Как купить недвижимость в Бельгии

Автор Александр Инвестов

В этой статье речь пойдет о недвижимости в Бельгии, о том, как купить недвижимость в Бельгии в качестве эмигранта, независимо от того, хотите ли вы дом с нестандартной планировкой, новостройку или меблированную квартиру.

Бельгия отличается высоким уровнем жизни, однако цены на недвижимость в Бельгии дешевле, чем во многих приграничных странах и столицах. Однако значительные расходы по сделке с недвижимостью могут свести на нет любые краткосрочные выгоды, поэтому крайне важно понять особенности и законы бельгийского рынка жилья, прежде чем покупать жилье.

Владение домом в Бельгии

Согласно данным за 2018 год, около 72,7 процента бельгийцев владеют собственным домом, а не арендуют его. Это немного выше, чем в среднем по ЕС, который составляет примерно 64,3 процента.

Это связано в первую очередь с доступностью бельгийского жилья, особенно в более богатых мегаполисах, а также с доступностью ипотечных кредитов в Бельгии.

Стоит ли вам арендовать или купить недвижимость в Бельгии?

На решение о покупке или аренде жилья в Бельгии в значительной степени влияют ваши собственные обстоятельства. Обе страны, как и многие другие, имеют свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать. Учитывайте следующие факторы:

• Доступ к финансированию: Аренда по-прежнему значительно дешевле, чем владение недвижимостью в Бельгии, несмотря на то, что она дешевле, чем во многих других странах. Поскольку немногие люди могут позволить себе купить недвижимость в целом, вам необходимо иметь доступ к финансированию, например, к бельгийской ипотеке. В том случае, если это невозможно, вам, возможно, придется арендовать помещение — по крайней мере, временно.
• Ожидаемая продолжительность пребывания в стране: Если вы переезжаете в Бельгию на длительный период, например, на пенсию, покупка может оказаться более выгодной с точки зрения затрат. Однако, если ваш переезд временный или вам неясно, как долго вы пробудете здесь, аренда может быть лучшим вариантом. На возмещение транзакционных сборов, связанных с покупкой недвижимости в Бельгии, может потребоваться много лет.
• Свобода владения v гибкость при аренде: Вам нужна собственность, которую вы могли бы по праву назвать своей, которой вы могли бы владеть и изменять по своему усмотрению? Тогда покупка дома может быть для вас. Однако это важное обязательство, от которого вы не можете просто отказаться, если ваши обстоятельства изменятся. Аренда может быть лучшим вариантом, если вы предпочитаете гибкость навыкам принятия решений.
• Долгосрочные риски и возможности: Владение домом часто рассматривается как более разумная долгосрочная инвестиция, но это сильно зависит от рынка недвижимости. Вы можете продать недвижимость с прибылью, но вы также можете остаться с отрицательным собственным капиталом, если что-то пойдет не так. Прежде чем инвестировать, изучите прогнозы рынка недвижимости Бельгии или, еще лучше, получите профессиональную консультацию.

Иностранная собственность в Бельгии

Нет никаких ограничений, препятствующих иностранцам-нерезидентам покупать недвижимость в Бельгии или получать бельгийскую ипотеку.

Однако в Бельгии существуют различные налоговые последствия для покупателей-резидентов и нерезидентов. Вы можете узнать о бельгийских визах для иностранцев, а также о бельгийских налогах.

Важно помнить, что любой, кто сдает свою квартиру, пусть даже временно, на платформах совместного проживания, таких как Airbnb, должен указывать любой доход в своей бельгийской налоговой декларации. Тем, кто не зарегистрирует доход от аренды, грозит штраф в размере до 1250 евро или налоговый штраф в размере 200 процентов.

Стоимость покупки недвижимости в Бельгии

Расходы на покупку недвижимости в Бельгии делятся между покупателем и продавцом. Покупатель, с другой стороны, возьмет на себя большую часть расходов – около 11-15 процентов от покупной цены. Продавец получает 3-5 процентов. Из-за различных соответствующих налоговых ставок покупка нового дома обходится покупателю дороже, при этом общие расходы на новостройки возрастают примерно до 22 процентов. Ниже приведены некоторые расходы, которые вам необходимо учитывать, если вы действительно решили купить недвижимость в Бельгии:

