Как выбрать квартиру для инвестиций: что влияет на цену и спрос

Автор Александр Инвестов

Как выбрать квартиру для инвестиций? В первую очередь определиться, что вы планируете делать с ней дальше – перепродать и заработать на растущей стоимости или сдать в аренду, чтобы получать регулярный доход. Оба варианта имеют свои выгоды, но подход к выбору несколько различается.

На что обратить внимание? Однако есть и общие правила. Нужно оценивать не только площадь, планировку и ремонт, но и множество других факторов, причем не только в реальном времени, но и в перспективе. Если вы решили, что квартира – лучший способ вложить деньги, обязательно узнайте, как и где искать подходящее жилье и какое из них подойдет именно для ваших целей.

Цели инвестиций в квартиру

Реализовать пассивный доход можно по-разному. Это могут быть акции, облигации и другие стартапы. Но с начала 2022 года инвестиции теперь не так актуальны, как были до этого, поскольку многие иностранные акции под запретом, валютный вклад не открыть, а многие российские голубые фишки прекратили дивидендные выплаты за предшествующий год.

Одна инвестиция остается непоколебимой – недвижимость. Такой актив всегда пользовался спросом, он лежит на поверхности – достаточно приобрести недвижимость, например, квартиру. Этот заработок был актуален еще до товарно-сырьевых бирж и по-прежнему считается достаточно надежным.

Какая выгода, если вы выбрали инвестировать в квартиру:

• Получение ежемесячного дохода от сдачи в аренду.
• Спасение денег от инфляции.
• Получение прибыли от перепродажи или обмена с наценкой.

Хорошая недвижимость никогда не потеряет спрос и цену. И не только она, но и автомобили, иная собственность – все, чем пользуются люди, что необходимо для комфорта и не претерпевает резких откатов стоимости. Конечно, могут быть разовые выгодные акционные предложения, но это скорее исключение, чем закономерность. Поэтому вложение в недвижимость – рациональное и выгодное использование финансов, которое можно реализовать разными способами: сдавать или продать подороже.

Единственное, что стопорит этот вид инвестиции – минимально необходимая сумма, которая колеблется в зависимости от города. Например, для регионов это может быть 1,8–2 млн руб., в то время как в Москве ценник в 5–6 раз выше. Это если рассматривать ликвидные объекты.

Плюсы и минусы инвестиций в квартиру

Как уже было сказано, инвестиция в квартиру – выгодный и беспроигрышный вариант, который считается типовым. В этом можно убедиться, изучив историю. В царской России недвижимость также была в обороте – это называлось доходными домами. Владельцы сдавали жилье в них в аренду и имели пассивный доход. Более того, это могло быть единственной прибылью.

«ДОМ.РФ» и ВЦИОМ провели исследование, по результату которого 49 % опрошенных считают, что вложения в недвижимость – самая популярная инвестиция, 79 % определяют ее как выгодную и стабильную инвестицию по сравнению с банковскими депозитами.

Плюсы вложений в недвижимость следующие:

• Стабильный доход — например, при сдаче квартиры в аренду доход будет ежемесячно, вне зависимости от внешних факторов, как это происходит у других активов, которые могут давать убыток по разным причинам.
• Увеличение стоимости капитала за счёт роста цен на квартиры.
• Прямой контроль за вложениями: собственник жилья всегда может проверить актив – свои квадратные метры – и быстро повлиять на какие-то непредвиденные ситуации, например, расторгнув договор; в то время как вложение в фондовый рынок – это передача средств посреднику — брокеру, который вместо вас контролирует средства.
• Защита вложений от волатильности — они не терпит таких резких колебаний в цене, как, например, на фондовом рынке в периоды напряжённости (кризис и др.), когда стоимость может поменяться в течение пары часов на 50 % и более.
• Недвижимость можно приобрести на заёмные средства, оформив ипотеку: в настоящее время государство субсидирует развитие этого рынка и предлагает льготные займы по низким ставкам. Также клиентам идут на встречу застройщики и создают акционные условия — ипотеку под 0,1 или 2–3 %, за счёт этого переплата минимальна. Реализовать вложения в другие проекты на заёмные средства банка невозможно; исключение – покупка акций в шорт или пользование кредитным плечом, и то при условии, что брокер это позволяет. В таких случаях риск получить убыток остается.
• Налоговый вычет на покупку — 13 % на максимальную сумму до 2 млн руб., или 260 тыс. рублей; на проценты по ипотеке: сумма расчёта до 3 миллионов рублей, или 390 тыс. руб.
• Защита от инфляции — цены на недвижимость растут быстрее последней и даже обгоняют её. За последние пять лет уровень роста индекса потребительских цен в стране составил около 36,41 %, а на недвижимость за этот период в среднем поднялись на 50 %.

