Доходный подход к оценке недвижимости: принципы и методы

Автор Александр Инвестов

О чем речь? Доходный подход к оценке недвижимости представляет собой комплекс методов анализа стоимости объекта, в основе которых лежит определение ожидаемой суммы прибыли от коммерческого использования имущества.

На что обратить внимание? Существуют два способа применения доходного подхода: метод непосредственной капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из них имеет свои особенности, о которых следует помнить при выборе варианта.

Из этого материала вы узнаете:

• Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости
• 4 принципа доходного подхода к оценке недвижимости
• Базовая формула доходного подхода к оценке недвижимости
• 5 этапов оценки недвижимости с помощью доходного подхода
• 2 метода доходного подхода к оценке недвижимости
• Часто задаваемые вопросы о доходном подходе к оценке недвижимости

Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход представляет собой оценивание экономического потенциала стоимости предполагаемых выгод, которые могут дать вероятность продажи или использование недвижимого имущества. Такой процесс, пересчитывающий возможную прибыль в конечную выручку, учитывая время, длительность получения и суммарность предполагаемой доходности, называется капитализацией дохода. В результате этого процесса мы получаем сумму, равную данным о цене.

Доходный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости проходит в две стадии: прогнозирование доходов, полученных в ближайшем будущем, и их капитализация для того, чтобы суметь определить текущую стоимость имущества.

Используя принадлежащие собственнику отчеты об упрощении баланса и о движении финансов, которые были восстановлены оценщиком для анализирования доходных и расходных статей, можно спрогнозировать будущие доходы.

Результаты проведенных прогнозов отражаются в финансовом плане, охватывающем доходы и расходы, возникающие при использовании недвижимого объекта. Горизонт прогноза выбирается владельцем, но наиболее распространенной практикой является выбор срока владения объектом.

Данный подход в аналитике широко применим для оценивания стоимости коммерческого имущества. Эксперту необходимо предвидеть возможную прибыль от коммерческого использования этой недвижимости.

При оценке стоимости недвижимости доходным подходом специалист должен учитывать ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на ее конечную стоимость. Поэтому оценщик должен отличаться высоким профессионализмом и умением учитывать вышеупомянутые факторы. Стоит отметить, что специалист осуществляет свой прогноз на ближайшие пять лет.

Если обратиться к технической составляющей, то произведение расчета стоимости какого-то недвижимого здания при использовании доходного подхода — достаточно трудоемкий процесс. Оценщик должен провести операции с огромным количеством данных, таких как прогнозирование стоимости в ближайший период времени, а также анализ прошлого опыта эксплуатации похожего коммерческого имущества.

4 принципа доходного подхода к оценке недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом базируется на нижеперечисленных принципах:

1. Принцип антиципации. Базой для проведения оценивания недвижимого имущества является прогноз предполагаемых доходов, которые могут быть получены от данного объекта. Это подразумевает под собой платежи за аренду, любые доходы, которые связаны с недвижимостью, в том числе и от продажи.
2. Принцип временной стоимости. Он определяется следующим образом: полученная владельцем выручка от имущества имеет различную стоимость в зависимости от того, когда она будет получена. Доходы, получаемые в настоящем, имеют большую стоимость, чем те же доходы, получаемые в будущем. Поэтому оценка объектов недвижимости доходным подходом принимает во внимание временную доходную стоимость.
3. Принцип риска и доходности. Риск, имеющий связь с инвестированием в жилую сферу, напрямую оказывает действие на ожидаемый уровень дохода. Так, ожидаемая доходность будет больше, если риск станет выше. При оценке объектов недвижимости принимается во внимание уровень риска и влияние, которое он оказывает на доходность.

4. Принцип конкурентной стоимости. Оценивание стоимости объектов базируется на тщательном сравнении аналогов на рынке. Данный процесс включает в себя анализ цен на продажу, арендных ставок и прочих факторов, имеющих связь с доходностью объекта имущества.

Базовая формула доходного подхода к оценке недвижимости

Формула для подсчета вышеупомянутого способа:

С = ЧД / К или V = I / R.

Перечислим значения данных единиц измерения.

Под символом С (первой формулы) или буквенным обозначением V второго выражения понимается стоимость объектов недвижимого имущества.

Русскими буквами ЧД или английским символом I назван доход, ожидаемый от оценивания недвижимости. В данном случае под доходом имеют в виду чистую выручку, которую имущество способно принести за конкретные временные рамки.

Обозначением К и R выделяется норма выручки.

Коэффициент капитализации — это показатель, который отражает соотношение между заработком и ценой оцениваемого объекта.

Под ставкой капитализации подразумевают отношение стоимости имущественных объектов на рынке к его доходу после вычета налогов и прочих отчислений.

Ставка дисконтирования является процентной ставкой тяжелого характера, которая используется для пересчета стоимости течения денежных средств, связанных с использованием определенного имущества в конкретное время.

5 этапов оценки недвижимости с помощью доходного подхода

Такое оценивание имеет следующие основные этапы:

1. Оценивание валовой прогнозируемой прибыли, которое основывается на аналитике имеющихся тарифов и ставок аренды для сравнения объектов имущественной недвижимости на рынке.
2. Анализ потерь.
3. Расчет издержек от использования оцениваемого объекта.
4. Определение чистой операционной прибыли, равной валовому потенциальному доходу, посчитанному за вычетом издержек и различного рода потерь.
5. Превращение чистой выручки в стоимость определенного здания коммерческой собственности.

2 метода доходного подхода к оценке недвижимости

Каждый имущественный объект может приносить хорошую прибыль. Именно на этом и базируется любой метод.