• Регистрационный налог (для объектов старше двух лет) — оплачивается покупателем; ставки варьируются в зависимости от местоположения. Во Фландрии он составляет 6% (по сравнению с 7% в 2020 году) для семейного дома, в который вы собираетесь переехать в течение двух лет, или дома, в котором проводится капитальный ремонт; 10% для других объектов недвижимости. При приобретении на указанную сумму первые 80 000 евро исключаются. Ставка в Брюсселе и Валлонии составляет 10%. При покупке дома или квартиры в Брюсселе действует льгота (abattement) на первые 175 000 евро. В Валлонии первые 20 000 евро не облагаются налогом, в то время как при покупке недвижимости меньшего размера ставка составляет 6%.
• НДС (для объектов недвижимости возрастом менее двух лет) — вместо регистрационного налога взимается сбор в размере 21%.
• Нотариальный сбор — варьируется от 0,2 процента до 4 процентов, но в среднем составляет примерно 1,6 процента, в зависимости от цены сделки. На веб-сайте Королевской федерации нотариата Бельгии вы можете получить приблизительную информацию о том, сколько вам нужно будет оплатить нотариальных расходов.
• Расходы на оценку — чтобы убедиться, что вы не платите больше запрашиваемой цены, вы можете заплатить за оценку имущества. Вместе с НДС это стоит около 200 евро. Это может потребоваться некоторым ипотечным кредиторам.
• Расходы по ипотеке — Если вы получаете ипотеку в Бельгии, вам также необходимо будет оплатить административные сборы. Ваш кредитор и вид кредита, который вы берете, будут определять точные расходы.
• Страхование — Особенно если вы подаете заявление на получение ипотеки, вам может потребоваться оформить страховку здания. Существует также возможность страхования содержимого.
• Сборы агентства недвижимости — большая часть сборов обычно оплачивается продавцом и составляет от 3-5 процентов от стоимости недвижимости. Рассчитывайте заплатить от 200 до 1000 евро, если вы воспользуетесь услугами агентства для поиска дома.

Налоговые льготы в Бельгии

Многим домовладельцам с ипотекой предлагаются налоговые льготы. Точная сумма определяется целым рядом переменных, таких как дата получения вашего кредита, количество ваших детей и сумма причитающихся процентов.

Даже если ваша недвижимость в Бельгии принадлежит владельцу, с нее по-прежнему будет взиматься ежегодный налог в размере 1,25-2,5 процента от ее предполагаемой стоимости аренды.

Процесс покупки недвижимости в Бельгии

1. Найдите недвижимость в Бельгии

Обычно запрашиваемые цены на перечисленные дома регулируются, поэтому цель состоит в том, чтобы представить предложение, которое немного ниже того, что вы хотели бы заплатить. Прогуливаясь по окрестностям, будьте внимательны, так как на окнах большинства домов, выставленных на продажу, будет яркая оранжевая вывеска с надписью “à vendre/te koop”.

Вы можете искать недвижимость в Бельгии несколькими способами. Некоторые из них включают:

• Онлайн-порталы недвижимости — это самый простой инструмент для поиска подходящей недвижимости. Вы можете поискать бельгийскую недвижимость на различных веб-сайтах, таких как Immoweb, Logic-Immo, Zimmo и Century 21.;
• Агенты по недвижимости (agence immobilière/immokantoor) часто используются иностранцами для покупки недвижимости. Несмотря на то, что они взимают плату, агенты предлагают широкий спектр услуг и хорошо осведомлены о рынке;
• Охотники за недвижимостью (chasseur immobilier) предлагают более комплексный сервис, который включает поиск с учетом пожеланий клиента, при этом затраты часто выше;
• Местные связи могут быть очень полезны в поиске вашей идеальной недвижимости. Возможно, вы сможете найти объявления о недвижимости в местных клубах или на форумах экспатов. Однако вам все равно придется нанять нотариуса для оформления сделки, что сэкономит вам деньги на агентских расходах.

2. Поговорите с агентом по недвижимости, он же брокер по недвижимости

Бельгийские брокеры по недвижимости (agence immobilière/immokantoor) могут помочь вам в поиске подходящего жилья для покупки, а также предложить множество дополнительных услуг, включая организацию осмотра недвижимости, разъяснение деталей вашего контракта и иногда даже услуги переводчика.

Обязательно поищите поблизости, если вы решите нанять агентство недвижимости или охотника за недвижимостью, и выберите то, которое будет взимать с вас установленную плату, а не почасовую. Уточните конкретно, какие услуги они также будут предлагать (по возможности с разбивкой по стоимости).

Чтобы приобрести недвижимость через агентство, вам потребуется бюджет от 250 до 1000 евро. За дополнительные услуги по поиску недвижимости может взиматься дополнительная плата.

Деятельность бельгийских агентов по недвижимости регулируется Профессиональным институтом агентов по недвижимости (Institut Professionnel des Agents Immobiliers, или IPI). Чтобы идентифицировать лицензированных агентов, вы можете выполнить поиск в Интернете или подтвердить лицензирование потенциального агента.

3. Просмотрите и выберите объект недвижимости

Метод, который вы используете для поиска недвижимости в Бельгии, повлияет на то, как вы ее видите. Они часто будут готовы сопровождать вас на просмотры, если вы работаете с агентством или охотником за недвижимостью.

При просмотре внимательно изучите объект недвижимости полностью. Составьте список вещей, которые вы хотите осмотреть, и список вопросов, которые вы хотите задать владельцу или агенту. Вещи, которые следует учитывать, могут включать:

• Поиск повреждений конструкции или влаги (и обязательно осмотрите здание снаружи);
• Обеспечение достаточного пространства в помещениях и для хранения;
• Каков уровень шума и достаточно ли звукоизолировано сооружение?
• Проверьте состояние отопления и водопровода – запустите краны, чтобы проверить давление воды и узнать об изолированных трубах.;
• Качество района — посмотрите на удобства, уровень общественной безопасности, насколько прекрасны окрестности и т.д.

