Ценовой пузырь на рынке недвижимости

На протяжении 10 лет недвижимое имущество было одним из моих любимых направлений в инвестициях.

С одной стороны высокая доходность, а периодами и сверхдоходность в течении многих лет радовала, но с другой стороны, было очевидно, что так не будет всегда и это совершенно не нормальное поведение рынка.

2019-2021 годы стали переломными для рынка недвижимости. Произошли серьезные изменения: появились счета-эскроу, льготная ипотека, субсидированные ставки, вошли в моду рассрочки и т.д., а цены на квадратный метр выросли.

Тем, кто зашёл на рынок недвижимости до 2019-2020 годов удалось, конечно, существенно увеличить инвестиционные портфели.

Но, кратный рост стоимости квадратного метра – это история локальная и временная. Бесконечно рынок раздуваться просто не мог.

И если на рынке Санкт-Петербурга была все эти годы своя история, позволяющая инвесторам получать высокую доходность в течении многих лет (дотягивание цен ближе к московским), то в Москве до 2019 года история с доходностью в недвижимости была по большей части довольно скромная.

Государство, вводя льготную ипотеку, планировало помочь людям улучшить жилищный вопрос, а застройщикам — дать возможность остаться на плаву и выжить в сложной экономической ситуации. Но, в итоге, большинство граждан по-прежнему не может решить квартирный вопрос, зато застройщики получили фантастическую прибыль.

На рынке новостроек в крупных городах в 2019–2021 годы спрос существенно превышал предложение, и это ещё подстёгивало рост цен. При этом, ситуация в небольших городах была совсем иной, то есть рост спроса был неоднородный.

В 2021 году в заключении Счетной палаты на отчет об исполнении федерального бюджета за 2020 год было предупреждение о существенных рисках на ипотечном рынке, а именно риск наступления ипотечного кризиса.

Риск ипотечного кризиса – штука не приятная и серьезная. Но, данный аспект полностью зависит от политики и ЦБ и всего банковского сектора.

Сейчас было бы актуально изменение тренда от кратного роста объёмов льготной ипотеки к росту объёмов льготных кредитов и других инвестиционных программ на развитие производств.

За 8 месяцев 2022 года ситуация на рынке недвижимости усугубилась частичным перегревом рынка, приводящим к раздуванию ценового пузыря.

Ценовой пузырь— это существенное отклонение цены актива от так справедливого значения.

В крупнейших городах квартиры в новостройках продолжают дорожать: за полгода 2022 года квадратный метр в новостройках подорожал в среднем на 20%.

Но, сейчас уже наметилась тенденция к коррекции стоимости.

То есть, надувшийся на рынке недвижимости крупных городов ценовой пузырь начал постепенно сдуваться: сейчас активно снижается стоимость квадратного метра на вторичном рынке, а застройщики вводят акции и скидки.

Фактически все идёт к частичному повторению 2015 года, когда продавать было не выгодно, а покупать выгодно. Однако, разница с 2015 годом сейчас в том, что тогда не было такой существенной разницы между первичным и вторичным рынком.

За весь мой опыт на рынке Санкт-Петербурга никогда не было такого, что квадратный метр в готовом новом доме был намного ниже, чем квадратный метр «на котловане» в той же локации и в том же классе жилья. Это абсолютно нелогичная ситуация.

Сейчас высказываются две противоположные точки зрения:

• Первая – цены на квартиры в новостройках продолжат расти, поскольку дорожают стройматериалы и работы.
• Вторая – стоимость первичного жилья будет снижаться, поскольку цены на него сейчас слишком высокие, и многие не могут позволить себе приобретение квартиры, даже привлекая субсидированную ипотеку.

Я больше склоняюсь ко второй точки зрения, так как вижу все признаки локального перегрева по крайней мере на рынке Санкт-Петербурга и Москвы.

Но, это не означает, что рынок недвижимости теперь станет полностью не интересным для инвесторов. До сих пор есть интересные предложения и выгодные схемы, но их очень мало и так легко, как в 2019-2021 уже не будет.

Сейчас далеко не каждый объект строительства можно рассматривать, как инвестиционный. Это приведёт к новой проблеме, но уже для застройщиков, так как такого оживления инвесторов, к которому они успели привыкнуть за последнее время уже нет и не будет в краткосрочном периоде.