При применении метода капитализации доходов во время осуществления оценки стоимости собственности ее цена основывается на размере денежной суммы, получаемой от этого объекта в рамках одного временного периода. С другой стороны, при использовании метода дисконтирования движения денежных средств цена недвижимого помещения определяется на основе дохода, предполагаемого ею в течение ряда запланированных лет, в том числе выручки от перепродажи собственности в конце прогнозного периода.

Оценка эффективности этих методов характеризуется по следующим критериям: анализ потребностей заинтересованных людей с составлением их портрета; достоверные и объективные данные, представленные для аналитического отчета; динамика и конкурентоспособность рынка; степень ее реализуемости, а именно определенного расположения, доступности локации или проезда транспортных средств и прочее.

Метод капитализации

Этот метод общего числа чистой прибыли имущества производится путем модификации выручки за точный период времени. Доходы от пользования и сама денежная сумма за пару месяцев появляется благодаря дисконтированию денежного потока.

Этот метод востребован в тех моментах, когда доходность недвижимости остается неизменной в ходе всего периода расчета или имеет склонность к плавному росту.

Результатом использования метода можно считать подсчет стоимости недвижимости. Изменение дохода без налогов и других отчислений за конкретный временной период в стоимость на момент оценивания позволяет сделать вывод о значимой ценности каждого объекта имущества.

Метод капитализации доходов обладает рядом преимуществ. Он позволяет непосредственно учитывать ситуацию на рынке, так как при его использовании проводится анализ соотношения дохода и стоимости. Обычно в данном подходе принимается во внимание огромное количество сделок с недвижимостью. Кроме того, во время расчета капитализируемого дохода происходит составление гипотетического отчета о доходах, которые строятся на предположении о рыночном уровне использования недвижимости.

Однако метод также имеет свои недостатки. Его применение усложняется в случае отсутствия информации о каких-либо рыночных сделках. Также данный метод нежелательно использовать, если объект не завершен, серьезно пострадал из-за ряда обстоятельств, относящихся к форс-мажорам, не обеспечивает стабильный доход или нуждается в значительной реконструкции.

Когда же все-таки эффективно использовать данный метод? Все довольно просто: во время оценки стоимости арендной недвижимости. Лучше всего производить оценивание коммерческой собственности доходным подходом с помощью следующего способа.

Метод дисконтированных денежных потоков

Если сравнить данный способ с представленным выше, оценивание с использованием дисконтирования требует больших затрат времени. Применение этого метода позволяет определить стоимость любой недвижимости независимо от неизменности ее дохода. Это и является его результатом.

Для осуществления комплексной оценки благодаря этому методу проводят сбор необходимой информации о периоде прогноза, примерной прибыли с недвижимости и дисконтной ставке. Дисконтирование денежных потоков актуально:

• прогнозами, связанными с изменением выручки от недвижимости в ближайшее время;
• созданием стратегии повышения прибыли от недвижимого имущества;
• систематическими выплатами от имеющихся во владении зданий;
• разветвленностью имущественных объектов;
• сдачей объекта в использование.

Для того чтобы оценка объектов недвижимости носила комплексный характер, осуществляется сбор следующей информации: временный период прогнозирования, дисконтная ставка, примерная прибыль.

В сфере недвижимости прогноз прибыли зависит от величины данных о желаемом объекте и может занимать разные временные рамки. Проведение более интенсивных исследований требует много времени. Зарубежная практика прогнозирования охватывает период до 10 лет, в то время как в России она ограничена пятилетним сроком. Прогнозируемая прибыль считается на основе данных о доходах и расходах за прошедший период. Еще она учитывает экономическую ситуацию, анализ примерного дохода и динамику рынка.

Существует ряд преимуществ метода оценки недвижимости, включая универсальность для многих типов недвижимости и узнавание точной стоимости имущества даже в том случае, если в стране наблюдается экономическая нестабильность. Однако главным недостатком является человеческий фактор, связанный с возможными ошибками оценщика при прогнозировании доходности.

Часто задаваемые вопросы о доходном подходе к оценке недвижимости

Когда необходимо применять этот подход?

Использование такого подхода к оценке недвижимости является наиболее эффективным в том случае, если недвижимость способна приносить прибыль и существует вероятность прогнозирования дохода при ее эксплуатации.

Каковы основные преимущества подхода?

Применение доходного подхода к оценке недвижимости имеет свои плюсы. Главным из них в сравнении с рыночным и затратным является то, что он в основном отражает взгляд инвестора на недвижимость в качестве прибыльного дохода. В нем качество этого здания является главным фактором формирования его цены.

В чем главные недостатки доходного подхода к оценке недвижимости?

Главным недостатком считается тот факт, что в сравнении с другими подходами этот основан на прогнозировании данных.

Что влияет на итоговую стоимость недвижимости?

На конечную цену объекта недвижимости могут влиять следующие факторы: изменения в нормативно-правовой документации, изменение денежного курса, инфляция, рыночные условия.

Какие могут быть проблемы во время использования этой методики?

В условиях российского недвижимого рынка главной проблемой для оценщика является непрозрачность информационных ресурсов. Она проявляется в отсутствии доступной информации о реальных сделках купли-продажи и аренды недвижимости, об эксплуатационных расходах и о статистических данных по показателю загрузки в различных сегментах рынка и территорий страны. В связи с этим определение, например, ставок капитализации становится чрезвычайно сложным заданием.

Подводя итог, следует отметить, что доходный подход считается самым популярным методом оценивания имущества на сегодняшний день. Это обусловлено тем, что данный способ прогнозирования нацелен на перспективу, что является очень важным критерием для инвесторов.