Строительство жилой и коммерческой недвижимости

Описание проекта

Бизнес план строительства недвижимости в городе Анапа и Анапском районе.

1.Резюме фирмы.

Действующая строительно – производственная организация, благополучно существующая более 10 лет, специализирующаяся на принятии заказов и проведении земляных и строительно - производственных работ , планирует расширение в сторону организации строительства жилой и коммерческой недвижимости разного типа за счет привлеченных инвестиционных средств на территориях города – курорта Анапа и Анапского района, привлекательных для проведения личного времени, проживания и ведения коммерческой деятельности. За последние годы существенно увеличился спрос на недвижимость разного характера в данном регионе. Связано это явление в первую очередь с географическим положением и мягким климатом, а также стабильным экономическим ростом Краснодарского края в целом. Но как известно – спрос порождает предложение, поэтому конкурентная обстановка на рынке довольно серьёзная и требует особого внимания и подхода. Из наших конкурентных преимуществ можно выделить возможность охвата большей части рынка, способность заинтересовать потенциальных покупателей с различными финансовыми возможностями, возможность мониторинга действий других строительных организаций, опыт работы в данной сфере деятельности, сработанный коллектив, способность быстро наращивать производственные мощности. Из недостатков можно отметить отсутствие достаточного постоянного штата специалистов и рабочих, частично устаревший автопарк спецтехники и инструментарий.

В данное время в организационной структуре находится владелец организации, заместитель, бухгалтер, постоянный штат специалистов и работников, штат наёмных работников, изменяющийся в зависимости от объёмов работ. Структура проверена временем, динамичная и способна расширяться.

Привлеченные денежные средства планируется использовать для приобретения земельных участков, создания проектов, получения всех необходимых документов для законного строительства, найма специалистов и рабочих, закупки стройматериалов, оплаты услуг спецтехники и на другие строительно – производственные расходы. По завершению работ данную недвижимость планируется реализовать по максимально выгодной цене с целью возвращения вложенных средств и получения прибыли каждому участнику строительства на основании составленного заранее письменного договора. При совместном вложении средств в строительство каждый участник по итогам получить тот же процент от суммы проданной недвижимости после вычета налога, что был вложен в строительство.

Также возможна 100% оплата строительства инвестором. В этом случае наша организация со всей ответственностью берет на себя все действия по организации и управлению строительством. Сумма в 40% от чистой прибыли будет достаточно стимулировать наш интерес к качественному и быстрому ведению дел.

2.Анализ рынка и маркетинговый план.

Город – курорт Анапа и прибрежная территория Анапского района являются весьма привлекательными как для отдыха, так и для проживания и ведения коммерческой деятельности всех слоёв населения Российской Федерации и граждан других государств. Обусловлено это явление большим количеством круглогодичных санаториев, пансионатов, баз отдыха, развитой инфраструктурой, географическим положением, мягким климатом и мощным культурно – развлекательным ресурсом. В 2011 году город Анапа признан «Лучшим бальнеологическим курортом мира» по версии ФИМТЕК (Международной ассоциацией климато- и бальнеолечения). В 2017 году по результатам исследования портала недвижимости Domofond.ru Анапа признана лидером по качеству жизни в России. Все эти факторы создают положительную экономическую обстановку и спрос на недвижимость с последующей перспективой роста.

Конкуренция в данном регионе довольно большая, но при близком рассмотрении большинство строительных организаций предпочитают работать в пределах города, сотрудничая с крупными компаниями застройщиками, что в свою очередь высвобождает существенную нишу для пригородного строительства различной направленности.

