Агентство недвижимости — 4 полезных совета по выбору + обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг. Как выбрать надежное агентство недвижимости?

1. Что такое агентство недвижимости и чем оно занимается?

Операции с недвижимостью – дело хлопотное и непростое. Если вам нужно продать, купить или снять жильё, и вы хотите сделать это максимально безопасно и выгодно для своего кармана, воспользуйтесь профессиональной помощью – обратитесь в агентство недвижимости, которое предоставит вам квалифицированные посреднические услуги.

Сегодня самостоятельными манипуляциями с недвижимостью занимаются единицы. Операции через посредников – более цивилизованный и надёжный способ, особенно в крупных городах.

Преимущества обращения в агентство довольно многочисленны:

• вы не теряете время на самостоятельный поиск вариантов;
• за юридической стороной сделки следит агент;
• вы не ведёте переговоры с потенциальными покупателями (продавцами), вам не нужно отвечать на многочисленные телефонные звонки;
• вы не тратитесь на рекламу и продвижение объекта при продаже.

Читайте статью по близкой тематике – «Риэлторские агентства».

Агент по недвижимости – не просто удачливый продавец, как считают некоторые. Профессиональный работник агентства ведёт сделку от нулевой стадии до финала – передачи квартиры от покупателя к продавцу.

При этом специалисты компании или сам агент тщательно следят за юридической чистотой сделки, гарантируя своим клиентам безопасность и спокойствие.

Есть агентства, специализация которых – продажа, покупка и аренда коммерческой недвижимости. Есть конторы, занимающиеся исключительно элитной недвижимостью. Но большинство компаний – универсальные и занимаются всем подряд, вплоть до помощи при оформлении недвижимости в наследство и содействии в ипотечном кредитовании.

Больше подробностей о функциях и методах работы сотрудников агентств недвижимости вы найдёте в публикации «Услуги риэлтора».

В каждом городе работают десятки крупных и мелких компаний, занимающихся сделками с недвижимостью. В условиях хронического экономического кризиса спрос на содействие таких контор, естественно, падает, но это не мешает агентствам развиваться, продвигать свои услуги и даже приобретать на деньги компании квартиры в новостройках с целью последующей реализации.

Пример из жизни

В городе Новосибирске, где я проживаю, очень популярна точечная застройка. Высотки растут как грибы на любом пятачке свободного пространства. Часто в новом и сданном в эксплуатацию доме до 50% квартир уже заранее выкуплено крупными конторами для дальнейшей перепродажи.

Агентства, безусловно, помогают населению решить жилищный вопрос, но не забывают о своей выгоде. Относительно высокая стоимость посреднических услуг – существенный минус сотрудничества с конторами.

Впрочем, у клиента всегда есть альтернативные варианты – заняться сделкой самостоятельно или нанять частного риэлтора.

Как читать договор

Итак, вопрос, как выбрать риэлтора решен. Сотрудничество со специалистом важно узаконить документально. Грамотно составленный договор с риэлторской фирмой гарантирует добросовестное выполнение обязательств обеих сторон.

На какие моменты следует обратить внимание при оформлении договора?

• Условия расторжения договора. По каким причинам можно расторгнуть сотрудничество? Предусмотрены ли санкции?
• Точные сроки действия договора (как правило, он заключается на 3 месяца). Формулировка «до выполнения обязательств» размыта и невыгодна клиенту;
• Условия, запрещающие клиенту контактировать с другой стороной сделки. Возможно, таким образом недобросовестный риэлтор пытается заработать на разнице цен;
• Сноски и условия, написанные мелким шрифтом. Их обязательно нужно прочитать, вооружившись лупой.

А сам риэлтор важен?

Важен и ещё как. Психологическую совместимость никто не отменял. Поэтому обязательно пообщайтесь с агентом, спросите у него как именно он планирует искать вам квартиру: будет вам сбрасывать все варианты на выбор или сам будет делать какой-то первоначальный отсев.Последите за своими ощущениями. Нравится вам общаться с этим человеком или разговор с ним вызывает дискомфорт? Это важно, так как именно этот конкретный риэлтор будет помогать вам выбрать квартиру, в который вы будете жить несколько лет. И его мнение может сыграть в этом выборе значительную роль.

