maxlength=”100″> КомментироватьПодбор ипотеки

Подбор ипотечного кредита состоит из ряда этапов, которые обязательно нужно соблюсти

Пошаговая инструкцияСтрахование

Найдите самое выгодное предложение и оформляйте страхование ипотеки онлайн

Застраховать ипотекуБанки

Самые лояльные к ипотеке банки. Выбирайте в нашем удобном рейтинге

Рейтинг ипотечных банковЮрист по ипотеке

Попали в сложную ситуацию и нужна помощь профессионального юриста? Обращайтесь!

Получить бесплатную консультацию

Как обменять приватизированную квартиру

Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

1. Прямой обмен по Договору мены квартир;
2. Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
3. Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Поясним подробнее.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Прямая мена жилья

 

 

 

 

Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

Обмен квартир через куплю-продажу

 

 

 

 

Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

1. Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
6. Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
7. Физическая передача квартир (подписание Передаточных актов ), и переезд на новое место жительства.

Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

 

 

 

 

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

Как защищаются от этого риска? Изучают руководство по купле-продаже квартир , и обращаются за консультациями к специализированным юристам.

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – смотри здесь ), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру. Но в ряде случаев этот налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например. То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).

Какие условия надо учитывать при заключении Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Образец Договора купли-продажи квартиры – см. ЗДЕСЬ.Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: «Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

• данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
• точное описание объектов мены;
• сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
• указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
• перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
• ответственность сторон за выполнение условий договора;
• действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Можно ли использовать материнский капитал

Сегодня закон не запрещает доплатить за жилье средствами имеющегося материнского капитала. Для этого требуется улучшение условий проживания семьи после сделки. Например, обмен своей жилой недвижимости на дорогостоящую квартиру гораздо меньшей площади является совершенно нереальным, так как в такой ситуации точно не удастся добиться одобрения со стороны Пенсионного фонда.

Каждая сделка осуществляется по действующим правилам, которые предусматриваются для купли-продажи жилой недвижимости на средства из имеющегося капитала матери:

• в подготовленном соглашении отмечается произошедший факт оплаты жилой недвижимости финансовыми средствами, выделенными из материнского капитала;
• также обязательно указывается возможная отсрочка проведения положенного платежа из-за проверки документов Пенсионным фондом в течение некоторого времени;
• приобретённое жильё при оформлении делится на имеющихся членов семьи с выделением им равных по площади долей.

Обмен квартиры с несовершеннолетними детьми

Список документов и общий порядок выполнения действий

Застройщики просят от клиентов следующие бумаги:

• подлинники документов с подтверждением права собственности и выписка из ЕГРН;
• техпаспорт недвижимого жилого объекта со сроком действия не более пяти лет;
• нотариально заверенное согласие супруга, а также разрешение от органов опеки при наличии несовершеннолетних лиц;
• справка о полном отсутствии накопленных долгов по жилищно-коммунальным услугам;
• обязательная справка с данными обо всех прописанных лицах.

На основании предоставленных документов осуществляется разработка ДКП по специальной форме, которой пользуется застройщик. Затем подготовленный документ обязательно подписывается и сдаётся для проведения регистрационных действий в действующий Росреестр, после чего производится окончательный расчёт и доплата.

Как обменять частную собственность

Как следует из положений ст. 567 ГК РФ, принцип мены квартир из частного фонда сходен со сделкой купли-продажи. Основанием считать обмен завершенным станет регистрация права собственности на нового владельца и выдача выписки ЕГРН. Поменять квартиру на другую можно через единый договор по прямому обмену или по двойной сделке продажи и покупки жилья.

Третий вариант обмена – покупка новостройки с зачетом стоимости старой квартиры через trade-in.

Прямая мена жилья

Если собственники 2 квартир согласны с тем, чтобы поменяться, предстоит заключить договор мены, в котором каждая из сторон одновременно выступает как продавец и покупатель.

