6 044 
Сохранить статью: 
Почему недвижимость в Дубае привлекает экспатов? Конечно, важен теплый климат, бесконечное лето и ласковое море. Но ОАЭ также означают нулевой налог на недвижимость, современную инфраструктуру, качественный рынок труда и возможность получить вид на жительство сроком на 10 лет. Для тех, кто решил приобрести недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах, полезно изучить все подробности о процессе покупки. И самый важный шаг — это экспертиза имущества. В этом посте мы обсуждаем все, что вам нужно знать!
Содержимое
- Что такое надлежащая проверка собственности?
- Почему необходима оценка недвижимости?
- Как это осуществляется?
- Что проверяется?
- Экспертиза перед покупкой недвижимости в Дубае
- Какую недвижимость в ОАЭ может купить иностранец?
- Права иностранца, владеющего жилой недвижимостью в ОАЭ
- Доходность недвижимости в ОАЭ
- Налоги и сборы
Что такое надлежащая проверка собственности?
Due diligence — это проверка недвижимости перед ее покупкой в Дубае или любом другом эмирате. Это позволяет покупателю оценить финансовое, физическое, юридическое и техническое состояние объекта недвижимости и убедиться в точности информации, предоставленной продавцом. Покупатель может провести проверку самостоятельно или привлечь специалистов.
Почему необходима оценка недвижимости?
При покупке и продаже недвижимости в ОАЭ проверка проводится обеими сторонами. Продавец убежден в платежеспособности покупателя, и для покупателя особенно важно проверить юридическую чистоту сделки и правоустанавливающий документ перед покупкой недвижимости. Каковы риски, если пренебрегать должной осмотрительностью?
- вы можете купить недвижимость, обремененную долгами по коммунальным платежам;
- вы можете купить недвижимость, построенную с нарушениями или без разрешения на строительство;
- вы можете подать в суд и иметь дело с третьими владельцами, о которых раньше не знали;
- в доме могут находиться лица, которые имеют право проживать;
- бывшие супруги продавца, наследники и т.д. могут претендовать на имущество.
Как это осуществляется?
Необходимо провести due diligence после заключения предварительного соглашения и обсуждения всех деталей (но не позже). Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения или недоработки, предварительное соглашение расторгается. Продавец возвращает задаток.
На практике, как правило, покупатель не проверяет недвижимость самостоятельно. Обычно все виды экспертиз проводятся специальными лицензированными агентствами, риэлторами, нотариусами и юристами.
Что проверяется?
В рамках аудита проводится несколько видов экспертиз, которые позволяют всесторонне изучить состояние объекта недвижимости:
- Юридическая экспертиза. Проверяется, есть ли у объекта недвижимости все необходимые разрешения, есть ли у него долги, истек ли срок действия договора аренды и т.д. Стоимость такой оценки составляет в среднем около 14 700 дирхамов ОАЭ (4000 долларов США).
- Финансовая и налоговая экспертиза. В его рамках эксперты оценивают затраты на содержание объекта и предполагаемую сумму налоговых вычетов. Стоимость процедуры в среднем составляет 7 345 дирхамов ОАЭ (2000 долларов США).
- Техническая экспертиза. Проводится оценка технического состояния объекта недвижимости. Это позволяет покупателю определить, какой ремонт может потребоваться и сколько он будет стоить, каково качество приобретаемой недвижимости. Чтобы провести этот этап и соблюсти все правила технического осмотра в Дубае, вам понадобится профессиональная помощь. Стоимость этой процедуры составляет около 18 365 дирхамов ОАЭ (5000 долларов США).
Специалисты также могут провести оценку рисков, проверить перспективность объекта недвижимости и выбранного местоположения. Такой чек будет полезен, если вы планируете вложить большую сумму в недвижимость.
Экспертиза перед покупкой недвижимости в Дубае
Как проверить недвижимость в Дубае перед покупкой? Обследование состоит из нескольких этапов:
- Обзор нормативных актов. Прежде чем внести депозит, покупатель должен связаться с земельным департаментом Дубая и выяснить, является ли продавец фактическим владельцем квартиры (дома) и земельного участка.