Причём, если друзья порекомендовали вам конкретного риэлтора, то это не значит, что не нужно проверять работу агентства недвижимости, в котором он работает по озвученным выше критериям. Обязательно нужно!

Как отличить хорошего риэлтора от плохого при покупке квартиры 
Приобретение недвижимости – шаг очень ответственный. Чтобы все прошло без рисков и проволочек необходимо довериться специалисту, который поможет на всех этапах Подробнее о Как отличить хорошего риэлтора от плохого при покупке квартиры…

2. Какие услуги предоставляют агентства недвижимости – ТОП-5 основных услуг

Крупные компании – это целые корпорации с многочисленным штатом работников и разветвлённой структурой. Известные фирмы имеют десятки филиалов в одном городе и представительства в других регионах.

Рассмотрим, чем конкретно занимаются конторы – изучим основные услуги, которые они предоставляют.

Услуга 1. Покупка квартир

На самостоятельные поиски квартиры, которая подходит вам по расположению, метражу и стоимости могут уйти месяцы, а то и годы. Агентство значительно ускорит процесс.

Обратившись в компанию, клиент получает:

• персонального агента – профессионального риэлтора;
• доступ к базе недвижимости;
• юридическую поддержку;
• официальный договор, гарантирующий конфиденциальность и качество оказываемых услуг.

Алгоритм работы с агентством следующий: вы звоните в фирму или обращаетесь через сайт, получаете бесплатную консультацию по вашему вопросу и заключаете с компанией соглашение.

Приобретение квартиры – рискованная и серьёзная процедура. На кону стоят большие деньги. Поэтому операция требует профессионального юридического и административного сопровождения. Особую сложность представляют собой операции с недвижимостью на вторичном рынке жилья.

Риэлторы гарантируют клиентам защиту и полноценное соблюдение их интересов. Агенты позаботятся об оформлении документов, проконтролируют движение бумаг на всех этапах сделки.

О том, как продать коммерческую недвижимость, на ресурсе есть отдельная статья.

Услуга 2. Обмен квартир

Вариантов обмена множество: люди хотят поменять большую квартиру на две маленьких, жильё в центре города на дом в пригороде, однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой и т.д. Существуют сложнейшие варианты обмена, реализовать которые под силу только агентам с многолетним стажем работы.

При этом сделки не ограничиваются объектами, расположенными в одном городе. Иногда владельцам нужно осуществить междугородний, а то и международный обмен. Провернуть такую операцию самостоятельно практически невозможно, а вот опытная компания с разветвлённой сетью филиалов по всей стране справится с этим быстро и грамотно.

Услуга 3. Сделки по аренде жилья

Если вы хотите снять квартиру, то контора поможет и в этом вопросе. Вам помогут арендовать жильё в любом районе города, на любой срок, за любую цену.

Правда, за услуги посредников придётся выложить месячную сумму аренды, но зато сделка будет полностью законной, а ваши права будут должным образом защищены.

На нашем портале есть подробный материал о том, как быстро и выгодно сдать квартиру.

Услуга 4. Срочный выкуп квартир

Продать квартиру через агентство ещё быстрее, чем купить. При этом вам предложат наиболее выгодную цену, соответствующую текущей рыночной ситуации.

Схема срочного выкупа следующая:

• продавец получает от агентства 75-85% от рыночной стоимости в течение нескольких суток;
• остаток возвращается после того, как контора найдёт конкретного покупателя на вашу жилплощадь.

Есть и другой вариант – вы сами назначаете сумму предоплаты (она должна быть меньше реальной цены), оставшиеся деньги вам возвращают в течение месяца. Обычно за этот срок агентству удаётся реализовать объект на выгодных условиях. Комиссионные вычитаются из окончательной суммы.

Читайте подробную статью по этой теме – «Выкуп недвижимости».

Услуга 5. Управление продажами

Каждое агентство предлагает пользователям полный спектр услуг, направленных на грамотное управление продажами. Специальный отдел занимается поиском и вовлечением потенциальных покупателей и клиентов.

Сотрудники организуют полномасштабные рекламные кампании с целью предоставления информации о товарах и услугах всем участниками рынка недвижимости. Фирмы продвигают себя в СМИ, через интернет, телевидение и наружную рекламу.

Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы

Как правило, квартиры покупают, чтобы улучшить жилищные условия семьи. Например, съехать от родителей или иметь возможность родить еще одного ребенка. Но для некоторых покупателей недвижимость — это еще и способ получения прибыли. С одной стороны, инвестиция в недвижимость может оказаться очень удачной. Например, для защиты накопленного капитала от инфляции или получения прибыли от сдачи. Но «правила игры» неодинаковы и могут сильно отличаться в зависимости от типа недвижимости, рынка и даже региона. Прежде чем инвестировать деньги в покупку, стоит тщательно взвесить ситуацию и оценить риски такого вложения капитала. Разберем преимущества и недостатки инвестиций крупными мазками, а потом перейдем к частным случаям. ПЛЮСЫ Как правило, недвижимость всегда (или почти всегда) ликвидна Недвижимость можно сдать в аренду для получения прибыли Покупка недвижимости стала доступнее благодаря кредитам и ипотеке Большой выбор объектов для различных целей и в разных ценовых категориях МИНУСЫ Спрос на недвижимость и цены могут значительно меняться под влиянием внешних факторов. Например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе Чем меньше город, тем ниже спрос на недвижимость Нужны дополнительные расходы на обслуживание недвижимости — ремонт, налоги, коммуналка Форс-мажоры, от которых объекты недвижимости могут сильно пострадать. Например, пожар или затопление

Изучите отзывы в интернете

Если информации на сайте можно довериться, то далее изучите информацию об агентстве в открытых источниках: посмотрите отзывы в Яндексе и Google, на сайтах отзывов вроде Zoon и других.

Изучите комментарии пользователей на странице агентства недвижимости в Facebook и любых других площадках присутствия бренда. Но будьте бдительны.

Постарайтесь интуитивно отличить покупные комментарии от реальных. Не верьте оценкам, которые:

• явно написаны по техзаданию с ключевыми словами для SEO, клише и внешними ссылками
• очень похожи, отличаются по датам написания в рамках одной недели
• содержат ошибки (в названии бренда, характеристиках)
• включают слишком личные подробности (про состав семьи, работу, привычки пользователя)
• описывают негативную характеристику, но потом ее оправдывают

Не стесняйтесь, свяжитесь с автором правдоподобного отзыва для выяснения подробностей. Если это реальный человек, то, скорее всего, не откажет в помощи. Создайте пост в социальных сетях с просьбой поделиться рекомендациями работы с тем или другим агентством недвижимости.

Звоните в уже «отобранные» агентства и задавайте вопросы. Вряд ли вам подойдет агентство, в котором эксперт будет знать меньше, чем знаете вы. Поэтому интересуйтесь и общайтесь – это поможет понять, подходит вам это агентство или нет.

Узнайте условия сотрудничества

Список услуг

• покупателям: покупка квартир и комнат на вторичном рынке, в новостройках, загородной и коммерческой недвижимости
• продавцам: продаж квартир и комнат, загородной и коммерческой недвижимости, срочный выкуп, обмен

Также многие агентства недвижимости занимаются арендой, помогают с получением ипотеки, проводят оценку недвижимости, некоторые оказывают услуги консалтинга и управления продажами.

Тип договора

У каждого агентства недвижимости свой договор, за основу которого взяты: договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. При любом варианте вам нужно проверить корректность заполнения сторон договора, предмета договора, обязанности и ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, стоимость услуг, порядок расторжения договора и сохранность ваших персональных данных.

Не подписывайте договор не читая, обратите внимание на сноски мелким шрифтом и формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки (они могут быть лазейкой для скрытых платежей). Если есть вопросы, задайте их агенту. Привлеките юриста, если у вас есть сомнения.

Оплата комиссии и предоплата

Узнайте, на каких условиях работает агентство недвижимости. Эта сумма должна быть закреплена в договоре. При покупке лучше, чтобы это была фиксированная цена, т. к. процесс и затраты от стоимости квартиры не меняются. При продаже – наоборот, лучше, чтобы это был процент для того, чтобы агент был замотивирован продать объект дороже.

Для безопасности лучше договориться об оплате комиссии во время сделки в банке или после регистрации перехода права собственности, чтобы быть уверенным, что на финальной стадии вы не останетесь одни. Обычно вы получаете документ о завершении сотрудничества с агентством и производите оплату услуг на последней встрече при приеме квартиры.

Существуют два основных способа предоплаты за квартиру: аванс и задаток.

