Ипотека под инвестиции: суть и методы

Автор Александр Инвестов

О чем речь? Ипотека под инвестиции подразумевает покупку недвижимости с целью ее последующей продажи по более высокой цене, что перекроет выплаты по кредиту; либо сдачи в аренду, что позволит выплачивать стоимость объекта за счет средств арендаторов.

На что обратить внимание? Оба метода требуют тщательного выбора недвижимости и анализа рынка, чтобы найти те объекты, которые станут расти в цене. Но есть еще третий вариант — инвестировать в ипотечные облигации.

Понятие ипотеки под инвестиции

Что такое ипотека под инвестиции? Это долгосрочный целевой кредит, который выдается заемщику на приобретение недвижимости, которая становится залогом. Заемщик возвращает его банку в течение нескольких лет, ежемесячно выплачивая определенную сумму и проценты.

Ипотека под инвестиции имеет целью покупку недвижимости не для проживания, а для получения дохода. Средства заемщик использует как инвестицию в недвижимость, которая работает и приносит ему прибыль. Квартиру он сдает в аренду или перепродает, когда цена на нее поднимется. То есть ипотека под инвестиции — это инструмент заработка. Инвестор, беря кредит, рассчитывает получать доход.

Каковы реальные возможности получать доход от недвижимости, находящейся в залоге у банка? Существуют следующие пути:

• Гарантированное поступление денежных средств: за счет регулярно поступающей арендной платы вы производите ежемесячные выплаты банку с процентами и получаете дополнительную прибыль.
• Удорожание недвижимости: когда цены на недвижимость вырастают, вы перепродаете квартиру с выгодой для себя.
• Увеличение активов: ипотека под инвестиции становится частью инвестиционного портфеля, увеличивая его доходность.

Алгоритм действия следующий. Заемщик (инвестор) заключает кредитный договор с банком на покупку объекта и получает деньги. Он покупает недвижимость. Эту квартиру либо другое помещение инвестор сдает в аренду. С этого момента он начинает получать доход. Арендная плата, превышающая ежемесячные выплаты банку, покрывает расходы по кредиту и приносит дополнительные деньги. Либо же инвестор, дождавшись благоприятного момента, перепродает эту недвижимость значительно дороже первоначальной цены.

Методы инвестиционной ипотеки

Владельцы недвижимости получают доход, перепродавая ее дороже. Второй путь — сдача объекта в аренду. Третий — комбинация первых двух: вы сдаете недвижимость в аренду до тех пор, пока цены на рынке не поднимутся. Продаете объект, полностью окупая первоначальные вложения и получая дополнительную прибыль. Полученную сумму можно вложить в покупку более дорогой недвижимости и далее действовать по той же схеме.

В готовое жилье

Рынок недвижимости подвижен. Спрос на тот или иной вид недвижимости меняется. Одно время пик продаж приходился на квартиры-студии, сейчас повысился спрос на одно- и двухкомнатные квартиры.

Следует тщательно выбирать объект недвижимости, учитывать, какие факторы могут повысить стоимость квартиры в будущем, а какие наоборот. Принимайте во внимание район, расположение объекта, насыщенность инфраструктуры (наличие торговых, медицинских, детских учреждений, спортивных объектов, парков, транспортных магистралей) и перспективы ее развития. Важны этаж, возраст коммуникаций, состояние дома и квартиры.

Будьте в курсе маркетинговых исследований, изучайте мнение экспертов, контактируйте с профессиональными риелторами. Есть много источников информации, которые помогут вам понять, какие квартиры хорошо продаются, какая недвижимость с прибылью окупит ипотеку под инвестиции.

В новостройки

Распространенная практика — покупка квартиры в доме, который еще строится. Это приносит максимальную прибыль. На стадии котлована квартиры стоят на 30–50 процентов дешевле, чем готовые квартиры. Какие есть риски? Во-первых, застройщик может объявить себя банкротом. Во-вторых, строительство может безнадежно затянуться. Но ипотеку под инвестиции вам придется выплачивать. Однако при соблюдении сроков строительства выгода будет максимальной. Вложив, скажем, два миллиона рублей «в фундамент», вы продадите готовую квартиру за три миллиона.

Меньший риск — взять ипотеку под инвестиции на покупку квартиры в доме, который сдается в ближайшее время. В этом случае сумма кредита будет больше. Оформив договор с банком, совершив сделку и получив ключи, инвестор ту же сдает жилье в аренду и из этих поступлений начинает погашать кредит. Покупайте квартиру с отделкой, куда арендаторы могут въехать сразу.

В коммерческие площади

Еще более выгодный вариант — ипотека под инвестиции на покупку офисных, торговых, производственных помещений. Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости многократно превышает доход от сдачи жилья. Вы в минимальные сроки погашаете ипотечный кредит в банке и начинаете получать чистую прибыль.