- Условия перевода. Это самый важный фактор. Прежде чем подписывать договор, вам необходимо проверить, не претендует ли кто-либо еще на приобретенную недвижимость.
- Проверка долгов. Проверяется, есть ли у владельца долги за услуги водоснабжения и электроснабжения.
- Юридическая экспертиза. Начиная сделку, необходимо проверить, фигурирует ли имущество в судебных исках, есть ли связанные с ним судебные иски.
Какую недвижимость в ОАЭ может купить иностранец?
Это зависит от местоположения объекта недвижимости.
- Зоны свободного владения. Это зоны свободного владения, где иностранцы могут приобрести жилье в полную собственность.
- Зоны аренды. В этих зонах продажа недвижимости производится только в форме долгосрочной аренды. Его срок действия ограничен 99 годами. По истечении срока имущество должно быть возвращено владельцу. Альтернативой является продление контракта на свое имя или выдача его родственникам. Но такая возможность есть только у жителей ОАЭ и арабских стран.
Права иностранца, владеющего жилой недвижимостью в ОАЭ
Иностранцы, купившие недвижимость в зонах свободного владения, являются полноправными владельцами. Они не только покупают, но и продают, сдают в аренду, дарят свое имущество и передают его по наследству.
Покупка недвижимости также позволяет иностранцу подать заявление на получение долгосрочного вида на жительство или резидентской визы.
- при покупке до трех объектов недвижимости стоимостью не менее 750 000 дирхамов ОАЭ (204 000 долларов США) в Дубае вы можете получить визу сроком на три года;
- При покупке одного или нескольких объектов недвижимости стоимостью более 2 миллионов дирхамов ОАЭ (544 500 долларов США) вы можете получить золотую визу: на 5 лет – в Абу–Даби и на 10 лет — в других эмиратах, включая Дубай.
Кроме того, вы можете воспользоваться ипотекой (главное условие — самостоятельно оплатить сумму, необходимую для получения вида на жительство). Также разрешается приобретать не только готовую недвижимость, но и квартиры в строящихся проектах (внеплановых).
Инфляция и геополитическая нестабильность подталкивают все большее число богатых инвесторов к переезду в ОАЭ. Реформируя трудовые и визовые правила, а также постоянно повышая прозрачность юридических и финансовых процедур, Дубай дает инвесторам дополнительную уверенность в безопасности и эффективности их инвестиций. В результате, наряду с впечатляющими показателями продаж строящихся проектов, специалисты фиксируют высокий спрос на ультра-элитную недвижимость.
Доходность недвижимости в ОАЭ
В 2021 году Международный институт развития менеджмента включил Эмираты в топ-10 стран мира по глобальной конкурентоспособности. Страна также занимает третье место по уровню жизни и развитию торговли. В ОАЭ очень сильная валюта. Обменный курс дирхамов ОАЭ стабилен уже 20 лет и не колебался даже во время пандемии: с 1997 года 1 доллар = 3,67 дирхамов ОАЭ.
Кроме того, стоимость недвижимости в Дубае неуклонно растет: средние цены в первом полугодии 2022 года выросли на 10%, цены на квартиры – почти на 9%, а цены на виллы – на 19%.
Аренда недвижимости в ОАЭ приносит 5-8% в год, что выше дохода от депозита. Более того, спрос на аренду жилья в Дубае высок: популярен не только переезд на постоянное место жительства, но и туризм. В 2022 году мегаполис занял первое место в номинации Traveller’s Choice Awards. Это популярное место для одиноких туристов, семей с детьми и даже пенсионеров. Таким образом, квартиру в Дубае можно сдавать в аренду как на длительный, так и на короткий срок.
Налоги и сборы
Регистрационный взнос для продавца и покупателя составляет:
- 2000 дирхамов ОАЭ (550 долларов США) за жилье стоимостью менее 500 000 дирхамов ОАЭ (136 000 долларов США);
- 4000 дирхамов ОАЭ (1100 долларов США) за жилье стоимостью более 500 000 дирхамов ОАЭ.The Dubai Land Department (DLD) fee of 4% + AED 580 ($160) administrative fee is shared between buyer and seller, 50% each, or buyer pays the entire amount.
Если вы покупаете недвижимость через риэлтора, их комиссия составит 2%.