Аванс — это бронирование квартиры и гарант серьезных намерений. В случае аванса вы как покупатель можете потребовать возврат и продолжить поиск недвижимости в процессе подготовки документов, но при отмене сделки можете потерять подходящий объект.

Задаток — это то же самое, только безвозвратный при отказе покупателя. Оплачивая предоплату в виде задатка, вы минимизируйте риск отказа от сделки, но потеряете деньги в случае отказа от сделки по своей инициативе.

Важно помнить, что аванс и задаток происходит между покупателем и продавцом и ни в коем случае не должен уходить в агентство в счет комиссии (неважно с чьей стороны). Оно может только проверить адекватность условий.

Штрафные санкции

В договоре также могут быть прописаны штрафные санкции, если вы решите отказаться от сотрудничества. Суммы могут составлять и 10 000, и 50 000 рублей, которые могут уйти на раскрутку вашего объекта. На практике договор с агентством изменять можно, но не факт что вам пойдут на уступки и уберут этот пункт. Также может получится так, что санкции грамотно завуалированы в документе, и еще не опытному клиенту будет сложно сразу понять, что на самом деле они означают.

Скрытая комиссия

Если агент настаивает на скрытой комиссии («скрытке»), не соглашайтесь с ним сотрудничать. Неважно, на какой стороне выступает агент: покупателя или продавца. Это мошенничество.

Дело в том, что скрытая комиссия подразумевает дополнительную денежную сумму, которую получает агент в тайне от клиента, согласовав условия и доли с агентом второй стороны.

Как правило, скрытая комиссия работает по двум схемам.

Первая: агент находит покупателя на квартиру продавца и уговаривает его снизить цену (неликвидная квартира, кризис, здесь могут быть разные уловки), договариваясь со вторым агентом со стороны покупателя о том, что разница пойдет ему/им в карман.

Вторая: агент находит квартиру для покупателя и просит агента со стороны продавца снизить цену и выплатить эту разницу ему в виде «скрытки», убеждая что в случае несогласия они выберут другое агентство, которое окажется более «гибким».

И в том, и в другом случае агенты незаконно получают денежные средства, которые крадут из кошелька покупателей и продавцов.

Бесплатный подбор новостроек

Имейте в виду, в случае новостроек существуют агентства недвижимости, услуги которых бесплатны для покупателя. Это нормальная практика. В этом случае бояться бесплатного, вспоминая «бесплатный сыр бывает только в мышеловке», не надо. Более того, у таких агентств есть договоренности с определенными застройщиками, квартиры в которых могут обойтись дешевле при покупке через агентство, а не напрямую через офис продаж застройщика. Агентство недвижимости Avaho.ru работает именно на таких условиях.

Как выбрать надежное агентство недвижимости?

Профстандарты для риэлторов

6 декабря 2019 года вступил в силу Приказ Министерства Труда «Об утверждении профессионального стандарта для специалиста по операциям с недвижимостью». Государственный акт утвердил минимальный набор требований к риэлторам и внедрил в отрасль систему добровольной сертификации.

От профессиональных риэлторов требуется:

• иметь среднее образование или закончить бакалавриат;
• знать основы жилищного и земельного законодательства страны;
• знать основы семейного законодательства в части имущественных прав супругов;
• знать основы трудового, административного и уголовного законодательства РФ;
• каждые два года проходить курсы повышения квалификации;
• уметь читать технические паспорта, чертежи, кадастровые планы, экспликации;
• знать порядок оформления документов и регистрации прав собственности.

Как выбрать риелтора, прошедшего сертификацию? Наличие аттестата по форме, подтверждающего обучение и сдачу экзамена – признак профессионала который следит за законодательством и заботится о деловой репутации.

Признаки агентства-однодневки

• невзрачный, неопрятный офис без опознавательных знаков. Мошенники не хотят тратить деньги на рекламные вывески, дорогостоящую аренду и ремонт в офисе. Их цель – моментальная выгода;
• отсутствие реквизитов компании на сайте ФНС и в ЕГРЮЛ России;
• массовость руководителя – когда один и тот же человек является директором риэлторской фирмы, интернет-магазина автомобильных запчастей и рыболовной лавки;
• отсутствие кода ОКВЭД 68.3. Повод насторожиться, если официально компания занимается не продажей недвижимости, а стрижкой собак;
• требования внести аванс до завершения сделки. По закону, агентства недвижимости не имеют права просить 100%-ную предоплату оплату услуг.

