10 222 
Сохранить статью: 
Несмотря на многие негативные прогнозы на начало марта текущего года, рынок многоквартирного строительства начал восстанавливаться уже на начало III-го квартала текущего года.
Пусть незначительно, но во II-м квартале наблюдался рост в части запуска новых проектов.
Запущено 9,7 млн кв.м. новых строек, что на 12% больше чем в I-м квартале текущего года.
Этому способствовал сбалансированный подход в части проектного финансирования банков и политика ЦБ в части значения ключевой ставки, которая начала снижаться.
Положительную динамику также сохранил показатель объема жилья в стадии стройки.
На 1 июля 2022 года он составил 97,5 млн.кв.м., что на 2,1% больше, чем по итогу I-го квартале.
Однако это показатели по всей стране
Что же происходит в лиге крупнейших регионов России с этим показателем?
Показатели строящегося жилься снизились в 5-ти из топ-10 регионов России:
Москва – 16,7 млн кв.м. (-1%);
Санкт-Петербург – 8,5 млн кв.м. (-3,2%);
Ленинградская обл – 3,1 млн кв.м. (-2,8%);
Тюменская обл – 2,6 млн кв.м. (-4,1%);
Ростовская обл – 2,5 млн кв.м. (-0,6%).
Основная причина — это небольшое число запусков новых проектов, по сравнению с вводом жилья.
Но почему именно эти регионы?
1️⃣ Москва начала вводить много домов, с перенесенными сроками по причине пандемии и остановки строительства.
Многие крупные застройщики стали смотреть на рынки регионов.
Примеров можно много привести –А101 стартует в СПБ с двумя крупными площадками, ПИК запустил много новых региональных площадок и т.д.
2️⃣ Северная столица и область начала буксовать по причине длительного согласования документации
Питер всегда к сожалению, по срокам был растянут чем Москва (вспоминаем даже сроки регистрации сделок в 2015 году)
Плюс в этом регионе было большое количество финских застройщиков, которые ушли — YIT и Bonava к примеру.
3️⃣ Тюмень стала смотреть также на рынки крупных городов
Страна Девелопмент, Брусника, к примеру начали усиливать свое присутствие новыми площадкамив Екатеринбурге и Москве новыми площадками
4️⃣ По Ростовской области я не назвал бы этот отток падением в принципе – всего лишь 16 тыс кв.м. если измерять в метрах.
Это красноречиво нам говорит –строители стали смотреть более позитивно на рынки других регионов, и крупные игроки стали увеличивать свою экспансию в стране.
Это показывает цифра 23-х регионов, на которые приходится 80% общего объема жилья – они показали увеличение на 2,2 млн кв.м. или же на 2,8%
Сбалансировали топовые регионы по оттоку иными словами
Динамика общего запуска новых проектов в 2022 году составит примерно 40 млн кв.м., что на 10% ниже 2021 года.
Ввод жилья при этом сохранится на уровне прошлого года – 93 млн кв.м., также, как и объем жилья в стадии строительства будет на уровне 2021 года – 95-100 млн кв.м.
Означают ли цифры падения запуска новых проектов, негативное развитие сценария у застройщиков?
Вот почему это не так:
1️⃣ С начала текущего года, строители стали уходить от больших метражей
Не берем сейчас элитку –там кощунство продавать квартиру-студию
По моим наблюдениям, более 50% квартир, проектируемых в Москве в 2022 году, это лоты по 19-45 кв.м.
Это студии в среднем по 22-24 кв.м., однокомнатные и двухкомнатные площадью 37-39 кв.м.
Доля студий в проектах Москвы, увеличилась до 23%, против 20% годом ранее.
Ах это волшебное слово «евродвушка» ♂️
Их стало также больше – 20% против 18% годом ранее
Второе место по метражу стали занимать квартиры площадью 46-64 кв.м.
Их доля выросла до 28% в объеме проектируемого жилья
При этом «евротрешки» снизились до 13%, против 16% годом ранее.
Что это все означает?
Это означает, что при той же общей квадратуре дома, можно сделать меньшую нарезку.
Для покупателя визуально стоимость останется той же при этом метров станет меньше.
Большее количество лотов-больше прибыль
2️⃣ Застройщики стали оптимизировать свои расходы
квартир с отделкой становится меньше
Передача дольщикам таких лотов крайне нелегкая затея и реализация доработок;
персонал, отвечающий за продажи переводили на самозанятость
Пусть сам платит налог, а мы даже отчисления не будем делать;
меняли схему мотивации у менеджеров по ипотеке
Зачем мы будем платить премию, когда банк готов платить комиссию-пусть себе забирает
стали получать доходность с аккредитивов
Среднее КВ, которое банк платит сейчас с аккредитива застройщику это порядка 7 000 Р за размещение по дольщику суммы от 5 млн руб сроком до 15 дней.
То есть деньги из воздуха почти
запустили чаевые для персонала
Да, вы не ослышались, чаевые.
Есть застройщики, у которых менеджеры предлагают в случае удовлетворенности закинуть пару сотен ему в качестве чая – при этом все официально через приложение Нетмонет.
При всем этом на рынке сохраняется противоречивость и недосказанность
ЦБ и Минстрой говорит в СМИ, что застройщики завышают ценники, что ипотека ставит рекорды по продажам и надо регулировать ставки 0,01%
Однако 20 сентября 2022 года Минстрой публикует приказ о средней стоимости кв.метра на 4 квартал
Москва там имеет средний ценник 166 044 за кв.м.
Если найдете новостройку с таким прайсом, сообщите мне пожалуйста, пожалуй, я возьму на борт метров 60 ♂️
Новостной фон от Минстрой и ЦБ приводит нас к тому, что застройщики вместо ставки станут продавать УТП
К примеру, уже стали делать шоурумы с «умным домом». При этом это как допуслуга, но клиент может потестить.
Это означает, что нас ждут опять реальные продажи и акции, что лично меня не может не радовать.
Из всего вышесказанного я делаю вывод об управляемости ситуации и все же восстановлении рынка
Невзирая на прогноз повышения ключевой на 1,5%. Сбалансируется семейной ипотекой –ее планируют продлить бессрочно.
И помните- туман рассеять может только солнце
Ваш дежурный по ипотеке в стране