Потребителем данного направления станет покупатель недвижимости или арендатор (предприниматель, турист, переселенец). Покупатель, приобретая нашу недвижимость, вернёт нам вложенные средства с прибылью. Арендатору жилых помещений в виде туриста можно предложить достойную цену за комфортный отдых в прибрежном районе (при рассмотрении и организации гостиничной деятельности), а арендатору в виде постоянного жителя/переселенца предлагается круглогодичное или межсезонное проживание за более низкую цену. Арендатор – предприниматель в большинстве случаев способен заплатить довольно высокую арендную плату как в течении своей деятельности, так и за весь сезон единовременно, а также увеличить посещаемость и популярность объекта, что в свою очередь может принести дополнительные плоды в будущем.

Так как наша организация находится по адресу Краснодарский край, Анапский район, посёлок Сукко, то и деятельность на начальном этапе сотрудничества предлагается развернуть именно здесь в связи с активным ростом данного населенного пункта, ростом популярности, прибрежным расположением и перспективой в виде существующего начатого проекта строительства автомобильной дороги в город Новороссийск, что значительно увеличит транспортный поток и население в недалёком будущем.

Осуществлять процесс продаж необходимо одновременно с началом строительства, дабы максимально ускорить реализацию, путём организации отдела продаж, самостоятельного размещения объявлений на всевозможных ресурсах во всемирной сети, а также привлечение к сотрудничеству агенств недвижимости и рекламных агенств в крупных городах Российской Федерации. Также необходимо будет заключить договор с банком для осуществления кредитования покупателя, не имеющего всей необходимой суммы для приобретения приглянувшегося варианта.

Для максимально возможного охвата рынка в данном регионе планируется создать уникальные предложения для всех слоёв населения. В них входят:

1.Недорогие дизайнерские практичные каркасные дома площадью от 30 до 200м2 с небольшим двориком для стоянки автомобиля и зоной отдыха стоимостью продажи от 1 500 000 рублей до 4 000 000 рублей и более. Срок строительства от 2 – х месяцев.

2. Дома среднего класса из кирпича/блока площадью от 50 до 300м2 с мансардой, местом для стоянки автомобиля/гаражом, зоной отдыха терассой или большим по площади прилегающим личным участком. Стоимость продажи от 2 000 000 рублей до 6 000 000 рублей и более. Срок строительства от 3 – х месяцев.

3. Коттеджи площадью от 150м2, 2 – этажа и более, с гаражом на несколько авто, подвалом, терассой, бассейном, зоной отдыха. Стоимость продажи от 5 000 000 рублей. Срок строительства от 4 – х месяцев.

4. Таунхаус – малоэтажный жилой дом или общественное здание на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (без общего подъезда). Первый уровень возможно применить коммерческую деятельность или гараж. Стоимость продажи от 3 000 000 рублей в зависимости от площади. Срок строительства от 6 месяцев.

5. Гостевые дома – мини гостиницы от 4 до 12 номеров. По достоинству оценятся желающими приобрести коммерческий объект в курортном районе. Данную недвижимость возможно реализовать как готовый бизнес или внести её в активы нашей организации на взаимовыгодных условиях.

6. Культурно – развлекательные объекты (ночной клуб, ресторан, концертно – театральный объект, парк развлечений), гостиница, база отдыха, торговый центр способны привлечь немалую популярность и заинтересованность у отдыхающего и местного населения, что напрямую влияет на финансовое развитие нашей деятельности и получения дополнительных статей дохода.

Разные подходы к разным финансовым возможностям дают возможность максимально задействовать рынок в пользу нашей организации.

3. План производства.

При достижении договорённости с инвестором, формировании приблизительного бюджета можно начинать процесс эффективной деятельности, разделенной на три этапа: подготовка, строительство и реализация проекта.

К подготовительным мероприятиям относятся:

1. Выбор земельного участка. Земельный участок выбирается в зависимости от

вида и назначения планируемой недвижимости, дабы он соответствовал всем требованиям проекта: площадь, географическое расположение, коммуникации, инфраструктура.