Чтобы не нарваться не недобросовестного агента и знать, какого риэлтора выбрать, необходимо:

• проверить информацию о компании в интернете, соцсетях, через знакомых. У добросовестной фирмы есть сайт, страница в соцсетях, ее телефоны всегда доступны, электронная почта отвечает в рабочем режиме;
• посетить офис. Контора в посещаемом месте, большой штат хорошо одетого персонала, оргтехника, бухгалтерия свидетельствуют о компании, которая вложила много средств в свое развитие;
• попросить учредительные документы. У юридического лица всегда имеются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на налоговый учет, приказ о назначении руководителя. Регулярность налоговых платежей в бюджет можно посмотреть на сайте ФНС;
• обратить внимание на поведение риэлтора. Добросовестный специалист никогда не настаивает не предоплате, не требует подписать договор сию минуту, не суетится, не продавливает клиентов, дает время на размышление;
• отказаться от искусственного занижения цен на жилье до кадастровых, поскольку судебные претензии в спорных случаях могут предъявляться только на сумму, указанную в договоре.

Если присутствуют сомнения, лучше настоять на нотариальном оформлении сделки. Нотариус проверяет правомерность собственников, правильность составления доверенностей, наличие согласия супруга на сделку, дееспособность сторон. Недобросовестный риэлтор постарается отговорить клиента от данного шага.

Штатные специалисты

Например, в разных агентствах недвижимости могут быть разные штатные единицы. Я сейчас говорю не про администраторов, айтишников, бухгалтеров. Хотя наличие администратора может сыграть значительную роль в доступности агентства по телефону, а айти-специалист обеспечит работоспособность компьютеров. Но речь пойдет про сотрудников, которые имеют отношение непосредственно к процессу продажи или покупки квартиры. Это юрист, ипотечный брокер, руководитель, фотограф, маркетолог и т.п. Эти специалисты не обязательно должны быть в штате компании. Кто-то (или все они) может быть привлеченным специалистом. Но суть в том, что они или есть в компании (а значит, и в её сервисах) или их нет.

А что означает наличие этих специалистов?

Это безопасность проведения сделки, контроль работы агента, решение нестандартных ситуаций, красивые объявления о продаже и т.п. То есть те самые «технические» характеристики, на основе которых можно сделать выбор о содержании услуги. И исходя из наличия или отсутствия тех или иных специалистов, можно сделать вывод об обоснованности запрошенной компанией стоимости услуг.Причем наличие некоторых специалистов может быть не очевидной необходимостью на первый взгляд, а реально этот сотрудник может оказать ключевое значение для всей сделки.

Например, зачем продавцу квартиры наличие в компании ипотечного брокера? Он же продает квартиру, а не берет ипотечный кредит.

А если нашелся покупатель-ипотечник? А таких сейчас большинство. Кто подскажет риэлтору, что у него нельзя брать аванс, потому что ваша квартира не подходит под условия банка-кредитора? Или поможет решить проблемы, которые могут возникнуть в общении с банком? Кто через кураторов банка согласует сложные схемы? Именно ипотечный брокер. Поэтому, выбирая агенство недвижимости по такому параметру не отсекайте сходу «ненужных специалистов», а интересуйтесь какую роль будет играть этот сотрудник в вашей сделке.

Схемы работы агентства недвижимости

Риэлторское агентство – это посредник между продавцом и покупателем объектов недвижимости и связанных с ними услуг. Компания помогает физическим и юридическим лицам:

• подобрать подходящее жилье в клиентской базе или найти покупателя;
• продать, купить, обменять, сдать или приобрести в наем домовладения, квартиры, апартаменты и другие объекты недвижимости;
• осмотреть объект недвижимости, проверить его юридическую чистоту и отсутствие рисков;
• оформить документы в соответствии с требованиями законодательства и сопроводить сделку.

Если выбрать лучшее агентство недвижимости, в компетенцию фирмы будут входить консультационные услуги. По просьбе клиента риэлтор осветит вопросы купли-продажи, регистрации, налогообложения, поможет собрать пакет документов и оформить их по требованию закона.

OneRealtor поможет подобрать грамотное, хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости среди тысячи риэлторов столицы. Благодаря сервису можно сразу выбрать надежного партнера и быть уверенным в положительном результате сделки.

