Озёрный апартаментный комплекс и SPA-клиника

Описание проекта

История проекта.
В 2009 году был выкуплен заброшенный оздоровительный лагерь на берегу озера Шитовское в окрестностях Екатеринбурга. Выкуплена земля и недвижимость, около двух десятков свидетельств, купил – физ.лицо у другого физ.лица. Деревянные корпуса 70-х годов постройки, не подлежат восстановлению и почти все были снесены, главный корпус 1982 года постройки – хорошо сохранился и пригоден к реконструкции.
С 2009 по 2014гг. разрабатывались различные гостиничные концепции, проводились маркетинговые исследования, приглашались ведущие отельеры со всей страны. Основные концепции были: тренинг-отель (аналог Зюраткуль в Челябинской обл.) и курорт-отель (аналог Репино-SPA под Питером). В начале 2015 года, в связи с чередой непрекращающихся кризисов принято решение отказаться от строительства отеля, настроить апартаменты и распродать третьим лицам.

Описание.
На живописном склоне, ведущем к песчаному пляжу озера Шитовское, в бору, под сенью огромных сосен и раскидистых лип, находится одно из красивейших мест окрестностей г.Екатеринбурга, занимаемое оздоровительным комплексом «ЖУКОВСКИЕ ДАЧИ».
Здесь, на северном и восточном берегу озера были 4 стоянки людей каменного и медного веков. Место стоянки древнего человека отмечено камнем - стелой в непосредственной близости от территории комплекса. До сих пор в этих местах спрятаны гнездовья птиц и убежища зверей, уже неизвестных жителям мегаполиса. Здесь река Исеть берет свое начало. Здесь, на острове Шитовского озера у великого полководца Георгия Константиновича Жукова была дача для отдыха и уединения. Кроме того сегодня здесь добывают лечебные грязи, используемые в косметологии и медицине.
Оздоровительный комплекс «Жуковские Дачи» – проект уникальный в своем роде. Место его расположения обладает исключительным сочетанием – близостью к Екатеринбургу (20км.) и первозданной, нетронутой человеком природой.
Место реализации. Свердловская обл, ГО Верхняя Пышма, юго-восточное побережье озера Шитовское. (Именно так выглядит официальный адрес) 20 км от ЕКАД по Старотагильскому тракту.

В рамках проекта можно выделить три основных блока:
1. Оздоровительный блок – клиника восстановительной медицины и/или SPA-клиника, галерея бальнеологии и грязелечения.
2. Апартаментный блок – строительство клубного дома «Алмаз» – это 2-4 этажи главного корпуса, строительство клубных домов двух «Рубинов» и «Изумруд».
3. Развлекательный блок – кафе, гриль-терраса на 60 человек, бани, беседки, пляж с пирсом, платная рыбалка и прочее.

Главный корпус. Подвал, первый и второй этажи уже стоят, свайное поле и несущие стены, без перегородок и коммуникаций. Несущие стены по внешнему контуру, свайное поле представлено несущими колоннами на расстоянии 6 на 6 метров друг от друга. Подвал высотой около двух метров, необходимо заглублять, имеется возможность прорубить цокольные окна, подвал на метр возвышается над уровнем грунта. В сечении каждый этаж 920 кв.м.
Планируется первый и подвальный этажи главного корпуса отдать под кафе и клинику. Большой банкетный зал и вспомогательные помещения у кафе смогут разместиться в подвале. Необходимо определиться, помещения какого назначения у клиники, особенно у имиджевой SPA-клиники, могут размещаться в цоколе.
Апартаменты клубного дома «Алмаз»
Здание в данный момент: 1) 1,2 этаж = 1680 кв.м. 2) подвал 920 кв.м.
Возводится третий и мансардный этажи (+ 1800 кв.м.), застраивается «свет» в кинозале (+250 кв.м.). Итого получаем здание площадью 4650 кв.м. из них 920 кв.м. подвал.
Площадь на 2-4 этажах 2800 кв.м., из них 25% площадей уйдет на общее пользование. На реализацию будет выставлено около 2100 кв.м. основных площадей.
На этаже будет размещаться 16-18 апартаментов, всего в здании 50.
1) Средняя площадь апартаментов 45 кв.м.
2) Средняя стоимость кв.м. апартаментов в начале продаж, после стадии эскизного проектирования, составит 50 тыс. руб. В конце продаж стоимость можно довести до 90 тыс.руб.
3) Средняя стоимость апартаментов: 45 кв.м. х 50 тыс.руб. =2,25 млн.руб.. Это на старте продаж, в конце продаж стоимость составит 45х90000= 4,05 млн.руб.
4) Общая выручка в начальных ценах составит: 2100 х 50 000= 105 млн.руб.; Общая выручка в конечных ценах составит: 2100 х 90 000= 189 млн.руб.; Средняя ожидаемая выручка: около 160 млн.руб.

