Инвестиции в недвижимость в 2024 году в России

Автор Александр Инвестов

Насколько выгодно? Инвестиции в недвижимость в 2024 году по-прежнему останутся трендовым направлением. В прочем, эта тенденция вряд ли изменится и через десяток лет, ведь, как всем известно, недвижимость только дорожает.

Во что инвестировать? Другое дело, что рынок подвержен локальным изменениям и влияниям внутренних и внешних факторов. Например, инвестирование в арендное жилье становится всё менее и менее выгодным, а вот вложение денег в курортную недвижимость становится перспективным направлением.

Общий прогноз по рынку недвижимости в России в 2024 году

Ситуация на рынке жилья и коммерческой недвижимости в РФ уже начала меняться и продолжит делать это в наступающем году. По мнению экспертов, тут наблюдаются как негативные, так и положительные тенденции.

Во-первых, квартиры в новостройках будут дорожать, поскольку цены на стройматериалы растут, а спрос на жильё в крупных городах стабилен. Льготная ипотека и другие меры господдержки только усиливают этот тренд.

Во-вторых, вторичка может подешеветь. Из-за повышения Центробанком ключевой ставки ипотека подорожала настолько, что для большинства россиян стала просто неподъёмной.

В-третьих, рынок может остановиться, когда спрос на недвижимость уравновесится предложением. Что касается роста цен, то эксперты прогнозируют его в 2024 г. на уровне 5-7 %.

Динамика цен на недвижимость в 2024 году (и, как следствие, рентабельность инвестиций в неё) будет зависеть от:

• Ключевой ставки Центробанка и цены ипотечного займа. Высокая ставка означает, что населению станет сложнее купить недвижимость, и спрос на неё упадёт.
• Инфляции: когда рыночные цены на товары и услуги поднимаются, жильё тоже дорожает.
• Курса рубля: слабый рубль — это увеличение расходов на импортные стройматериалы.
• Уровня реальных доходов граждан: чем они скромнее, тем меньше платёжеспособный спрос.
• Объёма ввода недвижимости в эксплуатацию: выброс множества новых квартир на рынок приводит к конкуренции между застройщиками и, в итоге, к снижению цен.
• Государственных программ. Такие меры, как льготная ипотека для разных категорий населения, подстёгивают спрос на жильё и, следовательно, цены.

На 2024 год ожидания по основным российским регионам следующие:

• Для столиц: как в Москве, так и в Петербурге жильё традиционно пользуется большим спросом. Экономическая ситуация стабилизировалась, а в городскую инфраструктуру за последнее время было вложено много средств. Так что инвестиции в столичную недвижимость в России очень перспективны, и чем сильнее интерес инвесторов, тем выше цены (в грядущем году прогнозируется их рост на 3-5 %).
• Для Краснодарского края: комфортный климат и развитая туристическая индустрия делают этот регион очень привлекательным. Население края продолжит прирастать. Строятся новые дома и возводится инфраструктура, так что и цены на квартиры будут повышаться (на 7-10 % в год, как минимум).
• Для Екатеринбурга: в этом уральском мегаполисе и культурном центре продолжается застройка жильём, город в целом развивается, однако цены в 2024 году будут держаться на одном уровне, поскольку между строительными компаниями ведётся жёсткая конкуренция. Но уникальные, новые дома в хороших районах могут стать исключением из этой тенденции.

Инвестиции в рост стоимости российской недвижимости в 2024 году: новостройки и коммерция

Есть два вида традиционных инвестиций в недвижимое имущество: либо вы вкладываетесь в повышение стоимости, либо в арендный поток прибыли. В любом случае необходимо понимать, что и цена вхождения в проект, и конкретные способы это сделать бывают очень разнообразными. Чтобы не опасаться рыночных колебаний, надо стремиться сбалансировать свой инвестиционный портфель и формировать его из разных инструментов.