Покупка квартир

Суть услуги заключается в поиске подходящего объекта недвижимости с учетом предпочтений и финансовых возможностей клиента, а также дальнейшем сопровождении сделки.

Схема работы агентства такова:

• клиент обозначает требования к недвижимости или покупателю, очерчивает круг цен;
• риэлтор подбирает подходящие объекты по базе или назначает встречу покупателям. Далее в назначенное время происходит осмотр жилья;
• если требуется ипотека, специалист помогает ее получить, использовать материнский капитал;
• риэлтор обговаривает условия сделки, оформляет документы в соответствии с интересами клиента;
• специалист контролирует заключение сделки и регистрацию прав на жилье.

Важным моментом является проверка сведений, предоставляемых собственником, о прописанных жильцах, обременениях, долгах за ЖКХ. Риэлтор проверяет юридическую чистоту квартиры, готовит договор купли-продажи и сопровождает взаиморасчет.

Обратиться в агентство недвижимости

Обмен квартир

Обмен квартир – это операция, при которой собственники обмениваются объектами недвижимости. Сложность сделки заключается в выборе квартир, которые устраивают обе стороны с точки зрения района, площади, возраста дома, планировки. Если цена на объекты недвижимости не совпадает, собственники вместе с риэлтором договариваются о доплате, которая может производиться не только деньгами, но и имуществом (авто, мебелью, гаражом и т.д.).

Помощь риэлтора при обмене квартир благодаря обширной клиентской базе позволяет в сжатые сроки найти потенциального покупателя, договориться с ним об условиях, размере доплаты, в том числе за счет ипотечного кредита. Участие специалиста в данном случае позволит избежать ошибок в составлении документов и взаимных претензий участников трудной сделки.

Как выбрать риэлтора при продаже квартиры или обмене? Здесь важен опыт в сопровождении операций по альтернативе. В данных сделках сложно быстро найти устраивающий всех вариант, необходимо проверить сразу несколько объектов недвижимости. Также в операции со сложной юридической схемой могут участвовать больше двух продавцов и покупателей.

Сделки по аренде жилья

Аренда квартир часто вызывает затруднения у обоих участников сделки. Они связаны с поиском платежеспособных съемщиков и реальных собственников жилых помещений. Оптимальным вариантом сотрудничества является заключение договора аренды: с его помощью участники уточняют важные для них условия: размер предоплаты, арендных платежей, частоту посещения квартиры собственником, порядок и сроки передачи денежных средств.

Риэлтор помогает проверить арендодателя на добросовестность, изучает его право собственности на квартиру, оформляет юридически значимый договор аренды с пунктами, позволяющими избежать претензий между участниками сделки. При сопровождении специалиста риски оставить предоплату мошеннику с поддельными документами отсутствуют.

Срочный выкуп квартир

Риэлторское агентство также практикует выкуп срочно продающейся недвижимости, например, арестованной, обремененной ипотекой, реализующейся для погашения долгов. Услуга позволяет быстро решить финансовые проблемы, продав квартиру за 1-2 дня после обращения в агентство. Специалисты заключают нотариально заверенные сделки купли-продажи, вносят жилье в базу, а в дальнейшем продают недвижимость клиентам, которые обращаются в агентство.

Интересный фактПо отзывам наших клиентов, заявка на срочный выкуп квартиры, сэкономила им до 7 часов поисков, за счет нашей единой базы агентств и риелторов.

Как правильно выбрать риэлтора в этом случае? Важно обратить внимание на срок деятельности, репутацию на рынке, отсутствие признаков фирм-однодневок. Компанию нужно проверить на наличие в реестре юридических лиц России, наличие кода деятельности ОКВЭД 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение». Размер комиссии тоже имеет значение. Подозрительно низкие или избыточно высокие расценки свидетельствуют о непрофессионализме компании.

Узнать стоимость квартиры

Но, что делать если компания устраивает полностью, а риэлтор — нет?

Попросите заменить специалиста. В этом нет ничего зазорного. В нормальной компании к этому относятся совершенно спокойно. Да, такое происходит не часто, но бывает. И все профессионалы понимают, что каждый человек выбирает «своего» риэлтора.

3. Как работают агентства недвижимости – 6 основных этапов

Итак, агентства – это структурированные организации, действующие по отработанным и эффективным схемам.