При грамотном и агрессивном маркетинге апартаменты клубного дома Алмаз можно распродать до завершения строительства. Максимум через год после завершения строительства будут распроданы последние апартаменты, при самом негативном сценарии. Строительство и оздоровительной части и Алмаза будут вестись менее 9 месяцев. Продажа апартаментов принесет 160 млн. руб. Следовательно, окупаемость части проекта (апартаменты Алмаз) менее двух лет.
Клубный дом. Корпус «Рубин» и корпус «Изумруд»
Корпус «Рубин» представляет двухэтажное здание общей площадью 1350 кв.м. В корпусе размещены 12 апартаментов класса “Премиум”. Площадь апартаментов составляет от 105 до 111 кв.м. Существует возможность объединения нескольких апартаментов, как по горизонтали, так и по вертикали.
Корпус «Изумруд» представляет двухэтажное здание общей площадью 1350 кв.м. В корпусе размещены 24 апартамента класса “Стандарт-плюс”, площадью от 39 до 60 кв.м., с различным количеством комнат. Корпус двухэтажный, с открытыми террасами на крыше и с хорошо организованным внутренним пространством двора. Предусмотрена возможность объединения двух и более апартаментов, как по горизонтали, так и по вертикали.
Решение о строительстве клубного дома Изумруд и двух Рубинов, будут приниматься отдельно и позже, исходя из рыночной целесообразности. Но очистные и котельную лучше заложить с учетом появления этих объектов. На эти дома даже выполнено рабочее проектирование. Так как эти здания проектировались как двухэтажные, чтобы избежать госэкспертизы проекта, то целесообразно внести корректировку в проект и сделать корпуса трехэтажными. А на госэкспертизу, из-за главного четырехэтажного корпуса, необходимо заявляться – можно заявиться всем комплексом, где Рубины и Изумруд будут трехэтажными.
По результатам маркетинговых исследований реализация небольших апартаментов эконом-класса не вызовет никаких затруднений, а вот реализация больших «Премиумов» активнее пойдёт, когда в полной мере будет реализован весь проект и на высочайшем уровне.

Развлекательный блок
Кафе. В кафе необходимо предусмотреть большой банкетный зал в подвальной части, общий зал на первом этаже и банкетки. По согласованию с клиникой разработать диет-меню и открыть фитобар.
Гостевые домики и бани. Три семейных летних домика. В северо-западной части нашего лагеря, которая относительно обособленна от всей территории и покрыта густым лесом, размещаются два здания русских бань, в каждом два отделения, итого будет четыре бани на четыре компании. Каждая огорожена небольшим заборчиком, в пределах этого забора размещается беседка. В каждой бане имеется общий зал, помывочная и парилка, на втором этаже две комнаты отдыха, примыкает летняя веранда.
Гриль-терраса или Большая беседка. Строительство большой круглой, полукруглой или овальной деревянной беседки, с большой площадью остекления. Для проведения мероприятий до 60 человек. Отопление дровами, в расчете на внешнюю температуру не ниже -15 °. Внутри беседки расположена каминная колонна с камином и вытяжкой для гриля, шашлыка, а также расположена классическая русская печь, с возможностью запекать гуся и печь хлеб. К беседке примыкают несколько стилизованных навесов, для возможности отдыха в летнее время.
Беседки. В 30 м. от берега, на границе с пляжем, расположены две маленькие и одна средних размеров деревянные беседки. Рассчитаны на компанию 6-7 и на 15 человек.
Пляж. Отсыпка речным песком береговой линии 120 м., борьба с заиливанием вдоль всей береговой линии и шириной на 20 м. от берега. Строительство двух пирсов, первый для купания, в виде буквы «П», второй для рыбаков и лодок прямой уходящий от берега на 150 м.
Благоустройство. Строительство дорог, каменного забора, Благоустройство территории внутри комплекса. Обустройство за территорией комплекса и подъездов к нему, очистка от подлеска лесного массива, примыкающего к комплексу, обустройство в нем тропинок и скамеечек.

Деятельность коммунальной управляющей компании.
Собственники апартаментов в клубных домах Алмаз, Рубин и Изумруд и собственники частного коттеджного сектора (7 коттеджей) будут объединены в рамках Некоммерческого партнерства, и через него будут получать определённые услуги от ООО «Жуковские дачи». Услуги, аналогичные услугам предоставляемых управляющими компаниями, будут оказываться с 30% рентабельности, т.е. себестоимость + 30%.