Вообще-то обычные вложения в будущий бизнес от аренды — покупка жилья и последующая его сдача арендаторам — лишь с натяжкой могут считаться инвестированием. Окупится такая инвестиция в недвижимость лет за 20-25 (в текущем и в 2024 году, по крайней мере, это так). То есть, речь тут скорее идёт о сбережении денег, чем об их приумножении.

Инвестиции в рост цены актива делятся на несколько направлений, причём реакция каждого из них на рыночную динамику индивидуальна.

Инвестиции в новостройки

Рынок бурно рос, поэтому инвестиции в недвижимость были очень привлекательными (в первую очередь вложения в квартиры на стадии котлована).

Существенная доля рынка принадлежит новостройкам. Именно на них приходится сейчас и будет приходиться в 2024 году большинство инвестиций в недвижимость. Какие-то кейсы более успешны, какие-то менее, но надо иметь в виду, что динамика цен здесь циклична, и в данный момент хороший рост цен уже почти кончился. Однако на минимальном уровне, чтобы скомпенсировать инфляцию, на инвестициях в первичную недвижимость можно продолжать зарабатывать и в 2024 году.

Вложения в коммерческую недвижимость

Этот сегмент состоит из четырёх больших частей: торговой (street retail), складской, курортной и офисной недвижимости. Что же изменилось на этих рынках?

Россия приближается к традиционной модели, принятой в других странах, при которой вложения в коммерческие помещения можно отбить примерно за 20 лет. В прошлом у нас такие инвестиции окупались всего за 8 лет, сегодня — только за 12 лет.

Арендные ставки в текущем году находились под сильным давлением. Падение этих ставок всегда влияло на стоимость зданий.

Просели, главным образом, расценки на торговые помещения. Доля пустующих торговых залов постепенно сокращается, и ничто не указывает на возможное удорожание аренды в данной нише в 2024 году. Ушедшие западные бренды постепенно заменяются другими, и новым игроками приходится соизмерять свои стратегии с реальностью рынка, пробовать новые форматы.

На рынке офисных помещений динамика всё та же. Однако имейте в виду, что проекты в этом сегменте — весьма разного уровня, и специфика везде своя.

Консалтинговая фирма CORE.XP характеризует происходящее на рынке в целом так: за первые шесть месяцев 2023 года в Москве количество сделок по офисной недвижимости (как купли-продажи, так и аренде) стало больше на 62 %, если сравнивать с первыми шестью месяцами 2022 года. То есть, отечественный бизнес развивается и возвращает персонал в офисы, но на средние расценки по аренде это особо не влияет.

Одним из перспективнейших вариантов инвестиций в 2024 году является складская недвижимость в столице. Нынешние экономические изменения очень выгодны складам, и сейчас на этом рынке господствует продавец, поскольку предложение не покрывает спроса. И, скорее всего, в ближайшие несколько лет этот расклад сохранится, ведь доля электронной коммерции растёт.

А вот курортная и загородная недвижимость в РФ сейчас растут весьма активно, и инвесторы очень интересуются этими сегментами. Тенденция на повышение цены таких активов зародилась в 2022 году (как и усиление спроса на склады), когда COVID-19 сошёл на нет, после чего усилился внутренний туризм, который сейчас бурно развивается.

Всё указывает на то, что это направление останется перспективным ещё лет 5-7. На этот сегмент смело можно рассчитывать, причём инвестиции возможны в разных форматах. В этой области сейчас формируется то, что будет привлекать инвесторов.

Инвестиции в перспективный рынок недвижимости – Holiday Village

Одни инвесторы приобретают участки земли. У этого вида инвестиций риски — одни из самых высоких, поскольку переводить землю в категорию с другим назначением, чтобы потом перепродать, крайне хлопотно.

Другие фокусируются на возведении загородных домов, финансово участвуя в этом процессе совместно со строителями. Готовый дом затем продают.

Но есть те, кого интересуют инвестиции в курортную недвижимость. Формат Holiday Village для России пока очень новый и непривычный.

