Перепродажа недвижимости: 5 стратегий

Автор Александр Инвестов

Есть ли смысл? Перепродажа недвижимости принесет существенный доход, если она была куплена ниже рыночной цены. По такой стоимости выставляют проблемные квартиры: с долгами, без ремонта, от банкротов. Чтобы заработать, нужно устранить все эти преграды и улучшить интерьер, сделав ремонт.

Что учесть? Перепродавать можно не только жилые квартиры. Существуют и другие стратегии заработка на недвижимости. Одни приносят доход быстро, например, купить квартиру с дисконтом на торгах. Другие объекты гарантируют прибыль в будущем, если купить в новостройке на этапе котлована или на первом этаже и перевести в статус нежилого.

Как называется бизнес по перепродаже недвижимости

Многие интересуются, как называется перепродажа недвижимости как бизнес. Этот процесс обозначается термином «флиппинг». На сделках от продажи старых отремонтированных помещений успешные флипперы могут получить до 60 % прибыли, но может быть и так, что перепродажа не состоится, и тогда финансы «зависнут» в объекте недвижимости.

Сам термин является производным от английского глагола to flip, который значит «переворачивать». Исходный смысл слова «флиппинг» — это «быстрое изменение». В случае с недвижимостью он означает приобретение квартиры в плохом состоянии, ее дальнейший ремонт и продажу уже по более высокой цене. Важно, чтобы оборот от покупки до продажи проходил очень быстро.

Бизнес берет свое начало из США, но там флипперы, как правило, покупают и продают дома, а в России это чаще касается квартир.

Успешные флипперы в нашей стране приобретают, делают ремонт и реализуют по три квартиры за год. Такой темп считается очень хорошим — на каждую квартиру в среднем затрачивается около четырех месяцев. Люди, знакомые с ремонтом, понимают, что в такой срок уложиться довольно сложно, так как нужно соблюдать всю последовательность работ и учитывать особенности взаимодействия с командами рабочих.

Порядок действий строится так: сначала нужно провести просмотры и выбрать подходящую под флиппинг квартиру, затем оценить ее потенциал, купить, отремонтировать, найти покупателя на обновленную недвижимость и продать ее. Это все должно делаться быстро.

Всю цепочку можно представить в виде такого списка:

• просмотр объявлений на площадках по продаже недвижимости;
• выбор объекта под флиппинг;
• приобретение, регистрация сделки;
• составление сметы ремонтных работ;
• подбор бригады рабочих;
• закуп стройматериалов;
• контроль работ по ремонту;
• фотосъемка квартиры профессиональным фотографом;
• поиск покупателя;
• совершение сделки.

Каждый этап сложнее, чем кажется, так как начальным капиталом являются личные деньги флиппера. Можно для этих целей оформить ипотеку. Но это невыгодно, так как сделка сопровождается расходами, и неудобно, потому что жилье будет собственностью банка до погашения займа, и любые дальнейшие сделки можно будет проводить только с его одобрения.

С чего начать перепродажу недвижимости как бизнес? С теоретической подготовки. Флипперы тратят на это очень много времени, так как вкладывают собственные финансы. Нужно знать, как будет вести себя рынок недвижимости, падать или увеличиваться спрос. Кроме этого, нужно понимать особенности районов, сопоставлять и анализировать всю информацию, чтобы флиппинг приносил доход.

5 стратегий заработка на перепродаже недвижимости

Частные инвесторы любят рынок недвижимости за счет его понятности и стабильности: спрос на квартиры есть всегда, они постоянно растут в цене, физически осязаемы, в отличие от криптовалюты, например. Заработать на жилье можно, не только сдавая его в аренду или перепродавая отремонтированные старые квартиры. Есть и другие стратегии, позволяющие заработать на перепродаже недвижимости и доступные физическим лицам.

Купить квартиру в доме, подлежащем сносу, получить вместо нее новую и продать

Такая стратегия подходит инвесторам, которые согласны годами ждать прибыль от вложений или знакомы с влиятельными людьми в администрации района.

Инвестор приобретает квартиру в доме, включенном в программу реновации. После его сноса все собственники получают новое отремонтированное жилье. По квартире получают даже владельцы комнат, поэтому такой вариант для подобных инвестиций самый выгодный.

Жилье могут дать не только в домах, построенных специально для таких переселенцев, но и в жилых комплексах более высокого класса, расположенных неподалеку. Сразу после оформления документов новую квартиру можно продать, участникам программы никаких временных границ не установлено.

Риск такой стратегии заключается в том, что снос дома неоднократно может откладываться, а купить квартиру в таком доме за невысокую цену бывает сложно. Владельцы либо начинают поднимать цены, либо вовсе отказываются от продажи недвижимости, чтобы впоследствии самим получить новое жилье. Связи в городской администрации помогут раньше собственников узнать, какие именно дома подлежат расселению. От подобной перепродажи квартир даже с наценкой владельцев можно получить прибыль.

Купить квартиру на этапе котлована и продать по переуступке прав

Стратегия подходит для тех, кто планирует получить доход в ближайшие 1,5–2 года и может убедить покупателей купить их квартиру по переуступке прав.