Удаленный просмотр с помощью веб-камеры теперь доступен на нескольких веб-сайтах агентов по недвижимости. Если вы из другой страны, они могут быть замечательными для ознакомления с окрестностями, но рекомендуется провести хотя бы один просмотр лично. Если все остальное не поможет, подумайте о том, чтобы попросить друга или коллегу зайти и посмотреть.

4. Сделайте предложение

Обычно вас попросят представить официальное письменное предложение, если вы найдете жилье в Бельгии, которое хотите приобрести. В Бельгии, как и во многих других странах, принято договариваться о цене. В результате вы можете предложить цену ниже запрашиваемой (обычно где-то на 5-15 процентов ниже запрашиваемой цены). Затем поставщик примет решение о том, принимать ваше предложение или нет.

Если вы планируете купить недвижимость в Бельгии через агентство, они могут помочь вам, предоставив шаблон или создав предложение от вашего имени.

Договор ”обязательства по покупке» (offre d’achat/koopintenties) может потребоваться от вас, как только продавец примет ваше предложение. С юридической точки зрения, это привязывает покупателя к сделке, хотя продавец по-прежнему волен отказаться от нее на данном этапе.

5. Наймите адвоката, он же нотариус

При покупке вашего дома вам понадобится нотариус, который выступит в качестве вашего представителя. Нотариусы отвечают за составление нотариально заверенных актов (acte notarié/нотариальный акт), которые передают имущество в законную собственность.

Вы можете выбрать работу с бельгийским адвокатом вместо бельгийских нотариусов, чтобы получить необходимую юридическую помощь. Членом должна быть Национальная нотариальная палата, также известная как Национальная камера нотариусов или Кенигличская федерация бельгийского нотариата. Деятельность адвокатов регулируется Ассоциацией франкоязычных и немецкоговорящих адвокатов (Ordre des barreaux francophones et germanophone) или Фламандской ассоциацией адвокатов (Orde van Vlaamse balies).

6. Организуйте опрос

Ваш кредитор может потребовать проведения оценки стоимости, если вы получаете бельгийскую ипотеку. Обследование объекта недвижимости — разумный шаг, даже если это не так, потому что это выявит любые недостатки и гарантирует, что стоимость объекта была справедливой.

Вы имеете право снизить свое первоначальное предложение, если в ходе оценки будут обнаружены какие-либо существенные недостатки, снижающие стоимость недвижимости.

Исследование стоимости обойдется вам примерно в 200 евро + НДС. Возможно, вы сможете нанять сюрвейера через свою ипотечную компанию или агентство недвижимости. В качестве альтернативы Королевский институт дипломированных геодезистов в Бельгии может помочь вам найти геодезистов, владеющих английским языком (RICS).

7. Биржевые контракты

Большинство контрактов в Бельгии должны быть составлены либо на голландском языке (verkoopcompromis), либо на французском (compromis de vente); закон требует, чтобы подписывающий понимал контракт полностью. Таким образом, вы имеете право принести перевод и запросить объяснение каждого предложения на вашем родном языке.

Найти агента по недвижимости или нотариуса, владеющего вашим языком, должно быть возможно, если вы ищете перевод на английский или немецкий языки. Возможно, вам придется заплатить непосредственно переводчику за переводы на другие языки.

Обе стороны обязуются осуществить продажу после подписания контракта. Даже если они примут более крупное предложение, продавец не может отказаться.

Договоры купли-продажи бельгийской недвижимости должны, по крайней мере, включать следующее:

• идентификация и дееспособность каждого покупателя и продавца;
• подробный отчет об особенностях объекта, включая его состояние и площадь;
• детали внесения задатка и согласованная цена;
• дата подписания и крайний срок оформления документов о праве собственности (через четыре месяца после даты продажи);
• если недвижимость была приобретена в порядке купли-продажи или если она будет сдаваться в аренду;
• положения или требования к строительным или ремонтным работам;
• информация о полисах страхования зданий

После подписания договоров у вас есть четыре месяца с даты покупки, чтобы зарегистрировать продажу дома в загсе. Регистрационные расходы подлежат оплате по истечении этого срока.

8. Внесите первоначальный депозит

Вы должны внести депозит одновременно с подписанием контрактов. Эта сумма часто зачисляется на счет клиента или условного депонирования и составляет 10% от запрашиваемой цены. Кредитор часто договаривается о том, как это сделать, если вы берете бельгийскую ипотеку.

Если вы отмените транзакцию с опозданием, депозит служит гарантией, и вы потеряете его, если сделаете это.

9. Окончательные договоренности

Вы должны получить ключи от своего бельгийского дома после того, как оформите необходимые документы и внесете необходимый залог.

Как законный владелец недвижимости, теперь вы несете ответственность за все связанные с ней счета и муниципальные налоги. Не забудьте подать нотариально заверенные документы в местный ЗАГС (вместе с оплатой регистрационного налога). В течение четырех месяцев после подписания контрактов это должно быть завершено.