При выборе коммерческих помещений необходимо учитывать рыночные тенденции и конъюнктуру. Так, устойчивый спрос на магазины и офисы обвалился в период пандемии, но стали востребованы коворкинговые площадки. Одной из самых выгодных остается сдача в аренду складских площадей и производственных помещений.

Высокодоходный вариант — инвестиции в покупку недвижимости свободного назначения. Покупая коммерческие помещения, учитывайте инфраструктуру, как и при покупке жилья.

Критерии выбора объекта для ипотеки под инвестиции

Главное условие удачного инвестирования в недвижимость — выбор подходящего объекта. Необходимо не только просчитывать сиюминутную выгоду, но и видеть перспективу. Существуют признаки (триггеры) будущего роста цен, которые повышают привлекательность объекта. Полезно подключить к поиску опытных экспертов. В этом случае ипотека под инвестирование как бизнес-идея себя оправдает.

Триггеры роста

Ипотека под инвестирование принесет прибыль, если инвестор владеет достоверной информацией об инфраструктуре в районе объекта и о перспективах ее развития. Благоприятные факторы — строительство станции метро, крупного бизнес-центра, который даст много рабочих мест. Жилье, расположенное поблизости, привлечет поток арендаторов.

Весьма многообещающи инвестиции в жилье, расположенное вблизи крупных клиник и лечебно-диагностических центров: детских, кардиологических, онкологических, репродуктивных и тому подобных. Туда съезжается множество потенциальных арендаторов со всей страны и из-за рубежа.

Чем может помочь инвестору агент по недвижимости? Он владеет достоверной информацией и делает прогнозы на основе градостроительного плана. Расскажет о строительстве будущих объектов и назовет сроки, когда выгоднее всего покупать.

Целевая аудитория

Нужно понимать, кто именно будет покупать или арендовать жилье, в которое вы инвестировали. Ответ подскажет проект от застройщика. Если он планирует строительство детских игровых площадок, детских учреждений на первых этажах, школ и детских садов, следовательно, в этом комплексе наиболее выгодно инвестировать в покупку евродвушек (как минимум), которые позже будут хорошо раскупаться семейными парами с детьми.

Если же в проектной декларации застройщика просматривается большое количество квартир-студий, значит, он рассчитывает привлечь студентов и людей, не имеющих семьи. Это может быть обусловлено наличием в микрорайоне высших учебных заведений.

Тип жилого комплекса

В 2024 году наблюдается подъем спроса на жилье комфорт-класса. На начальной стадии строительства активнее всего покупают квартиры этого типа. Даже начинающий инвестор может сделать прогноз, что по окончании строительства на рынке будет много предложений по продаже квартир комфорт-класса.

Если вы хоть немного разбираетесь, что такое ипотека под инвестиции, то можете посмотреть немного дальше и обратить внимание на квартиры бизнес-класса. Сейчас их строится мало, что формирует их будущий дефицит. У инвесторов, вложивших средства в квартиры бизнес-класса, не будет большой конкуренции: они будут иметь возможность продавать это жилье по высокой цене.

Риски ипотеки под инвестиции

Такие риски вполне реальны, и ваши расчеты на получение дохода могут не оправдаться.

• Несдача дома или его недостройка

Не всегда и не все строительные компании добросовестно относятся к выполнению договора. Иногда при сооружении зданий допускаются нарушения строительных нормативов. Здание готово, но жить в нем нельзя. Акт о сдаче не подписан, и проект зависает, превращаясь в долгострой.

Ничем не лучше вариант, когда компания собирает деньги с инвесторов и уходит по-английски. Попытки обманутых инвесторов вернуть свои деньги через суд выливаются в многолетние разбирательства и не приносят результатов. Получается, что украденные деньги с процентами инвестор должен вернуть банку, не получив ничего взамен. Единственный способ избежать рисков — иметь дело только с проверенным застройщиком, имеющим аккредитацию.

• Валютная ипотека

Пик ее популярности пришелся на 2005–2007 годы. Рубль тогда котировался высоко, процентные ставки по валютной ипотеке были существенно ниже, чем по кредиту в рублях. В 2012–2015 годах, когда рубль стал терять в весе и курсы валют поползли вверх, валютные инвесторы оказались в плачевном положении: платежи по кредитам увеличились в 2–2,5 раза.

Не пострадали те, кто получал основной доход в валюте. Остальные попали в безвыходную ситуацию. Раньше ежемесячный платеж по ипотеке в размере 1000 долларов соответствовал 30 тысячам рублей, теперь же он достиг 70 тысяч рублей. Ежемесячный долг банку превысил реальные доходы заемщика.

В каких случаях можно без риска брать валютную ипотеку для инвестирования? Этот вариант подходит тем, кто получает основной доход в валюте. Она сохраняет стабильность, риски минимальны. Оправдан также краткосрочный валютный кредит на дистанцию до 5 лет. Кредитование на более длительные сроки нецелесообразно.