Минусы инвестиции в недвижимость следующие:

• Одна из самых дорогих — для старта потребуются крупные вложения, в отличие от фондового рынка, где для начала достаточно будет 10–30 тысяч рублей.
• Долгий срок окупаемости при классической схеме. При покупке квартиры на открытом рынке вложенные деньги вернутся не ранее, чем через 7–10 лет. Если же отклониться от стандарта и использовать альтернативные рынки покупки квартиры, например, торги арестованным/банкротным имуществом, этот срок и время окупаемости уменьшатся.
• Затраты на обслуживание недвижимости.
• Риски потери недвижимости, связанные с непредвиденными ситуациями — несчастный случай в виде пожара или наводнения.
• Не самый ликвидный актив. Наряду с долгой окупаемостью, в отличие от акций, доход от недвижимости не получится получить быстро и легко, поскольку на саму продажу или сдачу в аренду понадобится время — от нескольких дней до месяца и дольше.
• Недобросовестные арендаторы. Если жилье/машина и другое имущество сдается в наем, нельзя исключать риск столкновения с безответственными лицами, которые могут не вносить ежемесячные платежи в срок или навредить.

Как и любая инвестиция, недвижимость имеет плюсы и минусы, которые можно контролировать при грамотном выстраивании бизнеса. Например, решение последнего вопроса – приобретение апартаментов вместо квартиры: все спорные моменты будут решаться управляющей компанией.

Где искать информацию о продаже квартир

Если вы рассматриваете к покупке вторичное жилье, то вариантов сбора информации масса – осмотрите окрестности, пообщайтесь с местными жителями, почитайте в интернете. Составить полную картинку о выгодности приобретения той или иной недвижимости будет несложно.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в новостройке, то в данном случае найти информацию будет сложнее. Но этот вариант более выгодный, особенно на стадии закрытых продаж. Все просто: вы обращаетесь в агентство недвижимости как инвестор и вкладываетесь на начальном этапе застройки. Чем ниже стоимость покупки, тем больше прибыли вы получите.

Как уже было сказано, найти данные по новому жилому комплексу будет сложнее. Информация, которая предоставлена на сайте застройщика, сильно приукрашена по понятным причинам. Найти действительно правдивые материалы можно на различных сайтах о недвижимости, телеграм-каналах, специализированных форумах.

В подобных источниках можно ознакомиться со всем, что интересует по недвижимости. Помимо получения нужной информации можно посоветоваться с экспертами, которые долго и выгодно занимаются подобными инвестициями, прислушаться к их мнению. Чтобы исключить все сомнения – мониторьте рынок и следите за стартом продаж того или иного ЖК, чтобы точно остаться в плюсе и не потерять денег.

Как же выбрать квартиру под аренду для инвестиции? Важно владеть достаточной информацией – от этого будет зависеть успешность и выгодность будущего актива. Если приобрести недвижимость импульсивно, не изучив рынок и все плюсы с минусами, можно не получить от инвестиции ожидаемой прибыли.

Полезные сайты о недвижимости:

• ИРН;
• «Новострой-М»;
• «Циан»;
• ЕРЗ;
• Специализированный форум «Домкад».

Телеграм-каналы:

• «Недвижимость инсайды» — полезная информация, выводы авторов о тех или иных объектах;
• «Подешевело Мск» — информация о снижении цен на квартиры. Важно учитывать: часто то, что сегодня подешевело на 3 %, вчера подорожало на 10 %.