С коммерческой недвижимостью курортную объединяет то, что в обоих случаях создаётся и затем выставляется на продажу готовый бизнес, приносящий доход посредством аренды. Некоторые объекты сегодня стоят 7-8 потоков аренды за год. Инвестиции в такую недвижимость в 2024 году могут быть гораздо более выгодными, чем в традиционные офисные помещения, ритейл, первичный рынок жилья. Хотя, конечно, многое зависит от конкретного здания.

Отличие Holiday Village от торговых залов, складов и офисов заключается в том, что можно облегчить вход в этот сегмент, воспользовавшись льготной ипотекой, а арендную ставку можно установить такую, чтобы перекрыть платежи по ипотеке. Если грамотно подобрать УК, то она обеспечит привлечение арендаторов, простимулирует розничные продажи, возьмёт на себя всё обслуживание и маркетинг. Прибыль от курортной недвижимости определяется всем турпотоком в целом, а не отдельным арендатором.

Цена объекта растёт по мере увеличения денежного потока, создаваемого им. Тут всё обстоит так же, как и в остальных направлениях коммерческой недвижимости.

Прогноз на инвестиции в недвижимость в 2024 году на мировом рынке

Ещё недавно недвижимость по всему миру дешевела, но этот тренд подошёл к концу. Новейшие прогнозы гласят, что жильё, в среднем, подешевеет не так сильно, как ожидали в начале года, а в 2024 году даже начнёт дорожать.

До этого аналитики пугали нас двузначным падением цен из-за стремительного увеличения ставки по ипотечным займам. Но их пророчество сбылось лишь частично, поскольку иммиграция ускорилась, предложение на рынке было ограничено, а домохозяйства наращивали свои сбережения.

Значительный скачок стоимости ипотеки вверх (как следствие целенаправленного повышения ключевых ставок основными центробанками в течение года и более) тоже наблюдался не везде. Большинство граждан (особенно американских), успевших взять дешёвую ипотеку, когда ставки были почти нулевыми, просто ничего не меняли. Поэтому предложение по недвижимости ужалось, и рынок недвижимости несколько затих.

А вот домохозяйствам, которые долгие годы ждали подходящего момента, чтобы решить жилищный вопрос, пришлось действовать в этих неблагоприятных условиях, когда и предложений было мало, и ощущалась инфляция из-за пандемии коронавируса (то есть, жильё дорожало буквально на порядки).

Недавние опросы в государствах, где цены на жильё испытывают влияние инфляции — в Канаде, Австралии, Новой Зеландии, США — показывают, что в будущем ставки ЦБ устремятся вниз, а предложение по жилью расширится. Рынки стабилизируются так рано потому, что спекуляции, взвинтившие ставки до предела, скоро начнут убывать, и, если эксперты правы, это случится уже в первом полугодии 2024 года.

Однако большинство аналитиков согласны с тем, что максимальные ставки ещё не в полной мере отразились на рынке недвижимости. От этой турбулентности были защищены те покупатели, которые взяли ипотеку раньше и по фиксированной ставке.

По мнению экспертов, на многих рынках всё ещё недостаточный объём предложения, поскольку не все цепочки поставок, нарушенные в пандемию, были восстановлены. Поэтому на этих рынках, и не только в западных странах, спрос на жильё всё ещё слишком накалён, и предложение его не удовлетворяет на все 100 %.

Улучшение собственных прогнозов на уходящий 2023 и наступающий 2024 годы были сделаны 130 аналитиками недвижимости, занимающимися рынками разных стран (Великобритании, Индии, США, Новой Зеландии, Австралии, Германии). А вот оптимистичные прогнозы по поводу Китая не сбылись, и прогнозы в ноябре скорректировались в худшую сторону.

Американский рынок недвижимости и инвестиции в него в 2024 году затормозятся. Канадское и новозеландское жильё в текущем году подешевеет на 5 %, по мнению аналитиков, зато в 2024 году подорожает на 2-5 %. Но, кстати, в 2023 году вообще ожидалось 9 %-ное уменьшение, однако ситуация на рынке всё-таки оказалась более оптимистичной.