Далее рекомендуется провести инженерно – геологические изыскания и топографическую съёмку. Инженерно – геологические изыскания необходимы для определения несущих характеристик грунтов, состава и уровня грунтовых вод. Топографическая съёмка даёт возможность точно ориентировать здания по сторонам света, просчитывать уклоны подъездов и площадок на участке, определить противопожарные разрывы между соседними зданиями и точки подключения к уличным сетям. После этих действий заказывается и выполняется архитектурный и рабочий проект дома или комплекса, получается разрешение на строительство в местных органах исполнительной власти.

2. По достижении целей первого этапа следует приступить к этапу строительства. Первым делом следует оценить масштаб производства и требуемые трудовые и производственные мощности и при необходимости их нарастить. Сам процесс строительства состоит из нескольких циклов:

1. Нулевой цикл – земляные работы, планировка, рытьё траншей, котлованов для фундамента и трубопроводов, обратная засыпка грунта.

2. Основной цикл – возведение несущих стен, колонн, балок, монолитных конструкций, междуэтажных перекрытий.

3. Оформление и отделка фасадов – возведение кровли, штукатурные работы, установка окон и дверей, монтаж коммуникаций.

4. Внутренние работы – устройство перегородок, напольных покрытий, потолочные работы, монтаж внутренних коммуникаций.

5.Завершающий этап – установка внутренних дверей, внешняя и внутренняя финишная отделка, сдача дома в эксплуатацию.

По завершению фасадных работ необходимо приступать к ландшафтным работам, дабы все работы завершились своевременно и организованно.

3. Этап реализации подразумевает завершение проекта и получение с него разовой выгоды всем участникам, либо его преобразования в постоянный актив (гостиница, магазин, ресторан, ночной клуб и пр.) для получения постоянных доходов.

Затраты на осуществление подобных проектов имеют широкий диапазон в зависимости от масштабов задуманного проекта, который рассчитывается в индивидуальном порядке.

4. Организация рабочего процесса

Образовавшаяся организационная структура нынешней строительно – производственной организации за много лет зарекомендовала себя как эффективная, динамичная и устойчивая к переменам и внештатным ситуациям и особых доработок не требует. Новые проекты будут руководиться и контролироваться владельцем и заместителем владельца нынешнего трудового коллектива. Все вопросы взаимодействия и производства решаются в короткие сроки по результатам коллективного совещания. Таким же способом происходит распределение текущих и долгосрочных задач.

Использование динамичных свойств данной организационной структуры позволит охватывать проекты любых масштабов и сложностей без каких – либо непреодолимых преград и сложностей.

Контроль качества и охрана труда осуществляется через назначенное ответственное лицо, либо непосредственным взаимодействием с трудовым коллективом.

5. Финансовый план.

В начале следует определиться с чем мы имеем дело, ввиду большого разнообразия направлений – жилая или коммерческая недвижимость, масштабы проекта, способы реализации. Затем обратим внимание на факторы, регулирующие ценообразование:

1. Территориальное расположение (стоимость земельного участка, инженерно – геологические данные).

2. Используемый стройматериал (каркасно – панельный дом, деревянный, кирпичный/из блоков, монолитный).

3. Этажность (выше – сложнее – дороже).

4. Дизайн – проект строения и территории (стоимость материалов, сложность проектирования и работ).

На сегодняшний день средняя рыночная стоимость строительства частного дома «под отделку» составляет:

1.Каркасно – панельный дом – от 10 000 рублей/м2.

2.Деревянный дом (брёвна/брус) – от 13 000 рублей/м2.

3.Кирпичный/из блоков – от 12 000 рублей/м2.

4.Монолит с блоком – от 15 000 рублей/м2.

Исходя из этого можно рассчитать приблизительную стоимость возведения недвижимости различных ценовых категорий.

1. Недорогой каркасный жилой дом.

Площадь застройки: м2

Длина: 6 м

Ширина: 6 м

Общая площадь: 44 м2

Обвязка: Двойная обвязка 100x150 мм/ 150x150 мм брус нестроганый естественной влажности.