• Снижение дохода или его потеря

Экономические кризисы — не просто инфляция. Они приводят к массовым сокращениям, к задержкам или невыплатам заработной платы. Как следствие люди, имеющие ипотеку, не в состоянии вовремя платить банку и допускают просрочки по кредиту. Единственное, что можно сделать для предотвращения такой ситуации, это создать подушку безопасности, то есть иметь в запасе сумму, достаточную для погашения кредита в течение, например, полугода. За это время вы найдете новую работу и преодолеете кризис без серьезных потерь.

Инвестирование в ипотечные облигации

Многие пользователи ипотеки под инвестиции обходят стороной рынок облигаций. Он видится нединамичным, приносящим скромный доход. Но и он иногда может удивить даже опытных инвесторов. Ранее мы рассказывали историю с зелеными облигациями. А сейчас самое время разобраться, что такое рынок ипотечных ценных бумаг.

Ипотечные облигации — это большое количество кредитов, зафиксированных на бумаге и оформленных в виде документа (облигации).

Для лучшего понимания представим. Заемщики взяли в банке ипотечные кредиты под инвестиции. Банк объединил тысячу таких кредитов в один пул со средней ставкой. Затем этот пул он передает другой кредитной организации, «упаковщику», который осуществляет секьюритизацию, то есть создает из него ценную бумагу (облигацию).

Такие бумаги считаются облигациями высокого кредитного качества, то есть с гарантированными выплатами. В их основе лежат займы, обеспеченные недвижимостью. В срок очередного платежа тысяча инвесторов-заемщиков переводят деньги своему банку. Эти средства не остаются лежать в банке, а передаются дальше — владельцам облигаций.

Какую выгоду получают участники этого процесса?

• Банк: быстро возвращает выданные средства и пускает их в оборот, то есть вновь отдает их под проценты в виде кредитов.
• Заемщик по ипотеке: ничего не меняется.
• Эмитент: зарабатывает на комиссиях, на разнице между процентной ставкой по ипотеке и доходностью выпущенных облигаций, расширяет свой долговой портфель, делает его более гибким к изменению процентных ставок.
• Инвестор (держатель облигаций): получает гарантированный защищенный доход.

Облигации — высоконадежный финансовый инструмент. Их ликвидность обеспечена гарантиями эмитента и недвижимостью. Многие отечественные эмитенты имеют высокие инвестиционные рейтинги, устойчивый бизнес, иногда гарантии со стороны государства.

Держатели облигаций равны в своих правах и возможностях. Это значит, что они не создадут стихийный рынок деривативов, как это произошло в США. Ипотечные облигации — это альтернатива долгосрочным облигациям федерального займа.

Недостаток этих бумаг — их однотраншевость, одноразовый выпуск. Причина в том, что ипотечные облигации не учитывают ситуации досрочного погашения ипотеки первоначальным заемщиком. На этот случай предусмотрена амортизация: эмитент может выплатить владельцу бумаги номинал либо его часть и оплатить очередной купон. Выгода эмитента в том, при снижении ключевой ставки он будет гасить номинал. Но и при ее повышении он также ничего не будет менять.

Часто задаваемые вопросы об ипотеке под инвестиции

Что такое первое правило инвестиционной собственности?

Правило одного процента гласит, что пока ваша квартира находится в ипотеке под инвестиции, сумма ежемесячной платы, которую вы получаете от арендатора, должна составлять не менее одного процента от покупной цены квартиры. То есть вы должны получать минимальную сумму в размере одного процента от стоимости покупки. Ваш ежемесячный платеж банку должен быть меньше этого одного процента. То есть в идеале арендатор должен не только оплачивать ипотеку, но и приносить вам дополнительный доход.

Нужно ли инвестировать в недвижимость, когда процентные ставки высоки?

Инвестируйте, если возможно. По мере роста процентных ставок стоимость кредита будет увеличиваться, и многие инвесторы будут вынуждены уйти с рынка. Когда спрос уменьшится, цена кредита снизится. Если купить недвижимость под высокие проценты, через какое-то время эта сделка может стать выгодной.

Что изменилось в 2023 году для ипотечных облигаций?

С принятием Федерального закона РФ № 409-ФЗ безопасность ИЦБ возросла. Документ, вступивший в силу в апреле 2023 года, минимизирует риск частичной или полной потери денег в связи с банкротством банка. Часть уже выплаченного долга с процентами, который называется ипотечным покрытием, сохраняется.

Ипотека под инвестиции дает возможность гражданам инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход. Вложения в недвижимость входят в инвестиционный портфель. Прежде чем решиться на ипотеку под инвестиции, необходимо изучить рынок, просчитать риски и разработать стратегию. Преимущество ипотеки под инвестиции — гарантированный стабильный доход в условиях устойчивого либо растущего рынка недвижимости.