Сложные юридические вопросы о сделках и налогообложении:

• «Циан»;
• «Правовед».

Обычно на подобных форумах заранее известно о покупке земли конкретным застройщиком и о его проекте. Такие источники – не только обсуждение той или иной темы, но и кладезь полезной информации: от основной, которую легко найти, до той, что не лежит на поверхности, но может пригодиться. Например, материалы о различных ресурсах района, интересные статьи с его упоминанием, разнообразные ссылки.

Найти полезные форумы на первый взгляд просто. Достаточно ввести запрос в поисковик и получите огромное количество разных сайтов. Но не спешите всему верить: не исключено, что на том или ином форуме может быть как полезная и правдивая информация, так и не совсем достоверная, вперемешку с дискуссиями участников, шутками и стебом от троллей или спамом от застройщиков. Критически подходите к любому материалу и анализируйте его.

Учтите, что в разных регионах могут быть разные форумы.

Как уже было сказано, на сервисах можно советоваться и получать ответы. Важно четко и понятно составить свой вопрос. На поверхностные запросы ни о чем в лучшем случае не отвечают, в худшем – их удаляют.

Например, если вы поинтересуетесь: «Куда вложить 5 миллионов рублей и хорошо заработать?», – вы не получите ответ; напротив, если спросите что-то конкретное, вам обязательно подскажут и помогут. Чтобы получить четкую и более правдивую информацию о конкретном районе или новом ЖК, сформируйте точный запрос, например, «форум жильцов ЖК N»; наверняка найдете страницы дольщиков или целые сообщества на нужную тематику.

В каких городах России искать квартиры для инвестиций

Чтобы получить прибыль от недвижимости, нужно купить подешевле и продать подороже. Чем больше разница между первой и второй суммой, тем больше доход. Чтобы продать подороже, цена на недвижимость должна возрасти, а рост стоимости зависит от спроса – чем благополучнее ЖК, тем он выше и тем больше нужно выложить за квартиру.

Следовательно, можно сделать вывод, что наиболее перспективными с точки зрения инвестиций будут растущие, быстро развивающиеся города, в которых есть устойчивый спрос на жильё. Если вы готовы рассматривать не только место своего обитания, стоит выяснить, какие мегаполисы могут быть интересны для инвестиций.

Специалисты указывают на то, что недвижимость в городах с динамичным ростом населения пользуется спросом как объект финансовых вложений. Примерами таких городов являются Екатеринбург и Тюмень.

Например, в мегаполисе Урала прослеживается стабильный спрос на недвижимость, а в нефтегазовой столице России количество жителей ежегодно увеличивается, соответственно, потенциальных съемщиков становится больше, что делает объекты недвижимости в этом городе привлекательными для инвестиций. Один из самых комфортных и популярных городов в стране, Ростов-на-Дону, также следует отметить, поскольку здесь по-прежнему есть потенциал.

Девелоперы примечают, что у городов-миллионников, таких как, например, Екатеринбург или административный центр Южного федерального округа, есть возможности для роста стоимости недвижимости. Рассмотрим среднюю цену квадратного метра в некоторых из них:

• в Екатеринбурге— 106 тысяч рублей, (+8 % к показателям 2022 года);
• в Самаре — 101 тыс. руб. (+13 % к данным 2022 года);
• в Волгограде — 81 тысяча рублей (+17 % к показателям 2022 года);
• Новосибирск — 111 тыс. руб. (+11 % к данным 2022 года);
• Челябинск — 68 тысяч рублей (+18 % к показателям 2022 года);
• в Ростове-на-Дону — 106 тыс. руб. (+14 % к данным 2022 года).

Следовательно, города-миллионники (или близкие к ним по количеству жителей, динамике) должны быть в приоритете у инвесторов – они прогрессируют, предоставляют множество перспектив: масштабный рынок, растущая экономика, разнообразие целевых групп потребления.

Эксперты рекомендуют вкладывать в недвижимость, приближенную к средним показателям: площадь, расположение – все это повышает спрос на ту или иную квартиру. Вместе с этим, рекомендуется обращать внимание на количество состоявшихся сделок с квартирами за определенный период. Проанализировав их число, получится проследить платежеспособность жителей и реальный спрос и можно понять, в каком районе выгодно вложиться, а в каком нет.