Квартиры в новостройках начинают продаваться сразу после оформления прав на землю, еще до того, как строители начнут создавать фундамент будущего дома. Наиболее выгодно покупать квартиры в новых домах в регионах, где в разгаре строительный бум, поскольку там жилье дорожает очень быстро. За несколько месяцев до того, как дом будет сдан, квартиру можно будет продать по переуступке прав требования.

На стадии котлована жилье стоит намного меньше, но может случиться так, что стройка дома затянется надолго или его не достроят вообще. От застройщиков-мошенников покупателей жилья защищают эскроу-счета, но от долгостроя они не спасут.

Если взять жилье в ипотеку, то доходность инвестиций можно увеличить. При покупке квартиры за 5 миллионов рублей на этапе котлована можно взять кредит под 10,5 % на 20 лет, внести первоначальный взнос в размере 1,5 миллиона, а впоследствии продать эту квартиру за 6 миллионов рублей. За год траты инвестора составят 1,5 миллиона на первоначальный взнос, примерно 360 тысяч рублей на проценты по ипотеке и приблизительно 54 тысячи рублей на уплату долга. В этих расчетах не берется во внимание стоимость страховки, нотариальные и другие мелкие расходы.

Доход получится:

6 000 000 – 5 000 000 – 360 000 = 640 000 рублей.

В процентах доходность будет:

640 000 / ((1 500 000 + 360 000 + 54 000) / 100) = 33,43 %.

Если инвестировать всю стоимость квартиры, то доход увеличится и составит 1 миллион рублей, но в процентах доходность на вложенный капитал будет меньше:

1 000 000 / (5 000 000 / 100) = 20 %.

Безопаснее покупать квартиру у застройщика по договору долевого участия, так как он проходит регистрацию в Росреестре. В нем прописаны стоимость квартиры, ее площадь и планировка, строительные материалы. Изменения в договор можно вносить только с разрешения дольщика.

Перепродажу объектов недвижимости по данной стратегии необходимо делать до вступления в собственность, чтобы не пришлось платить за коммунальные услуги. Договор долевого участия должен содержать пункт, что по переуступке прав квартира может быть продана без согласия застройщика.

Нужно стараться продать жилье как можно быстрее, чтобы доход от разницы в цене не ушел на выплату процентов по ипотеке. Для уменьшения размера ежемесячных платежей лучше брать кредит на максимально возможный срок. Чтобы снизить риски, следует выбирать надежного застройщика, который не задерживает сдачу домов. Также большую роль играет правильный выбор квартиры. Лучше всего продаются расположенные на средних этажах маленькие по площади объекты в домах, находящихся близко от остановок транспорта.

При реализации такой квартиры банк должен дать разрешение на продажу объекта из-под залога. Нужно найти покупателей, которые согласны будут купить жилье по переуступке и с выплатой ипотеки, например, за счет нового кредита.

Приобрести недвижимость на торгах по сниженной цене и продать по полной стоимости

Эта стратегия подойдет тем, кто умеет анализировать информацию, работать с документами на аукционах и готов пройти через суды с прежними хозяевами приобретенного жилья.

Квартиры по ценам ниже рыночных продаются на торгах. Там реализуется жилье должников, банкротов и государственных органов, которым необходимо пополнить бюджет. Также на торгах выставляются ипотечные квартиры и другая недвижимость, которая находилась в залоге по кредиту у банков. Инвесторов больше всего привлекают торги в виде публичного предложения, так как там стоимость квартир не поднимается, а падает. На такие торги выставляются квартиры, которые не были проданы на аукционе.

Владельцы такой недвижимости (государственные и муниципальные организации, банки) стремятся продать ее как можно быстрее, поскольку с каждым следующим этапом торгов они несут новые расходы. Скидки на квартиры могут доходить до 15 % от стоимости объекта на рынке.

Чтобы адекватно оценить размер скидки, нужно следить за рынком жилья и анализировать итоги прошлых торгов.

Торги осуществляются на специальных электронных площадках. Для работы на них требуется квалифицированная электронная подпись (получить ее может любой гражданин России). Для подачи заявки на торги нужно, чтобы все ваши документы соответствовали требованиям конкретного аукциона.

Покупая квартиры на торгах, вы несете определенные риски, так как в таком жилье часто проживают должники, которых придется выписывать и выселять. За бывшими хозяевами часто числятся большие долги за жилищно-коммунальные услуги, их нужно будет взыскивать. Для этого придется обращаться в суд. Перед покупкой обычно нет возможности посмотреть жилье, можно только оценить сам дом и имеющуюся рядом инфраструктуру.

Недвижимость банкротов также можно приобрести со скидкой от 30 до 80 % на закрытых распродажах. Их проводят компании, реализующие имущество физических лиц и предприятий, объявивших себя банкротами. Чтобы участвовать в перепродаже коммерческой недвижимости на таких аукционах, инвестор должен иметь свободные финансы и соответствующие знакомства.