Мена частной собственности не менее трудная процедура именно из-за сложностей с поиском подходящего жилья и согласованием доплаты, если таковую потребует одна из сторон.

Если все же желания обоих собственников совпали, выбор в пользу договора мены очевиден. Заключают единственный договор в рамках единой сделки. В случае срыва в сделке, стороны просто остаются при своей жилплощади, без риска обмана, потери квартиры или задатка.

Скачать образец договора мены квартиры на квартиру

Обмен квартир через куплю-продажу

Поскольку найти идеальный вариант для обмена почти нереально, остается действовать по более сложному сценарию:

1. Найти покупателя на свою квартиру с одновременным поиском нового объекта.
2. Заключить договор о продаже и второй договор о покупке. Желательно, проводить обе сделки в один день.
3. Передать документы на регистрацию права собственности в Росреестр.
4. Подписание приемопередаточных актов по 2 квартирам.
5. Освобождение жилья и переезд на новый адрес.

У обмена квартир через куплю-продажу есть один большой недостаток – поскольку вместо 1 договора приходится подписывать 2 документа, всегда присутствует риск, что одна из сторон в последний момент откажется от сделки, что сделает обмен невозможным.

Обмен на новостройку с взаимозачетом

С целью стимулирования продаж новостроек застройщики внедрили новый способ, как поменять старую квартиру на новостройку через программу «Трейд ин». Предложение рассчитано на владельцев недвижимости, которые испытывают проблемы с поиском и продажей собственности, но не прочь переехать в более комфортное жилье с доплатой.

Схема «трейд ин» предусматривает:

1. Выбор квартиры в новостройке.
2. Оформление на агента или застройщика разрешения продать собственность покупателя.
3. Вырученные деньги и доплату вносят в счет оплаты квартиры в новом доме.

Основная сложность в такой покупке – необходимость найти доплату и успеть продать свое жилье в течение короткого срока, около 2-3 месяцев. Именно на этот срок бронируют новостройку под потенциального клиента. Если не успевают вписаться в сроки, присмотренная квартира может «уйти». Если есть сомнения в быстром поиске покупателя, лучше выбирать сделку купли-продажи или оформить ипотеку с тем, чтобы впоследствии спокойно продавать собственность для погашения кредитного долга.

Обмен ипотечной квартиры

Иногда возникает необходимость поменять квартиру, взятую в ипотеку, на новую. Поскольку квартира залоговая, распорядиться ею заемщик не сможет, пока не выплатит долг. Однако погашать задолженность по ипотечному договору может не только заемщик, но и новый собственник.

Такой вариант обмена возможен, если долг незначителен и равен доплате, о которой договорились стороны. Ипотечное жилье удобнее обменивать на меньшую жилплощадь, доплата по которой покроет ипотечный долг, например, при обмене 2 комнатной квартиры на 1 комнатную.

Схема оформления включает 5 этапов:

1. Владелец ипотечного жилья договаривается об обмене с доплатой и оформляет аванс.
2. Деньги, переданные авансом, вносят в счет погашения долга.
3. Снимают обременение с собственности.
4. Оформляют договор мены.
5. Регистрируют изменения в праве собственности.

Если обмен не предполагает доплату, рассматривают вариант переоформления ипотеки на рефинансирование без залогового обременения. Если новый собственник ипотечной квартиры планировал вносить доплату за счет кредитных средств, стоит предложить вариант переоформления долга на нового собственника, если его кандидатура устроит кредитора.

Источники:

• https://notarius-ivanov.ru/meny-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami/
• https://brosalin.ru/kak-sovershit-obmen-kvartirami/
• https://Glavny-yurist.ru/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru.html
• https://bankstoday.net/last-articles/obmen-kvartirami-i-drugoj-nedvizhimostyu-kak-pravilno-oformit
• https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html
• https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-proiskhodit-obmen-kvartir/
• https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340