Рассмотрим этапы работы компании с объектами реализации.

Этап 1. Сбор информации о недвижимости

Компания скупает базы данных о продавцах, покупателях и арендодателях. В каждой позиции указаны краткие сведения: имя, контакты, желаемая стоимость, географическое расположение, количество комнат, этаж и прочая важная информация.

Такие базы каждое агентство пополняет постоянно: чем крупнее фирма, тем большей информацией она оперирует.

Этап 2. Распределение собранной информации среди сотрудников

Далее распечатки с контактами распределяются среди агентов. Те начинают звонить по указанным номерам, собирая дополнительные сведения о цене и условиях.

Этап 3. Размещение рекламы о продаже или аренде недвижимости

После этого готовые объявления клиентов публикуются на сайте агентства, в СМИ или специальных бюллетенях. Задача агента – дать как можно более полные сведения об объекте и постоянно находиться на связи, ожидая звонков или сообщений в чат от потенциальных клиентов.

Этап 4. Переговоры с потенциальными клиентами

Следующая стадия – переговоры. Если нашлись желающие, их надо «обработать» таким образом, чтобы из потенциальных клиентов они стали реальными покупателями. Им нужно продемонстрировать варианты, показывая выгодные стороны объектов и скрывая недостатки.

Объекты для инвестирования

Теперь рассмотрим, как конкретно можно инвестировать в недвижимость. Для простоты будем располагать варианты инвестирования от наиболее востребованных и привлекательных к наименее популярным.

1. Новостройки под сдачу

Частный вид инвестиций в жилую недвижимость и первое, что приходит на ум, когда мы говорим о выгодных вложениях в сфере строительства. Многие инвесторы выбирают именно покупку жилых помещений, так как этот вариант подвержен рискам в меньшей степени. Заработать на покупке недвижимости можно относительно быстро.

Вариант 1. Покупка квартиры в новостройке с последующей перепродажей

Вариант 2. Сдача квартиры в аренду

С первым вариантом все более-менее ясно. Допустим, вы приобретаете квартиру за 10 миллионов рублей на ранних этапах строительства. После сдачи дома она поднимется в цене, и вы сможете перепродать ее на 25-30% дороже. Второй вариант также принесет свои плоды, но медленнее. Удобнее всего приобретать недвижимость с ремонтом от застройщика — сдать такой объект получится раньше. Также стоит обращать внимание на ликвидность квартиры и ее привлекательность для арендаторов. Учитывайте инфраструктуру рядом с домом, транспортную доступность, планировку, вид из окон, этаж и даже уровень жизни соседей. Из этих факторов в итоге сложится стоимость аренды, а соответственно и окупаемость вложений.

2. Коммерческая недвижимость

Здесь все немного сложнее, но тоже достаточно прибыльно. Во-первых, купить коммерческую недвижимость сложнее с юридической стороны. Во-вторых, при выборе коммерческого объекта нужно обращать внимание на большое количество моментов и критериев, неважных для вложения в жилом фонде. В-третьих, нежилую недвижимость необходимо грамотно оформить и уладить вопросы с различными службами: пожарной, санэпидемиологической и т.д. Получить прибыль от приобретения коммерческой недвижимости вы сможете, сдавая ее в аренду различным компаниям или индивидуальным предпринимателям. Но окупить вложения быстро может не получиться. Как правило, стоимость ее довольно велика. Выгодные с точки зрения окупаемости объекты оцениваются от 5 млн и выше.

3. Загородная недвижимость

Уступает квартирам и нежилым помещениям, но в последнее время набирает популярность. Как и в городской квартире, в загородном доме можно жить. Или вы можете купить участок и построить дачу для отдыха. И дом, и дачу можно сдавать в аренду круглогодично, на лето, на праздники или выходные. Главное, чтобы объект был расположен в районе с хорошей инфраструктурой, недалеко от крупного города и был оснащен всеми удобствами. Баня, летняя терраса и бассейн будут преимуществами для сдачи как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду. Также выгодно инвестировать в покупку дома на стадии строительства, чтобы завершить работы и получить прибыль от продажи готового жилья. Или купить только землю и построить дом самостоятельно. Существуют специальные банковские программы, позволяющие получить ипотеку на строительство под выгодный процент.