Лаги: Брус 100х150 мм, через 60 см.

Полы: Утепление рулонными матами KNAUF, либо аналогами 100/150мм.

Полы черновые: Доска полуобрезная 20х100 мм. (1 этаж)

Полы чистовые: Шпунтованная доска естественной влажности толщиной 28 мм.

Стены: Собирается каркас (стойки, пояса, расскосины) из нестроганого бруса 40х100/40х150 мм. Стойки каркаса устанавливаются через 60 см, для угловых стоек используется брус 100х100/150х150мм естественной влажности. Отделка внешних стен 1-го этажа снаружи/внутри сухой вагонкой класса «В» через паропроницаемую мембрану Ондутис R70 с закладкой плитного утеплителя Rockwool 100/150 мм.

Перегородки: Каркасные из нестроганого бруса 40х100 мм, с двух сторон обшиваются сухой вагонкой класса «В» хвойных пород. Стойки каркаса устанавливаются через 1,0 м.

Высота потолков: В чистоте: 1-ый этаж – 2,50 м +/- 5 см.

Потолки: Отделка сухой вагонкой класса «В». Утепление рулонными матами KNAUF, либо аналогами 100/150мм.

Стропильная конструкция: Брус 40х150 мм совместно с брусом 40х100 через 1,0 м.

Обрешетка: Доска полуобрезная 20х100 мм через 20-25 см.

Крыша: Ондулин (красного, зеленого, коричневого цветов).

Окна: Деревянные двойного остекления с одной открывающейся фрамугой, с фурнитурой (1,0х1,2 м., количество согласно проекту).

Двери: Входная – металлическая в ПОДАРОК. Межкомнатные – деревянные филенчатые, без фурнитуры (0,8х2,0 м., количество согласно проекту).

Лестница: Одномаршевая деревянная с перилами и балясинами из бруска. Основание брус 100х150 мм, ступенька, две половые доски, запиленные в основание. Ограждение на втором этаже.

Приблизительные подсчеты рентабельности:

Стоимость возведения: 450 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 150 000 рублей/сотка = 800 000 рублей/5 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация): 300 000 рублей

Итого: 1 550 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: до 2 месяцев.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 2 500 000 рублей.

Доходность: 950 000 рублей – 61% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 800 000 рублей

Доход инвестора с чистой прибыли: 480 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 320 000 рублей – 40%

Приблизительные подсчеты рентабельности:

Стоимость возведения: 1 100 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 200 000 рублей/сотка = 1 000 000 рублей/5 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация): 300 000 рублей

Итого: 2 400 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: 3 месяца.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 4 000 000рублей.

Доходность: 1 600 000 рублей – 66% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 1 440 000рублей

Доход инвестора с чистой прибыли: 864 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 576 000 рублей – 40%

2. Дом среднего класса.

Приблизительные подсчеты рентабельности:

Стоимость возведения: 1 800 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 200 000рублей/сотка = 1 000 000 рублей/5 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация): 400 000 рублей

Итого: 3 200 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: 3 месяца.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 5 000 000 рублей.

Доходность: 1 800 000 рублей – 56% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 1 600 000 рублей

Доход инвестора с чистой прибыли: 960 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 640 000 рублей – 40%

Расчетная площадь: 99 кв.м.

Общая площадь: 92 кв.м.

Жилая площадь: 58 кв.м.

Площадь застройки: 87 кв.м.

Приблизительные подсчеты рентабельности:

Стоимость возведения: 2 500 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 200 000рублей/сотка = 1 000 000 рублей/5 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация): 400 000 рублей

Итого: 3 900 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: 3 месяца.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 6 000 000 рублей.

Доходность: 2 100 000 рублей – 53% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 1 800 000 рублей

Доход инвестора с чистой прибыли: 1 080 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 720 000 рублей – 40%

3. Коттедж.

<p