Строительство распределительного центра

Описание проекта

Основой предлагаемого к рассмотрению бизнес-проекта является строительство объектов недвижимости (складских, торговых комплексов) для передачи в долгосрочную аренду заказчику/якорному арендатору, построенных по его техническому заданию в рамках контракта Built-to-Rent (BTR) – долгосрочные договоры аренды на срок 10-15 лет, или Built-to-Suit (BTS) – в случае выкупа заказчиком объекта после ввода в эксплуатацию. В настоящее время большинство заказчиков готово заключать долгосрочные договоры аренды на срок 10-15 лет.

Договорная схема сделок предполагает заключение контракта, жестко определяющего обязательства арендодателя – построить объект в оговоренные сроки, а арендатора – взять построенный в соответствии с его ТЗ объект в аренду по зафиксированной в договоре ставке, ежегодно индексируемой на размер инфляции.

Для обеспечения риска расторжения договора аренды на эксплуатационной фазе, для банка в договоре аренды оговаривают невозможность одностороннего расторжения договора в течение первых 10 или более лет аренды.

Реализация проекта предполагает привлечение банковского финансирования в виде кредитования инвестиционных проектов. Учитывая наличие якорного арендатора в лице федеральных ритейл-сетей или других крупных заказчиков с устойчивым финансовым положением, часто имеющих публичный статус, позволяющий оценить их финансовое положение и перспективы развития, кредитно-финансовые организации готовы брать риски инвестирования в проект с гарантированным объемом выручки от реализации проекта – в нашем случае это арендные платежи или выручка от продажи построенных объектов.

Реализация проектов с привлечением банковского финансирования предполагает собственное вложение денежных средств в размере 25-30%. Соответственно, банк готов предоставить финансирование по кредитной линии в размере 70%-75%.

Возможные схемы участия в проекте Инвестору(ам):

Вариант 1. Инвестирование

Инвестор(ы) обеспечивает финансирование собственного участия в проекте в размере 25-30% от планируемого объема инвестиций в проект. При этом инвестор(ы) получает в собственность долю объекта в размере 45%. Пример: 30%*1, 5=45%; 300 000000*1, 5= 450 000000

Привлеченные средства инвестора возвращаются в размере 80% от собственного вложения объема инвестиций в проект за счет «прибыли генерального подрядчика» (разница между сметой, согласованной с банком, и фактической сметой строительства) до конца инвестиционной фазы проекта. Оставшаяся сумма денежных средств, в размере 20% от собственного вложения объема инвестиций в проект, возвращается в срок ≤ 3-и года с момента передачи построенного объекта в аренду за счет свободного денежного потока от арендных платежей после оплаты процентов и соответствующей части основного долга по привлеченному банковскому кредиту. Точный срок возврата 20% от собственного вложения объема инвестиций в проект определяется до осуществления инвестиций при уточнении финансовой модели проекта, исходя из размера арендной ставки, зафиксированной в заключенном с Заказчиком/Арендатором договоре аренды, и планируемого графика погашения %% и основного долга по привлекаемому кредиту банка.

Пример расчета бюджета проекта и привлекаемых собственных и кредитных средств:

1. инвест фаза:

Размер общих инвестиций в проект (утвержденный банком)1 000 000 000 р.

Размер собственного участия (30%)300 000 000 р.

Размер привлекаемого кредита (70%)700 000 000 р.

2. возврат средств

Реальные затраты на строительство700 000 000 р.

Средства, возвращаемые Инвестору на инвестфазе 240 000 000 р.

Расходы на уплату процентов банку на инвестфазе60 000 000 р.

После возврата денежных средств, привлеченных в проект Инвестором, прибыль/свободный денежный поток распределяется между участниками проекта в соответствии с их долями.