4. Ипотечные облигации

Относительно новый вид долгосрочных инвестиций. Ипотечные облигации — это ценные бумаги. Их выпускают банки, а приобрести могут обычные люди. Обеспечением по облигациям являются ежемесячные ипотечные платежи клиентов банка. Доход по ипотечным ценным бумагам, как правило, выше, чем по обычным банковским вкладам. Принцип работы ипотечных облигаций достаточно прост. Приведем пример. Заемщик берет в банке ипотечный кредит на сумму 10 млн рублей. После чего кредитная организация на такую же сумму выпускает ценные бумаги — ипотечные облигации. Далее они отправляются на торги, где их можно купить. Банк получает деньги от продажи облигаций и может использовать их для выдачи новых кредитов. А инвестор получает долгосрочный доход от ценных бумаг.

5. Заграничная недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость также набирают популярность. Многие инвесторы считают, что покупка жилья за границей, например, для сдачи, может оказаться выгоднее, чем приобретение квартиры в России. Во-первых, вы получите ликвидный объект. Во-вторых, доходность арендной квартиры в Европе может быть гораздо выше, т.к. вы будете получать деньги в валюте. Это действительно выгодно на фоне волатильности рубля. Кроме того, квартира позволяет переехать и в ряде стран дает возможность получить вид на жительство, прописку или гражданство. А также открыть бизнес на территории другого государства. Но в инвестициях в зарубежную недвижимость есть свои подводные камни. Нужно хорошо разбираться в рынке и нюансах законодательства страны, в которой планируется покупка. Иначе есть риск оказаться в минусе.

6. Бумажная недвижимость и REIT

Еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость — покупка акций инвестиционных трастов недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании в США и других странах, занимающиеся вложениями и управлением недвижимостью. Чтобы получить статус REIT, компания должна выполнять ряд требований: Минимум 75% активов инвестировать в недвижимость Минимум 75% прибыли получать от аренды недвижимости 90% прибыли выплачивать инвесторам в виде дивидендов. При этом от самих инвесторов ничего не требуется. Достаточно купить на бирже акции на REIT — все остальное возьмет на себя управляющая компания. Трасты инвестируют в различные объекты недвижимости и сдают их в аренду. Это могут быть как многоквартирные дома, так и торговые центры, больницы или офисы. В одном трасте могут находиться десятки различных зданий. Инвесторы REIT получают большую часть прибыли от выплаты дивидендов, но также доход можно получить при росте стоимости самих ценных бумаг.

Что еще может быть критерием выбора агентства недвижимости?

Всё что угодно. Важность того или иного критерия — это лично ваш выбор. Кому-то очень важно, чтобы компания была членом какой-нибудь ассоциации или чтобы компания имела награды. Так как это косвенно подтверждает уровень компании и качество её работы. А кто-то посчитает эти факторы совершенно не значительными и не будет обращаться на них внимание.

• компания крупная или не большая
• есть в компании контроль качества работы риэлторов или риэлтор сам-себе начальник.
• заключает компания договор на оказание услуг или работает «устно»
• готово ли агентство вносить правки в договор или это «установленная форма, которую нельзя менять»?
• о результатах юридической экспертизы вам сообщат письменно (с официальной печать и подписью) или на словах
• легко ли дозвониться до руководства компании, если возникла проблема

и многие другие критерии, которые вам очень важны.И именно уже на основе наличия или отсутствия важных вам критериев нужно сравнивать стоимость услуг агентств недвижимости. После (или до) этого можно сделать еще одну «фильтрацию» по отзывам/рекомендациям. Только так вы сможете сделать выбор не на основе субъективной оценки того, кто вам дал рекомендацию, а объективно по параметру: цена/качество.

Кстати, у нас на сайте вы можете посмотреть примерный список вопросов для выбора агентства недвижимости.

Источники:

• https://hiterbober.ru/personal-money/kak-vybrat-agentstvo-nedvizhimosti.html
• https://OneRealtor.ru/kak-vybrat-rieltora-agentstvo-nedvizhimosti
• https://relait.ru/kak-kupit-kvartiru/kak-vybrat-agentstvo-nedvizhimosti-dlja-pokupki-kvartiry/
• https://domrfbank.ru/mortgage/articles/estate_investments/
• https://avaho.ru/articles/ns/kak-vybrat-nadezhnoe-agentstvo-nedvizhimosti.html