На платежеспособный спрос влияет объем и соотношение спроса и предложения. Если последнее ограничено, то цены растут, а когда избыточно, они стабильны. В контексте новостроек ситуация немного отличается от рынка вторичной недвижимости. При выборе локации для инвестиций, стоит обращать внимание на регионы, где цены на жилье стабильно растут.

Однако при оценке потенциальных городов для вложений необходимо учитывать и другие факторы, которые влияют на привлекательность региона. Например, как выбрать квартиру для инвестиций в Москве или в Санкт-Петербурге? На что нужно обратить внимание при оценке города, района для покупки недвижимости?

Критерии выбора квартиры для инвестиций

При выборе инвестиций важно осуществлять вложения в активы, которые можно быстро преобразовать в наличные деньги, то есть имеющие высокую ликвидность. Недвижимость является одним из них и этот показатель для нее – основной момент, на который обращают внимание. Чтобы приобретенная квартира стала успешным инвестиционным проектом, необходимо заранее изучить всю информацию о выбранном объекте и учесть все данные, которые определяют его выгодность и перспективы спроса.

Один из этих факторов связан с типом жилья и его использованием. Какую выбрать квартиру для инвестиций? В зависимости от преследуемой цели и ЦА. Для продажи предпочтительно приобретать двух-, трехкомнатное жилье, а для аренды – однокомнатное. Большие квартиры чаще покупают, нежели небольшие или студии, поскольку они интересны семьям.

Напротив, маленькое жилье больше снимают, оно пользуется спросом среди студентов, туристов и других людей. Но бывает и наоборот, однокомнатные квартиры приобретают, а трехкомнатные могут брать в аренду, например, семьи с детьми, которые пока рассматривают покупку квартиры, но могут позволить себе ежемесячно платить ее хозяину. Так что выбор недвижимости для инвестиций зависит от самых разных факторов. Например:

• транспортное сообщение, его доступность и расположение;
• экологическая обстановка в районе;
• инфраструктура — от досуга до больниц;
• наличие неблагоприятного соседства;
• перспективы развития прилегающих территорий и площадей самого ЖК.

Все эти пункты кажутся достаточно очевидными и вопрос о том, как выбрать квартиру для инвестиций, на первый взгляд не кажется сложным. Но если вдаваться в подробности, то выясняется, что все перечисленное важно учитывать при покупке той или иной недвижимости и для любых целей. Разберем все перечисленные факторы подобнее, для большего понимания важности оценивания квартиры на ликвидность:

Транспортная доступность

Один из первых аспектов, на который следует обратить внимание при выборе квартиры для сдачи или перепродажи, – удобство расположения конкретного жилого комплекса. Допустим, вас интересует жилье в Казани. Важно оценить, удобно ли добираться от ЖК до разных объектов, например, в пределах километра. Для более мелких городов эта зона может быть меньше.

Однако важно быть внимательным в вопросе выбора удобств и не ограничиваться только близостью к станции метро. Например, выбрав дом в 100 метрах от подземки, можно прогадать, поскольку эта площадка может быть многолюдной и не всегда оптимальной.

Возможно, студент или одинокий человек, стремящийся к мобильности, с удовольствием снимет студию или однокомнатную квартиру в таком месте. Однако в случае с двух- или трехкомнатной, которые обычно выбирают семьи, будет сложнее найти арендаторов или покупателей, поскольку такое расположение может быть неудобно для них.

Экологический фактор

В настоящее время окружающей среде уделяют достаточно внимания. Не только семьям, но и в целом большому количеству арендаторов важны: близость сквера, леса или зоны отдыха. Соответственно, если выбор стоит между домом около парка и рядом с автомагистралью, предпочтительнее его сделать в пользу первого варианта.

Инфраструктура

При выборе квартиры с целью сдавать или перепродавать, важно учитывать потребности потенциальных покупателей или арендаторов, описанные в созданном вами портрете. Для каждой категории людей значима определенная инфраструктура.