Купить квартиру на первом этаже и продать под торговую точку или сферу услуг

Стратегия подходит инвесторам, у которых много свободного времени и имеется опыт работы с контролирующими органами.

Жильцы не любят квартиры на первых этажах, особенно если окна выходят не во двор, а на проезжую часть. Это постоянный шум, грязь, прохожие перед окнами, плохой вид, а также сырость и неприятные запахи из подвала. Зато перепродажа ИП недвижимости с первых этажей идет хорошо. Бизнесмены охотно покупают такие помещения, если они имеют статус нежилых.

Перевести квартиру в нежилой фонд можно в том случае, если ее владельцем является физическое лицо, на нее не наложено обременение, а дом, где она расположена, не имеет культурного или исторического значения. В жилье нужно узаконить все имеющиеся перепланировки и выписать из нее всех граждан.

Также нужно подготовить внушительный пакет документов, где будет проект будущего предприятия, оформление фасада, благоустройство прилегающего пространства, заключения санитарного и пожарного надзора. Перевод помещения из жилого в нежилое должен быть согласован с жителями дома. Если всю процедуру проводить самостоятельно, то расходы могут составить 500 и более тысяч рублей, если воспользоваться услугами профессиональных агентств — до 2 миллионов рублей.

Но и при таких немаленьких расходах вложения в жилую недвижимость, как правило, окупаются, так как при переводе квартиры в нежилой фонд она поднимается в цене в 1,5 раза и больше.

Приобрести со скидкой недавнее наследство и продать его по полной стоимости

Это подойдет для инвесторов, которые знают, как проверить законность сделок и историю получения наследства, и готовы делать запросы разных документов у владельцев.

Риски при покупке квартиры, недавно полученной в наследство, заключаются в том, что право собственности на нее могут предъявить другие возможные наследники в течение трех лет. В таком случае суд может признать сделку недействительной и передать жилье другим наследникам, а покупателю нужно будет свои деньги взыскивать с продавца.

По этой причине жилье, унаследованное недавно, продается со скидкой, которая обычно составляет 10 % от цены на рынке. Чем дороже квартира, тем больше получится на ней заработать. Например, если она стоит 15 миллионов рублей, то прибыль инвестора будет равна 1,5 миллиона, а при стоимости жилья 3 миллиона доход будет всего 300 тысяч рублей.

Инвестор может свести риски к минимуму, если тщательно проверит законность сделки, наличие обременения (по выписке из ЕГРН), подтвердит подлинность свидетельства о наследстве у нотариуса, уточнит, есть ли права у других родственников. В таком случае на суде инвестор будет признан добросовестным покупателем и недвижимость будет оставлена ему, а убытки новых наследников будет компенсировать продавец.

Часто задаваемые вопросы о перепродаже недвижимости

Можно ли перепродать квартиру сразу после ее покупки?

Недвижимость можно продать даже в день покупки, но в таком случае продавцу нужно будет заплатить НДФЛ. Оплачивать налог будет не нужно, если продажа квартиры состоится не ранее чем через пять лет после ее приобретения (в соответствии с изменениями в законодательстве). При реализации жилья через 12 месяцев владелец может погасить налог полностью или частично, применив имущественный вычет.

Когда можно не платить налоги с продажи недвижимости?

При перепродаже недвижимости налог платить не нужно, если она была в вашей собственности более пяти лет.

Также без оплаты налога можно продать жилье после трех лет владения, если оно:

• было подарено;
• приватизировано;
• получено по наследству;
• перешло по договору пожизненного содержания с иждивением;
• было реализовано по цене покупки;
• единственное у продавца.

Можно ли совершить обмен квартирами без купли-продажи?

Если человек хочет не купить или продать жилье, а обменять его, то две сделки проводить необязательно и не нужно искать средства для первой покупки. Можно составить договор мены, а права собственности перерегистрировать в Росреестре.

Надо ли регистрировать бизнес по перепродаже недвижимости?

Такой бизнес обязательно нужно регистрировать. Вы можете создать юридическое лицо или стать индивидуальным предпринимателем. Вы должны зарегистрировать свою деятельность в налоговой инспекции и получить все необходимые документы.

Сколько можно заработать на перепродаже квартиры после ремонта?

Размер прибыли определяется ценой продажи недвижимости. Чем больше стоимость объекта, тем выше доход. Также нужно учитывать различные расходы, возникающие в процессе продажи, включая комиссии агентств.

Прибыль от флиппинга рассчитывают так:

Допустим, цена продажи объекта составляет 2 000 000 рублей.

Расчет прибыли:

Прибыль = 2 000 000 – (1 000 000 + 500 000 + 100 000 + 50 000 + 100 000) = 250 000 рублей.

Зарабатывать на перепродаже недвижимости может любой человек. Специальные знания для этого не требуются. Нужны жизненный опыт, финансы, желание и умение понимать законы и разбираться в документах. Если у инвестора есть сомнения по поводу долгосрочных вложений в недвижимость, то он может выбрать одну из рассмотренных выше краткосрочных стратегий.