Доход от земельного участка: способы и риски

Автор Александр Инвестов

О чем речь? Доход от земельного участка получают разными способами: после выгодной перепродажи, сдачи в аренду, строительства на нем зданий и сооружений. Прибыль будет высокой, если выбрать подходящий тип земли и грамотно ее использовать.

На что обратить внимание? Однако есть у инвестиций в участки и недостатки, главный из которых – долгий срок возврата вложенных средств. Сегодня некоторые виды земель теряют в цене, другие, наоборот, растут, а порог вхождения по-прежнему высок и исчисляется сотнями тысячей и миллионами рублей.

Преимущества инвестиций в земельные участки

Зачастую предприниматели выбирают для вложения инвестиций только свой бизнес, не рассматривая при этом другие выгодные варианты. Однако необходимо помнить, что даже самая успешная и эффективная компания может прийти к банкротству по ряду объективных причин, следовательно, все вложения в нее будут потеряны.

Именно для того, чтобы не упустить всё и сразу в случае провала, нужно инвестировать в несколько разных проектов одновременно. Так у вас получится сохранить часть капитала, если один из ваших источников будет приносить только убытки.

Самым эффективным способом снижения рисков от инвестирования является вложение денег в разные отрасли экономики, которые не связаны с основным делом. Например, для рестораторов такой отраслью будет выступать служба доставки продуктов или розничный продуктовый магазин. В случае если будет объявлен карантин и люди не смогут посещать заведение, владелец не станет банкротом в одночасье.

Наиболее безопасным вложением является инвестирование в покупку земельных участков:

• Земля практически вечна, она не потеряет в цене, не сгорит и не утонет, не придет в негодность от землетрясения, не станет аварийной через 50 лет. Ваш капитал сохранится в самом надежном месте.
• Территория земного шара не возрастает с каждым годом, чего не скажешь о темпах роста человечества. Именно этот факт обеспечивает высокую ликвидность земельных участков и увеличение цен на них.
• Рост мегаполисов позволяет удачно приобрести участок далеко от центра города, а через некоторое время понять, что теперь он относится к престижному району пригорода и цена на него выросла в несколько раз.
• Получение пассивного дохода от земельного участка возможно при сдаче его в аренду или при строительстве гостиничного комплекса. Доход от аренды земельного участка даст вам постоянный, но небольшой бонус, пока территория растет в цене, а вы изучаете новые способы инвестирования.

Способы получения дохода от земельного участка

Виды дохода от земельного участка, которые может получить владелец.

Покупка участка для его дальнейшей перепродажи

Если вы приобрели территорию в хорошем районе, то через пару лет ее стоимость вырастет, и вы сможете получить большую прибыль.

Например, в 2019 года в коттеджном поселке «Альпийская долина» можно было приобрести территорию от 67 000 рублей за сотку. На декабрь 2021 года те же земельные участки уже оцениваются в 90 000 рублей за сотку. После проведения подсчетов можно увидеть, что стоимость земли в 10 соток за два года выросла на 225 000 рублей.

Соответственно, на ту же сумму увеличился и доход владельца такого земельного участка. В процентах доходность от инвестиции составляет 33 %.

Поскольку такой метод вложений относится к самым безопасным, то доход, по сравнению с последующими рассмотренными видами, очень скромный.

Купить участок и размежевать на несколько

Доход от продажи земельного участка можно увеличить путем межевания. Поскольку несколько территорий небольшого размера будут стоит дороже, чем одна большая.

Единственное, что для этого потребуется – это воспользоваться услугами кадастрового инженера и затем пройти регистрацию новых земельных участков в Росреестре.

Минимальный рекомендуемый размер земельного участка составляет 4 сотки: новый владелец без труда сможет возвести здесь капитальные постройки. На меньших территориях располагать объекты капитального строительства запрещено.

Покупка участка для строительства

Доход от использования земельных участков может заключаться в возведении на них капитальных жилых зданий. Земля, на которой стоит дом, пригодный для проживания, автоматически оценивается дороже пустого участка. Не каждый, кто хочет жить в своем доме, готов строить его самостоятельно.