Например, семье с детьми не понравится наличие ночного клуба рядом, они порадуются близости к поликлинике, магазинам, так как им удобно иметь их в пешей доступности. В то же время одинокие люди скорее оценят наличие развлекательных объектов, чем школы, детского сада и больницы, которые не являются приоритетными для них.

Поэтому важно учитывать предпочтения разных групп людей при выборе квартиры, чтобы обеспечить оптимальное соответствие их потребностям и удовлетворить их ожидания.

Наличие неблагоприятного соседства

С одной стороны, если дом имеет хорошее транспортное сообщение и привлекательную цену, то квартира будет пользоваться спросом, даже если рядом промышленные зоны. Конечно, лучше всего при приобретении недвижимости избегать расположения рядом с такими объектами. Их наличие влияет на привлекательность квартиры для потенциальных арендаторов и покупателей.

Перспективы развития

Например, если в районе нет школы или детского сада, но они в проекте и скоро появятся или уже выделена территория под парк. Если потенциальные покупатели/арендаторы видят эту перспективу развития, то их лояльность и заинтересованность повышаются. И позволяют увеличить стоимость жилья.

Дополнительное влияние на цены оказывает общее состояние рынка недвижимости, точнее, такой фактор, как процентная ставка — при снижении ее по ипотеке растёт и спрос на квартиры; важную роль играют общее состояние экономики, и наличие субсидий, иной помощи государства.

Дополнительные факторы при выборе квартиры для инвестиций

Что ещё имеет смысл учитывать.

Планировка, расположение, метраж

Маленькая кухня, узкий коридор, смежные комнаты или совмещенный санузел могут быть не особо привлекательны для арендаторов. Напротив, наличие квадратных комнат, балконов, гардеробной, кладовки будут явным приоритетом для арендатора и потенциального покупателя.

Квартиры на первом и последнем этажах, а также угловые варианты обычно вызывают меньший интерес, и это, как правило, отражается даже на стоимости жилья.

Когда речь идет о площади, справедливо применять правило «все хорошо в меру». Конечно, найдутся люди, которых заинтересуют квартиры с большим количеством комнат и панорамными окнами. Однако намного проще продать или сдать хорошо спланированную и функциональную однокомнатную, евродвушку комфорткласса.

Самые популярные объекты для инвестиций – квартиры площадью 30–60 кв. м.

Особенности дома

Новостройки и относительно современные дома пользуются большей популярностью среди арендаторов и покупателей. Но в этой тенденции есть исключение в виде «сталинки», которая до сих пор остается предпочтительной для многих. Кроме того, люди чаще отдают предпочтение кирпичным или монолитным зданиям, а не панельным, так как у последних домов возможностей для перепланировки значительно меньше.

Стоимость жилья и ремонта (если вы планируете его делать)

Цена – такой же главный момент при выборе недвижимости, поскольку главная цель инвестирования — получить прибыль. Поэтому важно учитывать возможные расходы.

Наличие изюминки

В настоящее время найти по-настоящему уникальную квартиру на рынке недвижимости становится все сложнее. Варианты планировок ограничены, инфраструктура в новостройках часто идентична, транспортная доступность имеет одинаковое значение во всех проектах.

Поэтому особую ценность приобретают эксклюзивные штрихи. Например, панорамные окна, которые обеспечивают потрясающий вид и заполняют квартиру естественным светом, или лучший вид на город, который создает неповторимую атмосферу.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры:

• Выход окон.

Если видовые характеристики не принципиальны, то лучше выбирать квартиры, окна которой выходят во двор, поскольку подобная недвижимость привлекает внимание семей с детьми – родителям будет удобно присматривать за ребенком на площадке и ночью не будет лишнего шума от дороги.

• Соотношение лифтов к количеству квартир в подъезде.

Если на 220 квартир предусмотрен один подъемник – это не очень удобно, поскольку жители верхних этажей всегда будут ездить в полном лифте. Дополнительный плюс – наличие грузовой кабины: так жителям будет гораздо проще решать ремонтные вопросы, поднимать на этажи мебель и технику.

• Примыкание стен к шахтам лифта.