В Индии недвижимость в 2024 году будет стабильно дорожать. Что касается Германии, то среднерыночные цены на жильё за 2023 год снизятся на 5,6 %, и в следующем году картина особо не изменится. В Великобритании квартиры подешевеют всего на 4 % за текущий год, но и в новом 2024 не будут расти.

Ставки по ипотеке продолжат повышаться во многих странах. То есть, на покупателей станут давить ещё сильнее, и продаж станет меньше. Эксперты предупреждают, что аренда тоже, в среднем, будет дорожать, и арендное жильё станет менее доступным.

Агентство Knight Frank ухудшило свои прогнозы. СМИ всё первое полугодие твердили о том, что инфляция растёт и тянет за собой процентные ставки. Основная часть нагрузки пришлась на главные мировые рынки недвижимости, причём сильнее всего сократились даже не цены, а объёмы продаж.

Инвестиции в элитную недвижимость в 2024 году более многообещающи: на этих рынках зависимость от кредитно-денежной государственной политики гораздо меньше, поскольку в этом сегменте огромная доля покупателей наличных (согласно недавнему опросу, 46 %).

В течение 2023 года ставка в Новой Зеландии четырежды повышалась, поэтому недвижимость дорожала целых 12 раз. В Канаде иностранцам запретили приобретать недвижимость. Владельцев лос-анджелесских особняков обязали платить новый налог. В Сингапуре гербовый сбор с нерезидентов подскочил в два раза, с 30 % до 60 %.

Поэтому, хотя эпоха дешёвого финансирования кончилась, стоимость жизни в целом растёт, а МВФ прогнозирует развитым странам весьма мрачное будущее (утверждая, что до конца 2024 года они едва ли сумеют обеспечить рост ВВП более чем на 1,4 %), общая картина примерно та же: падение цен на жильё за первую половину 2023 года с 1,9 % до 1,7 %.

Часто задаваемые вопросы об инвестициях в недвижимость

Зачем считать доходность аренды в процентах?

Многие из тех, кто сделал ставку на инвестиции в недвижимость, даже сейчас, в 2024 году, не вычисляют в процентах доходность от сдачи квартиры. Поэтому им сложно определить, перегрет сейчас рынок или падает.

Под доходностью понимается сумма прибыли от сдачи жилплощади за год, поделенная на рыночную стоимость этой жилплощади. Например, для Москвы эта ставка была равна примерно 4,5 % годовых в последние годы, однако за несколько месяцев она успела откатиться до 3,7 %.

То есть, расходы на покупку квартиры скомпенсируются платежами с аренды в Москве почти за 27 лет. Как правило, в столице инвестиции в жилую недвижимость окупаются за 22-23 года, но в 2024 всё меняется в худшую сторону.

По обоим параметрам очевидно, что цены на аренду сейчас опережают фактический спрос и доходы съёмщиков. Поэтому срок окупаемости будет сокращаться, а ставка доходности — наоборот.

Насколько выгодно инвестировать в недвижимость?

Независимо от текущих колебаний соблюдается общее правило: в долгосрочной перспективе недвижимость — это тот актив, который всегда дорожает. Поэтому, вложившись в покупку квартиры, вы как минимум сбережёте капитал от инфляции.

Как выбрать объект недвижимости для инвестирования?

Выясните, каковы текущие тренды (в каком направлении стабильно движется стоимость актива). Найдите те сегменты, где арендная ставка растёт, и объекты, ликвидность которых выше среднерыночной. Их вы всегда без проблем продадите по рыночной цене. Вас должны интересовать фактические суммы сделок, а не цены, по которым выставляются квартиры.

В России в 2024 году инвестиции в недвижимость остаются проверенным и эффективным способом сохранить и приумножить капитал. Доходность у этого актива высокая, он защищён от инфляции, волатильность незначительна, есть перспективы роста.