Такой способ получения прибыли от вложения средств понравится людям, разбирающимся в строительстве. Они смогут возвести дом, затратив при этом минимум средств и времени. Однако доходность может варьироваться от 20 до 50 процентов.

Размежевание участка и строительство домов

Этот вариант получения дохода включает в себя коллаборацию двух ранее рассмотренных.

Вы покупаете землю, проводите ее межевание, а затем выстраиваете практически целый коттеджный поселок. Да, это финансово затратно и потребует много времени и сил, однако оно того стоит. Полученная от такого инвестирования прибыль однозначно вас порадует.

Покупка участка и смена его целевого назначения

Этот способ относится к самым прибыльным, однако нуждается в большом вложении ресурсов и трудозатрат. Он не будет удобен для использования частными инвесторами, поскольку требует определенных знаний и навыков.

Например, если вы купили участок сельскохозяйственного назначения и перевели его в земли населенных пунктов, то его стоимость вырастет в несколько раз, поскольку теперь возможно использование этой территории в рамках закона для других целей.

Редко кто-то из инвесторов использует такой путь получения дохода от вложения средств, поскольку он долгий, сложный, требует дополнительных вложений и тесно соприкасается с бюрократическим механизмом государственной власти.

Тем не менее, на рынке можно встретить предложения от инвесторов, которые ищут деловых партнеров для реализации подобной схемы заработка.

Особенности инвестирования в земельные участки в России

• Стоимость земли тесно связана с качеством почвы и климатическими особенностями региона. Первая характеристика особенно важна для участков сельскохозяйственного назначения. Даже равные по площади территории могут существенно разниться в цене в разных регионах.
• Рельеф местности влияет на рентабельность участка.
• Налог, при расчете которого берется во внимание эффективность ведения хозяйства. На сегодняшний момент налог на землю заморожен. Однако ситуация изменилась в 2023 году, когда резко возросла кадастровая стоимость на отдельные категории земельных участков. Не смотря на такие глобальные перемены, налог не увеличится, если на 01.01.2023 кадастровая стоимость участка стала больше, чем была на 01.01.2022.
• В отношении иностранных граждан действует ограничение на владение земельными участками, расположенными в пределах приграничных территорий. Ограничение распространяется на юридических и физических лиц: они не могут приобрести право собственности на такие земельные участки, однако у них есть возможность долговременной аренды на срок до 49 лет.

Кроме того, в 2022 году был принят закон, согласно которому иностранные граждане не имеют права осуществлять предпринимательскую деятельность на земельном рынке России. Закон ограничивает не только право приобретения собственности, но и предусматривает изъятие земельных участков у владельцев. Для россиян, которые имеют вид на жительство в других странах, с 2022 года действует особый порядок получения права собственности на земельные участки в России. Они должны будут получить разрешение на покупку от специальной комиссии.

• Ограниченными в обороте являются земли из лесного и водного фонда, а также категории запаса. Предусмотрено только право аренды.
• Изъяты из оборота земли заповедников, заказников и других природоохранных территорий.

Перед тем, как инвестировать свои денежные средства, чтобы получить доход на земельном участке, изучите особенности региона. Так, например, территории в районе Воркуты и Краснодара не сопоставимы по плодородности почвы. Учитывая эти особенности, можно выделить несколько регионов, покупка земли в которых принесет большую прибыль по сравнению с остальными территориями страны:

• Московская область. Территориальное расположение вблизи столицы повышает потенциал развития агропромышленной сферы деятельности. Кроме того, эти земли отличаются развитой инфраструктурой, постоянным ростом строительства и сельского хозяйства.
• Краснодарский край. Мягкий и теплый климат позволяет развивать внутри региона сельское хозяйство. Кроме того, стремительно растут темпы строительства как коммерческой, так и жилой недвижимости.
• Ростовская область. Удачное расположение региона на юге страны создает благоприятные условия для развития сельского хозяйства. Мягкий климат стимулирует строительство жилого фонда страны.
• Ставропольский край. Регион, расположенный на юге, на сегодняшний день является основным лидером по производству зерновых и овощных культур, а также фруктов. Активно развивается промышленность и идет строительство жилой и коммерческой недвижимости.
• Татарстан. Территориально находится в центральной части страны. Сельское хозяйство этого региона является основным поставщиком зерновых, масличных культур и фруктов. Здесь получили широкое развитие строительство, туризм и промышленность.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что самые востребованные к покупке земли на территории России расположены в центральной и южной частях. Их популярность прежде всего связана с условиями климата, развитой инфраструктурой и промышленностью. Не случайно именно в этих регионах зафиксирована самая высокая плотность населения.

Критерии выбора участка для получения дохода

Перед тем как вложить деньги в покупку земельного участка, проанализируйте рынок и определите наиболее перспективные и выгодные варианты для покупки. При анализе отрасли опирайтесь на такие факторы как территориальное расположение, возможный потенциал для развития, наличие коммуникаций и реальность их эксплуатации. Не лишним будет изучить нормативно-правовые акты, регулирующие использование земельных участков на выбранной вами территории.

Помимо вышеперечисленного, выбор земельного участка для вложения средств может зависеть от следующих факторов:

• Целевая аудитория. При поиске территории исходите прежде всего из цели своей покупки. Например, если ваш инвестиционный план заключается в приобретении земельного участка для строительства на нем жилых построек с целью дальнейшей перепродажи, то наиболее подходящим вариантом станут территории с развитой инфраструктурой и удобными транспортными развязками.
• Рыночные условия. Если вы определились с районом, в котором планируете покупку земельного участка, то проведите небольшой анализ роста цен на недвижимость, изучите также прогнозы экспертов в данной области по темпам роста и развития рынка.
• Технические условия. Любой приобретаемый участок должен иметь хорошие технические условия для будущего строительства. Это прежде всего означает, что существует возможность проведения на участок электричества, водоснабжения и канализации.
• Инвестиционная доходность. Изучите прогнозируемые доходы от использования выбранного к покупке земельного участка в случае его продажи, сдачи в аренду или строительства.

В связи с тем, что при выборе территории в качестве инвестиционного проекта требуется провести объемный анализ различных факторов, рекомендуем вам обратиться за помощью к профессиональным консультантам, которые смогут помочь вам принять правильное решение.

Часто задаваемые вопросы о доходах от земельного участка

Каков порог входа в инвестиции в землю?

Минимальная сумма составляет 100 000 рублей. В пределах нее можно приобрести земельный участок от 1 Га. По сравнению с инвестированием в покупку недвижимости, такой стартовый капитал явно является хорошим преимуществом.

Что учесть перед покупкой?

Помимо рассмотренных моментов, обязательно обратите внимание на расположение красных линий вблизи приобретаемого земельного участка. К ним относятся трубопроводы, ЛЭП, автомобильные трассы, железнодорожные пути. Близкое расположение жилого дома к последним существенно снижает его рыночную стоимость, впрочем, как и арендную плату, по сравнению с аналогичными постройками в пределах одного района.

Каков потенциал инвестиций в землю?

Доход от земельного участка называется земельной рентой. Он зависит от того, какими являются инвестиции – долгосрочными или краткосрочными. По мнению экспертов, на сегодняшний день на территории России отмечается рост цен на землю. Поэтому долгосрочное вложение в покупку земли относится к наиболее прибыльному варианту. Под влиянием естественной конкуренции краткосрочная доходность вложений в покупку земельных участков постепенно сходит на нет.

Таким образом, однозначно инвестирование в землю относится к одному из самых стабильных способов вложения капитала с целью получения прибыли в размере от 20 до 30 % от первоначального вноса. Нельзя сказать, что такой вид инвестирования придется по вкусу новичкам, а вот тем, кто имеет опыт в строительстве, располагает достаточным капиталом и может подождать, такой способ получения дополнительного источника дохода придется по душе.