Для жителей первых этажей важно, чтобы стены квартиры не соседствовали с этим местом. В противном случае постоянно будет слышен шум лифта.

• Благоустройство прилегающей территории.

Не важно, собираетесь вы сдавать квартиру семье или одинокому человеку, любой человек должен иметь доступ к площадкам для спорта и отдыха – это важный параметр при выборе. ЖК, в котором она находится, и ее окружение могут существенно повлиять на ваше удовлетворение местом жительства.

Конечно, реклама от застройщиков может не соответствовать действительности, ведь на картинке все всегда выглядит стильно и красиво. При приобретении недвижимости, особенно в строящемся ЖК, всегда остаётся вопрос, соответствует ли реальность обещаниям. Поэтому обратите внимание не только на рекламу, но и на отзывы других людей. Форумы и сайты – полезные источники информации. Вы можете прочитать мнения экспертов, которые расскажут о своем опыте и впечатлениях.

Советы по выбору квартиры для инвестиций

Распоряжайтесь финансами с умом, только так вы сможете приумножить свое состояние.

Перед покупкой важно оценить все риски и учесть все плюсы и минусы. Объективно определите свои финансовые возможности и поймите, сможете ли совершить покупку разовым платежом, или придется брать ипотеку. Не станет ли кредит для вас проблемой?

После этого обратите внимание на следующие советы:

• не инвестируйте последние деньги;
• помните о риске;
• изучите рынок;
• ищите комфортный район с хорошей экологией и удобной транспортной развязкой, если вы рассматриваете покупку квартиры или дома;
• работайте с профессиональными риелторами, проверяйте информацию и о них, чтобы не нарваться на мошенников.

Инвестиционные объекты имеют массу вариантов распоряжения и заработка. Например, квартиру из пяти комнат в столице или Северной Венеции можно поделить на несколько студий и сдавать каждую посуточно как апартаменты. Это будет актуально для туристов города. Нежилое просторное помещение идеально подойдет для размещения шоурума или косметологического салона. При желании можно придумать все что угодно, от кондитерской до спортзала.

Часто задаваемые вопросы о выборе квартиры для инвестиций

• Что значит квартира для инвестиций?

Инвестиционная квартира – недвижимость, которая приобретается для сохранения или получения дохода за счет продажи или сдачи ее в аренду. По оценке инвестиционной компании «Флип», объем рынка такого жилья в России в 2022 году составил 1,25 трлн рублей.

• Как лучше купить квартиру: самому или с помощью агентства недвижимости?

Опытные инвесторы считают, что не имеет большого значения, у кого покупать новое жилье: у риелтора или застройщика. Но при приобретении его на вторичном рынке, тем более новичку в этом деле, лучше обратиться к специалисту по недвижимости. Так проще, быстрее и надежнее.

• Какие квартиры лучше покупать для перепродажи?

Считается, что квартиры на этапе котлована самые выгодные для дальнейшей перепродажи. После сдачи дома недвижимость можно продать на 10‒50 % дороже. Это связано с тем, что квартиры в новостройках постоянно растут в цене.

• Почему покупка жилья может оказаться плохой инвестицией?

Минус вложений в недвижимость связан с финансами. Можно просто не рассчитать расходы и в дальнейшем их не покрыть, или делать это очень долго. Например, выбранная недвижимость может изначально дорого стоить или ремонт обойдется дороже запланированного.

Недвижимость действительно может быть привлекательным вариантом для инвестиций.

Первым важным параметром является выбор расположения. Оно играет ключевую роль во всех аспектах. Вторым параметром является метраж квартиры. В общем случае, одно- и двухкомнатные более востребованы для аренды. Третий параметр – состояние и планировка. Хотя на аренду могут быть и привлекательные квартиры, необходимость ремонта и компоновка также значимы.

Не менее важно: при рассмотрении недвижимости как инвестиции, помните, что цель – доходность и ликвидность, а не только собственные предпочтения.

Понимайте, что покупая квартиру для вложений, вы ориентируетесь на рынок и ожидания потенциальных клиентов. Таким образом, ваши предпочтения в ремонте и дизайне могут не всегда совпадать с пожеланиями большинства арендаторов.